12-cон МБМС "Солиқ солиш мақсадида ялпи баҳолаш усуллари билан кўчмас мулк қийматини баҳолаш"ни қўллаш бўйича Услубий кўрсатмалар (АВ томонидан 08.05.2012 й. 2359-сон билан рўйхатга олинган Мулкни баҳолаш миллий стандарти (12-cон МБМС) "Солиқ солиш мақсадида ялпи баҳолаш усуллари билан кўчмас мулк қийматини баҳолаш"га илова)

Функция недоступна

Ўзбекистон Республикаси

Адлия вазирлигида

2012 йил 8 майда 2359-сон

билан рўйхатга олинган

Ўзбекистон Республикаси

Давлат мулкини бошқариш

давлат қўмитасининг

2012 йил 25 мартдаги

01/19-18/06-сонли қарори

билан тасдиқланган

Мулкни баҳолаш миллий

стандарти (12-cон МБМС)

"Солиқ солиш мақсадида

ялпи баҳолаш усуллари билан

кўчмас мулк қийматини баҳолаш"га

ИЛОВА

12-cон МБМС "Солиқ солиш мақсадида

ялпи баҳолаш усуллари билан кўчмас мулк

қийматини баҳолаш"ни қўллаш бўйича

УСЛУБИЙ КЎРСАТМАЛАР

Мазкур 12-cон МБМСни қўллаш бўйича Услубий кўрсатмалар (кейинги ўринларда услубий кўрсатмалар деб юритилади) 12-сон МБМСни амалда қўллаш мақсадида ишлаб чиқилган.

I БОБ. АТАМАЛАР ВА ТУШУНЧАЛАР

1. Услубий кўрсатмаларда қуйидаги атамалар ва тушунчалардан фойдаланилади:

географик жойлашган ери - кўчмас мулк гуруҳларини маъмурий туманга киритиш;

жамланган эскириш - кўчмас мулк объекти қийматининг, ушбу кўчмас мулкдан фойдаланиш даври мобайнида тўпланган эскириши билан боғлиқ умумий йўқотилиши (қадрсизланиши);

солиштириш элементлари ва бирликлари - кўчмас мулк объектлари (аналоглар) билан тузиладиган битимлар нархларига энг муҳим тарзда таъсир қилувчи холисона назорат қилинувчи омиллар;

иқтисодий зонаси - ҳудуд (минтақа)ни ҳудудларнинг иқтисодий ривожлантирилишини режалаштиришда шаҳарсозлик тусидаги объектлар нархлари даражаси ва улардан фойдаланишдаги чекловлар бўйича зоналарга белгиланган бўлиниши.

II БОБ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ВАЗИФАНИ БЕЛГИЛАШ

ВА БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИНГ ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

ТЎҒРИСИДА ШАРТНОМА ТУЗИШ

2. Баҳолаш тўғрисидаги вазифа буюртмачи томонидан баҳоловчи ташкилот билан биргаликда аниқланади ва тузилади. Баҳолаш тўғрисидаги вазифа баҳолаш объектини баҳолашнинг асосий шартларини, шунингдек баҳолашдан ўтказишнинг чекловчи шартларини ўз ичига олади.

3. Баҳолаш тўғрисидаги вазифа қуйидаги шаклда тузилади:

Баҳолаш объектининг хусусиятларига ҳамда буюртмачининг талабларига қараб баҳолаш тўғрисидаги вазифа қўшимча шартларга эга бўлиши мумкин.

4. Баҳолаш тўғрисидаги вазифа буюртмачи ва баҳоловчи ташкилот раҳбари томонидан имзоланади, тарафларнинг муҳри билан (муҳр мавжуд бўлган тақдирда) тасдиқланади ва баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги шартномага илова тариқасида расмийлаштирилади.

III БОБ. АХБОРОТНИ ЙИҒИШ ВА УНИ ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

5. Ахборотни йиғиш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

зарур маълумотлар таркиби аниқланади;

ахборот манбалари рўйхати шакллантирилади;

зарур ахборотни йиғиш амалга оширилади;

йиғилган ахборот тизимланади, қайта ишланади ва таҳлил қилинади;

барча йиғилган ахборот мазмуни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тавсифланади.

6. Баҳоловчи баҳолашни ўтказиш учун зарур бўлган ахборотни йиғишни амалга оширади, кўчмас мулк объектининг миқдор ва сифат кўрсаткичларини ўрганади, баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш учун муҳим бўлган ахборотни, шу жумладан:

географик жойлашган ери ва иқтисодий зонаси тўғрисидаги ахборот;

кўчмас мулк объекти тўғрисидаги ахборот, шу жумладан, фойдаланиш тури (турар жой/нотураржой бўлган кўчмас мулк) ҳақидаги маълумотлар, объектдан жорий фойдаланиш ҳақидаги, объектнинг жисмоний хусусиятлари, унинг техник ва фойдаланишга оид тавсифлари, қурилган йили, қаватлари, ер участкаси (ер участкаси мавжуд бўлганда), қадрсизланиши ва эскириши ҳақидаги ахборот;

баҳолаш объекти мансуб бўлган бозордаги талаб ва таклиф тўғрисидаги ахборот;

баҳоланаётган объект (унинг аналоглари)га доир битимлар ҳақидаги ахборотни баҳолашни ўтказишда қўлланилиши лозим бўлган ёндашувлар ва усуллар ёрдамида таҳлил қилишни амалга оширади.

7. Буюртмачи томонидан тақдим қилинадиган дастлабки ахборотга 12-МБМСда кўрсатилган маълумотлар киритилади. Баҳоловчи ташкилотнинг сўрови бўйича буюртмачи томонидан баҳолаш учун зарур бўлган бошқа ахборот тақдим қилинади.

8. Баҳоловчи йиғилган (буюртмачидан олинган) дастлабки ахборотга эга бўлган ҳолда буюртмачининг вакили билан тақдим қилинган ҳужжатлар таҳлил қилинишини амалга оширади.

9. Баҳолаш жараёнида фойдаланиладиган ахборот турлича шарҳланадиган бўлиши мумкин эмас, баҳоловчига энг муҳим нархни шакллантирувчи омилларни аниқлаш ва баҳолаш объектининг базавий қиймати тўғрисида асосли хулоса қилиш имкониятини таъминлаши лозим.

10. Баҳоловчи ҳужжатларни ўрганиш мобайнида буюртмачининг вакили билан биргаликда объектларни танлов асосида саралаш орқали баҳоланаётган кўчмас мулк объектларининг кўздан кечирилишини амалга оширишга ҳақли.

11. Баҳоловчининг сўрови бўйича ҳужжатларни тақдим қилган шахс томонидан тегишли маълумотларга қўшимча маълумотномалар кўринишида аниқликлар (изоҳлар) расмийлаштирилади.

12. Баҳоловчи ахборотнинг етарли ва ишончли эканлигини бунинг учун ўзида мавжуд воситалар ва усуллардан фойдаланган ҳолда таҳлилдан ўтказиши лозим.

Тўпланган ахборотни, агарда қўшимча ахборотдан фойдаланиш баҳолаш объекти қийматининг базавий миқдорининг жиддий ўзгаришига олиб келмаса, баҳолаш мақсадлари учун етарли деб ҳисоблаш мумкин. Ахборот етишмовчилиги баҳолаш объекти қийматини баҳолашнинг якуний натижасига таъсир қилган тақдирда, бу ҳолат баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилиши лозим.

13. Баҳолаш жараёнида бевосита фойдаланиладиган ахборотдан ташқари, шунингдек баҳолаш объекти мансуб бўлган кўчмас мулк бозорига оид ахборотни тўплаш амалга оширилади. Кўчмас мулк бозори сегменти тўғрисидаги ахборот баҳолаш объектини таҳлил қилишнинг бошқа кўрсаткичлари билан бир қаторда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилади.

14. Тегишли ахборотни ўрганиш давомида баҳоловчи ёки буюртмачига айрим баҳолаш объектларининг бирор-бир авариявий ҳолати аломатлари маълум бўлиб қолган ҳолларда, бундай ахборот баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилиши лозим.

IV БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ

ВА УСУЛЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ

15. Ялпи баҳолашдан ўтказиш жараёни ва кўчмас мулк объектининг бозор (инвентаризация) қийматини ҳисоблаш икки босқичда амалга оширилади:

баҳолаш объектининг базавий қийматини аниқлаш - баҳоловчи ташкилотлар томонидан 12-МБМСга ва ушбу услубий кўрсатмаларга мувофиқ баҳолашнинг тегишли ёндашувлари ва усулларини қўллаш орқали амалга оширилади;

кўчмас мулк объектининг бозор (инвентаризация) қийматини ҳисоблаш - кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларнинг давлат рўйхатидан ўтказилишини амалга оширувчи органлар томонидан баҳолаш объектининг базавий қийматига нисбатан нархни шакллантирувчи коэффициентларни қўллаш орқали амалга оширилади.

16. Кўчмас мулк объекти умумий майдонининг 1 квадрат метри бозор қийматини ялпи баҳолаш усуллари билан баҳолаш қиёсий ва харажат ёндашувларини қўллаш ёрдамида амалга оширилади.

1-§. Қиёсий ёндашув

17. Кўчмас мулк объектларини ялпи баҳолашда қиёсий ёндашув ўртача қиймат усули билан амалга оширилади.

18. Ушбу ёндашувни қўллаш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:

кўчмас мулк бозорини ўрганиш ва аналогларни сотиш бўйича битимлар ёки таклифлар тўғрисидаги ахборотни йиғиш;

солиштириш элементларини танлаш ва асослаш;

баҳолаш объекти учун хос бўлган солиштириш бирликларини аниқлаш;

таққосланаётган аналоглар билан баҳолаш объектини солиштириш бирлиги бўйича солиштириш ва зарур бўлганда, баҳолаш объектига нисбатан ҳар бир аналог объектнинг нархига тузатишлар киритиш;

ер участкасига бўлган ҳуқуқлар қийматини ҳисоблаш (ер участкаси мавжуд бўлганда);

аналоглар нархларининг тузатилган қийматларини ягона қийматга келтириш.

19. Баҳоловчи томонидан аналогларни сотиш бўйича битимлар ва/ёки таклифлар тўғрисидаги ахборотни йиғиш буюртмачи томонидан белгиланган ва баҳолаш тўғрисидаги вазифада кўрсатилган ҳудудий (минтақа, шаҳар, туман, шаҳарча, қишлоқ ва ҳоказо) зона доирасида амалга оширилади.

Агарда баҳолаш тўғрисидаги вазифада маъмурий жиҳатдан бўлиниши мумкинлигини назарда тутадиган ҳудудий зона кўрсатилган бўлса, ахборотни йиғишда баҳоловчи маъмурий жиҳатдан бўлинмайдиган ҳудудлар даражасидаги (шаҳарлар, туманлар, шаҳарчалар ва ҳоказо) аналогларни баҳолаш тўғрисидаги вазифада кўрсатилган зона доирасида саралаб олишни амалга оширади.

20. Солиштириш элементлари сифатида қуйидагилар орасидан фақат нархни шакллантирувчи ва аналоглар нархига таъсир кўрсата олувчи ҳисобланадиганлари қабул қилинади:

географик жойлашган ери (маъмурий туман);

иқтисодий зонаси;

ҳажмли-режалаштиришга оид ва конструктив тавсифлар;

қаватлик;

қурилган йили (капитал реконструкция);

ер участкасининг тавсифлари (ер участкаси мавжуд бўлганда).

21. Ушбу усул билан баҳолашдан ўтказишда баҳоловчи баҳолаш объектининг якуний қийматига таъсир кўрсатувчи солиштиришнинг бошқа элементларини ҳам кўриб чиқиши мумкин. Баҳоловчи буни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириши ва баҳолаш объектининг базавий қийматини аниқлашда инобатга олиши лозим.

22. Ўртача қабул қилинган қиймат усулини қўллашда аналогларнинг энг кам сони баҳолаш объектининг географик жойлашган ерига қараб турли бирликлардан иборат бўлади. Сотув ва/ёки таклиф нархлари тўғрисидаги ахборотнинг энг кам ҳажми аналоглар бўйича жойлашган ерига қараб қуйидаги тартибда тақсимланади:

агар баҳолаш объекти қишлоқ жойида, тоғли туманларда, бошқа узоқ ва бориш қийин бўлган туманларда жойлашган бўлса (шу жумладан, ҳар хил турдаги шаҳарчалар) - камида 4 та аналоглар;

агар баҳолаш объекти туман марказида ёки туманга бўйсунадиган шаҳарда жойлашган бўлса - камида 6 та аналоглар;

агар баҳолаш объекти вилоят марказида ёки вилоятга бўйсунадиган шаҳарда жойлашган бўлса - камида 8 та аналоглар;

агар баҳолаш объекти Тошкент шаҳрида жойлашган бўлса - камида 10 та аналоглар.

23. Ялпи баҳолаш стандарт ва бут ҳолатда бўлган баҳолаш объектларининг базавий қийматини аниқлашни назарда тутади. Шу муносабат билан аналогларни стандарт ҳолатлардан четга чиққан ҳолда танлаш ҳолларида (масалан, кўчмас мулк таркибида қўшимча ускуна мавжудлиги ёки қўшимча қурилишларнинг мавжудлиги, намунавий планировкаларидаги ўзгаришлар ва ҳ.к.) баҳоловчи аналоглар бўйича битимлар ва/ёки таклифларнинг нархларига тегишли тузатишлар киритиши лозим.

24. Тузатишлар фоиз ва қиймат ўлчамлари кўринишида киритилади.

Фоизли тузатишлар аналогнинг сотув (ёки таклиф) нархини аналог ва баҳолаш объектининг тавсифларидаги тафовутлар даражасини акс эттирувчи тузатув коэффициентига кўпайтириш йўли билан киритилади.

Қийматли тузатишлар аналогнинг сотув (ёки таклиф) нархини аналог ва баҳолаш объектининг тавсифларидаги тафовутлари баҳоланаётган муайян суммага ўзгартириш йўли билан киритилади. Қийматли тузатишлар солиштириш бирлиги нархига ёки аналогнинг яхлит нархига киритилади.

Солиштирилаётган объектларнинг тузатилган сотув нархлари якуний қиймати бир-бирига мос келмаслиги мумкин. Шу сабабли, тузатилган сотув нархини танлаш тузатишлар қиймати ёки миқдори энг кам бўлган аналогнинг (аналогларнинг) тузатилган нархидан фойдаланишга асосланади.

Тузатишлар ҳар бир солиштириш элементи бўйича аналог нархининг олдинги тузатилган қийматига нисбатан алоҳида киритилади. Бунда фоизли тузатишлар биринчи бўлиб, кейин эса қийматли тузатишлар киритилади.

25. Кўчмас мулк объектларини ялпи баҳолашда аналог ва баҳолаш объекти учун солиштириш бирлиги сифатида кўчмас мулкнинг 1 квадрат метридан фойдаланилади.

Кўчмас мулкнинг 1 квадрат метридан фарқ қиладиган аналог объектларнинг сотув ва/ёки таклиф нархлари бўйича солиштириш бирликлари (объект, уй, квартира, хона учун нарх, 1 куб метр учун ва ҳ.к.) тегишлича қайта ўзгартирилиши лозим.

26. Аналоглар нархларига тузатишлар киритилиши якунлари бўйича ҳар бир аналог бўйича солиштириш бирлигининг тузатилган нархи аниқланади ва барча олинган (тузатилган) натижалар ягона қиймат баҳосига келтирилади.

27. Ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқлари қиймати капитализация ставкаси баҳолаш санасида амалда бўлган Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг қайта молиялаш ставкасининг 1/4 га баробар бўлганда тегишли ер солиғи ставкасини капиталлаштириш йўли билан аниқланади.

Кейинчалик ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқларининг ҳисобланган қиймати, мулкдор томонидан аналогнинг нархи ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқларини инобатга олган ҳолда белгиланиши шарти билан, аналог объектларнинг нархи ва/ёки таклифидан айирилади.

28. Аналогларнинг тузатилган нархлари қийматини ва 1 кв.м нинг базавий қийматини ягона бирликдаги қийматга келтириш сотув ёки таклиф нархларига нисбатан уларга киритилган тузатишларнинг миқдорини инобатга олган ҳолда солиштирма ўлчовларни бериш йўли билан амалга оширилади.

2-§. Харажат ёндашуви

29. Солиқ солиш мақсадида баҳолаш объектларини ялпи баҳолашда харажат ёндашуви базавий-индекс усулини қўллаш воситасида амалга оширилади.

30. Базавий-индекс усулини қўллаш жараёнида қуйидаги ҳаракатлар тартибига риоя қилиш зарур.

Кўчмас мулк объектининг тикланиш қиймати кўчмас мулк тикланиш қийматининг йириклаштирилган кўрсаткичларига асосан аниқланади.

Намунавий қурилишдаги объектларнинг тикланиш қиймати лойиҳа-смета ҳужжатлари бўйича қурилиш қиймати тўғрисидаги маълумотлар асосида ҳам аниқланиши мумкин.

Кўчмас мулк объектининг тикланиш қиймати йириклаштирилган кўрсаткичлар асосида қуйидаги формулаларга мувофиқ аниқланади:

нотурар жой мақсадидаги кўчмас мулк учун:

Ст.қ. = S * Сс.е. * К1 * К2 * К3 * … Кn * I1 * I2 * I3 * … In, бу ерда:

Ст.қ. - кўчмас мулк объектининг тикланиш қиймати;

S - кўчмас мулк объектини ўлчаш бирлиги (ҳажми, майдони, погон метри (узунаси) ва ҳ.к.);

Сс.е. - тикланиш қийматининг йириклаштирилган кўрсаткичи;

К1, К2, К3, … Кn - тузатув коэффициентлари (капиталлик гуруҳи, туманнинг сейсмиклик, ҳудудий коэффициенти ва ҳ.к.);

I1, I2, I3, … In - статистика органлари томонидан аниқланган қурилиш материаллари нархларининг қимматлашиш индекслари;

турар жой мақсадидаги кўчмас мулк учун:

Ст.қ. = V * Cс.е. * [(К1 + К2 + К3 + . . .+ Кn) - (n - 1)] *

I1, * I2, * I3, * … * In, бу ерда:

Ст.қ. - кўчмас мулк объектининг амалдаги нархлардаги тикланиш қиймати;

V - баҳоланаётган объектнинг куб.м даги ҳажми;

Сс.е. - кўчмас мулк объекти қийматининг 2011 йилдаги нархлар асосидаги йириклаштирилган кўрсаткичи;

К1, К2, К3, … Кn - тузатув коэффициентлари (капиталлик гуруҳи, туманнинг сейсмиклик, ҳудудий коэффициенти ва ҳ.к.);

n - тузатиш коэффициентларининг миқдори;

I1, I2, I3, … In - статистика органлари томонидан аниқланган қурилиш материаллари нархларининг қимматлашиш индекслари (келгуси даврларда қайта ҳисоблаш учун қўлланади).

Кўчмас мулк объектининг тикланиш қийматини қурилишлар ҳажмига нисбатан йириклаштирилган кўрсаткичлар асосида аниқлашда ушбу қийматнинг майдонга нисбатан ҳисобланишини амалга ошириш зарур. Ҳисоблашлар тикланиш қийматини стандарт баландликка бўлиш орқали олиб борилади. Стандарт баландлиги миқдори белгиланмаган кўчмас мулк объектлари бўйича стандарт баландлик миқдори 3 метр миқдорида қабул қилинади.

Кўчмас мулк объектининг тикланиш қиймати амалдаги нархлардаги смета қиймати асосида баҳолаш объектининг лойиҳа-смета ҳужжатлари бўйича қурилиш смета қийматига нисбатан смета ҳужжатлари тузилган пайтдан эътиборан қурилиш материаллари нархларининг тегишли қимматлашиш индексларини қўллаш йўли билан аниқланади:

Cа.т.қ. = Cc * К * I1 * I2 * I3 * … In, бу ерда:

Са.т.қ. - кўчмас мулк объектининг амалдаги нархлардаги тикланиш қиймати;

Cс - лойиҳа-смета ҳужжатлари бўйича кўчмас мулк объектининг қурилиш сметаси қиймати;

К - ҳудудий коэффициент (йириклаштирилган кўрсаткичлар асосида кўчмас мулкнинг тикланиш қийматини аниқлашда фойдаланиладиган коэффициент);

I1, I2, I3, … In - статистика органлари томонидан аниқланган қурилиш материаллари нархларининг қимматлашиш индекслари.

Кўчмас мулкнинг тикланиш қийматига кўчмас мулк тикланиш қийматининг амалдаги нархлардаги 10 фоизи миқдоридаги тадбиркорлик фойдаси суммаси қўшилади.

31. Жамланган эскириш қиймати иқтисодий ёш усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

Эж = (ҲЁ / ИХМ) * 100, бу ерда:

Эж - жамланган эскириш;

ҲЁ - кўчмас мулкнинг ҳақиқий ёши;

ИХМ - иқтисодий хизмати муддати, ўрнатилган нормаларга мувофиқ.

Бунда жамланган эскириш кўрсаткичи 40 фоиздан ошмаслиги лозим. Ҳисоб кўрсаткичи 40 фоиздан ошган ҳолларда жамланган эскириш 40 фоиз миқдорида қабул қилинади.

32. Кўчмас мулк объектларини ялпи баҳолашда жамланган эскириш бир нечта диапазонда аниқланади:

10 фоизгача (шу жумладан);

10 фоиздан 20 фоизгача (шу жумладан);

20 фоиздан 30 фоизгача (шу жумладан);

30 фоиздан 40 фоизгача (шу жумладан).

Жамланган эскириш кўрсаткичлари (фоиз ва қиймат ифодасида) баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тегишли жадвалда келтирилади.

33. Баҳолаш объектининг қиймати базавий-индекс усули билан харажат ёндашуви доирасида тикланиш қиймати ва жамланган эскиришнинг қиймат кўрсаткичи ўртасидаги фарқ сифатида кейинчалик кўчмас мулк объекти 1 квадрат метрининг базавий қийматини ҳисоблаш билан аниқланади.

Кўчмас мулк объекти 1 квадрат метрининг қиймати баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тегишли жадвалда жамланган эскиришнинг тегишли диапазонларида келтирилади:

3-§. Қўлланилган ёндашувлар доирасида олинган баҳолаш

натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш

объектининг базавий қийматини аниқлаш

34. Баҳолаш объектининг базавий қиймати турли ёндашувлар билан олинган баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш орқали аниқланган кўчмас мулк объектининг 1 квадрат метри қиймати ягона кўрсаткичи (ягона бирлиги) кўринишида ифода этилади. Қиёсий ёндашув билан аниқланган кўчмас мулк объектининг 1 квадрат метри қиймати жамланган эскиришнинг барча диапазонларини инобатга олган ҳолда харажат ёндашуви билан аниқланган кўчмас мулк объектининг 1 квадрат метри қийматлари билан алоҳида-алоҳида мувофиқлаштирилади (базавий қийматнинг 4 та мувофиқлаштирилган бирлиги келиб чиқади).

35. Баҳоловчи мувофиқлаштиришни ўтказишдан бош тортишга ҳақли ва баҳолаш объектининг базавий қиймати сифатида баҳолаш ёндашувларидан бирининг натижасини тавсия қилиши мумкин. Баҳоловчи мувофиқлаштиришдан бош тортганлигини далиллар билан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асослаши лозим.

36. Мувофиқлаштириш турли ёндашувлардаги ҳисоб-китоблар натижаларига тегишли ўлчов коэффициентларини бериш йўли билан амалга оширилади. Ўлчов коэффициентлари миқдорлари қуйидаги формулалар бўйича аниқланади:

харажат ёндашуви учун: Кх = Сх / (Сх + Сқ)

қиёсий ёндашув учун: Кқ = Сқ / (Сх + Сқ), бу ерда:

Кх, Кқ - ёндашувлар натижаларига нисбатан қўлланадиган тегишли ўлчов коэффициентлари;

Сх - харажат ёндашуви билан олинган кўчмас мулк объекти 1 квадрат метрининг қиймати;

Сқ - қиёсий ёндашув билан олинган кўчмас мулк объекти 1 квадрат метрининг қиймати.

37. Баҳолаш объекти базавий қийматининг мувофиқлаштирилган бирлиги турли ёндашувлар билан тегишлича олинган ҳисоб-китоблар натижаларига тегишли ўлчов коэффициентлари қўллангандан кейин ёндашувлар натижаларини қўшиш орқали аниқланади:

С = γх * Кх + γқ * Кқ , бу ерда:

С - кўчмас мулк объекти 1 квадрат метрининг мувофиқлаштирилган бирлиги;

γх, γқ - баҳолаш объекти 1 квадрат метрининг қийматини харажат ва қиёсий ёндашувлар билан ҳисоблаш натижалари.

Базавий қийматни мувофиқлаштириш ва аниқлаш якунлари жадвал шаклида келтирилади:

38. Базавий қийматнинг мувофиқлаштирилган бирлигига ялпи баҳолаш хатоликларини инобатга олиш мақсадида 0,85 миқдорида дисконтлаш коэффициенти (депрессия коэффициенти) қўлланади.

V БОБ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ҲИСОБОТНИ ТУЗИШ

39. Баҳоловчининг баҳолаш объектининг базавий қийматига тааллуқли хулосаси йиғилган ахборот ва тегишли ҳисоб-китоблар натижаси тасдиғидан иборат бўлган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим этилади.

40. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузишда қуйидаги қоидаларга риоя қилиш лозим:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот баҳолаш объекти қийматини аниқлаш учун муҳим бўлган барча ахборотни ўз ичига олиши лозим;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилган, фойдаланилган ёки баҳолашдан ўтказишдаги ҳисоб-китоблар натижасида олинган ахборот тасдиқланган бўлиши лозим;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг мазмуни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдан фойдаланувчиларни чалғитмаслиги, шунингдек ҳар хил маънода талқин қилинишига йўл қўймаслиги лозим;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим қилинган материалларнинг ва баҳолаш жараёни таърифининг таркиби ва кетма-кетлиги қийматнинг ҳисобланишини такрорлашга ва ўхшаш натижаларга олиб келишга имкон бериши лозим;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот баҳолаш жараёнида фойдаланилмаган ахборотни ўз ичига олмаслиги лозим, агарда бундай ахборотни илова қилиш баҳолаш фаолиятини тартибга солувчи қонун ҳужжатларига мувофиқ мажбурий ҳисобланмаса.

41. Кўчмас мулк объектларини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг тузилиши қуйидаги бўлимлар ва уларнинг қисмларидан иборат бўлиши лозим:

а) I бўлим "Титул варағи" - баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг биринчи саҳифаси ҳисобланади ва ҳужжатни излаш учун зарур бўлган бирламчи ахборот манбаси бўлиб хизмат қилади.

Титул варағида қуйидаги маълумотлар келтирилади:

баҳоловчи ташкилотнинг номи;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг рўйхат рақами;

иш номи;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана.

Агарда баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот икки ёки ундан ортиқ китобдан иборат бўлса, ҳар бир китоб биринчи китобнинг титул варағига мос келувчи ҳамда ушбу китобга доир маълумотлардан иборат ўзининг титул варағига эга бўлиши лозим. Китобнинг рақами титул варағига қўйилади;

б) II бўлим "Мундарижа" - барча бўлимлар, кичик бўлимлар, бандлар (агар улар номига эга бўлса), тегишли саҳифалари рақамлари кўрсатилган иловалардан ташкил топади.

Икки ва ундан ортиқ китобдан иборат бўлган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузишда уларнинг ҳар бирида ўз мундарижаси бўлиши лозим. Бунда биринчи китобда бутун баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг мундарижаси китоблар рақамлари кўрсатилган ҳолда жойлаштирилади, кейинги китобларда - фақат тегишли китобнинг мундарижаси бўлади. Биринчи китобда кейинги китобларнинг мундарижалари ўрнига фақат уларнинг номини кўрсатишга йўл қўйилади;

в) III бўлим "Кузатув хати (умумлаштирувчи қисм)" буюртмачига баҳолашни амалга ошириш натижалари ҳақидаги эркин шаклда (иш услубида) баён этилган хабарни ўз ичига олади. Хатда қуйидагилар кўрсатилади:

баҳолашни амалга ошириш учун асос;

баҳолаш объектининг номи ва жойлашган манзили;

бажарилган ишларнинг қисқача баёни;

қиймат аниқланган санага қадар бўлган ҳолатга кўра баҳолаш объектининг қиймати ҳақида хулоса;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот қайси қонун ҳужжатларига мувофиқ тайёрланган бўлса, шу ҳужжатларга ҳавола;

кузатув хати баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга асосан тайёрлангани ва фақатгина ҳисоботнинг тўлиқ матнига боғлиқ равишда, яъни ҳисоботда қабул қилинган барча фаразлар ва чеклашларни ҳисобга олган ҳолда талқин қилиниши мумкинлигига кўрсатма.

Кузатув хати баҳоловчи ташкилотнинг фирма бланкида расмийлаштирилади, раҳбари томонидан имзоланади ва муҳри билан (муҳр мавжуд бўлган тақдирда) тасдиқланади;

г) IV бўлим "Қисқартмалар, шартли белгилар, символлар, бирликлар ва атамалар рўйхати" баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда қабул қилинган кам тарқалган қисқартмалар, шартли белгилар, символлар, бирликлар, специфик (профессионал) атамалардан иборат бўлиб, уларнинг таърифлари кўрсатилган бўлиши.

Агарда қисқартмалар, шартли белгилар, символлар, бирликлар ва атамалар баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда икки мартадан кам такрорланса, алоҳида рўйхат тузилмайди ва бевосита матнда илк эслатишданоқ унинг маъноси очиб берилади;

д) V бўлим "Кириш" асосий фактлар ва хулосаларнинг қисқача баёнидан иборат бўлиши лозим. Бу бўлимга қуйидаги қисмлар киритилган бўлиши лозим:

асосий фактлар ва хулосалар, унда қуйидагилар кўрсатилади:

баҳолаш объекти тўғрисидаги умумий ахборот;

баҳолаш тўғрисидаги шартнома номи, рақами ва тузилган санаси, тарафларнинг тўлиқ номи, ваколатли органнинг қарори (ҳукумат қарорлари, баҳолашни ўтказиш учун асос ҳисобланадиган бошқа ҳужжатлар);

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда охирги марта ўзгартириш киритилган санага ҳамда тақдим қилинган кўринишда расмийлаштирилган ҳисоботнинг календарь санасига мос келувчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана;

ҳисоботнинг тартиб рақами;

ушбу Услубий кўрсатмалар талабларига мувофиқ бўлган ахборотни ўз ичига олиши лозим бўлган баҳолаш тўғрисидаги вазифа;

баҳолашнинг буюртмачиси тўғрисидаги маълумотлар (номи, юридик манзили);

баҳоловчи ташкилот (тўлиқ номи, юридик манзили, фуқаролик жавобгарлигининг суғурталаниши, баҳолаш фаолиятини амалга ошириш ҳуқуқини берувчи лицензиянинг рақами, берилган санаси ва амал қилиш муддати тўғрисидаги маълумотлар) ва баҳоловчи ташкилотда меҳнат шартномаси асосида ишлайдиган баҳоловчи (фамилияси, исми, отасининг исми, баҳолашни ўтказиш ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжатнинг рақами ва берилган санаси) тўғрисида маълумотлар. Шунингдек, баҳолашдан ўтказиш ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш учун жалб қилинадиган ташкилотлар ва мутахассислар тўғрисида, уларнинг баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказишдаги малакаси ва иштирок этиш даражаси кўрсатилган ахборот;

баҳолаш натижаларига таъсир кўрсатган эҳтимоллар ва чекловлар (мавжуд бўлганда);

е) VI бўлим "Асосий қисм" қуйидаги мажбурий қисмлардан иборат бўлиши лозим:

баҳоловчи босқичма-босқич у томондан бажарилган ишларнинг кетма-кетлигини тавсифлайдиган баҳолаш жараёнининг босқичлари. Ҳар бир босқичда баҳолаш объектини баҳолаш бўйича қилинган ишлар тўғрисида умумий маълумотлар (оддий рўйхатни келтиришга рухсат берилади) келтирилади. Ўтказилган таҳлил ва қилинган ҳисоб-китобларнинг янада батафсил ёритиб берилиши баҳолаш объектининг хусусиятлари, баҳолаш вазифаси ва мавжуд ахборот ҳажмига мувофиқ қуйидаги қисмларда келтирилади;

баҳолаш объектининг миқдор ва сифат тавсифлари тўғрисидаги маълумотларни ўз ичига олувчи баҳолаш объектининг тавсифи.

Баҳоловчи томонидан баҳолашни ўтказиш учун зарур бўлган ахборотни олиш жараёни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботида ҳам ахборотни олишнинг аниқ манбалари, ҳужжатни аниқловчи номи, рақами, санаси ва бошқа маълумотлари кўрсатилган ҳолда тавсифланади.

Агар буюртмачининг сўралган ахборотни тақдим этишдан бош тортганлиги баҳолаш натижаларининг аниқлиги ва/ёки ишончлилигига жиддий таъсир кўрсатган бўлса, у ҳолда бу ҳолат баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда қайд этилади.

Баҳолаш объектининг тавсифи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдан фойдаланувчида баҳоланаётган мулкнинг қадр-қимматига таъсир қиладиган барча жиҳатларда баҳолаш объекти тўғрисидаги объектив тасаввурни шакллантириши лозим.

Баҳолаш объекти бозорининг таҳлили баҳолаш объектига бевосита дахли бўлмаган, лекин унинг қийматига таъсир қилувчи барча омилларнинг таҳлилини ўз ичига олиши лозим. Бўлимда баҳолаш объектининг қийматини аниқлашда фойдаланилган барча нархни шакллантирувчи омиллар бўйича ахборот ва уларнинг аҳамияти асослари тақдим этилган бўлиши лозим.

Баҳоловчига, шунингдек баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда барча фойдаланилган қонун ҳужжатларини акс эттириши лозим.

Баҳолаш жараёнининг тавсифи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдан фойдаланувчига баҳолаш жараёнининг мантиғини ва баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг қийматини белгилаш учун қўйилган қадамларининг муҳимлигини тушуниш имконини берувчи баҳолаш объектининг қийматини аниқлашнинг кетма-кетлигидан иборат бўлиши лозим.

Ҳар бир ёндашув доирасида баҳоловчи у томондан қилинган барча таҳлиллар, ҳисоб-китоблар, мулоҳазаларни келтиради. Баҳоловчининг қабул қилинган ёндашувлар доирасида баҳолаш усулларини қўллашдаги ҳар бир ҳаракати тегишли тарзда асосланган бўлиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда мавжуд бўлган барча ахборот текширила оладиган бўлиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот баҳоловчининг фикрига кўра у томондан баҳолаш объектининг қийматини ҳисоблашдаги қўлланилган усулни акс эттириши учун муҳим ҳисобланган ҳар қандай маълумотларни ҳам ўз ичига олиши мумкин;

ж) VII бўлим "Хулоса" қуйидаги қисмлардан иборат бўлиши лозим:

баҳолаш объектини мувофиқлаштириш тартиб-таомилининг тавсифи келтирилган ҳолда турли ёндашувларни қўллаш билан олинган баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш;

ҳар бир ёндашувда олинган натижаларнинг сезиларли фарқлари эҳтимолий фарқлар сабабларига тааллуқли далилий шарҳлар билан баён этилиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг хулоса қисми сифат тўғрисидаги баёнот - баҳоловчининг баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот қонун ҳужжатлари ва фойдаланилаётган баҳолаш стандартлари талабларига мувофиқлиги тўғрисидаги расмий эълонини ўз ичига олиши лозим;

з) VIII бўлим "Фойдаланилган манбалар рўйхати" баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказишда фойдаланилган, уларнинг олинган манбалари кўрсатилган ҳолдаги маълумотлар рўйхатини ўз ичига олиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда фойдаланилаётган адабиётлар ва манбаларга ҳаволалар ҳисобот матнида бўлиши лозим, манбаларнинг тўлиқ номлари кўрсатилган рўйхат эса ҳисоботнинг алоҳида бўлимида (иловасида) келтирилади.

Манбалар сирасига қуйидагилар киради: қонунлар ва бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар, маълумотнома ва услубий адабиётлар, услубий тавсиялар, хизматга оид адабиётлар, маълумотлар базаси, Интернет тармоғидан олинган маълумотлар ва ҳ.к.;

и) IX бўлим "Иловалар" чоп этилган кўринишда баҳолашдан ўтказишда фойдаланилган барча ахборотдан, шунингдек ҳисоб-китоблар ва ҳисоб-китоблар жадвалидан иборат бўлиши лозим. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг иловаларида бошқа ташкилотларга юборилган сўровлар ва бундай сўровларга жавоблар нусхалари мавжуд бўлиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга илова қилинган барча ҳужжатлар тегишли тарзда расмийлаштирилган бўлиши (унга ваколатланган шахс томонидан имзоланган ва белгиланган тартибда ҳужжатларни тақдим этувчи органлар ва ташкилотлар томонидан тасдиқланган бўлиши, Интернет тармоғидан ёки бошқа оммавий ахборот воситаларидан олинган ахборот бундан мустасно) лозим.

Ҳисоб-китоблар қилинишига асос бўлган ҳужжатларнинг йўқлиги баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни ишончли эмас деб эътироф этиш учун бевосита асос ҳисобланади.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга иловалар, шунингдек баҳоловчи ташкилотнинг лицензияси, баҳоловчи томонидан баҳолашни ўтказиши учун ҳуқуқини тасдиқловчи ҳужжатлар нусхаларини, фуқаролик жавобгарлиги суғурта полисининг нусхасини ўз ичига олиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда илова ҳужжатларининг тўлиқ рўйхати мавжуд бўлиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг нусхаси баҳоловчи ташкилотда баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган санадан бошлаб қонун ҳужжатларида белгиланган муддат мобайнида сақланиши лозим.

VI БОБ. КЎЧМАС МУЛК ОБЪЕКТИНИНГ БОЗОР

(ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ) ҚИЙМАТИНИ ҲИСОБЛАШ

42. Кўчмас мулк объектининг бозор (инвентаризация) қийматини ҳисоблаш кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни давлат рўйхатидан ўтказишни амалга оширувчи органлар томонидан нархни шакллантирувчи омиллардан келиб чиққан ҳолда аналогларнинг нархларига тузатишлар киритишда мультипликатив моделни қўллаш орқали аниқланади.

43. Мультипликатив моделнинг умумий кўриниши қуйидагича:

V = С * К1 * К2 * … * Кn, бу ерда:

V - кўчмас мулк объектининг бозор (инвентаризация) қиймати;

С - баҳолаш ҳисоботида келтирилган базавий қиймат;

K1, K2,…Kn - нархни шакллантирувчи омиллардан келиб чиқиб қўлланадиган нархни шакллантирувчи коэффициентлар.

44. Баҳолаш объектининг базавий қийматига нисбатан нархни шакллантирувчи коэффициентлар фойдаланилаётган нархни шакллантирувчи омиллардан келиб чиқиб қўлланади ва қуйидаги тоифалар билан белгиланади:

минтақа ичидаги иқтисодий зонаси;

қурилган йили;

қаватлик (квартира қайси қаватда жойлашганлиги, нотураржой биноси);

баҳолаш объектининг кўп қаватли уйда жойлашганлиги (уйнинг қисқа ён томони эканлиги ёки қисқа ён томони эмаслиги);

ер участкасининг ҳажми (якка тартибдаги лойиҳалар бўйича қурилган кўчмас мулк объектларини баҳолашда фойдаланилади).

45. Қўлланилаётган ёндашув ва кўчмас мулк объектининг турига қараб нархни шакллантирувчи коэффициентлар қуйидаги кетма-кетликда:

намунавий қурилишдаги кўчмас мулк объектини баҳолашда: минтақа ичидаги иқтисодий зонаси, қурилган йили, қаватлик (квартира, нотураржой биноси қайси қаватда жойлашганлиги), баҳолаш объектининг кўп қаватли уйда жойлашганлиги (уйнинг қисқа ён томони эканлиги ёки қисқа ён томони эмаслиги) коэффициентлари қўлланилади;

якка тартибдаги лойиҳа бўйича қурилган кўчмас мулк объектини баҳолашда: минтақа ичидаги иқтисодий зонаси, қурилган йили ва ер участкасининг ҳажми (якка тартибдаги лойиҳалар бўйича қурилган кўчмас мулк объектларини баҳолашда фойдаланилади) коэффициентлари қўлланилади.

46. Нархни шакллантирувчи омилларга мос келувчи нархни шакллантирувчи коэффициентлар базавий қиймат 1 кв.м нинг ҳар бир кўрсаткичига нисбатан жамланган эскиришнинг диапазонидан келиб чиқиб қўлланилади.

47. Якка тартибда қурилган турар жой кўчмас мулк объектлари қийматини баҳолашда ёрдамчи мақсаддаги қурилишларнинг (бостирмалар, уй иссиқхоналари, очиқ ошхоналар, молхоналар, қўйхоналар, енгил конструкциядаги ёрдамчи мақсаддаги бошқа қурилишлар) базавий қийматига нисбатан бундай қурилишларнинг мавжудлигига қараб 0,80 миқдорида пасайтириш коэффициенти қўлланади.

48. Нархни шакллантирувчи коэффициентларнинг бирликлари ушбу Услубий кўрсатмаларнинг иловасига мувофиқ қабул қилинади.

Услубий кўрсатмаларга

ИЛОВА

Баҳолаш объектининг базавий қийматига нисбатан

қўлланадиган нархни шакллантирувчи

КОЭФФИЦИЕНТЛАР

1. Минтақа ичида баҳолаш объекти жойлашган ернинг иқтисодий зонасидан келиб чиқиб нархни шакллантирувчи коэффициентлар.

Тошкент шаҳридаги объектлар учун қўлланадиган

коэффициентлар

Вилоятлардаги объектлар учун қўлланадиган

коэффициентлар

2. Асосий иморатнинг қурилган (капитал қайта қурилган) йилига қараб нархни шакллантирувчи коэффициентлар.

3. Қаватлар сонига (хонадон, нотурар жой қайси қаватда жойлашганлигига) қараб нархни шакллантирувчи коэффициентлар.

4. Кўп қаватли уйлардаги баҳолаш объектининг жойлашган ерига қараб нархни шакллантирувчи коэффициентлар.

5. Баҳолаш объекти ер участкаси ўлчамига қараб нархни шакллантирувчи коэффициентлар.

        

Изоҳ:

1. 1 ва 2-бандлардаги коэффициентлар иккала турга (кўп қаватли уйга ҳамда якка тартибда қурилган уйларга) нисбатан ҳам қўлланилади.

2. 3 ва 4-бандлардаги коэффициентлар фақат кўп қаватли уйлардаги (хонадонлардаги) баҳолаш объектлари учун қўлланилади.

3. 5-банддаги коэффициентлар фақат якка тартибда қурилган объектлар учун қўлланилади.

"Ўзбекистон Республикаси қонун ҳужжатлари тўплами", 2012 йил, 19-сон, 211-модда