По спору об установлении сервитута с земельного участка

Функция недоступна

ПО СПОРУ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА

С ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Опубликовано в НТВ N 33 (577) от 15 августа 2005 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

СУТЬ ДЕЛА

Юридическое лицо (общество с ограниченной ответственностью) заключило с иностранным предприятием договор купли-продажи здания. При реализации правомочий владения и пользования им возникли трудности с проездом к приобретенному объекту недвижимости, поскольку путь проходил через земельные участки, на которых находилась недвижимость других субъектов: самого продавца и третьего лица (индивидуального предпринимателя). ООО обратилось к предприятию за содействием в установлении свободного доступа к купленному им имуществу, в том числе через участок, на котором располагалась недвижимость, принадлежащая индивидуальному предпринимателю. Продавец это обращение не удовлетворил, и общество подало в хозяйственный суд иск об установлении сервитута на земельные участки, на которых находились недвижимые объекты названных лиц, и о понуждении продавца удовлетворить направленное обращение.

В соответствии с решением первой инстанции хозяйственного суда сервитут был установлен на земельный участок индивидуального предпринимателя. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, индивидуальный предприниматель подал кассационную жалобу, в которой просил отменить сервитут на принадлежащую ему территорию, а свободный проезд установить через земельный участок предприятия-продавца.

ПОЗИЦИЯ ОБЩЕСТВА

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества предприятие приняло на себя обязательство обеспечить свободный проезд к зданию, в том числе через соседний земельный участок, принадлежащий индивидуальному предпринимателю. Только с этим условием ООО и приобрело недвижимость. Поскольку продавец его не выполнил, то сервитут должен быть установлен в судебном порядке. Суд должен обязать продавца исполнить принятое им обязательство. Сервитут должен быть установлен на одном из двух земельных участков, расположенных по соседству с тем, на котором находится купленная обществом недвижимость.

ПОЗИЦИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Рядом с участком, на котором расположено купленное обществом здание, находятся участки с недвижимостью, принадлежащие иностранному предприятию-продавцу. Раз оно продало обществу объект, значит и сервитут должен быть установлен на его земельный участок. Индивидуальный предприниматель в сделке не участвовал и не давал согласия на установление сервитута на свою территорию.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СУДА

Кассационная коллегия, рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, установила:

- иностранному предприятию на праве собственности принадлежали несколько объектов недвижимости с прилегающими земельными участками, один из которых оно продало обществу с ограниченной ответственностью, с которым заключило соответствующий договор купли-продажи;

- свободный доступ к купленному объекту был невозможен из-за особенностей его расположения;

- в договоре купли-продажи не было зафиксировано условие об обязанности предприятия обеспечить обществу свободный проход и проезд к купленному объекту и, соответственно, беспрепятственное владение и пользование зданием. Однако данное обязательство вытекало из письма, направленного продавцом покупателю, в котором первый обязался обеспечить свободный проезд, в том числе через соседний земельный участок, принадлежащий индивидуальному предпринимателю;

- ранее принятым решением хозяйственного суда по другому делу был установлен сервитут на земельный участок иностранного предприятия в целях обеспечения свободного доступа еще одной организации, которая приобрела у него в собственность одно из принадлежавших ему зданий;

- проезд и проход к недвижимости ООО возможен через земельный участок, принадлежащий предприятию.

Проанализировав положения законодательства, суд определил:

- в соответствии с частью первой статьи 173 Гражданского кодекса общество вправе требовать от собственников соседних земельных участков установления сервитута в целях обеспечения свободного прохода и проезда к купленному недвижимому объекту;

- иностранное предприятие не вправе было принимать обязательство обеспечить покупателю свободный и беспрепятственный доступ к зданию через земельные участки, принадлежащие третьим лицам. Таким правом оно обладало лишь в отношении собственного участка;

- в соответствии с частью четвертой статьи 30 Земельного кодекса для установления сервитута требуется согласие владельца земельного участка. Индивидуальный предприниматель такого согласия не давал, однако его фактически дало само предприятие в отношении собственного земельного участка, обязавшись в своем письме обеспечить обществу свободный доступ к объекту недвижимости.

На основании изложенных обстоятельств кассационная инстанция признала необоснованным установление сервитута на земельный участок с недвижимым имуществом, принадлежащий индивидуальному предпринимателю. Рассмотрев доводы и имеющиеся в деле документы, суд предоставил обществу право свободного прохода и проезда к купленному им зданию через земельный участок иностранного предприятия - продавца недвижимости. Таким образом, кассационная жалоба индивидуального предпринимателя была удовлетворена.

К О М М Е Н Т А Р И Й

Ситуации, когда субъекту требуется установить сервитут на земельный участок другого лица, нередки в правоприменительной практике. Нормативно-правовая база в этой сфере детально не проработана. Вторжение другого лица в право собственности субъекта и ограничение его возможности свободно владеть и пользоваться своим имуществом всегда вызывают негативную реакцию собственника земельного участка, на который устанавливается сервитут. Но для приобретателя сервитута он необходим, чтобы, в свою очередь, реализовать свое право собственности. В такой ситуации всегда сложно добиться баланса интересов двух субъектов. Поэтому особый интерес представляют решения хозяйственных судов по данному вопросу.

В соответствии с частью первой статьи 30 Земельного кодекса право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) представляет собой право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Согласно части первой статьи 173 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Часть третья этой статьи предусматривает, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Цели установления сервитута разнообразны. В соответствии с частью второй статьи 30 Земельного кодекса ими могут быть:

- проход или проезд через чужой земельный участок;

- проведение дренажных работ на чужом земельном участке;

- прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, ирригационных, инженерных и других линий и сетей на чужом земельном участке;

- забор воды и водопой на чужом земельном участке;

- прогон скота через чужой земельный участок;

- временное пользование чужим земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ;

- создание на чужом земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранных объектов.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Сервитут может устанавливаться и в иных целях, не противоречащих законодательству. Существенным условием сервитута во всех случаях является наличие соответствующих нужд собственника недвижимого имущества и невозможность их удовлетворения без предоставления ограниченного права пользования чужим земельным участком в порядке "сервитутного обеспечения" (часть вторая статьи 173 Гражданского кодекса).

В споре, рассмотренном хозяйственным судом, необходимость в установлении сервитута возникла в связи с невозможностью приобретателя недвижимого имущества (здания) свободно им владеть и пользоваться, поскольку путь к нему пролегал через земельные участки, принадлежащие другим лицам. Сервитут нужен был обществу для прохода (проезда) к своему объекту.

Сервитут, устанавливаемый в целях прохода или проезда через чужой земельный участок для доступа к недвижимости, - ограниченное вещное право. Оно предполагает пользование участком исключительно в целях обеспечения свободного доступа к недвижимому имуществу, принадлежащему на праве собственности приобретателю сервитута, и свободной реализации его правомочий собственника. Поэтому оно носит ограниченный целевой характер.

Часть четвертая статьи 30 Земельного кодекса определяет, что сервитут устанавливается по соглашению между лицами, требующими установления сервитута, и владельцем (пользователем, арендатором) чужого земельного участка, а при недостижении соглашения - по решению суда. Согласительный внесудебный порядок предусматривает, что право ограниченного пользования предоставляется субъекту на добровольной договорной основе, а судебный предполагает принудительное установление сервитута судебным органом без учета отсутствия на это желания владельца чужого земельного участка.

Следует обратить внимание на установленный законом приоритет договорного способа установления сервитута. Основной принцип применения рассматриваемого правового института предполагает обязательное досудебное решение вопроса в согласительном порядке. Стороны вправе самостоятельно определять как саму возможность установления сервитута, так и его условия. Если же соглашение о сервитуте или его условиях ими не достигается, то спор согласно части четвертой статьи 173 Гражданского кодекса "разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута".

Согласно части пятой статьи 30 Земельного кодекса, а также части четвертой статьи 173 Гражданского кодекса соглашение о сервитуте подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, и сохраняется при переходе земельного участка к другому лицу.

Итак, приведены основные положения действующего законодательства, регулирующие порядок установления сервитутов. Однако рассмотренный спор выявил ряд моментов, не нашедших своего нормативного закрепления, но имеющих важное значение и повлиявших на принятие судебного решения.

Как было установлено судом, ООО запросило установление сервитута на два земельных участка, расположенных по соседству с тем, где находилось купленное обществом здание. Они в равной степени соответствовали положениям Гражданского и Земельного кодексов, в соответствии с которыми сервитут мог быть установлен. Какой из участков следовало выбрать? Нормативно-правовые положения, регулирующие порядок и условия установления сервитутов, не содержат прямого ответа на этот вопрос. Налицо - проблема приоритетности объекта сервитута.

Как следовало из материалов дела, иностранное предприятие обязалось перед покупателем обеспечить свободный проход и проезд к объекту договора купли-продажи через соседние участки, включая и принадлежащий индивидуальному предпринимателю. Законно ли было данное обязательство в последнем случае, и правомерно ли было принудить продавца его выполнить и тем самым фактически отказать в принудительном установлении сервитута?

Хозяйственный суд исходил из того, что обязательство иностранного предприятия об установлении сервитута на земельный участок индивидуального предпринимателя неправомерно. Во-первых, продавец недвижимости не обладал полномочием устанавливать сервитут в принудительном порядке, то есть без согласия на то владельца этого земельного участка (на это управомочен законом только суд), а во-вторых, он не мог заранее быть уверенным в том, что согласие впоследствии получит. Учитывая сказанное, а также основываясь на принципе свободы воли участников гражданских правоотношений, суд признал данное обязательство не соответствующим законодательству, а значит, не имеющим юридического значения и не порождающим правовых последствий в части установления сервитута на земельный участок третьего лица.

Учитывая, что иск об установлении сервитута был заявлен в отношении двух участков, которые в равной степени отвечали требованиям, установленным для этого законом, хозяйственный суд в данной ситуации учел, что:

- продавец дал общее обязательство, согласно которому обязался обеспечить беспрепятственный доступ к земельному участку с проданным им обществу объектом недвижимости;

- на земельный участок, где располагались объекты недвижимости иностранного предприятия, ранее был установлен сервитут в пользу другой организации, выкупившей один из них, и которой также был необходим свободный проход (проезд) к своей недвижимости.

Суд установил сервитут на земельный участок, принадлежащий иностранному предприятию, а не индивидуальному предпринимателю.

Учитывая важность для правоприменительной практики вопроса о сервитутах, а также в целях установления определенности и единообразия при решении подобных споров целесообразно устранить отмеченную в настоящей публикации проблему в нормативно-правовом порядке. При этом предлагается закрепить в законе критерии, по которым можно судить о том, какой из земельных участков, на которые заявлен иск об установлении сервитута, при прочих равных условиях надлежит использовать для этой цели.

Данная публикация осуществлена

благодаря технической поддержке, оказываемой

Германским обществом по техническому сотрудничеству