По спору о нарушении права частной собственности

Функция недоступна

ПО СПОРУ О НАРУШЕНИИ

ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Опубликовано в НТВ N 22 (566) от 23 мая 2005 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

СУТЬ ДЕЛА

Совместное предприятие заключило с территориальным подразделением органа по управлению государственным имуществом договоры купли-продажи недвижимости и на этой основе приобрело в собственность два нежилых помещения для организации офиса. Однако в течение последующих трех лет СП помещения не использовало. Департамент по эксплуатации зданий хокимията заключил с частной фирмой договоры аренды, на основании которых указанные помещения передал ей во временное владение и пользование.

Совместное предприятие расценило это как нарушение его прав собственника и обратилось в хозяйственный суд с исковым заявлением о принуждении частной фирмы освободить незаконно занимаемые ею помещения.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле был привлечен департамент по эксплуатации зданий хокимията - арендодатель.

ПОЗИЦИЯ СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

СП заключило с территориальным подразделением органа по управлению государственным имуществом договоры купли-продажи двух нежилых помещений. На этом основании ему выданы государственные ордера на право собственности. Произведена государственная регистрация перехода права собственности. Неиспользование СП помещений не является основанием для признания договоров купли-продажи и ордеров на право собственности недействительными. Предоставление названных объектов в аренду частной фирме произведено неправомерно, поскольку помещения не находились в муниципальной собственности и департамент по эксплуатации зданий не имел права заключать договоры аренды и передавать объекты третьему лицу. СП не вступало в договорные правоотношения с частной фирмой и не предоставляло ей помещения во временное владение и пользование. Соответственно, нахождение там представителей фирмы и ее имущества незаконно. Неоднократные требования об освобождении незаконно занимаемой недвижимости частная фирма оставляла без удовлетворения.

ПОЗИЦИЯ ЧАСТНОЙ ФИРМЫ

Заключая договоры аренды, фирма не знала о том, что помещения принадлежат на праве собственности совместному предприятию. Департамент указал, что помещения никем не заняты и пустуют, поэтому фирма вправе взять их во временное владение и пользование, заключив с ним соответствующий договор. Фирма является добросовестным приобретателем арендных прав и не должна нести убытки из-за неправомерных действий должностных лиц государственного органа. Помещение оно занимает на законных основаниях, а СП должно предъявлять иск о возмещении причиненных убытков не к фирме, а к департаменту. Период аренды фирмой оплачен, а срок действия договора аренды еще не истек. Основания для освобождения ею помещений отсутствуют.

ПОЗИЦИЯ ДЕПАРТАМЕНТА

Купля-продажа спорных помещений произведена с нарушением законодательства и прав прежнего собственника - физического лица, что является предметом разбирательства в межрайонном суде по гражданским делам. Это обстоятельство - основание для признания недействительными договоров купли-продажи и ордеров на право собственности. Кроме того, совместное предприятие долгое время не использовало купленные им помещения, не оборудовало их под офис, и они пустовали, что является неправомерным. Таким образом, СП нарушило условие об обязательном использовании находящихся в собственности помещений. Ответчик пользуется ими правомерно, отсутствуют основания для освобождения их фирмой.

СОДЕРЖАНИЕ СУДЕБНЫХ АКТОВ

С КОММЕНТАРИЯМИ

Ключевыми моментами рассмотренного спора явились:

1) оценка правомерности действий департамента по эксплуатации зданий хокимията по предоставлению им в аренду помещений, находящихся в собственности частного лица (совместного предприятия);

2) необходимость защиты прав совместного предприятия как собственника.

Согласно части второй статьи 53 Конституции частная собственность, наряду с другими формами собственности, неприкосновенна и защищается государством. Собственник может быть лишен ее только в случаях и порядке, предусмотренных законом.

Хозяйственный суд исходил из принципа неприкосновенности права частной собственности и недопущения его нарушения со стороны третьих лиц, в том числе государства и должностных лиц его органов.

В ходе рассмотрения спора по существу установлены следующие обстоятельства.

Территориальное подразделение органа по управлению государственным имуществом купило у физического лица два нежилых помещения, заключив с ним два договора купли-продажи, зарегистрировав в последующем переход права собственности.

Позже совместное предприятие приобрело в собственность указанные помещения путем их приватизации (часть вторая статьи 1 Закона "О разгосударствлении и приватизации" от 19 ноября 1991 года). Орган по управлению государственным имуществом продал указанную недвижимость совместному предприятию на основании заключенных с ним договоров. В соответствии с их условиями СП выплатило полную договорную стоимость помещений.

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона "О разгосударствлении и приватизации" распорядитель объектов публичной собственности при передаче имущества новому собственнику выдает ему ордер, удостоверяющий право собственности. Как следовало из материалов дела, государственные ордера на право собственности выданы совместному предприятию после внесения выкупных платежей.

В соответствии с частью первой статьи 111, а также частью первой статьи 84 Гражданского кодекса сделки с недвижимым имуществом, а также возникновение и переход права собственности на эти объекты подлежат государственной регистрации.

В соответствии со вторым абзацем пункта 3 Инструкции о порядке государственной регистрации зданий и сооружений (зарегистрирована Министерством юстиции 7 января 1998 года N 387) функции по государственной регистрации возникновения и перехода прав собственника на нежилые здания и сооружения возложены на службы государственного кадастра недвижимости районов и городов в части нежилых зданий и сооружений.

СП зарегистрировало заключенные с госорганом договоры купли-продажи и переход к нему права собственности в главном управлении земельных отношений и кадастра недвижимости хокимията, тем самым подтвердив легитимность своих прав собственника. Заключенные договоры, а также государственная регистрация не признаны в судебном порядке недействительными, а значит являются действующими и удостоверяют факт возникновения у СП права собственности. Согласно пункту 6 Инструкции о порядке государственной регистрации зданий и сооружений документы, содержащие сведения и данные государственного кадастра зданий и сооружений, имеют обязательную юридическую силу для всех государственных органов, юридических и физических лиц.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса право собственности представляет собой право лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах, а также требовать устранения всяких нарушений его права собственности, от кого бы они ни исходили.

Имущественный найм (аренда) - это основанное на договоре право временного владения и (или) пользования имуществом (статья 535 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 538 Гражданского кодекса право сдачи имущества в наем принадлежит его собственнику. Наймодателями (арендодателями) могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в наем.

Спорные помещения на момент передачи их в аренду находились в частной собственности, а не в муниципальной. Это означает, что единственным лицом, имеющим право в силу закона предоставлять их в аренду, было совместное предприятие. Департамент по эксплуатации зданий был не вправе распоряжаться ими без получения от собственника (СП) надлежащих полномочий, поскольку согласно части второй статьи 215 Гражданского кодекса местные органы государственной власти или уполномоченные ими органы, вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, находящимся только в муниципальной собственности. Хозяйственный суд установил, что собственник не наделил департамент полномочиями на предоставление помещений в аренду.

Рассматривая довод частной фирмы о ее добросовестности как арендатора и правомерности пользования ею помещениями на основании договора аренды, суд исходил из следующего.

Система государственной регистрации содержит информацию о собственнике, его реквизиты, реквизиты документов, на основании которых было получено право, даты регистрации сделки, заключения договора и т.д. Прежде чем заключать с департаментом договоры аренды помещений, частной фирме следовало проверить, кто является собственником, запросив у регистрирующего органа соответствующую информацию. Законодательство предоставляет ей такое право, однако фирма этим не воспользовалась, поэтому сама должна отвечать за собственную неосмотрительность.

В соответствии со статьями 228 и 231 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикация), а также может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения (негаторный иск).

В рассматриваемом случае суд исходил из того, что частная фирма, заняв помещения на основании договора аренды, заключенного с неправомочным субъектом, лишило тем самым собственника возможности владеть и пользоваться ими на законных основаниях.

Оценивая доводы департамента, хозяйственный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 21 Закона "О разгосударствлении и приватизации" все споры, связанные с приватизацией, в том числе признанием ее недействительной, подлежат разрешению в судебном порядке. Договор купли-продажи помещений мог быть признан недействительным при наличии оснований, установленных вторым параграфом главы 9 Гражданского кодекса. Однако ни департаментом, ни другими заинтересованными лицами не был предъявлен в хозяйственный суд иск о признании этих договоров недействительными. Из материалов дела следовало, что в межрайонный суд по гражданским делам обратилась прокуратура с требованием о признании недействительными договоров купли-продажи, первоначально заключенных между физическим лицом и органом по управлению государственным имуществом, и на этом основании, соответственно, признании недействительными договоров, заключенных в последующем госорганом и СП, а также выданных на этом основании государственных ордеров на право собственности и произведенной государственной регистрации. Однако суд по гражданским делам не признал эти юридические факты недействительными и отказал в удовлетворении заявленных требований. Решение суда общей юрисдикции вступило в силу к моменту подачи СП иска в хозяйственный суд.

В соответствии с частью третьей статьи 60 Хозяйственного процессуального кодекса вступившее в законную силу решение общего суда по гражданскому делу обязательно для хозяйственного суда, рассматривающего другое дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением общего суда и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Суд также не принял как аргумент довод департамента о том, что неиспользование приобретенных предприятием помещений может служить основанием для передачи их в аренду третьему лицу. Право собственности не ограничивает собственника в определении судьбы имущества. Это означает, что совместное предприятие по своему усмотрению вправе было либо использовать свои помещения, либо нет. Департаменту законодательством не было предоставлено право самовольно устанавливать требования об использовании или неиспользовании СП его недвижимости.

Таким образом, хозяйственный суд признал необоснованным заявленные департаментом доводы.

Основываясь на изложенном, хозяйственный суд удовлетворил исковые требования совместного предприятия. Вышестоящие инстанции при пересмотре дела по жалобам частной фирмы признали решение соответствующим законодательству и не нашли оснований для его отмены или изменения.

Предпринимателям рекомендуется учесть ошибки, совершенные частной фирмой-арендатором, и перед тем, как заключать договоры аренды зданий, их частей и другого недвижимого имущества, проверять, вправе ли арендодатель передавать это имущество в аренду, является ли он собственником, либо лицом, им управомоченным. Для этого необходимо запросить у него правоподтверждающие документы: договоры, свидетельства о праве собственности и др. Нелишне сделать запрос в органы государственного кадастра недвижимости на предмет установления реального собственника недвижимого имущества, которое планируется арендовать, а также наличия обременений и (или) ограничений на свободное обращение объекта аренды. Этим можно обезопасить себя в последующем от предъявления со стороны собственника виндикационного и (или) негаторного исков.

Данная публикация осуществлена

благодаря технической поддержке, оказываемой

Германским обществом по техническому сотрудничеству