По спору об истребовании объектов незавершенного строительства из чужого владения

Функция недоступна

ПО СПОРУ ОБ ИСТРЕБОВАНИИ

ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЧУЖОГО

ВЛАДЕНИЯ

Опубликовано в НТВ N 29 (573) от 18 июля 2005 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

СУТЬ ДЕЛА

При проверке финансово-хозяйственной деятельности юридического лица (далее - общество) были выявлены нарушения правил бухгалтерского учета, что привело к неверным расчетам сумм налогов и других обязательных платежей и, соответственно, к недопоступлению их в бюджет и государственные целевые фонды. По результатам проверки составлен акт и вынесено решение о бесспорном взыскании доначисленных сумм. Ввиду отсутствия на расчетном счете денежных средств налоговый орган обратился в хозяйственный суд с заявлением об обращении взыскания на имущество должника. Решением суда требования истца удовлетворены, на имущество общества обращено взыскание. Судебными исполнителями на основании исполнительного листа произведена опись ликвидного имущества, куда вошел и объект незавершенного строительства. Он был выставлен на биржевых торгах в свободную продажу и приобретен в собственность частной компанией, с которой заключен договор купли-продажи. После оплаты стоимости объекта и его приема-передачи покупателю орган государственного кадастра недвижимости выдал свидетельство о государственной регистрации строений и переходе права собственности на них. Однако объект купли-продажи находился в фактическом владении третьего лица (далее - предприятие). Оно отказалось предоставить компании приобретенную ею недвижимость, оспаривая право собственности на нее. Покупатель обратился в хозяйственный суд с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Предприятие подало встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, заключенного по результатам проведенных биржевых торгов.

ПОЗИЦИЯ ЧАСТНОЙ КОМПАНИИ

Компания, участвуя в биржевых торгах, организованных и проведенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, на законных основаниях приобрела там объект незавершенного строительства. Оплата произведена своевременно, с обществом подписан передаточный акт, произведена регистрация права собственности в госкадастре. В организации торгов и их результатах не выявлено нарушений законодательства, а значит заключенный на них договор купли-продажи не может считаться недействительным. Нахождение недвижимости во владении у предприятия противоречит нормам гражданского законодательства, поскольку последнее не является собственником объекта. Его отказ предоставить имущество компании-покупателю нарушает права последнего как собственника. На этом основании объект должен быть истребован из чужого незаконного владения.

ПОЗИЦИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

Объект незавершенного строительства изначально принадлежал и принадлежит предприятию на праве собственности, которое оно никому не передавало. Соответственно, он не мог быть выставлен на биржевые торги без согласия собственника. Отсюда следует, что право собственности частной компании нелегитимно, так как перешло от лица, не наделенного полномочием по отчуждению, то есть не от законного собственника. По данному основанию договор купли-продажи, заключенный по результатам биржевых торгов, должен быть признан судом недействительным, государственная регистрация перехода права собственности аннулирована, а объект сохранен во владении, пользовании и распоряжении предприятия.

СОДЕРЖАНИЕ РЕШЕНИЯ СУДА

С КОММЕНТАРИЯМИ

При пересмотре спора в кассационной инстанции для суда главным явился ответ на вопрос о том, какой из субъектов (истец или ответчик) обладал правом собственности на объект договора купли-продажи. Чтобы его найти, было необходимо прояснить следующие моменты:

- очередность возникновения прав собственности на объект недвижимости у предприятия, общества и частной компании (критерий временного приоритета);

- у кого из субъектов (общества или предприятия) на момент организации биржевых торгов реально находилось в собственности спорное имущество (критерий действительности права).

Суд установил, что за два года до проведения у общества плановой проверки финансово-хозяйственной деятельности у него с предприятием возник конфликт, затронувший правомочие владения объектом незавершенного строительства. Последний в составе комплекса зданий и сооружений был выкуплен у государства предприятием в собственность и ему выдан соответствующий государственный ордер. Однако общество, посчитав, что этим нарушены его права как субъекта, претендующего на покупку данной недвижимости, обратилось в хозяйственный суд с иском о признании недействительным государственного ордера на право собственности, выданного предприятию после осуществления им выкупных платежей.

При рассмотрении этого спора на стадии судебного разбирательства стороны пришли к мировому соглашению на следующих условиях:

- комплекс подлежит разделу в добровольном порядке между предприятием и обществом, часть его элементов должна перейти в собственность последнему;

- перечни объектов, остающихся во владении предприятия и передаваемых обществу, определяются согласно плану-схеме, который стороны должны были оформить и представить хозяйственному суду вместе с согласованным текстом мирового соглашения.

Стороны составили требуемый план-схему комплекса недвижимости с разделением его объектов по принадлежности каждому из участников. В перечне имущества, передаваемого в собственность обществу, был указан и объект незавершенного строительства. Названый документ стороны подписали, удостоверили печатями и вместе с текстом мирового соглашения представили суду. Мировое соглашение было утверждено.

В соответствии со статьями 182, 184 Гражданского кодекса правомерным основанием для возникновения права собственности является приобретение имущества по сделкам (договорам купли-продажи, дарения и другим, не запрещенным законом).

Мировое соглашение - это сделка, которая имеет два направленных действия:

1) служит поводом для прекращения спора и выработки взаимоприемлемого для сторон решения (компромисса). В соответствии с пунктом 7 статьи 86 Хозяйственного процессуального кодекса производство по делу прекращается в случае заключения сторонами спора мирового соглашения, утвержденного хозяйственным судом;

2) является юридическим фактом, на основании которого возникают, изменяются или прекращаются права и (или) обязанности сторон спора.

Учитывая изложенное, хозяйственный суд определил, что заключением мирового соглашения предприятие и общество выразили волю на изменение статуса каждого из них в отношении объекта незавершенного строительства: первое - на прекращение права собственности, а второе, наоборот, на возникновение.

В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, а если объектом сделки выступает недвижимое имущество - с момента государственной регистрации. Прием-передача недвижимости между юридическими лицами удостоверяется документом, который служит подтверждением прекращения права у передающего лица, и возникновения - у принимающего. Стандартно в правоприменительной практике для этих целей используется передаточный акт (акт приема-передачи, как его еще называют). Однако закон не запрещает использовать и другие документы для оформления и удостоверения названного факта. Основными требованиями к его содержанию являются:

- наименование сторон, должностей, фамилий, имен и отчеств уполномоченных представителей, реквизиты удостоверяющих полномочия документов (учредительного договора, устава, доверенности и др.);

- состав и наименование передаваемого имущества;

- указание на основание передачи имущества (договор купли-продажи и пр.). В нашем случае им было мировое соглашение.

В рассмотренном споре стороны составили план-схему, в котором графически были обозначены объекты имущества с указанием их наименований и принадлежности каждой из спорящих сторон, включая площади закрепляемых за ними территорий. Суд указал, что данный документ после утверждения мирового соглашения приобрел статус акта приема-передачи. Таким образом, предприятие добровольно согласилось передать объект незавершенного строительства обществу, а вышеуказанный документ послужил основанием для принятия последним на баланс недвижимого имущества.

В соответствии с частью первой статьи 84 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимость, возникновение, переход, ограничение и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации. В соответствии со вторым абзацем пункта 3 Инструкции о порядке государственной регистрации зданий и сооружений (зарегистрирована Министерством юстиции 7 января 1998 года N 387) регистрация нежилых зданий и сооружений и сделок с ними осуществляется районными и городскими службами госкадастра недвижимости. Согласно ее пункту 6 документы, содержащие сведения и данные государственного кадастра зданий и сооружений, имеют обязательную юридическую силу для всех государственных органов, юридических и физических лиц.

Из материалов дела следовало, что после утверждения хозяйственным судом мирового соглашения, составной частью которого являлся оформленный сторонами план-схема, общество в установленном порядке оформило кадастровые документы о праве собственности на недвижимость. Весь последующий период вплоть до передачи объекта купившей его частной компании он находился на балансе у общества, которое несло все расходы по его содержанию и эксплуатации, платило налог на имущество, земельный налог и т.д. У предприятия же названный объект недвижимости на балансе не числился, оно не уплачивало соответствующие налоги и не несло всех предусмотренных законодательством расходов по его содержанию.

Хозяйственный суд счел соответствующим закону возникновение у общества права собственности на объект незавершенного строительства на основании мирового соглашения и подписанного плана-схемы, а также указал на необоснованность притязаний предприятия на титул собственника имущества, формально ему уже не принадлежавшего. По мнению суда, предприятие было вправе потребовать от общества уплатить денежные средства за передачу ему объекта, однако оно этого не сделало.

Материальные основания для признания недействительным договора купли-продажи определены в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса. В рассматриваемом споре суд таковых не обнаружил и указал на невозможность признания недействительным договора о приобретении объекта незавершенного строительства, заключенного с частной компанией на биржевых торгах.

Как следовало из материалов дела, торги проведены в соответствии с установленными законодательством требованиями, нарушений выявлено не было. Их результаты не были обжалованы или оспорены ни сторонами, ни другими заинтересованными лицами. Более того, реализация недвижимого имущества производилась на основании исполнительного листа в порядке исполнения решения хозяйственного суда специально уполномоченными на это государственными органами.

В дополнение к вышесказанному, хозяйственному суду необходимо было установить добросовестность частной компании как приобретателя недвижимости. В соответствии с частью первой статьи 229 Гражданского кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В данном случае отсутствовал признак выбытия объекта незавершенного строительства помимо воли бывшего собственника. Предприятие, подписав мировое соглашение, а также утвердив план-схему раздела имущества, выразило свою волю на отчуждение спорного объекта.

Как следует из части второй статьи 229 ГК истребование имущества по вышеназванным основаниям (указаны в части первой статьи 229 ГК) не допускается, если имущество было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений. Исходя из этого суд указал, что частная компания явилась добросовестным приобретателем объекта незавершенного строительства, основания для лишения его права собственности отсутствовали.

В соответствии со статьей 228 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикация). Поскольку объект находился в фактическом обладании предприятия, которое не имело права владеть им, то законный собственник (частная компания) был лишен возможности вступить во владение купленной им недвижимостью. Хозяйственный суд признал соответствующим закону требование покупателя о возврате собственного имущества из чужого незаконного владения.

На основании изложенного кассационная коллегия хозяйственного суда постановила удовлетворить исковые требования частной компании и отказать в удовлетворении встречного иска предприятию.

Данная публикация осуществлена

благодаря технической поддержке, оказываемой

Германским обществом по техническому сотрудничеству