По спору о нарушении процедуры взыскания заложенной недвижимости

Функция недоступна

ПО СПОРУ

О НАРУШЕНИИ ПРОЦЕДУРЫ

ВЗЫСКАНИЯ ЗАЛОЖЕННОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ

Опубликовано в НТВ N 26 (570) от 20 июня 2005 г.

Комментарий действует на момент выхода газеты

СУТЬ ДЕЛА

Юридическое лицо заключило с банком кредитный договор. Возврат кредита обеспечивал залог недвижимого имущества (здания), принадлежавшего заемщику на праве собственности. Стороны заключили договор ипотеки. В установленный срок юридическое лицо не погасило основную сумму долга, и банк обратился в хозяйственный суд с исковым заявлением об обращении взыскания на предмет залога. Решением суда эти требования удовлетворены. При пересмотре дела в апелляционной инстанции участники спора заключили мировое соглашение, которое не было исполнено добровольно, и хозсуд выдал исполнительный лист на принудительное взыскание здания. Судебными исполнителями произведена опись имущества должника и выставленное на аукционные торги здание было продано физическому лицу. Юридическое лицо с этим не согласилось и обратилось с иском в хозяйственный суд о признании незаконными действия судебных исполнителей и аукционных торгов. Так как заемщик отказался освободить проданное здание, банк обратился в хозсуд со встречным иском о принудительном выселении юридического лица из незаконно занимаемого им помещения.

Суд первой инстанции отказал юридическому лицу в удовлетворении его требований, признав правомерным иск банка. Апелляционная инстанция оставила решение в силе. Не согласившись с этим, заемщик подал кассационную жалобу.

ПОЗИЦИЯ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

Опись имущества и его реализация на аукционных торгах произведены с нарушением договорных условий сторон. В соответствии с договором ипотеки при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога стороны обязаны заключить соглашение о порядке его проведения и нотариально его удостоверить. Данный документ стороны не оформляли. В соответствии со статьями 19, 27 Закона "О залоге" в случае неисполнения юридическим лицом-заемщиком кредитного обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, удовлетворение притязаний банка должно было производиться на основании решения суда. Чтобы реализовать здание на аукционных торгах необходимо было решение хозяйственного суда по данному вопросу. Однако такового суд не принимал. Продажей с публичных торгов нарушен запрет, наложенный на продажу здания нотариальной конторой. При рассмотрении спора не был привлечен к участию в деле покупатель здания - физическое лицо, в связи с чем нарушены его права. Встречный иск банк не вправе был подавать, потому что он не являлся собственником залоговой недвижимости, а значит, не был наделен полномочием требовать принудительного выселения.

ПОЗИЦИЯ БАНКА

Юридическое лицо не выплатило в установленный срок основную сумму долга. Согласно условиям договора о залоге недвижимого имущества в случае несвоевременного погашения кредитного долга банк вправе обратить взыскание на переданное в залог здание. Кроме того, решение об этом было принято хозяйственным судом. Между сторонами заключено мировое соглашение, согласно условиям которого юридическое лицо обязано было в течение пяти дней погасить задолженность по кредиту. Его условия заемщик не выполнил, поэтому суд выдал исполнительный лист, на основании которого судебные исполнители произвели опись имущества и реализацию предмета залога на публичных торгах. Здание продано, деньги от покупателя поступили в банк, а нахождение ответчика в нем препятствует фактической передаче его физическому лицу. На этом основании банк правомерно подал встречное исковое заявление о принудительном выселении заемщика из незаконно занимаемого им здания.

СОДЕРЖАНИЕ СУДЕБНЫХ АКТОВ

С КОММЕНТАРИЯМИ

При рассмотрении спора кассационная коллегия поставила на разрешение следующие вопросы:

1) правомерно ли выдан исполнительный лист на основании определения об утверждении мирового соглашения, заключенного сторонами в апелляционной инстанции;

2) имелись ли основания для обращения взыскания на предмет залога и его реализации на аукционных торгах;

3) был ли нарушен судебными исполнителями порядок обращения взыскания на имущество должника, в частности, при описи его имущества;

4) имел ли право банк как несобственник здания подавать в суд встречное исковое заявление о выселении юридического лица - заемщика.

5) нарушены ли процессуальные нормы при рассмотрении и разрешении спора без привлечения покупателя - физического лица.

Хозяйственный суд установил, что юридическое лицо-заемщик своевременно не погасило долг по полученному в банке кредиту. Согласно части второй статьи 1 Закона "О залоге" (в редакции, утвержденной Законом от 1 мая 1998 года N 614-1) кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником (залогодателем) обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного залогодателем имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Согласно части первой статьи 279 Гражданского кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Суд установил, что поскольку возврат кредита не был произведен своевременно из-за отсутствия у заемщика денежных средств, то у банка появилось основание для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Фактически обращение взыскания производилось по исполнительному листу, выданному не на основании принятого судом первой инстанции решения, а на определение апелляционной инстанции, утвердившее мировое соглашение сторон.

Мировое соглашение, заключаемое участниками спора в хозяйственном суде - это юридический документ, которым они удостоверяют достигнутое согласие по спору самостоятельно без вынесения по нему решения хозяйственным судом. Исполнение его условий должны осуществлять сами стороны. В соответствии со статьей 132 Хозяйственного процессуального кодекса достижение сторонами мирового соглашения оформляется письменно и утверждается хозяйственным судом, о чем выносится определение.

Из материалов дела следовало, что банк и юридическое лицо-заемщик в апелляционной инстанции заключили мировое соглашение, в котором последнее обязалось погасить задолженность по кредиту в течение пяти дней, однако добровольно этого не сделало. При изучении текста мирового соглашения судебной коллегией было установлено, что им не конкретизировалось, обязан ли заемщик погасить задолженность деньгами либо иным способом.

Более того, на момент утверждения судом рассматриваемого документа договор о залоге здания также не был признан прекратившим свое действие. В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона "Об исполнении судебных актов и актов иных органов" от 29 августа 2001 года N 258-II по правилам исполнительного производства подлежат исполнению решения, определения и постановления хозяйственных судов. А пунктом 1 статьи 7 этого же нормативно-правового акта предусмотрено, что хозяйственный суд на основании принимаемых им актов выдает исполнительные листы. Судебная коллегия сочла соответствующими закону действия апелляционной инстанции по выдаче исполнительного листа на принудительное взыскание предмета залога.

Оценивая законность действий судебных исполнителей, суд исходил из того, что согласно условиям мирового соглашения юридическое лицо-заемщик обязалось погасить расходы, понесенные банком при рассмотрении спора в хозяйственном суде, а также иные расходы, которые могли бы возникнуть в связи с исполнением условий соглашения, либо взысканием предмета залога. Он подтвердил правомерность описи имущества, включая находившееся в залоге здание, необходимого для погашения долга и возмещения понесенных банком расходов по взысканию.

Согласно части второй статьи 280 Гражданского кодекса удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Как следовало из договора об ипотеке, в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога залогодатель обязан был заключить с залогодержателем соглашение, которое подлежало нотариальному удостоверению, и на основании которого могло быть произведено взыскание. Хозяйственный суд установил, что заемщик-залогодатель не направлял оферту о заключении соглашения, тем самым нарушив условия договора о залоге недвижимого имущества. Ввиду отсутствия нотариально удостоверенного соглашения судебная коллегия руководствовалась частью первой статьи 280 ГК, согласно которой требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно второму абзацу части первой статьи 19 Закона "О залоге", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке и на условиях, установленных законодательством. Общие требования к обращению взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога, регламентированы статьей 281 Гражданского кодекса. Ее частью первой установлено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством, и которая в соответствии со статьей 56 Закона "Об исполнении судебных актов и актов иных органов" осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями.

Судебная коллегия установила, что здание было продано на аукционных торгах специализированной организацией, основным видом деятельности которой является организация аукционов по покупке и продаже недвижимого имущества. О правомерности проведения такого аукциона свидетельствовали также и положения статей 379, 380 Гражданского кодекса, которыми предусматриваются общие требования к организации и проведению аукционных торгов. Руководствуясь назваными положениями законодательства, судебная коллегия признала соответствующей требованиям закона реализацию здания через аукцион. Процедурных нарушений она не выявила.

В соответствии с частью десятой статьи 281 Гражданского кодекса должник вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Однако заемщик не воспользовался предоставленной ему возможностью сохранить за собой собственность.

Договор может быть заключен путем проведения торгов. Здание, на которое было обращено взыскание, продано физическому лицу на аукционе, и в соответствии с частью первой статьи 379 Гражданского кодекса с ним заключен договор купли-продажи, что признано судом правомерным. Покупатель в полном объеме выплатил стоимость купленной недвижимости. Указанные денежные средства поступили в банк в счет погашения кредитного долга юридического лица-заемщика.

Поскольку согласно договору о залоге недвижимого имущества при невозврате кредита в установленный срок банк вправе обратить взыскание на заложенное здание, суд указал, что он (банк) является заинтересованным лицом в реализации предмета залога. А это значит, что после продажи здания физическому лицу и получения от него денежных средств залогодержатель обязан добросовестно и в полном объеме выполнить обязательства по передаче имущества покупателю. А так как нахождение ответчика в здании препятствовало фактическому приему-передаче, то банк был вправе обратиться в хозсуд с встречным иском о принудительном выселении заемщика.

В соответствии со статьей 42 Хозяйственного процессуального кодекса, хозяйственный суд вправе привлечь по своей инициативе в дело третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, в случае, если решением могут затрагиваться его права как законного приобретателя недвижимости, а также может быть решен вопрос о его обязанностях. Судебная коллегия установила, что принятое по существу спора решение прав и обязанностей покупателя - физического лица, не затронуло, поэтому довод юридического лица-заемщика о нарушении судами первой и апелляционной инстанций процессуального законодательства она сочла необоснованным.

Кассационная инстанция признала решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций соответствующими закону и не нашла оснований для их изменения или отмены.

Данная публикация осуществлена

благодаря технической поддержке, оказываемой

Германским обществом по техническому сотрудничеству