По спору о неисполнении договорной обязанности по передаче объекта недвижимости

Funksiyani amalga oshirishning imkoni yo`q

ПО СПОРУ О НЕИСПОЛНЕНИИ

ДОГОВОРНОЙ ОБЯЗАННОСТИ

ПО ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА

НЕДВИЖИМОСТИ

Опубликовано в НТВ N 32 (524) от 16 августа 2004 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

СУТЬ ДЕЛА

Частная фирма подала в хозяйственный суд исковое заявление с просьбой взыскать с территориального управления Государственного комитета Республики Узбекистан по управлению государственным имуществом и поддержки предпринимательства  (далее - госорган) 5000000 сумов основного долга, 2000000 сумов пени и 700000 сумов банковских процентов.

ПОЗИЦИЯ ФИРМЫ

Фирма стала победителем проведенных госорганом аукционных торгов по продаже недвижимости (нежилого помещения). Орган заключил с ней договор купли-продажи и после перечисления денежных средств выдал ей государственный ордер на право собственности приобретенного помещения. Фирма обратилась к органу с письмом о фактической передаче приобретенного помещения и оформлении соответствующего акта об этом. В установленный законодательством срок объект передан не был, госорган ненадлежащим образом выполнил свои обязанности по договору купли-продажи. Фирма потеряла интерес к приобретенному ею помещению, госорган должен вернуть стоимость объекта и возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением.

ПОЗИЦИЯ ОРГАНА

Несвоевременная передача приобретенного частной фирмой объекта недвижимости и оформление передаточного акта не являются основанием для расторжения договора купли-продажи, возврата покупной стоимости и возмещения убытков. Объект недвижимости не утрачен, госорган не отказывается от исполнения своих обязанностей и готов выполнить условия договора купли-продажи в части приема-передачи помещения в любое время. Требования фирмы в данном случае необоснованны.

РЕШЕНИЕ СУДА

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, установил:

- помещение приобретено фирмой по результатам аукционных торгов;

- был заключен договор купли-продажи;

- госорган выдал фирме государственный ордер на право собственности на приобретенный объект недвижимости;

- срок передачи недвижимости договором предусмотрен не был;

- фирма обратилась к госоргану с письмом о фактическом осуществлении приема-передачи купленного ею помещения;

- госорган передачу объекта в установленный законодательством срок не произвел, передаточный акт для подписания фирме не предоставил.

Проанализировав положения законодательства, суд определил:

- в соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса купленное помещение должно было передаваться фирме по передаточному акту или иному документу о передаче;

- в соответствии со статьей 242 Гражданского кодекса в случае отсутствия в договоре срока передачи объекта недвижимости он должен быть передан госорганом в течение семи дней со дня обращения фирмы с письмом об этом;

- согласно части первой статьи 337 Гражданского кодекса госорган должен возместить убытки, причиненные просрочкой передачи;

- в соответствии с частью второй указанной статьи утрата интереса фирмы к объекту недвижимости в данном случае служит основанием для отказа от принятия помещения в дальнейшем и возмещения госорганом убытков, причиненных несвоевременным исполнением своих обязанностей.

На основании изложенного суд решил, что требования фирмы обоснованны; госорган обязан вернуть стоимость проданного объекта недвижимости и выплатить ей требуемые суммы в порядке возмещения убытков, причиненных несвоевременной передачей помещения.

Таким образом суд первой инстанции удовлетворил требования фирмы. Кассационная коллегия Высшего хозяйственного суда, пересматривая дело в кассационном порядке, подтвердила соответствие законодательству выводов суда первой инстанции и не нашла оснований для отмены его решения.

КОММЕНТАРИЙ

При заключении и исполнении договора купли-продажи объекта недвижимости (здания, сооружения, нежилого помещения), в том числе по результатам проведенных аукционных торгов, необходимо руководствоваться положениями  статей 386-424, 479-488  Гражданского кодекса.

Передача купленного помещения - существенное условие договора купли-продажи недвижимости. Согласно  части первой  статьи 486 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Согласно части второй указанной статьи, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В рассмотренном споре обязанность госоргана по передаче фирме приобретенного ею помещения не была исполнена надлежащим образом в соответствии с требованиями законодательства.

В договоре купли-продажи целесообразно определить конкретный срок передачи объекта недвижимости во избежание возникновения в будущем разногласий между сторонами о моменте, с которого надлежит признавать просрочку исполнения продавцом обязанности по передаче объекта договора. При этом срок передачи правомерно "привязать" и к моменту оплаты покупателем приобретенной недвижимости, как это было сделано территориальным подразделением органа по управлению государственным имуществом и поддержки предпринимательства.

Когда в договоре отсутствуют положения, позволяющие определить конкретный срок передачи недвижимости, то необходимо руководствоваться  статьей 242  Гражданского кодекса, согласно которой покупатель вправе требовать от продавца исполнения (в том числе передачи объекта), а продавец вправе (по собственной инициативе, надо заметить) произвести исполнение (передачу недвижимости) в любое время. Территориальное подразделение Госкомимущества в рассмотренном споре не воспользовалось данным нормативно-правовым положением и по собственной инициативе проданного помещения фирме не передало. Согласно той же  статье 242  Кодекса при отсутствии в договоре срока передачи недвижимости продавец (в данном случае, госорган) обязан был произвести передачу в течение семи дней со дня предъявления покупателем (в данном случае фирмой) требования об этом, если необходимость немедленного исполнения продавцом указанной обязанности не вытекала из закона, договора или существа обязательства.

Требование о передаче покупателю - юридическому лицу купленного им у государства объекта недвижимости целесообразно предъявлять в письменной форме. Это может быть письмо, уведомление, заявление и т.д., адресованное продавцу - территориальному подразделению Госкомимущества, заключившему сделку. Как явствовало из материалов дела, фирма направила госоргану письмо с требованием о надлежащем оформлении передаточного акта и передаче купленной недвижимости. Указанное правомерно трактовать как "предъявление требования об исполнении", о котором говорится в  статье 242  ГК, на что суд обратил внимание.

Юридическим последствием направления указанного письма  явилось наступление момента, с которым закон связывает отсчет семидневного срока, установленного для передачи помещения фирме и оформления соответствующего документа об этом (передаточного акта или иного другого). Важно обратить внимание, что  статьей 242  Гражданского кодекса установлена обязанность для продавца передать объект по истечении указанного срока "после предъявления требования об этом" со стороны покупателя. При этом не конкретизируется, с какого момента надлежит признавать факт предъявления требования: составление письма (его подписание руководителем или иным уполномоченным лицом фирмы с проставлением печати), отправление письма либо получение его адресатом. Думается, что правомерным в этой ситуации будет считаться момент, когда продавцу становится известно о таковом. Так, в рассмотренном споре моментом предъявления требования в смысле  статьи 242  ГК был признан момент фактического получения письма госорганом.

Таким образом, если в течение семи дней с момента, когда продавцу стало известно о требовании покупателя передать ему купленную недвижимость, продавец не осуществит фактическую передачу объекта, то свои обязанности по договору он надлежащим образом не выполнит. В рассмотренном споре этим моментом стало вручение курьером составленного фирмой письма (доставлено в канцелярию органа, произведена соответствующая запись о принятии).

Положениями первого и седьмого параграфов  главы 29  Гражданского кодекса прямо не предусматриваются основания, предоставляющие покупателю право на расторжение договора купли-продажи недвижимости при несвоевременном исполнении продавцом обязанности по передаче объекта и оформлению соответствующих документов о том. В договоре купли-продажи не указывалось на возможность одностороннего отказа фирмы от исполнения его условий по основанию нарушения госорганом сроков передачи объекта недвижимости и несвоевременному оформлению соответствующих документов.

Однако суд исходил в этом отношении из общих положений ГК, регулирующих порядок исполнения обязательств, ответственность за неисполнение или ненадлежащее их исполнение, а также порядок расторжения договоров. Обратимся к ним.

Положения  пункта 2  части второй статьи 382 Гражданского кодекса устанавливают, что в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, иными законами или договором, последний может быть расторгнут по решению суда при заявлении соответствующего требования одной из сторон.

Как было отмечено выше, госорган нарушил положения  статей 242,  486  Гражданского кодекса и фактически не передал во владение фирмы купленное помещение в течение семи дней с момента предъявления ею требования, выраженного в направленном органу письме.

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, то согласно  части второй  статьи 337 Гражданского кодекса последний может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. В рассмотренном споре фирма, не получив в свое владение купленное ею помещение, утратила к нему интерес и получила право на основании  части второй  статьи 337 ГК отказаться от принятия недвижимости в дальнейшем и требовать возмещения убытков.

Фирма и заявила в суд требование о расторжении договора купли-продажи ввиду отказа от потенциального принятия в дальнейшем объекта недвижимости, поскольку в установленный  статьей 242  ГК срок госорган не исполнил своей обязанности и не передал ей помещение с соответствующим оформлением передаточного акта или иного документа, и последняя утратила интерес в его дальнейшей передаче.

Учитывая положения законодательства, а также фактические обстоятельства дела, суд подтвердил право фирмы отказаться от принятия исполнения по передаче ей объекта недвижимости из-за просрочки, допущенной территориальным подразделением Госкомимущества, а также на возмещение причиненных этим убытков. Он признал договор расторгнутым и обязал госорган вернуть фирме стоимость помещения, уплаченную последней, а также уплатить сумму причиненных убытков, выраженных в начисленных пени и банковских процентах.

Этот спор наглядно продемонстрировал, насколько важны условия договора купли-продажи о сроках передачи объекта недвижимости, а также их соблюдение продавцом. Поэтому при заключении юридическими лицами договоров купли-продажи недвижимости, в том числе государственной, важно обратить внимание на сроки передачи объектов, а также неукоснительное их выполнение во избежание дополнительных ненужных затрат в случае ненадлежащего исполнения этого условия.

Данная публикация осуществлена

благодаря технической поддержке, оказываемой

Германским обществом по техническому сотрудничеству