Кўчмас мулк олди-сотдисига оид шартномалардан келиб чиққан низоларни хал этиш билан боғлиқ суд амалиётининг Таҳлили (Олий хўжалик суди Раёсатининг 29.11.2001 й. Қарори билан тасдиқланган)

Функция недоступна

Ушбу таҳлил

Олий хўжалик суди Раёсатининг

2001 йил 29 ноябрдаги қарори

билан тасдиқланган

Кўчмас мулк олди-сотдисига

оид шартномалардан келиб чи??ан низоларни

ҳал этиш билан боғлиқ суд амалиётининг

ТАҲЛИЛИ

Ўзбекистон Республикаси Олий хўжалик судининг 2001 йил иккинчи ярим йиллик иш режасига биноан Қорақалпоғистон Республикаси, вилоятлар ва Тошкент шаҳар хўжалик судлари мисолида 2000-2001 йилнинг 9 ойида кўчмас мулк олди-сотдисига оид низолар бўйича суд амалиёти ўрганилиб, умумлаштирилди.

Статистик маълумотларга кўра, Республика хўжалик судларида олди-сотди шартномалари билан боғлиқ низолар 2000 йилда 992 тани, шулардан кўчмас мулк олди-сотдисига оид низолар 10 тани ташкил этган бўлса, 2001 йилнинг 9 ойида эса шу турдаги ишлар тегишлича 706 ва 15 тани ташкил этган.

Кўчмас мулк олди-сотдисига оид низолар билан боғлиқ ишлар хўжалик судлари томонидан асосан процессуал ва моддий ҳуқуқ нормаларига риоя этилган ҳолда кўриб чиқилиб, қонуний ва асосли қарорлар қабул қилинган.

Хўжалик судларида кўчмас мол-мулкнинг олди-сотди шартномаларини ҳақиқий эмас деб топиш, шу турдаги шартномаларни рўйхатдан ўтказиш ҳамда кўчмас мулкнинг баҳоси билан боғлиқ бўлган ва бошқа низолар кўриб чиқилган.

Шу билан бирга, хўжалик судлари фаолиятида кўчмас мулк олди-сотдисига оид низоларни ҳал этишда айрим камчиликларга ҳам йўл қўйилган. Шулардан бири кўчмас мулк тушунчаси билан боғлиқ бўлиб, бу ҳолатни Самарқанд вилоят хўжалик суди томонидан тақдим этилган умумлашмадан ҳам кўриш мумкин.

Даъвогар "Ургут-Лада-Мрамор" ҚК даъво аризаси билан мурожаат этиб, кўчмас мулк биржасида расмийлаштирилган, мармар ишлаб чиқариш технологик линиясининг олди-сотдиси билан боғлиқ битимни бекор қилишни сўраган. Ушбу низо предмети мармар плита ишлаб чиқаришга мўлжалланган технологик линия бўлиб, бу предмет ўз хусусиятига кўра кўчмас мулк объекти ҳисобланмаса-да, суд томонидан ўтказилган умумлашмада ушбу битим кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномаси деб кўрсатилган.

Мол-мулк фуқаролик ҳуқуқи объекти сифатида иккига, кўчмас ва кўчар мулкка бўлинади.

Кўчмас мулк ер участкалари ва ер ости бойликлари, кўп йиллик дов-дарахтлар, шунингдек бинолар ва иншоотлардан иборатдир. Қонунда бошқа мол-мулк ҳам кўчмас мулк қаторига киритилиши мумкин.

Тадбиркорлик фаолияти билан боғлиқ бўлган битимлардан бири, бу кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасидир. Кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасига биноан сотувчи ер участкаси, бино, иншоот, квартира ёки бошқа кўчмас мулкни сотиб олувчига мулк қилиб топширишни ўз зиммасига олади (ФКнинг 479-моддаси).

Бино ва иншоотлар кўчмас мулк объекти сифатида алоҳида хусусиятга эга бўлиб, бу унинг ер билан узвий боғлиқлиги, улардан фойдаланиш жараёнида ўз қийматини йўқотмаслиги ва бошқалар билан белгиланади. Бундай объектларнинг мулк айланишида иштирокини тартибга солувчи махсус қоидалар мавжуд бўлиб, уларнинг ўзига хос хусусиятлари кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасига қўйилган қатъий талабларда, яъни, кўчмас мулкка нисбатан мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтишини давлат йўли билан қайд этиш, кўчмас мулкни бошқа шахсга беришнинг махсус тартиби ва бошқа шартларда кўринади.

Кўчмас мулкни сотиш тўғрисидаги шартномага қўйилган асосий талаб шуки, ЎзР ФКнинг 480-моддасига мувофиқ, бундай шартнома албатта томонлар имзолайдиган битта ҳужжат тарзида ёзма шаклда тузилиши лозим (ФКнинг 366-моддаси тўртинчи қисми). Битимларнинг олдий ёзма шаклига риоя этмасликнинг оқибатларини тартибга солувчи умумий қоидалардан фарқли ўлароқ, кўчмас мулкни сотиш шартномасининг шаклига риоя этмаслик, унинг ҳақиқий эмаслигини келтириб чиқаради (ФКнинг 480-моддаси, 2-қисми).

ЎзР ФКда кўчмас мулк объектларининг олди-сотди шартномасини расмийлаштиришда улар жойлашган ер участкаларининг ҳуқуқий ҳолатини белгиловчи бир қатор меъёрлар кўзда тутилган.

Сотувчи сотилаётган кўчмас мулк жойлашган ер участкасининг мулкдори бўлган тақдирда сотиб олувчига ер участкасининг тегишли қисмига мулк ҳуқуқи ёки ижара ҳуқуқи ёхуд кўчмас мулкни сотиш шартномасида назарда тутилган бошқа ҳуқуқ берилади.

Агар шартномада кўчмас мулкни сотиб олувчига топшириладиган тегишли ер участкасига бўлган ҳуқуқ белгиланган бўлмаса, бундай ҳолда сотиб олувчига бино ва иншоотларга нисбатан мулк ҳуқуқининг ўтиши билан бир вақтда, тегишли кўчмас мулк объекти жойлашган ва кўчмас мулкдан фойдаланиш учун зарур бўлган ер участкасининг қисмига бўлган ҳуқуқ ҳам ўтказилади.

ФКнинг 84-моддасида кўчмас мулкка эгалик ҳуқуқи ва бошқа ашёвий ҳуқуқлар, бу ҳуқуқларнинг вужудга келиши, бошқа шахсларга ўтиши, чекланиши ва бекор бўлиши давлат рўйхатидан ўтказилиши кераклиги кўрсатилган.

ЎзР ФКнинг 8-моддаси, 3-қисмида давлат рўйхатидан ўтказилиши шарт бўлган мол-мулкка бўлган ҳуқуқлар, агар қонунда бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, унга тегишли ҳуқуқлар рўйхатдан ўтказилган пайтдан бошлаб вужудга келиши белгилаб қўйилган.

Шуни таъкидлаш лозимки, ФКда кўчмас мулкка доир ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш тартиблари ва бундай рўйхатдан ўтказишни амалга оширувчи органлар аниқ кўрсатилмаган.

Ҳозирги вақтда кўчмас мулкка оид ҳуқуқларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг 1997 йил 2 июндаги "Ўзбекистон Республикасида кўчмас мулк давлат кадастрини юритиш ҳақида"ги қарорининг бажарилишини таъминлаш мақсадида ишлаб чиқилган ва Ўзбекистон Республикаси адлия вазирлигида 1998 йил 7 январда 387-сон билан рўйхатдан ўтказилган Йўриқнома билан тартибга солинмоқда.

Бу Йўриқномага мувофиқ бино ва иншоотларни ва улар билан боғлиқ битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш қуйидаги органлар томонидан амалга оширилади:

- туман ва шаҳар давлат кўчмас мулк кадастри хизмати томонидан бино ва иншоотларнинг яшаш жойи бўлмаган қисмлари бўйича;

- туман ва шаҳар техник инвентаризация бюролари (БТИ) томонидан бино ва иншоотларнинг яшаш жойи қисмлари бўйича;

- Адлия Вазирлиги органлари томонидан гаров шартномалари қисми бўйича.

Кўчмас мулкка нисбатан мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтказилганлигини давлат рўйхатидан ўтказишда тарафлардан бири бош тортса, суд бошқа тарафнинг талаби билан битимни рўйхатдан ўтказиш тўғрисида қарор чиқаришга ҳақли. Бундай ҳолда битим суд қарорига мувофиқ рўйхатдан ўтказилади (ФКнинг 112-моддаси).

Масалан, "Юлдуз" ЖК ва "Сигнал" ҲЖ кўчмас мулкнинг олди-сотдиси тўғрисида шартнома тузишган. Бунга кўра жамоа корхонаси ҳиссадорлик жамиятига яшаш жойи бўлмаган хонани берган. Томонлар ушбу шартноманинг шартларини бажариб, сотиб олувчи кўчмас мулкнинг баҳосини тўлаган, сотувчи эса уни топшириш ва қабул қилиш далолатномасига асосан топширган. Лекин сотиб олувчи кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасини рўйхатдан ўтказмаган. Шу сабабли "Юлдуз" ЖК хўжалик судига мурожаат қилиб, акционерлик жамиятини ушбу битимни рўйхатдан ўтказишга мажбурлашни сўраган.

Хўжалик суди ишни кўришда шартнома қонунга мувофиқ ҳолда тузилганлиги ва унинг шартлари бажарилганлигини аниқлаб, акционерлик жамиятининг ҳаракатсизлигини битимни рўйхатдан ўтказишдан бош тортиш деб тўғри хулосага келган ва "Юлдуз" ЖКнинг даъвосини қаноатлантирган.

Қонун кўчмас мулкка эгалик қилиш, фойдаланиш ва уни тасарруф этиш билан боғлиқ ҳуқуқларни амалга оширишда келиб чиқадиган ҳуқуқий оқибатларни, уларни давлат рўйхатидан ўтказиш билан боғлайди. Масалан, кўчмас мулк гарови (ипотека) тўғрисидаги шартноманинг давлат рўйхатидан ўтказилмаганлиги ФКнинг 114, 116-моддаларига мувофиқ шартноманинг ҳақиқий эмаслигини келтириб чиқаради. Бундай битим ўз-ўзидан ҳақиқий эмасдир.

Кўчмас мулкни давлат рўйхатидан ўтказувчи орган, мулкий ҳуқуқ эгасининг илтимосига мувофиқ кўчмас мулкка нисбатан эгалик ҳуқуқи ва у билан боғлиқ битимларнинг рўйхатдан ўтказилганлиги тўғрисида, тегишли ҳуқуқни ёки битимни қайд этиш учун тақдим этилган ҳужжатга устхат ёзиш ёки алоҳида ҳужжат бериш йўли билан гувоҳлантириш шарт.

Давлат рўйхатидан ўтказишни рад этиш ёки давлат рўйхатидан ўтказишдан бош тортиш ҳаракатлари устидан судга шикоят қилиниши мумкин.

Кўчмас мулкка нисбатан мулк ҳуқуқини ёки у билан боғлиқ битимларни давлат рўйхатидан ўтказувчи орган, амалга оширилган рўйхатга олиш ва рўйхатга олинган мулкий ҳуқуқлар тўғрисида ҳар қандай шахсга маълумот беришга мажбур.

Маълумот кўчмас мулкни рўйхатга олиш қаерда амалга оширилганидан қатъи назар, ҳар қандай кўчмас мулкни рўйхатга олувчи орган томонидан берилиши мумкин.

Юқорида қайд этилган Йўриқноманинг 11-бандида кўрсатилишича, кўчмас мулкни давлат рўйхатидан ўтказиш уч бўлимдан иборат бўлиб, булар бино ва иншоотларни бир-биридан фарқловчи техник рўйхатдан ўтказиш билан боғлиқ бўлган, бу бино ва иншоотларга нисбатан мулк ҳуқуқи ҳақидаги ҳамда бино ва иншоотлар билан боғлиқ ҳуқуқий чеклашлар тўғрисидаги маълумотлардан иборатдир.

Сотиб олувчи ёки сотувчи, шунингдек шартномани ҳақиқий эмас деб топишдан манфаатдор бўлган учинчи шахс, мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтказилганлиги давлат рўйхатидан ўтказилмаганлигини асос қилиб шартномани ҳақиқий эмас деб топиш тўғрисида талаб қўя олмайдилар.

Шу билан бирга ЎзР ФКда алоҳида ҳолларда мулк ҳуқуқини бошқа шахсга ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказишдан ташқари, кўчмас мулкни сотиш билан боғлиқ шартномани ҳам рўйхатдан ўтказиш мажбуриятини кўзда тутган бўлиб, бу ФКнинг 112-моддаси нормаларига асосланган ва бу ҳолларда битимни давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисидаги талабга риоя этилмаганлиги, қонунда белгиланган ҳолларда унинг ҳақиқий эмаслигини келтириб чиқаради.

Мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтганлигини рўйхатдан ўтказиш, олди-сотди шартномасининг ўзини рўйхатдан ўтказишни билдирмайди. Шу сабабли бинонинг олди-сотди шартномаси имзоланган вақтдан бошлаб тузилган деб ҳисобланиши лозим.

Кўчмас мулкнинг олди-сотдиси билан боғлиқ низоларни ҳал этишда хўжалик судлари шуни эътиборга олишлари лозимки, мулк уни сотиб олувчига берилганидан сўнг, мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтказилганлигини давлат рўйхатидан ўтказилгунга қадар сотувчи кўчмас мулкни тасарруф этишга ҳақли эмас, чунки бу олди-сотди шартномаси бўйича сотувчи томонидан ўзига олган ва бажарилган мажбурият предмети ҳисобланиб, сотиб олувчи эса бу мулкнинг қонуний эгасидир.

Масалан: даъвогар "Юлдуз" ҲЖ "Рассвет" ЖКга нисбатан бинони ўзганинг ноқонуний эгалигидан талаб қилиб олиш тўғрисидаги даъво аризаси билан хўжалик судига мурожаат қилиб, ўзининг ушбу талаблари асоси сифатида у низоли бинонинг мулкдори эканлигига, яъни низоли бино "Зафар" ОТҲЖдан олди-сотди шартномасига кўра сотиб олинганлигини кўрсатган. Бу талабларга нисбатан жавобгар "Рассвет" ЖК эътироз билдириб, ушбу бинони "Зафар" ОТҲЖдан сотиб олганлигини ва шунга асосан у ҳам бинога нисбатан мулк эгаси эканлигини билдирган.

Судда аниқланишича, "Зафар" ОТҲЖ аввал омборхона биносини олди-сотди шартномасига биноан "Рассвет" ЖКга сотган. Ушбу шартномага кўра, сотиб олувчи тегишли суммани тўлаган ва бино унга далолатномага асосан топширилган. Шунга қарамай "Зафар" ОТҲЖ "Юддуз" ҲЖ билан тузилган янги олди-сотди шартномасига кўра, шу омборхона биносини қайтадан сотиб юборган.

Хўжалик суди томонидан  "Зафар"  ОТҲЖ иш бўйича иккинчи жавобгар сифатида жалб қилиниб, иш мазмунан кўриб чиқилган. Суд "Юлдуз" ҲЖ ва "Зафар" ОТҲЖ ўртасида тузилган шартномани ҳақиқий эмас деб топган ва даъвони рад этган.

Суд бундай қарорга келишда "Зафар" ОТҲЖ олди-сотди шартномаси бўйича мулкни сотиб олувчига топширганидан сўнг кўчмас мулкни тасарруф этишга ҳақли эмаслигига асосланган. Чунки даъвогарнинг ҳуқуқлари қонун талабларига мувофиқ бўлмаган битимдан келиб чи??ан бўлиб, унинг бу талабларини қаноатлантириш учун асос бўлмаган. Бу ҳолатда "Рассвет" жамоа корхонасининг мулкни бошқа шахсга ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказмаганлиги, сотувчининг кўчмас мулкка нисбатан эгалик қилиш, фойдаланиш ва тасарруф этиш ҳуқуқларини сақлаб қолганлигини билдирмайди.

Кўчмас мулкка нисбатан мулк ҳуқуқининг вужудга келиши ва бекор бўлиши билан боғлиқ низоларни ҳал этиш буйича суд амалиётида кўрилишида, ижро этилган олди-сотди шартномаси бўйича мулк ҳуқуқининг сотиб олувчига ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказилмасдан туриб, бу мулкни тасарруф этиш ҳоллари учраб турибди, ваҳоланки қонун бўйича мулкка эгалик ҳуқуқи бу вақтда ҳали сотувчига тегишли ҳисобланади.

Масалан, "Электрон" ҲЖ хўжалик судига даъво аризаси билан мурожаат қилиб, "Қобил" ХФ ва "Эверст" МЧЖ ўртасида тузилган бинонинг олди-сотди шартномасини ҳақиқий эмас деб топишни сўраган. Суд мажлисида аниқланишича, даъвогар "Электрон" ҲЖ "Қобил" ХФ билан тузилган олди-сотди шартномаси бўйича низоли бинони унга сотган, "Қобил" ХФ эса бино пулини тўламасдан ва мулк ҳуқуқини ўзига ўтганлигини давлат рўйхатидан ўтказмасдан туриб, бинони "Эверст" МЧЖга сотиб юборган.

Суд, хусусий фирмада мулк ҳуқуқи ҳали вужудга келмаганлиги сабабли, у бинони бошқа шахсга ўтказишга ҳақли эмас деган хулосага келган. "Эверст" МЧЖ эса бинони хусусий фирмадан сотиб олар экан, сотувчида бинога нисбатан мулк ҳуқуқи бор ёки йўқлигини, давлат рўйхатидан ўтказилганлигини текшириб кўрмасдан, фақат кўчмас мулкни сотиш  шартномаси билан танишиш билан кифояланиб, таваккалчилик билан ҳаракат қилган.

Шу сабабли хўжалик суди, даъвони қаноатлантириб, "Қобил" ХФ ва "Эверст" МЧЖ ўртасида тузилган бинонинг олди-сотди шартномасини ҳақиқий эмас деб топган.

ЎзР ФКнинг 485-моддасида, кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасида ушбу мулк баҳоси кўзда тутилиши белгиланган.

Шу ҳолатга эътибор бериш лозимки, агар кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасида ушбу сотилаётган объект баҳоси кўрсатилмаган бўлса, бу битим тузилмаган ҳисобланади. Бундай ҳолатларда ФКнинг 356-моддаси 4-банди билан белгиланган, ҳақ тўлашни назарда тутадиган шартномада баҳо назарда тутилмаган ва шартнома шартлари бўйича белгиланиши мумкин бўлмаган ҳолларда шартномани бажарганлик учун ўхшаш вазиятларда одатда шундай товарлар, ишлар ёки хизматлар учун олинадиган баҳо бўйича ҳақ тўланиши тўғрисидаги қоидалар қўлланилмайди.

Агар қонун ҳужжатларида ёки кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномаси билан бошқача ҳолат белгиланмаган бўлса, шартномада кўчмас мулк (бино, иншоот ёки бошқа қурилма) учун белгиланган баҳо ўз ичига шу объект жойлашган ер участкаси ёки унга нисбатан ҳуқуқларни ҳам олади.

Масалан: Бухоро вилоятидаги 206-сон ХКМК 2000 йил 20 мартда тузилган олди-сотди шартномасини ҳақиқий эмас деб топишни сўраб хўжалик судига мурожаат қилган ва суд томонидан даъво тўғри қаноатлантирилган.

Суд қарор қабул қилишда, корхоналарнинг иқтисодий ночорликдан чиқаришга хизмат кўрсатувчи хўжалик ҳисобидаги "Марказ" ва тугатиш комиссияси томонидан бинони "ким ошди" савдосига қўйишда ва кейинчалик олди-сотди шартномасини тузишда ФКнинг 481-моддаси, "Мулкчилик тўғрисида"ги қонун ва "Тугатилаётган корхоналарнинг мол-мулкини сотиш тўғрисида"ги 1999 йил 9 июлдаги Тартиб талаблари қўпол равишда бузилганлигига асосланган.

"Ким ошди" савдосига харидор келмади деб, корхоналарни иқтисодий ночорликдан чиқаришга хизмат кўрсатувчи хўжалик ҳисобидаги "Марказ" томонидан бинога тегишли ҳужжатлар тугатиш комиссиясига қайтарилган ва иккинчи марта бинони "ким ошди" савдосига қўймасдан, брокерлар орқали "Беҳруз" кооперативига сотилган. Бинонинг олди-сотди шартномасини тузишда ФКнинг талаблари бузилган.

ФКнинг 484-моддасида кўчмас мулкни сотиш шартнома бўйича сотиб олувчига топширилиши лозим бўлган кўчмас мулкни аниқ белгилаш имконини берадиган маълумотлар, шу жумладан кўчмас мулк тегишли ер участкасида ёки бошқа кўчмас мулкнинг таркибида қандай жойлашганлигини белгилаш имконини берадиган маълумотлар кўрсатилган бўлиши шарт эканлиги, шартномада бундай маълумотлар бўлмаса, бошқа шахсга топширилиши лозим бўлган кўчмас мулк тўғрисидаги шартни тарафлар ўзаро келишиб олмаган, тегишли шартнома эса тузилмаган ҳисобланиши кўрсатилган. Шунинг учун биржа орқали 2000 йил 20 мартда тузилган олди-сотди шартномаси тузилган пайтдан бошлаб ноқонуний ҳисобланади ва юридик кучга эга эмас.

Бундан ташқари, 206-сон ХКМК томонидан сотувга қўйиш учун 1990 йилдан олдин қурилган баланс қиймати 16516 сўмлик эски идора биноси тавсия этилган бўлса-да, кадастр бошқармаси томонидан баланс қиймати 50803 сўмлик янги 1994 йилда қурилган бино, ушбу бинодан ташқари 1997 йилда қурилган баланс қиймати 28489 сўм бўлган чойхона, 1994 йилда қурилган баланс қиймати 333 сўм бўлган хожатхона, 1998 йилда қурилган баланс қиймати 422400 сўм бўлган сауна каби бинолар ҳам ноқонуний равишда расмийлаштириб берилган.

Қонун шартнома тузилганидан сўнг баҳони ўзгартиришга қонун ҳужжатларида ёки шартномада назарда тутилган ҳолларда ва шартларда йўл қўяди (ФКнинг 356-моддаси 3-банди). Бу эса, агар томонлар кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасида сотилаётган объект учун маълум баҳони кўзда тутган бўлсалар, шартнома тузилганидан сўнг сотувчи ҳам, сотиб олувчи ҳам уни ўзгартиришни талаб қилишга ҳақли эмасликларини билдиради (шартномада бундай шартлар кўзда тутилган ҳолатлар бундан мустасно).

Масалан: "Электроаппарат заводи" ОТҲЖ хўжалик судига даъво аризаси билан мурожаат қилиб, "Вера" МЧЖ билан бинонинг олди-сотдиси тўғрисида тузилган шартномани ўзгартиришни сўраб, шартнома тузилаётган вақтда шаҳар ҳокимияти томонидан белгиланган, қурилишда қўлланиладиган коэффициентлар қўлланилмаганлиги сабабли, сотилаётган объект баҳосини оширишни сўраган.

Хўжалик суди томонлар ўртасида тузилган шартнома шартларида сотилган объект баҳосини ўзгартириш кўзда тутилмаганлигини, ҳокимият қарори билан белгиланган коэффициентлар янги объектлар қурилишида қўлланилишини ва иш ҳолатлари бўйича шартнома предмети "Электроаппарат заводи" ОТҲЖга мулк ҳуқуқи асосида тегишли бўлган кўчмас мулк эканлигини назарда тутган ҳолда даъвони рад этган.

ФКнинг 341-моддаси билан томонларнинг мажбуриятлари улар ижро этилганлиги сабабли бекор бўлиши белгиланган. Иш бўйича сотиб олувчи шартномада кўзда тутилган суммани тўлаган, сотувчи эса объектни топшириш ва қабул қилиш далолатномаси билан топширган бўлиб, томонларнинг мажбуриятлари бажарилган. Шу сабабли бекор бўлган шартнома бўйича баҳони оширишга ҳуқуқий асос бўлмаган.

Хўжалик судлари амалиётида кўчмас мулк сотувчисининг, сотиб олувчи томонидан мулк ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказганидан сўнг, мулк баҳосини тўламаганлиги тўғрисидаги талаблар ҳам учраб туради. Бундай ҳолатларда мулкни сотувчилар шартномани бекор қилиш, объект баҳосини ундириш, шартноманинг лозим даражада ижро этилмаганлиги натижасида келиб чи??ан зарарни ундириш тўғрисидаги талабларни қўядилар.

Бундай турдаги низоларни ҳал этишда судлар қуйидагиларни эътиборга олишлари лозим. ФКнинг 419-моддаси билан сотиб олувчи товар баҳосини агар қонун ҳужжатлари ёки шартнома шартларидан бошқача ҳол келиб чиқмаса, сотувчи ўзига товарни ёки ушбу товарни тасарруф қилиш ҳужжатларини берганидан сўнг кечиктирмасдан тўлаши лозимлиги белгиланган.

Шу сабабли кўчмас мулкнинг сотиб олувчиси мулк ҳуқуқи ўзига ўтганлигини рўйхатдан ўтказган бўлиб, лекин мулк баҳосини тўламаган ҳолларда, сотувчи ФКнинг 419-моддаси 3-бандига мувофиқ мулк баҳосининг тўланиши ва ФКнинг 327-моддасида белгиланган фоизларни ундиришни талаб қилишга ҳақли бўлади.

Кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномаси қонунда кўрсатилган ҳолларда ёки тарафлардан бирининг талаби билан нотариал тасдиқлаши шарт бўлган ҳолларда, суд нотариус томонидан қонун талабларига қай даражада риоя қилинганлигига эътибор қаратиши лозим.

Нотариус томонидан тарафларнинг махсус ҳуқуқ лаёқатини тегишли ҳужжатлар асосида текширмасдан ва кўчмас мулк айнан кимнинг тасарруфида эканлигини аниқламасдан тасдиқланган битимни ҳақиқий деб ҳисоблаб бўлмайди. Шунга қарамай, хўжалик судлари амалиётида иш ҳолатларини атрофлича текширмаслик ва уларга тегишлича баҳо бермаслик ҳоллари мавжуд.

Масалан, даъвогар "Ватанпарвар" Андижон вилояти Кенгаши судга мурожаат қилиб, жавобгар "Шохруҳ-ХV" фирмаси билан тузилган олди-сотди шартномасини бекор қилишни сўраган.

Биринчи инстанция судининг ҳал қилув қарорига кўра, даъво қаноатлантирилган. Апелляция инстанцияси томонидан ҳал қилув қарори бекор қилинган. Олий хўжалик судининг судлов ҳайъати қарори билан апелляция инстанциясининг қарорини бекор қилиб, биринчи инстанция судининг ҳал қилув қарорини ўз кучида қолдирган.

Ишдаги ҳужжатларга кўра, 1992 йил 13 ноябрда "Ватарпарвар" спорт-техника клуби ва "Мазмун" тижорат фирмаси ўртасида Андижон шаҳри, Чинобод кўчаси, 10-уйнинг олди-сотди шартномаси тузилган бўлиб, шартнома тарафларнинг вакиллари А.Скиданов ва И.Шукуров томонидан имзоланган ва шу куни Андижон шаҳар биринчи нотариал идорасида тасдиқланган. Нотариус томонидан ушбу шартномани тасдиқлашда тарафларнинг махсус муомала лаёқати тегишли ҳужжатлар асосида текширилмаган. Олди-сотди предмети бўлган уй Андижон бирлашган техника мактабига қарашли бино эканлигига, сотилаётган уй-жой амалда сотувчининг балансида бўлмаганлигига, сотилаётган уй-жой учун тўлов 1992 йил 14 октябрдаги 36-сон тўлов топшириқномасига биноан сотувчи ҳисоб рақамига эмас, балки ОС ОСО "Ватанпарвар" ҳисобига ўтказилганлигига баҳо берилмаган.

Низоли мулк иккинчи марта 1994 йил 16 сентябрда "Мазмун" ҲЖдан "Шохруҳ- ХV" фирмасига сотилган ва шартнома шу куни Андижон шаҳар 3-сон нотариал идораси томонидан тасдиқланган. Шартномани тасдиқлаш вақтида 3-сон нотариал идораси томонидан хатога йўл қўйилиб, олди-сотди шартномасида юридик шахслар қатнашган бўлсада, шартнома сотувчи К.Нурматовдан, олувчи Г.Азизовга уйнинг олди-сотди шартномаси сифатида расмийлаштирилган, унда юридик шахсларнинг номи ва манзили кўрсатилмаган. Тарафлар имзолаган ва нотариусда сақланаётган шартномада Чинобод кўчаси, 10-уйдаги бино сотилганлиги кўрсатилганлиги, мулкни сотиш унинг эгаси бўлган "Мазмун" тижорат фирмаси эмас, балки "Мазмун" ҲЖ томонидан сотилганлигига баҳо берилмаган, нотариус томонидан маблағ ҳақиқатда ўтказилганлиги текширилмаган. Бундан ташқари, "Мазмун" ҲЖ 1994 йил 3 мартда Андижон шаҳар ҳокимининг 259-сон қарори билан давлат рўйхатидан чиқарилганлиги, ушбу ҲЖнинг таъсисчиси "Мазмун" тижорат фирмаси бўлганлиги, шартнома 3-сон нотариат идорасида тасдиқланган пайтда амалда ушбу жамият рўйхатдан чиқарилган бўлганлигига эътибор берилмаган. Шунга қарамасдан апелляция инстанцияси ишда мавжуд ҳужжатлар ва далилларга тўғри баҳо бермаган ҳолда асоссиз қарор қабул қилган.

Кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасидан келиб чиқаётган низолар бўйича суд амалиётини ўрганиш ва умумлаштириш асосида Олий хўжалик суди хўжалик судларига қуйидагиларни тавсия қилишни лозим деб топади:

1. Хўжалик судлари кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномасидан келиб чиқаётган низоларни ҳал этишларида эътиборларини Фуқаролик кодексининг бу муносабатларни махсус тартибга солувчи (29-бобининг 7-параграфи, 479-488-моддалар) ва корхонани сотиш тўғрисидаги (8-параграф, 489-496-моддалари) нормаларига амал қилган ҳолда, шу билан бирга шартномалар тўғрисидаги қонун ҳужжатлари нормалари, Вазирлар Маҳкамасининг 1997 йил 2 июндаги "Ўзбекистон Республикасида кўчмас мулк давлат кадастрини юритиш ҳақида"ги Қарорини бажариш мақсадида ишлаб чиқилган ва Ўзбекистон Республикаси Адлия вазирлигида 1998 йил 7 январда 387-сон билан рўйхатдан ўтказилган Йўриқнома ва кўчмас мулк олди-сотдиси муносабатларини тартибга солувчи бошқа бир қатор қонун ҳужжатларига амал қилишлари лозим.

2. Хўжалик судлари кўчмас мулк олди-сотдиси билан боғлиқ низолар хусусида қарорлар қабул қилишда фақатгина Хўжалик процессуал кодекси нормалари билан чекланиб қолмасдан балки кўчмас мулк олди-сотдиси муносабатларини тартибга солувчи моддий ҳуқуқ нормаларини ҳам қўллашлари ва бу ҳақда қарорларда кўрсатишлари лозимлигига эътибор беришлари лозим.

3. Кўчмас мулкнинг олди-сотди шартномаси қонунда кўрсатилган ҳолларда ёки тарафлардан бирининг талаби билан нотариал тасдиқлаши шарт бўлган ҳолларда, суд нотариус томонидан қонун талабларига қай даражада риоя қилинганлигига эътиборни қаратиши лозим.

4. Шу турдаги ишларни кўриб чиқишда судлар томонидан иш ҳолатлари атрофлича текширилиши, уларга тегишлича қонуний баҳо берилиши ва шартнома интизомининг бузилишига сабабчи бўлган хўжалик субъектларининг мансабдор шахсларига нисбатан тегишли таъсир чоралари кўрилиши лозим бўлади.