По спору о нарушении арендных обязательств

Функция недоступна

ПО СПОРУ О НАРУШЕНИИ

АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Опубликовано в НТВ N 48 (592) от 28 ноября 2005 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

СУТЬ ДЕЛА

Акционерное общество и дочернее предприятие заключили договор аренды, по которому АО (арендодатель) предоставило ДП (арендатору) две комнаты для организации офиса. По окончании срока договора арендатор продолжал пользоваться помещениями, не оплачивая их аренду. АО обратилось в хозяйственный суд с заявлением о выселении ДП из занимаемых им помещений и выплате арендных платежей по повышенным против установленных в договоре ставкам.

ПОЗИЦИЯ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА

Договор аренды заключен на один год. После его истечения арендатор, продолжая занимать помещения, не платил арендную плату. Принимая во внимание инфляционные процессы, арендатор за период фактического пользования должен оплатить аренду комнат по ставкам, увеличенным по сравнению с определенными в договоре.

ПОЗИЦИЯ ДОЧЕРНЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ

В договоре содержалось условие, согласно которому, если по окончании договора ни одна из сторон не заявит о прекращении его действия, то он считается продленным на тот же срок. АО не направило ДП никакого письма с соответствующим требованием, равно как и последнее не выразило намерения прекратить арендные правоотношения. Действие договора автоматически продлено на тот же срок. Арендатор занимает помещения правомерно, и отсутствуют основания для его выселения.

РЕШЕНИЕ СУДА

Хозяйственный суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, установил:

- между АО и ДП заключен договор аренды, согласно которому арендодатель (АО) предоставил во временное пользование арендатору (ДП) несколько нежилых комнат в принадлежащем ему на праве собственности здании;

- сторонами оговорен срок аренды - один год, определены размер арендной платы, порядок и сроки ее выплаты;

- в тексте договора имелась оговорка, что если ни одна из сторон не заявит о прекращении арендных правоотношений минимум за 15 дней до окончания срока действия договора, то он считается продленным на тот же период, то есть еще на один год;

- истец не предоставил суду доказательств того, что направил арендатору письмо соответствующего содержания с предложением прекратить действие договора. В имевшемся в материалах дела письме приводятся реквизиты договора аренды, не соответствующие отраженным в договоре, из которого возник спор;

- арендодатель также не заявлял иска о досрочном расторжении договора аренды;

- стороны не пришли к соглашению о повышении размеров арендной платы на последующий арендный период.

Проанализировав положения законодательства, хозяйственный суд определил:

- в соответствии со статьей 13 Закона "Об аренде" изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон;

- в соответствии с частями первой и второй статьи 544 Гражданского кодекса арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, размерах и сроки, определенные договором аренды;

- как следует из содержания статьи 12 Закона "Об аренде", любое изменение размера арендной платы разрешается только по взаимному соглашению сторон договора;

- при наличии спора между арендодателем и арендатором по видам и сути вносимых в договор аренды изменений они, согласно статьям 382, 383 Гражданского кодекса, вправе обратиться в суд для его разрешения по существу;

- как следует из содержания части четвертой статьи 553 ГК, фактическое пользование ответчиком нежилыми помещениями по окончании действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны АО является основанием для продления срока действия договора аренды;

- выселение арендатора правомерно при отсутствии у него оснований занимать арендуемую площадь;

- при продлении действия договора аренды требование истца о выселении ДП из арендуемых помещений является преждевременным.

На основании изложенного, хозяйственный суд отказал в удовлетворении иска в части выселения арендатора, признав правомерным пользование дочерним предприятием нежилыми помещениями на праве аренды в течение года после окончания первоначально обусловленного срока действия договора. Требование о выплате арендной платы удовлетворено частично. Признано право арендодателя требовать и обязанность арендатора уплачивать ее по ставкам, установленным ранее заключенным договором аренды. С ДП в пользу АО взыскана соответствующая сумма. Вышестоящие инстанции хозяйственного суда признали решение законным и обоснованным и не нашли оснований для его изменения или отмены.

КОММЕНТАРИЙ

При рассмотрении спора хозяйственному суду было важно определить следующие вопросы:

- какие условия прекращения срока своего действия содержал договор аренды;

- имел ли арендатор право занимать помещения;

- обоснованно ли требование арендатора об увеличении размера арендной платы за пользование недвижимостью в период после истечения срока аренды, установленного договором.

В договоре могут предусматриваться, в принципе, любые условия. Главное, чтобы они не противоречили императивным нормам и требованиям.

Согласно части пятой статьи 354 Гражданского кодекса "условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством". Договор аренды нежилых помещений в соответствии с частью второй статьи 5 Закона "Об аренде" от 19 ноября 1991 года должен содержать:

- состав и стоимость имущества, передаваемого в аренду, порядок его передачи;

- сроки аренды;

- условия и размер арендной платы, сроки ее внесения;

- состояние имущества, в котором арендодатель должен предоставить его арендатору;

- условия использования имущества арендатором;

- состояние и порядок возврата имущества арендодателю после прекращения договора;

- обязанности сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества;

- условия дальнейшей принадлежности имущества после полной его амортизации;

- объем информации и сроки ее представления арендодателю;

- ответственность сторон.

В соответствии с частью первой статьи 540 Гражданского кодекса договор аренды заключается на определенный в нем срок и действует в его пределах, если не прекращается в порядке, предусмотренном законодательством.

Хозяйственный суд исходил из условия договора, которым определялось обязательное уведомление о прекращении срока его действия какой-либо из сторон за 15 дней до момента его окончания. Также там предусматривалось, что если ни арендодатель, ни арендатор не уведомят другую сторону, то действие договора продлевается на тот же срок. В этом случае условия договора сохранялись в прежнем виде и могли быть изменены в порядке, предусмотренном законодательством.

Как следует из содержания статьи 382 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. Таковым, согласно части третьей статьи 382 ГК, признается "нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора";

2) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Согласно части первой статьи 383 Гражданского кодекса таковое признается, когда "обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях". Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, он может быть расторгнут (изменен) судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

-  изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий повлекло бы для заинтересованной стороны значительное лишение того, на что она была вправе рассчитывать при его заключении;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следовало из материалов дела, арендодатель не обращался в суд с иском о существенном нарушении условий договора арендатором, а также существенном изменении обстоятельств.

В соответствии с частью первой статьи 355 Гражданского кодекса "договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным". Договор аренды является возмездным во всех случаях. Это означает, что пользование арендатором имуществом, предоставленным ему арендодателем, является строго платным. Бесплатное пользование здесь не допускается и регулируется нормативными положениями о предоставлении имущества на праве ссуды (безвозмездного пользования).

В соответствии с частью первой статьи 12 Закона "Об аренде", а также частями первой и второй статьи 544 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается договором аренды по взаимному соглашению сторон. Хозяйственный суд исходил из того, что установленный договором аренды размер платы за пользование нежилыми помещениями в связи с продлением договора остается тем же на последующий год. Для его увеличения требовалось внести в договор соответствующие изменения.

Согласно части первой статьи 13 Закона "Об аренде" изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение в общем порядке допускаются по соглашению сторон. Оно может быть оформлено одним из следующих способов:

- внесением изменений в действующий договор путем составления и подписания одного документа;

- направлением арендодателем арендатору письма с предложением об этом и получением положительного ответа на него арендатора, выраженным им в ответном письме, либо фактическим выполнением предложенных условий, то есть перечислением сумм арендной платы по повышенным ставкам.

В случае недостижения согласия спор об изменении размера арендной платы может быть передан одной из сторон в хозяйственный суд. Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке не предусматривается. Суд указал, что стороны не договаривались об изменении (увеличении) размера арендной платы, а арендодатель не обращался в суд с требованием об увеличении арендной платы на последующий год. Поэтому суд признал право арендатора уплачивать арендную плату в течение следующего года аренды по ставкам, определенным в договоре.

Иск о выселении субъекта из занимаемых им на праве аренды помещений (о принудительном освобождении) является одной из форм защиты права арендодателя владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Основаниями его предъявления являются:

- отсутствие у арендатора права занимать помещения. Как правило, об этом свидетельствует прекращение действия договора аренды;

- фактическое нахождение имущества арендодателя, его сотрудников в помещениях, право пользования которыми он утратил;

- отказ арендатора освободить незаконно занимаемые им помещения.

Если действие договора продлевается на определенный срок, то у арендатора есть право занимать арендуемые помещения в течение этого периода. На этом основании хозяйственный суд признал правомерным нахождение арендатора в арендуемых им нежилых помещениях и не нашел оснований для его принудительного выселения.

Данная публикация осуществлена

благодаря технической поддержке, оказываемой

Германским обществом по техническому сотрудничеству