По спору о взыскании стоимости капитального ремонта здания

Функция недоступна

ПО СПОРУ О ВЗЫСКАНИИ СТОИМОСТИ

КАПИТАЛЬНОГО  РЕМОНТА  ЗДАНИЯ

Опубликовано в НТВ N 30 (470) от 25 июля 2003 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

В Хозяйственный суд г.Ташкента обратилось юридическое лицо (далее - ОАО) с иском об истребовании с другого юридического лица (далее - ООО) денежной суммы. Суть спора заключалась в следующем. ОАО на 10 лет заключило с ООО договор аренды здания, в котором, помимо прочих условий, было указано, что арендатор (ОАО) имеет право производить капитальный ремонт здания, при этом суммы произведенных расходов должны были засчитываться в счет оплаты аренды. Позже по инициативе арендодателя (ООО) в договор аренды стороны внесли изменения, исключив при этом условие зачета арендных платежей суммами произведенных на капремонт расходов. ОАО произвело соответствующие арендные платежи, не принимая во внимание суммы расходов на капитальный ремонт. После проведения ремонта стороны подписали протокол согласования суммы произведенных на него затрат к договору аренды, при  этом указав, что они были произведены арендатором в счет выплаты арендных платежей. Позже договор аренды по инициативе арендодателя был расторгнут, арендатор предложил возвратить ему сумму, которую он потратил на ремонтные работы.  ООО отказало, в связи с чем ОАО обратилось в суд.

ПОЗИЦИЯ ОАО

Представитель ОАО в обоснование своих требований сослался на то, что при подписании сторонами протокола согласования стоимости произведенного капремонта эти суммы были зачтены по условиям соглашения в счет арендной платы. При этом ОАО указало, что переплатило ООО за аренду здания средства на сумму капитального ремонта. Это было выявлено после расторжения договора аренды.

ПОЗИЦИЯ ООО

Представитель ООО пояснил, что не отрицает факт производства ремонтно-строительных работ в здании, сданном ОАО в аренду. При этом оспаривается сумма, которую ОАО требует вернуть. ООО указало, что, во-первых, в договор аренды было внесено изменение, согласно которому сумма затрат, произведенных арендатором на ремонт, не включается в счет арендных платежей, и, во-вторых, для нормальной эксплуатации здания, сданного в аренду, ОАО должно было произвести такой ремонт. При этом сумма его фактических затрат на эти цели оказалась выше, чем та, на которую это необходимо было сделать.

РЕШЕНИЕ СУДА

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон и рассмотрев представленные ими доказательства, решил, что:

- согласно условиям протокола согласования стоимости ремонта сумма произведенных затрат была отнесена в счет арендной платы, несмотря на то, что условия договора аренды в этой части ранее были изменены; 

- факт производства арендатором капитального ремонта арендуемого здания (ремонтно-строительные работы) был подтвержден материалами дела;

- ОАО переплатило арендную плату на сумму произведенного ремонта.

Таким образом, суд признал доводы истца правомерными и обязал ООО вернуть полностью истребуемую ОАО сумму.

ООО не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу.  Судебная коллегия в целом подтвердила законность и обоснованность выводов суда первой инстанции, но при этом указала, что ОАО не смогло представить обоснованные доказательства того, что ремонт ему обошелся именно в ту сумму, которую оно испрашивает с ответчика. Поэтому в части истребуемой суммы апелляционная инстанция жалобу удовлетворила: постановила уменьшить ее до той, которая была доказана арендатором. ОАО не согласилось с постановлением апелляционной инстанции и обратилось в Высший хозяйственный суд. Судебная коллегия кассационной инстанции полностью подтвердила законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции.

КОММЕНТАРИЙ

Правоотношения хозяйствующих субъектов по предоставлению недвижимого имущества в аренду регулируются, в частности,  положениями статей 535-557, 573-578 Гражданского кодекса.

Обязанность по производству капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя как собственника. Однако часть первая статьи 547 Гражданского кодекса дает возможность сторонам предусмотреть иное положение в заключаемом ими договоре аренды. Таким образом, в договоре аренды здания стороны могут оговорить условие, что капитальный ремонт производится арендатором.

Решение вопроса, за счет каких средств будет производиться ремонт, подлежит ли его стоимость возмещению арендодателем арендатору, стороны также вправе определить по своему усмотрению в договоре. Если иное не оговорить, то затраты на ремонт производит арендодатель. При  этом следует учитывать, что при капитальном ремонте, как правило, производятся неотделимые улучшения арендуемого здания. Согласно части второй статьи 555 Гражданского кодекса в случае, когда  арендатор  произвел  за  счет   собственных средств  и  с  согласия  арендодателя  улучшения   нанятого    имущества, неотделимые  без  вреда  для  имущества,  арендатор  после  прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений,  если  иное не предусмотрено договором.

В рассматриваемом случае стороны обозначили в договоре, что арендатор с согласия арендодателя производит за свой счет капитальный ремонт здания, причем эти суммы подлежали зачету в счет арендной платы. В соответствии с частью первой статьи 382 Гражданского кодекса стороны договора аренды по соглашению между собой могут внести в него изменения. При этом следует учитывать, что форма таких изменений выражается обычно дополнительным соглашением  к договору, которое может быть оформлено либо как соглашение, либо как протокол и т.д. Следует помнить, что изменение, внесенное более поздней по времени датой, отменяет действие более ранней, если входит с ним в противоречие. В рассматриваемом примере это произошло с первым соглашением сторон об изменении условия договора аренды, когда стороны пришли к соглашению не засчитывать стоимость произведенного арендатором капремонта в  арендную плату, и последующим протоколом согласования стоимости ремонта, где они указали, что эти суммы идут в счет арендных платежей.

Сторонам во избежание в последующем конфликтов следует более внимательно относиться к таким условиям заключаемого договора аренды, как обязанность производить текущий и капитальный ремонт, улучшения арендуемого имущества, порядок и условия зачета стоимости произведенных улучшений и ремонта в арендную плату либо выплаты их стоимости отдельно и т.п. вопросы.

Документально подтвердить затраты, произведенные на капитальный ремонт арендуемого здания, арендатор может, в частности,  договором подряда с лицом, выполняющим данные работы, в котором предусмотрена стоимость работ по ремонту, а также выписанными счетами-фактурами.

Данная публикация осуществлена благодаря

технической поддержке, оказываемой Германским обществом

по   техническому   сотрудничеству