Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ) N 11 "Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации" (Утвержден Постановлением Госкомимущества от 19.09.2011 г. N 01/19-18/06, зарегистрированным МЮ 19.10.2011 г. N 2279)

Функция недоступна

ПРИЛОЖЕНИЕ

к Постановлению Госкомимущества

от 19.09.2011 г. N 01/19-18/06,

зарегистрированному МЮ

19.10.2011 г. N 2279

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСОИ N 11

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО

ФОНДА В ЦЕЛЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества (НСОИ N 11) "Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации" (далее - НСОИ N 11) в соответствии с законами Республики Узбекистан "О приватизации государственного жилищного фонда" (Ведомости Верховного Совета Республики Узбекистан, 1993 г., N 5, ст. 230) и "Об оценочной деятельности" (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., N 9, ст. 208) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Целью НСОИ N 11 является установление норм и правил определения стоимости государственного жилищного фонда, подлежащего приватизации, и отражения результатов оценки.

2. Основными задачами НСОИ N 11 являются:

обеспечение согласованности действий оценщиков путем использования стандартных понятий и правил оценки жилого помещения, подлежащего приватизации;

определение процедур, призванных содействовать объективности и повышению качества оценки;

установление требований к исходной информации, содержанию отчета об оценке и изложению материала, исключающему неоднозначное толкование отчетов об оценке;

содействие формированию эффективной национальной системы оценки имущества.

ГЛАВА II. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

3. В НСОИ N 11 используются следующие термины и определения:

амортизация - стоимостное выражение износа в виде систематического распределения и перенесения в себестоимость продукции (работ, услуг) или расходы периода исходя из назначения основных средств амортизируемой стоимости актива в течение срока полезной службы;

первоначальная стоимость - стоимость фактически произведенных затрат по возведению (постройке и достройке), а также затраты по доставке и монтажу, установке, пуску в эксплуатацию и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению;

приватизация государственного жилищного фонда - продажа, в том числе на льготной основе, или безвозмездная передача гражданам в собственность на добровольной основе занимаемых ими или вновь построенных квартир, домов (части домов) государственного жилищного фонда;

государственный жилищный фонд - жилищный фонд местных органов государственной власти и жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных органов, предприятий, учреждений, организаций;

квартира - структурно-обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их постоянным проживанием в таком обособленном помещении;

жилое помещение - помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве специализированных домов (общежития, дома маневренного жилищного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, а также детские дома и дома иного специального назначения);

допущения - предположения оценщика, считающиеся истинными. Допущения содержат факты, условия или ситуации, влияющие на объект оценки или подходы оценки, проверка и подтверждение которых невозможны;

ограничительные условия - ограничения, налагаемые на оценку законодательством, заказчиком или оценщиком;

индивидуальный жилой дом - одно или несколько жилых строений (жилых помещений) с относящимися к ним подсобно-хозяйственными строениями и дворовыми сооружениями, расположенными на одном земельном участке, предназначенные для постоянного проживания, отдыха и ведения личного хозяйства (далее - жилой дом);

остаточная (балансовая) стоимость - это первоначальная (восстановительная) стоимость основных средств за вычетом суммы накопленной амортизации.

ГЛАВА III. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

4. Объектами оценки в целях приватизации (далее - объект оценки) государственного жилищного фонда являются:

квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома (части домов), используемые гражданами на условиях договора найма;

незаселенные и освобожденные квартиры, одноквартирные дома (части домов) после окончания их реконструкции, ремонта;

квартиры во вновь построенных домах.

5. НСОИ N 11 предназначен для оценочных организаций, оценщиков и заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости объектов государственного жилищного фонда в целях приватизации и проверки достоверности отчетов об оценке данных объектов оценки.

6. При применении НСОИ N 11 следует руководствоваться Методическими указаниями, приведенными в приложении к настоящему НСОИ N 11.

ГЛАВА IV. ВЗАИМОСВЯЗЬ СО СТАНДАРТАМИ

БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

7. Определения терминов "первоначальная стоимость", "остаточная балансовая стоимость", "амортизация" следует понимать так же, как они используются в бухгалтерском учете.

8. Основное различие НСОИ с документами финансовой отчетности заключается в том, что денежное выражение стоимости, применяемой при оценке объекта оценки, является не историческим фактом, а оценкой полезности объекта в конкретный момент времени. Эта оценка стоимости может отличаться от стоимости, отраженной в финансовой отчетности.

ГЛАВА V. ТРЕБОВАНИЯ СТАНДАРТА

9. Оценка стоимости объекта оценки в целях приватизации состоит из следующих этапов:

определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

идентификация объекта оценки;

сбор и анализ информации;

расчет итоговой стоимости;

составление отчета об оценке.

§ 1. Определение задания на оценку и заключение

договора об оценке объекта оценки

10. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки. Задание на оценку должно содержать:

наименование и описание объекта оценки;

адрес объекта оценки;

дату оценки;

цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

вид стоимости, соответствующий цели оценки;

ограничительные условия;

перечень исходной информации, которая должна быть представлена заказчиком или уполномоченным им лицом;

сроки проведения оценочных работ.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

11. При приватизации государственного жилищного фонда определяется остаточная балансовая стоимость.

§ 2. Идентификация объекта оценки

12. При идентификации объекта оценки оценщик устанавливает соответствие представленной документации фактическому состоянию объекта оценки и имущественных прав на него. Также проводится анализ возможных допущений и ограничительных условий, которые могут возникнуть в процессе оценки.

13. Идентификация объекта оценки осуществляется оценщиком на основе предоставленной заказчиком и (или) уполномоченным им лицом документации - инвентарного дела жилого дома или жилого помещения путем осмотра, обмера, фотографирования, изучения фактического наличия и состояния объекта оценки, его описания, включающего наименование объекта, его местоположение, количественный и качественный состав, технические характеристики и другие сведения, отражающие специфические особенности объекта оценки.

14. Общая площадь жилых помещений определяется градостроительными нормами и правилами, утверждаемыми в соответствии с законодательством.

15. При выявлении фактов расхождения данных оценщика с данными инвентарного дела, представленными балансодержателем, оценщиком составляется карточка технической характеристики жилых и подсобных помещений квартиры, которая подписывается представителями балансодержателя, жильцом квартиры, чем подтверждается их согласие на вносимые корректировки со стороны оценщика.

16. В случае отказа заказчика и (или) лица, предоставившего документацию, привести ее в соответствие с требованиями оценщика или невозможности внесения в нее необходимых корректировок оценщик может отказаться от проведения оценки или по согласованию с заказчиком осуществить оценку исходя из фактического состояния объекта оценки, отразив факт расхождения предоставленной документации и состояния объекта оценки в отчете об оценке.

§ 3. Сбор и анализ информации

17. Сбор и анализ информации включает в себя получение и изучение:

правоустанавливающих документов на объект оценки;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

ограничений использования объекта оценки;

технических характеристик объекта оценки и его составных частей;

другой информации.

18. При оценке объектов оценки используется исходная информация, предоставляемая заказчиком или уполномоченным им лицом, а также информация, полученная оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета.

19. Исходной информацией, предоставляемой заказчиком или уполномоченным им лицом, является:

ордер на жилое помещение, который является основанием для вселения;

справка балансодержателя об объекте оценки;

копия инвентарного дела жилого дома и/или жилого помещения.

В зависимости от специфики объекта оценки оценщиком может быть запрошена от балансодержателя и другая дополнительная информация.

20. Используемая в процессе оценки информация должна быть достоверной и достаточной для определения оценщиком стоимости объекта государственного жилищного фонда, подлежащего приватизации. Информация, предоставленная заказчиком или уполномоченным на то лицом, а также собранная непосредственно самим оценщиком, считается достоверной в том случае, если она подписана руководителем и заверена печатью организации (при наличии печати), предоставившей информацию.

21. Оценочная организация вправе отказаться от выполнения работ по оценке, если объем и качество предоставленной информации недостаточны для проведения оценки и подготовки отчета об оценке в соответствии с требованиями НСОИ N 11.

§ 4. Выбор, обоснование и применение методов оценки

22. Оценка стоимости объекта оценки в целях приватизации осуществляется оценщиком с использованием метода остаточной балансовой стоимости.

23. При расчете жилого помещения, подлежащего приватизации методом остаточной балансовой стоимости, стоимость 1 кв. м общей площади квартир определяется как отношение остаточной балансовой стоимости жилого дома к суммарной общей площади всех квартир дома. В случае наличия в жилом доме нежилых помещений их стоимость и общая площадь исключаются из расчета.

24. В случае если накопленная амортизация объекта оценки составила 90% и более, то в качестве остаточной стоимости принимается 10% от первоначальной балансовой стоимости.

25. Суммарный коэффициент потребительских качеств жилого помещения рассчитывается оценщиком путем суммирования коэффициентов потребительских качеств.

26. В отчете об оценке оценщик указывает рассчитанную остаточную стоимость жилого помещения, подлежащего приватизации, и суммарный коэффициент потребительских качеств жилого помещения.

§ 5. Составление отчета об оценке

27. Документальным подтверждением исполнения оценочной организацией своих обязанностей по определению стоимости объекта оценки является составленный в письменной форме отчет об оценке.

28. В отчете об оценке описывается объект оценки, содержится собранная информация, расчеты, итоговая стоимость объекта оценки, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия, обеспечивающие полное и однозначное толкование результатов оценки.

29. Состав представленных в отчете об оценке исходных данных и последовательность изложения процесса проведенной оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести к аналогичным результатам.

30. Отчет должен содержать исключительно информацию и сведения, использованные при расчетах и анализе в процессе оценки.

31. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна сопровождаться ссылками на источник информации.

32. Отчет об оценке должен содержать следующие структурные элементы:

титульный лист;

оглавление;

сопроводительное письмо (обобщающая часть);

введение;

основную часть;

заключение;

список использованных источников;

приложения.

33. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан оценщиком (оценщиками) постранично, прошит, а также скреплен печатью (при наличии печати) и подписью руководителя оценочной организации, с которой заказчик оценки заключил договор.

34. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемых оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы, а также документы технической инвентаризации и другие необходимые документы. Если это определено заданием на оценку, обязательным является наличие фотографий объекта оценки, отражающих существующее его состояние на дату оценки.

В приложении также должны быть приведены копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности.

35. Оценочная организация несет ответственность за результаты оценки, отраженные в отчете об оценке в соответствии с законодательством.

36. Оценочная организация не несет ответственности за убытки либо за признанную судом недостоверную стоимость объекта оценки, указанную в отчете об оценке, если они явились следствием представления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации.

ГЛАВА VI. ТРЕБОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ

РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ

37. Раскрытие в отчете об оценке информации, использованной в процессе оценки, должно быть осуществлено таким образом, чтобы пользователи отчета об оценке могли понять логику процесса оценки и предпринятые оценщиком меры для установления стоимости объекта оценки.

38. Раскрытию подлежит вся примененная в процессе оценки информация за исключением информации, носящей конфиденциальный характер. Конфиденциальная информация раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение.

39. В отчете об оценке раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, а также любые требования относительно раскрытия информации.

40. В отчет об оценке также необходимо включить заявление оценщика о соблюдении НСОИ N 11 и других принятых стандартов оценки имущества, раскрыть любое отступление от требований стандартов и привести объяснение такого отступления.

41. Итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в соответствии с требованиями НСОИ N 11, может использоваться для целей приватизации государственного жилого фонда, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев.

42. В случае проведения оценки на ретроспективную дату (не соответствующую дате проведения оценки) заключение о стоимости объекта оценки действительно только на ретроспективную дату.

ГЛАВА VII. УСЛОВИЯ ОТСТУПЛЕНИЯ

ОТ СТАНДАРТА

43. В случаях, когда нормативно-правовой акт не позволяет оценщику частично или полностью соблюдать требования НСОИ N 11, оценщик должен применить соответствующие расчеты по определению стоимости и соответствующие процедуры оценки. При этом в отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, необходимо аргументировать и обосновать причины отступления от требований НСОИ N 11.

"Собрание законодательства Республики Узбекистан",

2011 г., N 42, ст. 459