УКАЗ

П Р Е З И Д Е Н Т А

РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

27.01.2025 г.

N УП-11

О МЕРАХ

ПО ДАЛЬНЕЙШЕМУ РАЗВИТИЮ

СФЕРЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕХАНИЗМОВ

РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОЦЕССА СТРОИТЕЛЬСТВА

ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ НА ОСНОВЕ

ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

В целях комплексного регулирования сферы жилищного строительства в стране, начиная с этапов проектирования до сдачи в эксплуатацию жилья, дальнейшего развития сферы жилищного строительства, совершенствования механизмов привлечения инвестиций, а также гарантирования прав и законных интересов граждан в процессе строительства жилых и нежилых объектов на основе долевого участия:

1. Одобрить предложение Агентства стратегических реформ при Президенте Республики Узбекистан, Министерства экономики и финансов, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Центрального банка и Министерства юстиции о внедрении принципа "Единый жизненный цикл жилья", предусматривающее:

обеспечение защиты прав физических и юридических лиц (далее - дольщик) в процессе строительства жилых и нежилых объектов (далее - объект) на основе долевого участия;

организацию жилищного строительства с эффективным (интенсивным) использованием имеющихся земельных ресурсов;

сокращение сроков реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства;

создание надежной и эффективной возможности приобретения жилья на основе долевого участия и ипотечного кредитования;

популяризацию использования энергоэффективных строительных материалов в жилищном строительстве.

2. В целях обеспечения защиты прав дольщиков в процессе строительства объектов на основе долевого участия установить в рамках принципа "Единый жизненный цикл жилья" порядок, в соответствии с которым с 1 июля 2025 года:

а) привлечение денежных средств дольщиков на основе долевого участия в строительстве объектов осуществляется строительно-подрядными организациями, девелоперами и заказчиками (далее - застройщик) исключительно на основании нотариально заверенного договора на основе долевого участия в строительстве объекта (далее - договор долевого участия), прошедшего государственную регистрацию в кадастровых органах;

б) со дня государственной регистрации договора долевого участия до предоставления разрешения на совместную эксплуатацию сторонами объекта, на котором завершены строительно-монтажные работы:

разрешается передача другому лицу прав дольщика на истребование по договору долевого участия, а также принятие в качестве предмета залога договора долевого участия, и осуществляется его государственная регистрация в кадастровых органах;

имущественные права и обязательства, основанные на договоре долевого участия, входят в состав наследства дольщика;

в) средства по договору долевого участия для их учета размещаются и депонируются дольщиком на эскроу-счете, открытом в уполномоченном коммерческом банке (далее - коммерческий банк) на основании договора, заключаемого между застройщиком, дольщиком и соответствующим коммерческим банком;

г) не допускается приостановление операций, наложение ареста либо списание средств на эскроу-счете по обязательствам дольщиков перед третьими лицами и обязательствам застройщика;

д) финансирование работ по строительству объекта производится за счет собственных средств застройщика, кредитных средств, выделяемых коммерческими банками путем проектного финансирования, а также иных средств, не запрещенных законодательством;

е) внедряется система выделения коммерческим банком целевого кредита застройщику после выполнения застройщиком на первом этапе не менее 30 процентов общего объема работ по строительству объекта за счет собственных средств;

ж) годовая процентная ставка кредитов, выделяемых коммерческими банками застройщикам путем проектного финансирования, устанавливается исходя из суммы средств, аккумулированных на эскроу-счете. При этом внедряется система понижения процентной ставки кредита в результате увеличения средств на эскроу-счете;

з) после предоставления разрешения на эксплуатацию объекта с завершенными строительно-монтажными работами и построенного на основании договора долевого участия:

средства, депонированные на эскроу-счете, направляются коммерческим банком на погашение выделенного кредита застройщику для строительства, оставшаяся часть перечисляется застройщику;

застройщик и дольщик подписывают акт передачи дольщику объекта долевого строительства;

государственная регистрация права собственности дольщика на объект осуществляется кадастровыми органами;

и) в случае незавершения своевременно строительно-монтажных работ и отсутствия разрешения на эксплуатацию объекта, внедряются отдельные фиксированные штрафы за каждый день просрочки, продление сроков по договору осуществляется только с согласия дольщика путем заключения дополнительного соглашения. При этом в случае сдачи объекта в эксплуатацию по истечении шести месяцев со срока, указанного в проектно-сметной документации, дольщик может осуществить возврат средств, депонированных на эскроу-счете, путем одностороннего расторжения договора долевого участия;

к) запрещается предлагать и реализовывать ценные бумаги, предоставляющие право на выделение жилых и нежилых помещений в натуре, для привлечения средств дольщиков на строительство объекта, по которому не имеется разрешение на эксплуатацию объекта с завершенными строительно-монтажными работами, а также заключать иные договоры, не соответствующие требованиям порядка, установленного настоящим Указом.

3. Установить, что привлечение средств дольщиков для строительства осуществляется:

в период с 1 июля 2025 года по 31 декабря 2025 года - параллельно посредством эскроу-счетов и действующего на сегодняшний день порядка долевого участия на основе механизма прямого привлечения по выбору сторон;

с 1 января 2026 года - только посредством эскроу-счетов.

4. Центральному банку совместно с Министерством юстиции в трехмесячный срок утвердить перечень коммерческих банков, осуществляющих проектное финансирование долевого строительства и операции по эскроу-счетам, критерии их прав и обязательств, порядки ведения эскроу-счетов и проектного финансирования объектов.

5. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с Центральным банком в месячный срок организовать стажировку за рубежом работников коммерческих банков, ответственных за проектное финансирование объектов, заключение договоров долевого участия, осуществление операций по эскроу-счетам, а также повышение их квалификации с привлечением зарубежных специалистов.

6. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с Министерством цифровых технологий в трехмесячный срок в рамках информационной системы "Прозрачное строительство" создать и с 1 июля 2025 года обеспечить полноценное функционирование электронной платформы жилищного строительства. При этом определить, что:

а) застройщик, привлекающий средства дольщиков для строительства, размещает на электронной платформе следующие сведения по строительным организациям и объектам:

точный адрес дислокации каждого строящегося объекта в соответствии с проектом, количество этажей, подъездов, квартир, нежилых помещений, площадь и прилегающую территорию, сведения о финансирующем коммерческом банке, фактически реализованных жилых и нежилых помещениях;

документацию в рамках единого административного строительного регламента, утвержденную проектно-сметную документацию и положительное экспертное заключение, дату начала строительства и срок сдачи в эксплуатацию, ход строительства и иную информацию, истребование которой не запрещено законодательством;

б) по договорам долевого участия, заключенным по объектам, сведения о которых не размещены на электронной платформе и по которым сведения электронной платформы с указанием площади отдельно реализуемых частей зданий не представлены в кадастровые органы, нотариальные действия не проводятся и такие договоры не подлежат государственной регистрации;

в) застройщики, не разместившие сведения на электронной платформе, несут ответственность в порядке, установленном законодательством;

г) Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства при регистрации строительства объекта размещает сведения по проекту на электронной платформе и создает возможность для проверки этих сведений кадастровыми органами, коммерческими банками и нотариусами;

д) для покупателей создается возможность проверки посредством электронной платформы наличия разрешения на выполнение застройщиком строительно-монтажных работ на объекте, рейтинга и предыдущих проектов застройщика, его договорной дисциплины в долевом строительстве, сроков своевременной сдачи в эксплуатацию объекта;

е) в рамках утвержденных в установленном порядке проектов строительства на основе долевого участия, разрешительная документация которых оформлена, запрещается:

вносить изменения в планировку помещений на объектах и представлять их в территориальные архитектурно-градостроительные советы при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Каракалпакстан, главные управления строительства областей и города Ташкента после регистрации на электронной платформе;

вносить изменения и направлять на градостроительную экспертизу проектную документацию объектов до сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов;

передавать другим лицам земельные участки, занятые объектами, на которых не завершены строительные работы.

7. Агентству по кадастру совместно с Министерством юстиции и Министерством цифровых технологий в срок до 1 июля 2025 года внедрить систему государственной регистрации и представления в налоговые органы договоров долевого участия в электронной форме, предусмотрев передачу другим лицам права на истребование и права залога по договору долевого участия.

8. Образовать Республиканскую комиссию по внедрению порядка строительства объектов на долевой основе, ведения эскроу-счетов и проектного строительства в составе согласно приложению N 1* и определить ее основными задачами:

координацию деятельности и обеспечение взаимодействия государственных органов, органов исполнительной власти на местах и других организаций, принимающих участие в разработке и реализации  нормативно-правовых актов в сфере строительства объектов на долевой основе, внедрения эскроу-счетов и жилищного проектного строительства;

разработку конкретных мер, направленных на строительство объектов на долевой основе, анализ и мониторинг функционирования системы проектного строительства, по результатам - решение проблемных вопросов;

ведение эскроу-счетов по внедряемому на местах проектному строительству, а также обеспечение применения единой практики механизмов кредитования застройщиков посредством коммерческих банков;

изучение причин неосуществления в установленные сроки строительства жилья в рамках долевого и проектного строительства и подготовку предложений о решении возникающих проблем;

заслушивание отчетов руководителей государственных органов, органов исполнительной власти на местах и других организаций о проведенной работе по жилищному строительству на основе долевого участия и осуществлению проектного строительства.

9. Создать Проектный офис при Министерстве экономики и финансов (далее - Проектный офис) без образования юридического лица с привлечением специалистов и экспертов на договорной основе в целях обеспечения разработки и внедрения мер реализации принципа "Единый жизненный цикл жилья".

10. Утвердить:

Комплексные меры по реализации приоритетных направлений совершенствования сферы жилищного строительства согласно приложению N 2*;

Основные направления деятельности Проектного офиса согласно приложению N 3*.

11. Определить, что:

штатная численность Проектного офиса формируется в рамках действующих штатных единиц Министерства экономики и финансов;

Проектный офис регулярно представляет свои предложения и рекомендации по развитию сферы жилищного строительства в Администрацию Президента Республики Узбекистан, Кабинет Министров и иные причастные ведомства;

все проекты разрабатываемых нормативно-правовых актов по вопросам жилищного строительства подлежат согласованию с Проектным офисом.

12. Проектному офису в срок до 1 апреля 2025 года внести в Администрацию Президента Республики Узбекистан предложения о полном внедрении принципа "Единый жизненный цикл жилья", в том числе комплексном реформировании сферы жилищного строительства, а также устранении причин, препятствующих осуществлению реформ и внедрению проектного финансирования.

13. Наделить Проектный офис следующими правами:

привлечение к деятельности Проектного офиса опытных специалистов соответствующих министерств и ведомств, организаций в их системе, а также научно-исследовательских учреждений на договорной основе исходя из рыночной конъюнктуры;

проведение опытных испытаний разработанных проектов на примере региональных организаций, районов (городов) либо регионов;

истребование необходимой статистической, аналитической и иной информации от государственных органов и организаций;

привлечение и прием на работу отечественных и зарубежных специалистов, экспертов, консультантов и советников на основе прямых договоров, оплату их труда в национальной или иностранной валюте, в том числе путем перечисления средств на их зарубежные счета.

14. Министерству экономики и финансов в недельный срок утвердить Положение о Проектном офисе, его структуру, количество штатных единиц, размеры оплаты труда и условия материального стимулирования работников.

15. Национальному агентству перспективных проектов в срок до 1 марта 2025 года внести в Администрацию Президента Республики Узбекистан предложение о повышении эффективности действующих страховых продуктов по страхованию риска неисполнения застройщиками их обязательств по строительству объектов.

16. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Инспекции по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Положением о долевом строительстве многоквартирных домов, утвержденном постановлением Президента Республики Узбекистан от 27 мая 2020 года N ПП-4732, выявлять рекламируемые объекты, не включенные в Электронный перечень застройщиков, привлекающих средства на долевое строительство, и регулярно представлять сведения по ним в Комитет по развитию конкуренции и защите прав потребителей.

Комитету по развитию конкуренции и защите прав потребителей обеспечивать в установленном порядке принятие мер к застройщикам по вышеуказанным объектам.

17. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Инспекции по контролю в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Совету Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятам областей и города Ташкента до внедрения эскроу-системы усилить работу по выявлению случаев незаконного строительства, принятию соответствующих мер по ним и предупреждению нарушения прав дольщиков.

18. Министерству экономики и финансов совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Министерством юстиции и Центральным банком в двухмесячный срок внести в Кабинет Министров предложения об изменениях и дополнениях в акты законодательства, вытекающих из настоящего Указа.

19. Контроль за исполнением настоящего Указа, осуществление координации деятельности ведомств, ответственных за его исполнение, возложить на Премьер-министра Республики Узбекистан Арипова А.Н.

Президент

Республики Узбекистан                                                     Ш. Мирзиёев

*) Приложения NN 1 - 3 приводятся на узбекском языке.

Национальная база данных законодательства (www.lex.uz), 1 февраля 2025 г.