Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш Стандарти (АВ томонидан 28.12.2023 й. 3487-сон билан рўйхатга олинган Давлат активларини бошқариш агентлиги директорининг 25.10.2023 й. 01/11-14/29-сон буйруғига илова)

Функция недоступна

Ўзбекистон Республикаси

Адлия вазирлигида

2023 йил 28 декабрда 3487-сон

билан рўйхатга олинган

Ўзбекистон Республикаси

Давлат активларини бошқариш

агентлиги директорининг

2023 йил 25 октябрдаги

01/11-14/29-сон буйруғига

ИЛОВА

ЎЗБЕКИСТОН РЕСПУБЛИКАСИНИНГ

ЯГОНА МИЛЛИЙ БАҲОЛАШ

СТАНДАРТИ

Мазкур Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда ЯМБС деб юритилади) баҳолаш фаолиятини норматив жиҳатдан тартибга солинишини ҳамда баҳолаш тартиби ва баҳолаш экспертизасига қўйиладиган талабларни белгилайди.

I БЎЛИМ. ЯГОНА МИЛЛИЙ БАҲОЛАШ СТАНДАРТИНИНГ

УМУМИЙ ҚОИДАЛАРИ ВА ТУЗИЛМАСИ

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Мазкур ЯМБС умумий баҳолаш стандартлари, махсус баҳолаш стандартлари ҳамда муайян баҳолаш объектларининг қийматини баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайдиган методикаларни ўз ичига олади.

2. Умумий баҳолаш стандартлари барча турдаги баҳолаш объектларини баҳолаш ва баҳолаш ҳисоботларини экспертизадан ўтказиш тартибига қўйиладиган умумий талабларни белгилайди.

3. Умумий баҳолаш стандартлари қуйидаги Миллий баҳолаш стандартларидан (бундан буён матнда МБС деб юритилади) иборат:

1-сон МБС "Баҳолаш фаолиятининг тушунчалари, таърифлари ва принциплари";

2-сон МБС "Баҳолашга оид вазифа";

3-сон МБС "Баҳолаш жараёнида ўтказиладиган ўрганишлар ва таҳлиллар";

4-сон МБС "Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ва уни тузиш тартиби";

5-сон МБС "Қиймат турлари";

6-сон МБС "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари";

7-сон МБС "Баҳоловчилар ишининг сифатини назорат қилишнинг ички қоидаларига қўйиладиган умумий талаблар";

8-сон МБС "Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилиги экспертизаси".

4. Махсус баҳолаш стандартлари, баҳолаш объектларининг айрим турларини (бизнес, кўчмас мулк, номоддий активлар, товар-моддий бойликлар ва бошқалар) баҳолашга қўйиладиган қўшимча талабларни белгилайди.

5. Махсус баҳолаш стандартлари қуйидаги МБСлардан иборат:

9-сон МБС "Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқи қийматини баҳолаш";

10-сон МБС "Кўчмас мулк қийматини баҳолаш";

11-сон МБС "Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолаш";

12-сон МБС "Товар-моддий захиралар қийматини баҳолаш";

13-сон МБС "Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш";

14-сон МБС "Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш".

2-БОБ. ЯМБС ПРИНЦИПЛАРИ

6. Қуйидагилар ЯМБСнинг асосий принциплари ҳисобланади:

стандарт талабларига риоя қилиш принципи - мазкур ЯМБС баҳоловчилар, баҳоловчи ташкилотлари ва бошқа фойдаланувчилар учун мўлжалланган бўлиб, активлар ва мажбуриятлар қийматини баҳолаш бўйича хизматлар кўрсатилганда, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш ҳамда экспертлар томонидан баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилиги (хаққонийлиги) текширилганда, қўллаш мажбурий ҳисобланади. Агар баҳолаш ушбу ЯМБСга мувофиқ ўтказилган ёки ўтказилади деб кўрсатилган бўлса, баҳолаш қиймати мазкур ЯМБСнинг барча тегишли миллий баҳолаш стандартлари (МБС) талабларига риоя этган ҳолда тайёрланганлиги ёхуд тайёрланишини англатади;

активлар ва/ёки мажбуриятларни баҳолашда стандартни қўллаш принципи - мазкур ЯМБС активлар, мажбуриятлар ёки активлар ва мажбуриятлар гуруҳларининг қийматини баҳолашда қўлланилиши мажбурийлигини англатади;

холислик (объективлик) принципи - баҳолаш жараёни баҳоловчидан дастлабки маълумотлар, тахминлар ва баҳолаш натижаларини ишончлилиги тўғрисида холис (объектив) мулоҳазаларни шакллантиришни талаб қилади. Баҳолаш натижасининг ишончлилигини таъминлаш учун ушбу мулоҳазалар шаффоф ҳамда ҳар қандай субъектив омилларнинг баҳолаш жараёнига таъсирини минималлаштириш мумкинлигини инобатга олган ҳолда ишлаб чиқилган бўлиши шарт;

малакалилик принципи - баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш баҳоловчининг тегишли малака сертификатига эга бўлган ва баҳолаш объекти, унинг айланма бозори ва баҳолаш мақсадлари тўғрисида зарур кўникма, тажриба, билимга эга бўлган баҳоловчи томонидан амалга оширилиши керак;

чекланишлар принципи - баҳолаш жараёнида юзага келадиган мажбурий чора бўлиб, унга мувофиқ баҳоловчи ушбу ЯМБСнинг айрим талабларидан фарқ қиладиган қонунчилик талабларига риоя этиши зарур бўлади. Бунда, баҳолаш мазкур ЯМБСга мувофиқ ўтказилган деб ҳисобланади. Мазкур ЯМБС талабларидан бошқа чекланишларга йўл қўйилмайди;

мустақиллик принципи - баҳоловчи ташкилот ўз фаолиятида мустақилдир. Буюртмачи ёки бошқа манфаатдор шахсларнинг баҳоловчи ташкилот фаолиятига аралашишига йўл қўйилмайди.

II БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ФАОЛИЯТИНИНГ ТУШУНЧАЛАРИ,

ТАЪРИФЛАРИ ВА ПРИНЦИПЛАРИ

(1-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

7. "Баҳолаш фаолиятининг тушунчалари, таърифлари ва принциплари" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 1-сон МБС деб юритилади) ЯМБСнинг ажралмас қисми бўлиб, баҳолаш фаолиятида фойдаланиладиган асосий принциплар, тушунчалар ва таърифларни белгилайди.

8. 1-сон МБС барча мулкчилик шаклларидаги мулк қийматини баҳолаш, баҳолаш объектининг қиймат турларини аниқлаш, баҳолаш объектини идентификация қилиш, баҳолаш ёндашувлари ва усулларини белгилаш, баҳолаш тўғрисида ҳисоботни тузиш қўлланилиши керак.

2-БОБ. АСОСИЙ ТУШУНЧАЛАР ВА ТАЪРИФЛАР

9. Мазкур ЯМБСда қуйидаги тушунча ва таърифлар қўлланилади:

айланма капитал (working capital) - хўжалик юритувчи субъект капиталининг айланма активларга қўйилган қисми, яъни йил ёки ундан ортиқ (ишлаб чиқариш технологиясининг ўзига хос хусусиятларидан келиб чиққан ҳолда) операцион цикл давомида ишлаб чиқариш жараёнида сотилиши ёки истеъмол қилинишига тахмин қилиш учун асосга эга бўлган активлар;

актив ёки мажбурият - баҳолашга оид вазифада (баҳолаш вазифасида) кўрсатилган баҳолаш объектлари. Мазкур ЯМБСда "актив ёки мажбурият" тушунчасининг бошқача маъноси кўрсатилмаган бўлса, унинг қўлланилиши "актив ёки активлар гуруҳи", "мажбурият ёки мажбурият гуруҳи" ҳамда "активлар ва мажбуриятлар гуруҳи" маъносида ишлатилишини ҳам назарда тутади;

алмаштириш қиймати - замонавий материаллар ва технологиялардан фойдаланган ҳолда баҳолаш объектининг фойдалилиги билан бир хил бўлган янги объектни яратиш учун сарфланадиган харажатлар йиғиндиси (баҳолаш санасида амалда бўлган бозор нархларида);

аналог - асосий иқтисодий, физик, техник ва бошқа тавсифларга кўра баҳолаш объектига ўхшаш, унинг рақобат бозорида тузилган битим ёки таклифнинг нархи ҳақида маълумот мавжуд бўлган бошқа объект;

аналог-объект - баҳолаш жараёнида маълумотлардан фойдаланиладиган айнан бир хил объект ёки аналог;

баҳоланаётган объектнинг экспозицияси даври - баҳоланаётган объект очиқ бозорга (оммавий оферта) тақдим этилган кундан бошлаб у билан битим тузилган санагача бўлган вақт даври;

баҳолашга оид вазифа - баҳолаш буюртмачиси ва баҳоловчи ташкилот ўртасида ёзма шаклда тузилган, баҳолаш объектини баҳолаш бўйича кўрсатиладиган хизматлар шартлари ҳамда буюртмачи томонидан баҳолаш учун баҳоловчи ташкилотга тақдим этилиши керак бўлган дастлабки маълумотларни ўз ичига олган ҳужжат;

баҳолаш ёндашуви - бир ёки бир нечта баҳолаш усулларидан фойдаланган ҳолда баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш;

баҳолаш мақсади - баҳолаш вазифасида кўрсатилган ва баҳолаш объектининг қийматини (бозор ёки бозорникидан фарқланувчи) аниқлаш зарурати пайдо бўлган сабабларни акс эттирувчи баҳолаш натижасидан фойдаланиш мақсади;

баҳолаш объекти - Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонунида баҳолаш объектлари жумласига киритилган қонунчиликда фуқаролик муомаласида бўлиши мумкинлиги белгиланган фуқаролик ҳуқуқлари объектлари;

баҳолаш объектининг якуний қиймати - баҳоловчи томонидан баҳолашнинг турли ёндашувлари ва усулларидан фойдаланган ҳолда баҳолаш объекти қийматини ҳисоблаш натижаларини умумлаштириш натижасида олинган энг эҳтимолли қиймат;

баҳолаш усули - баҳоловчи томонидан баҳоланаётган объектнинг қийматини аниқлаш учун қўлланиладиган жараён;

баҳолаш санаси - баҳолаш объектининг қиймати аниқланган сана;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилигини экспертизадан ўтказиш (баҳолаш экспертизаси) - баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатларига мувофиқ ва экспертиза буюртмачиси билан тузилган шартнома асосида, баҳоловчи ташкилот томонидан баҳолаш объектини такрорий баҳолашдан ўтказмасдан, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилигини (ҳаққонийлигини) текширувдан ўтказиш;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот - баҳоловчи томонидан ЯМБС талабларига мувофиқ тузилган ва баҳолашга оид вазифага мувофиқ тўпланган маълумотлар, ўтказилган таҳлил ва ҳисоб-китоблар асосида шакллантирилган, баҳолаш объектининг якуний қиймати тўғрисида баҳоловчининг профессионал фикрини ўз ичига олган ҳужжат;

баҳоловчи - баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатларига мувофиқ ваколатли орган томонидан берилган баҳоловчининг малака сертификатига эга бўлган жисмоний шахс;

баҳоловчи ташкилот - баҳолаш фаолиятини амалга оширувчи юридик шахс;

баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмалари - камида элликта баҳоловчи ташкилотнинг аъзолигига асосланган, баҳоловчиларнинг профессионал даражасини оширишга ва сақлаб туришга кўмаклашиш, уларнинг профессионал манфаатларини ҳимоя қилиш, шу жумладан судларда ҳимоя қилиш мақсадида фаолият юритувчи нодавлат нотижорат ташкилот;

буюртмачи - баҳолашни ўтказиш учун баҳоловчи ташкилот билан шартнома тузган шахс;

вазн коэффициенти - баҳолаш объектининг якуний қиймати ҳақида хулосани шакллантириш жараёнида муайян баҳолаш қиймати кўрсаткичига ишонч даражаси;

гудвилл - корхонадан алоҳида идентификация қилиниши ва баҳоланиши мумкин бўлмаган омиллар (корхона номи ва ишлаб чиқарилаётган маҳсулотнинг машҳурлиги, муайян обрў ва ишга доир алоқалар мавжудлиги, жойлашган жойи ва бошқа шунга ўхшаш омиллар) таъсирида вужудга келадиган номоддий актив;

дала шароитида ўтказиладиган экспертиза - баҳолаш экспертизасини ўтказишда баҳолаш объектига чиқиб баҳоланган мол-мулкни текширишни ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим этилган маълумотларни тасдиқлаш учун мол-мулкнинг қиёсланган объектларини текширишни ўз ичига оладиган экспертиза;

девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк - қурилиш, реконструкция ёки таъмирлаш ёки келгусида шундай ишлар учун мўлжалланган ер участкалари ва/ёки бинолар;

дисконтлаш ставкаси - келгусидаги пул оқимларини жорий қийматнинг ягона қийматига айлантириш учун ишлатиладиган фоиз ставкаси;

жорий қиймат - тегишли дисконтлаш ставкасидан фойдаланиб, муайян санага келтирилган келгуси даромадлар қиймати;

интеллектуал мулк объекти (интеллектуал мулк) - жисмоний ёки юридик шахснинг интеллектуал фаолиятнинг натижалари ҳамда фуқаролик муомаласи иштирокчиларининг товарлар, ишлар ва хизматларнинг хусусий аломатларини акс эттирувчи воситаларга бўлган мутлақ ҳуқуқи;

иштирокчи (иштирокчилар) - баҳолаш оид вазифада белгиланган қиймат турига мувофиқ тегишли иштирокчи ёки иштирокчилар;

капиталлаштириш ставкаси - муайян давр учун даромад миқдорини қийматга айлантириш учун фойдаланиладиган, қоида тариқасида, фоиз ҳисобида ифодаланадиган бўлувчи;

керак (тавсия) - баҳоловчи учун маъқул деб ҳисобланадиган ҳаракатларни англатади. Ҳар қандай ҳолатда баҳоловчи талабларни бажариш имконияти ва мақсадга мувофиқлигини кўриб чиқади ва агар асослар бўлса, уни бажаришни рад этиш ҳуқуқига эга;

баҳолаш объектининг қиймати (қиймат) - бозор иштирокчилари ёки аниқ шахслар учун баҳолаш объекти баҳосининг пул шаклида ифодаланган, маълум бир санага аниқланган, битимнинг ҳақиқий нархини кўрсатмайдиган ўлчов;

мажбур - баҳоловчининг муайян талабни сўзсиз бажаришга қаратилган мажбуриятини англатади. Агар ЯМБСда бундай кўрсатма берилган бўлса, баҳоловчи ушбу талабни бажаришга мажбур;

мультипликатор - баҳолаш объектининг нархи ва унинг фаолиятини тавсифловчи молиявий, ишлаб чиқариш ёки моддий кўрсаткич ўртасидаги нисбатни акс эттирувчи коэффициент;

мумкин (ихтиёрий) - баҳоловчи томонидан ўз ваколати доирасида кўриб чиқиши мумкин бўлган ҳаракатлар ва жараёнларни англатади. Бунда, баҳоловчи муайян ҳолатда ўзининг профессионал мулоҳазаси асосида маълум бир вазифаларни амалга ошириш ёки амалга оширмаслик ҳуқуқига эга бўлади;

нарх - актив учун сўралган, таклиф қилинган ёки тўланган, унинг қийматидан фарқ қилиши мумкин бўлган пул ёки бошқа тўлов;

пул оқими - муайян давр мобайнида актив, активлар гуруҳи ёки корхона томонидан яратиладиган пул маблағлари оқими;

ретроспектив баҳолаш - баҳоловчи томонидан ўтган даврнинг тегишли санасига амалга оширилган баҳолаш. Баҳоловчи баҳолаш ҳисоботини тайёрлаш жараёнида ҳавола қилган аналоглар бўйича ўтказилган ҳисоб-китоблар ва маълумотлар баҳолаш санасига тўғри келиши керак. Заруратга кўра, аналогларнинг жорий нархлари норматив маълумотларни (валюта курси, индексация, инфлация) инобатга олган ҳолда баҳолаш санасига келтирилади;

роялти - франшиза сотиб олувчиси томонидан компанияга унинг бренди, тажрибаси, ишчанлик обрўси ва технологиясидан фойдаланганлик учун мунтазам равишда тўлайдиган тўлов;

салмоқли / аҳамиятли / жиддий (ёки муҳим) - баҳолаш оид вазифа нуқтаи назаридан баҳолаш жиҳатларининг (шу жумладан, дастлабки маълумотлар, тахминлар, шунингдек қўлланиладиган усуллар ва ёндашувлар) аҳамиятлилиги ва қўлланилиши, уларнинг баҳолашга ҳамда баҳолаш фойдаланувчиларининг иқтисодий ёки бошқа қарорларига таъсири;

соф активлар - жамланган активлар ва жамланган мажбуриятлар ўртасидаги фарқ;

таваккалсиз ставка - инвестиция қилинган маблағларнинг қайтарилмаслиги хавфи йўқлиги ёки минимал бўлиши билан тавсифланган, энг ликвид активларга сармоя киритишда инвестор ўз капитали бўйича олиши мумкин бўлган фоиз ставкаси;

таннарх - товар, ишлар ёки хизматларни харид қилиш, яратиш, ишлаб чиқариш ва сотишга доир харажатлар йиғиндиси;

таҳлилий экспертиза - қиймат турининг баҳолаш мақсадларига мувофиқлигини, баҳолашда фойдаланилган маълумотларнинг асосланганлигини, методологиянинг мақбуллигини, ҳисоб-китобларнинг аниқлигини ва баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик талабларига риоя қилинишини текшириш учун ўтказиладиган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим этилган маълумотлар таҳлили асосида амалга ошириладиган экспертиза;

терминал қиймати (terminal value) - активнинг қийматини даромад ёндашувидан фойдаланган ҳолда ҳисоблашда активнинг прогноз давридан кейинги йилдаги қиймати;

тиклаш қиймати - бир хил материаллар ва технологиялардан фойдаланган ҳолда баҳолаш объекти билан ўхшаш бўлган янги объектни яратиш учун сарфланадиган харажатлар йиғиндиси (баҳолаш санасида амалда бўлган бозор нархларида);

халқаро баҳолаш стандартлари - Европа баҳолаш стандартлари (European Valuation Standards - EVS), Халқаро баҳолаш стандартлари (International Valuation Standards - IVS), Профессионал баҳолаш амалиётининг ягона стандартлари (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP), Қироллик дипломига эга баҳоловчилар институти стандартлари (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS);

харажатлар - товар, ишлар ёки хизматларни яратиш ёки ишлаб чиқариш учун талаб қилинадиган ресурслар миқдорининг пулдаги ифодаси;

хусусий капитал - ташкилотга тегишли бўлган мулк, шу жумладан устав, қўшимча ва захира капиталлари ҳамда тақсимланмаган фойда;

чекловчи шартлар - буюртмачи ёки баҳоловчи томонидан ёхуд қонунчиликда баҳолашга қўйилган чекловлар;

эксперт хулосаси - баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг мазмунига, ўтказилган баҳолаш ишлари сифатига ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ҳаққонийлигига нисбатан шарҳлар билан биргаликда экспертиза натижаларини акс эттирадиган ҳужжат;

энг самарали фойдаланиш - баҳолаш объектидан энг эҳтимолий, оқилона ва рухсат этилган фойдаланиш ҳисобланади;

яхшилашлар - ер участкасини ундан кейинчалик фойдаланиш учун ўзгартириш борасидаги фаолият натижасида яратилган ва у билан узвий боғлиқ бўлган ер участкасидаги ўзгаришлар. Яхшилашлар бинолар ва иншоотлар (капитал қурилиш объектлари), муҳандислик системалари ва тармоқлари, кўп йиллик ўсимликларни ва улар билан жамулжам ҳолда конструктив ёки функционал яхлитликни ташкил этадиган бошқа объектларни ўз ичига олади.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ПРИНЦИПЛАРИ

10. Баҳолаш турли омилларнинг баҳолаш объектининг қиймати миқдорига таъсирини аниқлаш имконини берадиган иқтисодий принциплар йиғиндиси асосида амалга оширилади.

Баҳолаш объекти қийматига таъсир этувчи иқтисодий принциплар йиғиндисини қуйидагича таснифлаш мумкин:

бозор муҳитига боғлиқ баҳолаш принциплари;

мулкдорнинг баҳолаш объекти ҳақидаги тасаввури билан боғлиқ баҳолаш принциплари;

баҳолаш объектини фойдаланиш хусусияти билан боғлиқ баҳолаш принциплари;

баҳоловчининг баҳолаш фаолиятини амалга ошириш билан боғлиқ асосий принциплар.

11. Бозор муҳитига боғлиқ баҳолаш принципларига қуйидагилар киради:

а) талаб ва таклиф принципи - баҳолаш объектининг қиймати бозордаги талаб ва таклиф мувозанати ҳамда рақобат натижасида шаклланади;

б) рақобат принципи - бозор иштирокчилари ўртасида рақобатни таъминлаш учун тенг шароитлар яратилишини кўзда тутувчи баҳолаш принципи;

в) ўзгариш принципи - баҳолаш объектининг қиймати вақтга боғлик ҳолда ўзгаради ва баҳолаш санасига белгиланади. Баҳолаш объектининг ўзи ҳамда ташқи шарт-шароитлар ҳам ўзгариши мумкин;

г) мувофиқлик принципи - баҳолаш объектининг энг юқори қиймати баҳолаш объектларидан фойдаланиш даражаси ҳамда характери, бозор талаблари ва кутишларига мос бўлган ҳолатда юзага келишини англатади;

д) боғлиқлик (ташқи таъсир) принципи - баҳолаш объектининг қиймати унга нисбатан ички ва ташқи омилларнинг таъсири билан боғлиқ бўлган баҳолаш принципи ҳисобланади.

12. Мулкдорнинг баҳолаш объекти ҳақидаги тасаввури билан боғлиқ баҳолаш принципларига қуйидагилар киради:

а) фойдалилик принципи - муайян баҳолаш объектининг фойдали бўлиши ва мулкдорнинг маълум бир жойда ҳамда маълум вақт ичида эҳтиёжлари қондирилишини ифодаловчи баҳолаш принципи;

б) алмаштириш принципи - баҳолаш объектининг энг юқори нархи унга эквивалент фойдалиликка эга бўлган бошқа аналог-объект харид қилиниши ёки унга алмаштирилиши мумкин бўладиган энг минимал сумма билан белгиланадиган баҳолаш принципи;

в) олдиндан кўра билиш принципи - даромад келтирувчи баҳолаш объектининг қиймати келгусида унга эгалик қилишдан олиниши мумкин бўлган даромадларнинг жорий қиймати билан белгиланишини ифодалайдиган баҳолаш принципи.

13. Баҳолаш объектининг фойдаланиш хусусияти билан боғлиқ принципларига қуйидагилар киради:

а) энг самарали фойдаланиш принципи - баҳолаш объектидан энг эҳтимолий ва оқилона фойдаланиш принципи бўлиб, бу баҳолаш объектидан қонунчиликка зид бўлмаган, жисмоний жиҳатдан амалга оширилиши мумкин бўлган, молиявий жиҳатдан мақсадга мувофиқ бўлган ҳамда баҳолаш объектини энг юқори қийматга олиб келадиган фойдаланишни ифодалайди. Энг самарали фойдаланиш принципи баҳолаш объектининг бозор қийматини ҳисоблашнинг асосий ва ажралмас қисми ҳисобланади;

б) ҳисса қўшиш принципи - ҳар қандай қўшимча элементлар ва яхшилашларни сотиб олиш ва амалга ошириш харажатлари баҳолаш объектига қўшимча элементлар ва яхшилашлар киритилишидан ҳосил бўлган ўсиш қийматига нисбатан ошиб кетмаган тақдирда, ўзини оқлашини англатадиган баҳолаш принципи;

в) мувозанатлашганлик принципи - агар баҳолаш объекти икки ва ундан ортиқ таркибий элементлардан иборат бўлса, бундай таркибий элементлар ўзаро фунционал боғлиқликда бўлишлари ва объектнинг энг юқори қиймати уларни оптимал мувозанатлашганлигига риоя қилиш орқали эришиш мумкин бўлишини ифодалайдиган баҳолаш принципи;

г) ошиб борувчи ва камаювчи самара принципи - ишлаб чиқариш омилларига (меҳнат, капитал ва бошқалар) қилинган харажатларининг кўпайиши, баҳолаш объектининг қиймати ушбу харажатларга тенг равишда ўсишга олиб келмаслигини кўрсатадиган баҳолаш принципи;

д) мақбул тақсимлаш принципи - баҳолаш объектининг элементлари ва уларга бўлган мулкий ҳуқуқларни объектнинг максимал қийматига эришиш учун ажратиш ва бирлаштиришни ифодалайдиган баҳолаш принципи.

14. Баҳоловчи баҳолаш фаолиятини амалга оширишда қуйидаги асосий принципларга риоя қилиши шарт:

этика - баҳоловчилар жамоатчилик ишончини мустаҳкамлаш ва қўллаб-қувватлаш учун ҳалоллик, холислик, беғаразлик, махфийлик, ваколатлилик ва профессионаллик каби ахлоқий тамойилларга амал қилишлари керак;

ваколатлилик - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифани тўғри бажариш учун зарур билим ва кўникмаларга эга бўлиши керак;

мувофиқлик - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифани бажариш учун фойдаланилган баҳолаш стандартларини ошкор қилишлари ёки маълумот беришлари ва ушбу стандартларга риоя қилишлари керак;

қиймат тури - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифага мос келадиган қиймат турини танлашлари ва барча белгиланган талабларга риоя қилишлари керак. Қиймат тури баҳолашга оид вазифада кўрсатилган бўлиши лозим;

қийматни аниқлаш санаси (баҳолаш санаси) - баҳоловчилар ўзларининг таҳлиллари, фикрлари ёки хулосалари учун асос бўлган баҳолаш санасини ошкор қилишлари ёки кўрсатишлари керак. Баҳоловчилар баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган санани ҳам кўрсатишлари лозим;

фаразлар ва қўшимча шартлар - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифанинг натижаларига таъсир кўрсатиши мумкин бўлган муҳим фаразлар ва шартларни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ошкор қилишлари керак;

мақсадли фойдаланиш - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифадан келиб чикиб баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолаш натижаларидан фойдаланишнинг аниқ тавсифини кўрсатишлари керак;

баҳолашдан тахминий фойдаланувчи(лар) - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифадан келиб чикиб баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолаш натижаларидан фойдаланувчи(лар)нинг аниқ тавсифини кўрсатишлари керак (агар маълумотлар мавжуд бўлса);

иш ҳажми - баҳоловчилар баҳолашга оид вазифадан келиб чиқиб ишончли баҳолашга олиб келадиган иш ҳажмини белгилаши, бажариши ва заруратга кўра ёритиб бериши керак;

баҳолаш объектини идентификациялаш - баҳоловчилар баҳолаш объектини баҳолашга оид вазифада аниқ белгилаб олишлари керак;

маълумотлар - баҳоловчилар баҳолаш объектини ҳаққоний баҳолаш учун бирламчи ва бошқа маълумотлардан фойдаланишлари керак;

баҳолаш методикаси - баҳоловчилар баҳолаш объектининг ҳаққоний баҳосини аниқлаш учун тегишли баҳолаш усул(лар)идан тўғри фойдаланишлари керак;

баҳолаш тўғрисида маълумот бериш - баҳоловчилар баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолаш таҳлиллари, фикрлари ва хулосаларини фойдаланувчи(лар) учун аниқ ёритиб беришлари керак;

ҳисобот юритиш ва сақлаш - баҳоловчилар баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни (қоғоз ёки электрон шаклда) у тузилган санадан бошлаб 3 йил муддат давомида сақлашни таъминлашлари ва уларнинг реестрини юритишлари шарт.

III БЎЛИМ. БАҲОЛАШГА ОИД ВАЗИФА

(2-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

15. "Баҳолашга оид вазифа" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 2-сон МБС деб юритилади) баҳолашга оид вазифага қўйиладиган умумий талабларни белгилайди.

16. 2-сон МБСдан буюртмачи билан баҳолашга оид вазифани тайёрлаш ва келишишда, шунингдек унга ўзгартириш ва қўшимчалар киритишда фойдаланиш керак.

17. Баҳолашга оид вазифани тайёрлаш баҳоловчи томонидан буюртмачи билан биргаликда амалга оширилади ва баҳолаш шартномасининг ажралмас қисми сифатида илова қилинади.

18. Баҳолашга оид вазифа қуйидаги асосий маълумотларни ўз ичига олиши керак:

баҳоланаётган объектнинг номи ва тавсифи;

баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлар;

баҳолаш объектининг жойлашган жойи;

буюртмачининг номи ва унинг реквизитлари;

баҳоловчи ташкилотнинг номи ва унинг реквизитлари;

баҳолаш мақсади;

баҳолаш санаси;

аниқланаётган қиймат тури;

баҳолашда қўлланиладиган валюта;

муҳим ва/ёки махсус фаразлар;

чекловчи шартлар;

буюртмачи томонидан баҳолаш ишларини амалга ошириш учун тақдим этиладиган бирламчи маълумотлар рўйхати;

баҳолаш ишларини бажариш муддатлари;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш формати (электрон ёки қоғоз кўринишда);

таҳминий фойдаланувчилар (агар мавжуд бўлса).

Баҳолаш мақсади ва баҳолаш объектининг хусусиятларидан келиб чиқиб, баҳолашга оид вазифа баҳоловчи томонидан буюртмачи билан келишилган қўшимча шартларни ўз ичига олиши мумкин.

19. Баҳоловчи буюртмачи билан баҳолашга оид вазифани тузишда қуйидаги маълумотларни муҳокама қилиши зарур:

а) баҳоловчи ташкилот тўғрисидаги маълумотларни. Агар баҳоловчи ташкилот буюртмачи, баҳолаш объекти ёки баҳолашга оид вазифанинг бошқа жиҳатлари билан боғлиқ бўлса ёхуд объектив баҳолаш учун баҳоловчи ташкилотнинг имкониятлари чекланган бўлса, баҳолашга оид вазифани олган пайтдан эътиборан бу ҳақида маълум қилишга мажбур.

Агар баҳоловчи ташкилот баҳолашга оид вазифанинг бирон бир қисмини бажариш учун бошқа шахсларга сезиларли ёрдам сўраб мурожаат қилиши лозим бўлса, ушбу ёрдам хусусияти ва ишончлилик даражасини буюртмачига маълум қилиши лозим;

б) буюртмачи(лар) ҳақидаги маълумотлар. Буюртмачи(лар) ҳақидаги маълумотлар, баҳолашга оид вазифанинг шакли ва мазмунини аниқлашда муҳим аҳамият касб этиб, баҳолаш тўғрисида ҳисоботдаги маълумотлар уларнинг эҳтиёжларига мослигини кафолатлайди;

в) таҳминий фойдаланувчилар (агар мавжуд бўлса) ҳақидаги маълумотлар. Баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг ҳар қандай таҳминий фойдаланувчилари мавжудлигини тасдиқлаш баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг мазмуни ва шакли уларнинг эҳтиёжларига жавоб беришини кафолатлаш учун муҳимдир;

г) баҳолаш объекти. Баҳолашга оид вазифада баҳоланаётган объект(лар)га аниқ таъриф берилиши шарт;

д) баҳолашнинг мақсади. Баҳолашга оид вазифада унинг мазмунига ёки кўрсатилган мақсадларга мос келмайдиган баҳолашни амалга оширишга йўл қўймаслик учун баҳолаш мақсадини аниқ белгилаш керак. Баҳолаш мақсади баҳолаш қиймати тур(лар)и ёки уларни аниқлашга ҳам таъсир кўрсатади;

е) аниқланадиган қиймат тури. Қиймат тури баҳолаш мақсадларига мувофиқ бўлиши лозим. Агар баҳоловчи ЯМБСда кўрсатилмаган ва мижоз томонидан белгиланган қиймат турини ишлатса, баҳоловчи ушбу қиймат турини кўрсатиши ҳамда унга таъриф бериши керак;

ж) баҳолашда қўлланиладиган валюта. Баҳолашни ўтказишда қўлланиладиган ва баҳолаш ҳақидаги ҳисоботда акс эттириладиган валютани белгилаш зарур;

з) баҳолаш санаси. Баҳолаш санаси кўрсатилган бўлиши шарт. Агар баҳолаш санаси баҳолаш ҳақидаги ҳисоботни тузиш санасидан фарқ қилса, бундай саналарни аниқ чегаралаб қўйиш лозим;

и) баҳоловчи ишининг хусусияти ва ҳажми ҳамда бу билан боғлиқ ҳар қандай чекловлар. Кўздан кечиришлар, ахборот сўровлар ва таҳлиллар билан боғлиқ барча чекловчи шартлар белгиланиши керак. Агар маълумотларни олиш имкони бўлмаса, барча бундай чекловлар ва ҳар қандай муҳим ва/ёки махсус фаразлар кўрсатилиши керак;

к) баҳоловчи асосланадиган ахборотнинг хусусияти ва манбалари. Баҳолаш учун асос қилиб олинадиган ҳар қандай муҳим ахборотнинг хусусияти ва манбаси, шунингдек баҳолашни бажариш жараёнида ахборотларни текшириш ҳажми белгилаб қўйилиши зарур;

л) муҳим ва/ёки махсус фаразлар. Баҳолашни бажариш ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузишда ҳисобга олиниши шарт бўлган барча муҳим ва/ёки махсус фаразлар белгиланиши лозим;

м) баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш формати. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг формати, яъни баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот қоғоз шаклда ва/ёки электрон рақамли имзоси билан тасдиқланган ҳамда электрон ҳужжатнинг уни идентификация қилиш имконини берадиган бошқа реквизитларига эга бўлган электрон ҳужжат шаклида тақдим этилиши кўрсатилган бўлиши лозим;

н) баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдан фойдаланиш, тарқатиш ва чоп қилишга чекловлар. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдан фойдаланиш ва ундан фойдаланиш имкони берилган шахслар доирасини чеклаб қўйиш зарур ҳамда тегишли чекловлар баҳолашга оид вазифада кўрсатилиши мақсадга мувофиқ;

о) баҳолашни мажбурий тарзда ЯМБСга мувофиқ ўтказиш ва ундан чекланишлар. Баҳоловчи баҳолашни ЯМБС талабларига мувофиқ ўтказиши лозим ҳамда агар ЯМБСдан чекланишлар мавжуд бўлса, мазкур чекланишлар асослантирилган бўлиши шарт.

20. Баҳолашга оид вазифа баҳолаш жараёни бошланишидан олдин баҳоловчи ташкилот ва буюртмачининг ваколатли шахслари томонидан имзоланади.

Агар баҳолаш бўйича ишларнинг ҳажмини аниқлашнинг имкони бўлмаса, баҳоловчи ташкилот буюртмачи билан баҳолашга оид вазифада амалга ошириладиган ишларнинг тахминий ҳажмини кўрсатади, кейинчалик иш ҳажми аниқ белгилангандан сўнг буюртмачи билан баҳолашга оид вазифага ўзгартириш ва қўшимчалар расмийлаштирилади.

21. Баҳоловчи ташкилот ва давлат буюртмачиси ўртасидаги баҳолаш фаолиятига оид шартномавий муносабатлар давлат харидлари ҳамда хўжалик юритувчи субъектлар фаолиятининг шартномавий-ҳуқуқий базаси тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатлари билан тартибга солинади ва 2-сон МБС талабларига жавоб бериши керак.

2-БОБ. БАҲОЛАШГА ОИД ВАЗИФАГА ЎЗГАРТИРИШ

ВА ҚЎШИМЧАЛАР КИРИТИШ

22. ЯМБСнинг 19-бандидаги айрим масалаларни баҳолашга оид вазифада белгиланган баҳолаш жараёни бошланмасидан олдин ҳал қилиб бўлмаган, баҳолашга оид вазифага ўзгартириш ёки қўшимчалар киритиш заруратини юзага келтирувчи ахборот пайдо бўлган ёхуд ўрганишни талаб қиладиган бошқа ҳолатлар юзага келганда, баҳолашга оид вазифага баҳолашни ўтказиш мобайнида тегишли ўзгартириш ва қўшимчалар киритилиши мумкин. Бунда, баҳолашга оид вазифага ўзгартириш ва қўшимчалар баҳоловчи ташкилот ва буюртмачининг ваколатли шахслари томонидан имзоланиши керак.

23. Баҳолаш иши бошлангандан кейин юзага келган ҳар қандай ўзгаришлар (ишлар ҳажмининг ўзгариши, ЯМБСнинг 19-бандида кўрсатилган масалалар билан боғлиқ ўзгаришлар ва бошқалар) тўғрисида баҳоловчи баҳолашга оид вазифада кўрсатилган ишни бажаргунга ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузгунга қадар буюртмачига хабар бериши шарт.

IV БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ЖАРАЁНИДА ЎТКАЗИЛАДИГАН

ЎРГАНИШЛАР ВА ТАҲЛИЛЛАР

(3-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

24. "Баҳолаш жараёнида ўтказиладиган ўрганишлар ва таҳлиллар" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 3-сон МБС деб юритилади) баҳолашга оид вазифани бажаришда ахборотни тўплаш, ўрганиш, таҳлил қилиш ва улардан фойдаланиш тартибини белгилайди.

25. 3-сон МБС баҳолаш объектларини баҳолаш бўйича вазифаларни бажаришда ва баҳолаш ҳисоботларининг ишончлилигини экспертизадан ўтказишда қўлланилиши керак.

26. Баҳолаш объектини баҳолашнинг асослилиги ва ишончлилигини таъминлаш, шунингдек зарур маълумотлар ва ахборотларни тўплаш жараёнини таъминлаш учун ўтказилган ўрганиш ва таҳлиллар мазкур ЯМБС талабларига, баҳолашга оид вазифа мақсадларига ва қиймат тур(лар)ига мувофиқ бўлиши лозим.

2-БОБ. МАЪЛУМОТЛАРНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

27. Асосланган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш учун баҳоловчи баҳолаш объектни идентификация қилиш (кўздан кечириш), сўровлар тузиш, таҳлил ўтказиш ва ҳисоб-китоблар каби воситалар ёрдамида етарли миқдорда маълумотлар тўплаши керак.

28. Ахборотни йиғиш ва уни таҳлил қилиш жараёни баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириладиган баҳолаш объектини идентификация қилиш билан бирга олиб борилади.

29. Ҳисоб-китобларнинг ҳажми ва уларнинг батафсил тавсифи тўпланган маълумотлар ва баҳолаш учун зарур бўлган ҳужжатларга боғлиқ бўлади.

Баҳолаш объекти тўғрисидаги ахборотни йиғиш қуйидагиларни:

зарур маълумотлар таркибини аниқлаш;

зарур ахборотни йиғиш;

маълумотларни тизимлаштириш, уларни қайта ишлаш ва таҳлил қилиш;

баҳолаш объектининг миқдор ва сифат кўрсаткичларини ўрганиш;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ахборотни баён этишни ўз ичига олади.

30. Ахборот йиғишда баҳоловчи томонидан баҳолаш объекти мансуб бўлган бозорнинг таҳлили ўтказилади ҳамда унинг якунлари бўйича баҳолаш объектининг хусусиятларига мувофиқ айнан бир хил объектлар ва аналогларнинг сотилиши ҳамда таклифлари тўғрисида маълумотлар тўпланади. Баҳолаш объектининг асосий параметр ва тавсифлари аналог-объектларнинг худди шундай параметр ҳамда тавсифлари билан солиштирилади.

Ахборот йиғишда айнан бир хил аналог-объектлар тўғрисидаги ахборот устувор ҳисобланади.

31. Aхборот ва тақдим этилган ҳужжатларни таҳлил қилишда баҳолаш объектини кўздан кечириш натижалари ҳисобга олинади. Aгар aхборот ва тақдим этилган ҳужжатларнинг ишончлилигида номувофиқлик, қарама-қаршилик ёки шубҳалар юзага келса, баҳоловчи дастлабки маълумотларга аниқлик киритиш, уларни кейинги ҳисоб-китобларда қўллаш ёки баҳолаш учун бошқа асосланган маълумотлардан фойдаланишга ҳақли.

32. Агар баҳолашга оид вазифа буюртмачидан бошқа шахсдан олинадиган маълумотдан фойдаланишни назарда тутса, ушбу маълумот ишончли эканлиги ҳамда унга баҳолаш ҳақидаги ҳисоботнинг ишончлилигига салбий таъсир кўрсатмайдиган тарзда таяниш мумкинлиги таҳлил қилиниши керак.

33. Баҳоловчига тақдим этилган маълумотлар тасдиқланган (имзоланган) бўлиши лозим.

Тақдим этилган маълумотнинг тўғрилиги ёки ишончлилигини тасдиқлашнинг имкони бўлмаган тақдирда, бундай ахборотдан фойдаланиш масаласи кўриб чиқилиши керак.

34. Тақдим этиладиган маълумотнинг тўғрилиги ва ишончлилиги масаласи юзасидан қарор қабул қилишда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши лозим:

баҳолашнинг мақсади;

якуний қийматни чиқаришда маълумотларнинг аҳамиятлилиги;

манбанинг ишончлилиги;

маълумот манбасининг буюртмачига ёки буюртмачининг аффилланган шахсига, баҳолаш объектига боғлиқ ёки боғлиқ эмаслиги.

35. Йиғилган ахборот, агар ундан фойдаланиш баҳолаш объекти қийматининг жиддий ўзгаришига олиб келмаса, ишончли ҳисобланади.

Агарда ахборотнинг етарли эмаслиги баҳолаш объекти қийматининг якуний натижасига таъсир қилган тақдирда, бу ҳолат баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилиши лозим.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИ

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ҚИЛИШ

36. Баҳоловчи йиғилган (буюртмачи ёки унинг вакилларидан олинган) бирламчи ҳужжатларга эга бўлган ҳолда буюртмачи ёки баҳолаш объекти балансда сақловчисининг вакили билан биргаликда баҳолаш объектини кўздан кечириш, унинг амалдаги ҳолатини ўрганиш, уни тавсифлаш, ўлчаш, фотосуратга олиш ва баҳолаш объектини индентификация қилиш учун зарур бўлган бошқа ҳаракатларни амалга оширади.

37. Баҳолаш объектини кўздан кечиришдан мақсад уни идентификация қилиш, ҳолатини аниқлаш, тақдим этилган бошланғич ҳужжатларга мувофиқлигини аниқлаш ҳисобланади.

38. Баҳолаш объектини идентификация қилиш (кўздан кечириш) қуйидаги босқичларни ўз ичига олади:

баҳолаш объектини визуал кўздан кечириш;

баҳолаш объектининг фотосуратини олиш;

баҳолаш объектини идентификация қилиш;

кўздан кечирганлик далолатномасини тузиш.

39. Баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳолаш объектининг амалдаги ҳолатидан келиб чиқиб унинг сифат ва миқдор кўрсаткичларининг буюртмачи ва (ёки) унинг вакили тақдим этган ҳужжатларда кўрсатилган маълумотларга мувофиқлиги аниқланади.

Баҳолаш объектига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг мулкка бўлган ҳуқуқни тасдиқловчи ҳужжатларга мувофиқлиги ўрганилади. Зарурат кўра, баҳоловчининг сўровига биноан ҳужжатларни тақдим қилган шахс томонидан тегишли ҳужжатларга аниқликлар (изоҳлар) қўшимча маълумотномалар кўринишида расмийлаштирилади. Баҳолаш объектини идентификация қилиш билан боғлиқ барча бажарилган ишлар баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилади.

40. Баҳоловчи баҳолаш объектининг қуйидаги хусусиятларини идентификация қилиши ва тавсифлаши лозим:

номи, функционал мақсади ва жорий фойдаланилиши;

баҳолаш объектининг жойлашган жойи (зонани кўрсатган ҳолда), унинг физик ва ҳуқуқий тавсифи;

баҳолаш объектининг умумий майдони;

баҳолаш объектига бўлган чекловлар.

41. Баҳолаш буюртмачиси ёки унинг вакили баҳоловчига белгиланган тартибда баҳолаш объектига киришни таъминлаши шарт.

42. Баҳолаш объекти идентификация қилинмаган (кўздан кечиришдан ўтказилмаган) тақдирда, баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда идентификация қилмаганлик (кўздан кечирилмаганлик) сабаблари ҳамда у билан боғлиқ фаразларни кўрсатиб ўтиши шарт.

43. Агар баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳолашга оид вазифага киритилган ва бажарилаётган ўрганишлар натижалари ишончли баҳолашни таъминламаса ёки тақдим этилган ахборот нотўғри бўлса ёхуд ахборотни олишнинг имкони бўлмаса, баҳоловчи баҳолашни давом эттиришни рад этиши лозим.

4-БОБ. БАҲОЛАШ МАТЕРИАЛЛАРИНИ САҚЛАШ

ВА УЛАРДАН ФОЙДАЛАНИШ

44. Баҳоловчи баҳолаш жараёнида олинган, қиймат тўғрисида якуний хулоса чиқаришга ёрдам берган барча материалларни, баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот нусхасини (қоғоз ёки электрон шаклда) қонунчиликда белгиланган муддат давомида сақлаши лозим. Бу материаллар бошланғич ахборотларни, ҳисоб-китобларни, ўрганиш ва таҳлилларни, шунингдек баҳолаш ҳисоботида фойдаланилган ҳар қандай ҳужжатларни ўз ичига олиши лозим.

45. Баҳолашни ўтказишда баҳоловчи барча мавжуд маълумот ва ахборотлардан қонунчилик ҳужжатлари талабларидан келиб чиқиб, махфийлик шартларига риоя қилган ҳолда фойдаланиши шарт.

5-БОБ. ЯМБСДАН ЧЕКЛАНИШ ШАРТЛАРИ

46. Агар баҳолаш жараёнида ЯМБСнинг айрим талабларидан фарқ қиладиган қонунчилик талабларига риоя этилиши зарур бўлса, баҳоловчи ЯМБС принципларига мувофиқ мазкур қонунчилик талабларига риоя этиши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ЯМБС талабларидан чекланишлар мажбурий чора сифатида асосланган бўлса, бундай баҳолаш ЯМБСга мувофиқ ўтказилган деб ҳисобланади.

47. Баҳоловчи ташкилотлар ўзининг ички ҳужжатларида белгиланган баҳолаш бўйича ўрганишлар ўтказиш, таҳлиллар килиш ва ахборот тўплаш тартиб-таомилларига, агар улар ЯМБСга ҳамда баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатларига зид бўлмаса, риоя этишлари мумкин.

V БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ҲИСОБОТ

ВА УНИ ТУЗИШ ТАРТИБИ

(4-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

48. "Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ва унинг тузиш тартиби" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 4-сон МБС деб юритилади) баҳолаш ҳисоботини тузиш ва шакллантириш тартибини белгилайди.

49. 4-сон МБС баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларни тайёрлашда қўлланилиши керак.

Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонунига мувофиқ, баҳоловчи ташкилотлар томонидан қўшимча профессионал хизматлар кўрсатиш бўйича иш натижалари баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳисобланмайди.

50. Баҳолаш натижалари баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатларига мувофиқ тузилган ҳамда баҳоловчи ташкилотнинг тўпланган ахборот ва ҳисоб-китоблари асосида тасдиқланган баҳолаш объекти қийматини акс эттирувчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот билан расмийлаштирилади.

Баҳолаш объектининг баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган қиймати тавсия хусусиятига эга.

51. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолашни ёки баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот экспертизасини ўтказишни тўғри тушуниш учун зарур маълумотлар бўлиши лозим. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ноаниқ талқин ва тушунмовчиликларга йўл қўйилмайди.

Машина ва ускуналар, товар-моддий захиралар, шунингдек бошқа актив ва мажбуриятлар қийматини баҳолашда, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган якуний қийматидан, агар баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган санадан олти ойдан ортиқ вақт ўтмаган бўлса, фойдаланилиши мумкин.

Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари, бизнес ва бизнесда иштирок этиш хуқуқи ва кўчмас мулк қийматини баҳолашда, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган якуний қийматидан, агар баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган санадан ўн икки ойдан ортиқ вақт ўтмаган бўлса, фойдаланилиши мумкин.

Ретроспектив баҳолаш ўтказилган тақдирда, баҳолаш объектининг қиймати ҳақидаги хулоса фақат баҳолашни амалга оширилган санага ҳақиқий бўлади.

52. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолашга оид вазифанинг ҳажми ва мазмуни, унинг фойдаланиш мақсади (шу жумладан, фойдаланишга оид ҳар қандай чекловларни), ҳар қандай муҳим, ноаниқ ёки чекловчи шартларни ўз ичига олган, баҳолашга тўғридан-тўғри таъсир қиладиган маълумотлар аниқ баён қилиниши лозим.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда унинг ЯМБСга мувофиқлиги кўрсатилиши ва мазкур ЯМБСдан ҳар қандай чекланишлар мавжудлиги ёритилиши керак.

53. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш шакли (электрон ёки қоғоз кўринишда) баҳолашга оид вазифага мувофиқ буюртмачи ва баҳоловчи ўртасида келишилган бўлиши керак.

54. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолашга оид вазифанинг талаблари, бажарилган ишлар ва олинган натижалар тўғрисидаги маълумотлар бўлиши керак.

55. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга баҳолаш жараёнида фойдаланилмаган маълумотлар киритилмаслиги лозим, агар уларни киритилиши ЯМБС талабларига мувофиқ мажбурий бўлмаса.

2-БОБ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ҲИСОБОТ

МАЗМУНИГА ОИД ТАЛАБЛАР

56. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда қуйидагилар кўрсатилган бўлиши шарт:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана ва унинг тартиб (рўйхатдан ўтказилганлик) рақами;

баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш учун асос;

баҳолаш объектини баҳолашнинг мақсади;

баҳолаш объектининг аниқланадиган қиймат тури;

баҳоловчи ташкилотнинг номи, унинг жойлашган жойи (почта манзили);

баҳолаш объектини баҳолашни амалга оширган баҳоловчи(лар)нинг малака сертификати тўғрисидаги маълумотлар;

баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш санасига уни идентификация қилиш имконини берадиган тавсифи, шунингдек баҳолаш объекти мулкдорининг маълумотлари;

баҳолаш стандартлари, улардан фойдаланиш учун асос, баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказишда фойдаланилган маълумотларнинг мазкур маълумотлар олинган манбалар кўрсатилган ҳолдаги рўйхати;

баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш изчиллиги, шунингдек олинган натижани қўлланиш чегаралари;

баҳолаш санаси;

баҳоловчи ташкилот томонидан фойдаланиладиган ҳамда баҳолаш объектининг миқдор ва сифат хусусиятларини белгилайдиган ҳужжатлар рўйхати.

Агар баҳолаш объектини баҳолаш бир нечта баҳоловчи томонидан ўтказилган бўлса, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш жараёнида улар томонидан бажарилган иш баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилади.

Агар баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказишда бозор қийматидан фарқланувчи қиймат аниқланаётган бўлса, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда уни аниқлаш мезонлари ва баҳолаш объектининг бозор қийматини аниқлаш имкониятидан чекланиш сабаблари кўрсатилган бўлиши керак.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот баҳолаш объекти қийматини асослаш учун зарур бўлган бошқа маълумотларни ҳам ўз ичига олиши мумкин.

57. Баҳолаш жараёнида фойдаланилган маълумотлар ошкор қилиниши керак, бундан махфий маълумотлар мустасно.

Баҳоловчи махфий маълумотларни фақат буюртмачи ва (ёки) бундай маълумотларни тақдим этган шахслар билан келишилган ҳолда ёки суд қарорига мувофиқ ошкор қилиши мумкин.

Амалдаги маълумотларнинг махфийлик даражаси буюртмачи ва (ёки) бундай маълумотларни тақдим этган шахслар ёки ушбу маълумотларга бевосита алоқадор шахслар томонидан белгиланади.

58. Агар баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот қоғоз шаклда тайёрланган бўлса, унинг ҳар бир варағи рақамланган ва баҳоловчи(лар) томонидан имзоланган, ҳисобот эса тикилган ва баҳоловчи ташкилот раҳбари томонидан имзоланган ҳамда тасдиқланган бўлиши шарт.

Агар баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот электрон ҳужжат шаклида тайёрланган бўлса, мазкур ҳисобот баҳоловчи(лар) ва баҳоловчи ташкилот раҳбарининг электрон рақамли имзоси билан тасдиқланган ҳамда электрон ҳужжатнинг уни идентификация қилиш имконини берадиган бошқа реквизитларига эга бўлиши лозим

59. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга қуйидагилар илова қилиниши мажбур:

баҳоловчи ташкилотларининг профессионал жамоат бирлашмаларидан бирига аъзолиги тўғрисидаги гувоҳноманинг нусхаси;

баҳоловчиларнинг малака сертификатлари нусхалари;

баҳоловчи ташкилотнинг фуқаролик жавобгарлигини суғурта қилиш шартномаси бўйича суғурталовчининг мажбуриятлари кучга кирганлигини тасдиқловчи суғурта полисининг нусхаси;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш ва баҳолаш объекти қийматини аниқлашда фойдаланилган ҳужжатлар нусхалари.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ҲИСОБОТ

ТУЗИЛИШИГА ОИД ТАЛАБЛАР

60. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот қуйидаги асосий бўлимларни ўз ичига олади:

титул варағи;

бўлимлар мундарижаси;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга алоқа хати;

баҳолашга оид вазифа, баҳолаш объекти бўйича асосий фактлар ва хулосалар;

мамлакат ва минтақадаги баҳолаш объекти билан боғлиқ умумий иқтисодий вазиятнинг тавсифи;

баҳолаш объекти тегишли бўлган тармоқ ва бозорнинг тавсифи;

баҳолаш объектининг тавсифи;

баҳолаш объектининг молиявий ҳисоботлари таҳлили, агар мавжуд бўлса;

баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш ва қўллаш тавсифи;

баҳолаш объектининг якуний қиймати ва уни аниқлаш;

иловалар.

61. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг титул варағида қуйидагилар кўрсатилади:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг рўйхат рақами;

баҳолаш объектининг номи ва манзили;

баҳолаш объектининг аниқланиши керак бўлган қиймати тури;

баҳолаш санаси;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана;

буюртмачи ва баҳоловчи ташкилот номи (баҳоловчи);

баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмасига аъзолиги.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг якуний тузилиши баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг хусусиятига, баҳолаш мақсадларига ва баҳолаш ҳисоботининг мақсадли фойдаланувчисидан келиб чиққан ҳолда ўзгариши мумкин.

VI БЎЛИМ. ҚИЙМАТ ТУРЛАРИ

(5-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

62. "Қиймат турлари" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 5-сон МБС деб юритилади) қиймат турларини, уларнинг таърифлари ва талқинини белгилайди ҳамда баҳолаш объектининг aниқланиши лозим бўлган қиймат турини белгилашда қўлланилиши керак.

63. Баҳолаш объектининг баҳолаш мақсадларидан келиб чиқиб бозор ёки бозор қийматидан фарқланувчи қиймати белгиланади.

2-БОБ. ҚИЙМАТ ТУРЛАРИ

64. Қиймат тури баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган қиймат учун асос бўлган асосий принципларни белгилайди.

Қиймат тури бошланғич маълумотлар ва фаразларни танлашга ёки белгилаб беришга, шунингдек қиймат ҳақидаги якуний натижага таъсир кўрсатиши мумкин.

65. Баҳолашни ўтказишда қўлланиладиган қиймат турларига қуйидаги умумий элементлар хос:

баҳолаш объекти бўйича тузилиши мўлжалланаётган битим (бундан буён матнда мўлжалланаётган битим деб юритилади);

мўлжалланаётган битимнинг санаси;

мўлжалланаётган битимнинг тарафлари.

66. Қиймат туридан келиб чиқиб мўлжалланаётган битим қуйидаги шаклларга бўлинади:

гипотетик битим;

ҳақиқий битим;

харид қилиш (инвестициялаш) бўйича битим;

сотув (инвестиция объектидан чиқиш) бўйича битим;

муайян ёки гипотетик бозорда олдиндан белгиланган тавсифлар бўйича амалга ошириладиган битим.

67. Мўлжалланаётган битимнинг санаси баҳоловчи томонидан баҳолашни амалга оширишда қандай ахборот ва маълумотларни эътиборга олишга таъсир кўрсатади.

Аксарият қиймат турлари иштирокчиларга очиқ бўлмаган ахборотни ёки бозордаги вазиятни баҳолаш санаси ёхуд қийматни аниқлаш санаси ҳолатига қўшимча ўрганишларсиз ҳисобга олиш имконини бермайди.

68. Қиймат тури асосий фаразлар, шу жумладан гипотетик битим хусусияти, битим тарафларининг хоҳишлари ва улар ўртасидаги муносабатлар, шунингдек баҳолаш объектининг бозордаги экспозиция даври давомийлигини акс эттиради.

69. Баҳоловчи баҳолашга оид вазифа шартлари ва мақсадларига мос келадиган қиймат турини танлаши ҳамда ушбу қиймат тури билан боғлиқ барча талабларга амал қилиши зарур.

Баҳолаш ёндашуви ва усуллари, дастлабки маълумотлар ва чекланишларни танлаш қиймат турига боғлиқ бўлади.

70. Баҳоловчи баҳолашга оид вазифада кўрсатилган баҳолаш мақсадларига мос келмайдиган қиймат туридан фойдаланмаслиги керак.

71. Баҳолашга оид бошлангич маълумотларнинг хусусияти ва манбалари қиймат турига мувофиқ бўлиши керак.

72. ЯМБСга мувофиқ қиймат турлари қуйидаги гуруҳларга ажратилади:

а) бозор қийматига оид:

бозор қиймати;

бозор ижара ҳақи;

гаров объектининг қиймати;

б) бозор қийматидан фарқланувчи қийматларга оид:

адолатли қиймат;

инвестиция қиймати;

синергетик қиймат;

тугатиш қиймати;

йўқ қилиш қиймати;

қолдиқ баланс қиймати;

алмаштиришнинг қолдиқ қиймати;

такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати;

махсус қиймат;

суғуртага оид қиймат;

солиққа оид қиймат.

73. Бозор қийматидан фарқланувчи баҳолаш қиймати асосида бажарилган барча баҳолаш натижалари ҳар хил фаразларни талаб қилади, улар баҳоловчи томонидан аниқ идентификация қилиниши ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга киритилиши лозим.

Бозор қийматидан фарқланувчи тегишли баҳолаш қийматини аниқлаш имкони бўлмаган тақдирда, баҳоловчи баҳолашга оид вазифага буюртмачи билан келишилган холда, тегишли ўзгартиришлар киритиши лозим.

74. Қиймат тури битим натижасида сотувчининг сотиш харажатларини ёки харидорнинг сотиб олиш харажатларини, шунингдек томонлар томонидан тўланиши керак бўлган солиқларни ҳисобга олмаган ҳолда, баҳолаш объектининг ҳисобланган қийматини англатади.

75. Баҳоловчи қиймат турларини ўзи томонидан тўғри талқин этилиши ва қўлланилиши учун жавобгардир.

3-БОБ. БОЗОР ҚИЙМАТИГА ОИД ҚИЙМАТ ТУРЛАРИ

1-§. Бозор қиймати

76. Баҳолаш объектининг бозор қиймати деганда энг эҳтимол тутилган нархи тушунилиб, унга кўра мазкур баҳолаш объектининг очиқ бозорда рақобат шароитида, битимнинг тарафлари барча зарур ахборотга эга бўлган ҳолда ўз манфаатлари йўлида оқилона ва ихтиёрий равишда ҳаракат қилади, битим нархининг баланд-пастлигида эса бирон-бир фавқулодда ҳолатлар, шу жумладан тарафлардан бирининг ушбу битимга қўшилиш мажбурияти акс этмайди.

Агар бирон-бир баҳолаш объектининг баҳолашда мажбурий ўтказиш талаби мавжуд бўлган норматив ҳужжатда ёки баҳолаш объектининг баҳолаш тўғрисидаги шартномада қийматнинг аниқ тури кўрсатилмаган бўлса, мазкур объектнинг бозор қиймати белгиланиши лозим. Мазкур қоида норматив ҳужжатда баҳолаш объекти қийматининг турини аниқловчи Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонунида ёки ЯМБСда назарда тутилмаган тушунчалардан фойдаланилган тақдирда ҳам қўлланилиши керак.

77. Бозор қиймати қуйидаги концептуал доираларда талқин қилиниши лозим:

а) "энг эҳтимол тутилган нарх..." - пулда ифодаланган, бозорда тижорат битими тузилганда актив учун тўланиши мумкин бўлган нарх.

Бозор қиймати унинг таърифида кўрсатилган шартларга риоя этилганда баҳолаш санасида бозорда оқилона қабул қилиниши эҳтимоли энг юқори бўлган нархдир. Бу нарх оқилона ўйлаган сотувчи учун эришилиши мумкин бўладиган энг яхши, оқилона ўйлаган харидор учун эса эришилиши мумкин бўладиган энг фойдалисидир. Бу нархни аниқлашда, хусусан битимнинг алоҳида шартлари ёки ҳолатларига, масалан молиялаштиришнинг ноодатий шакли, мулкни сотиб кейин ижарага қайта олиш, битимга жалб этилган тарафлардан бири томонидан тақдим этилган махсус компенсациялар ёки чегирмалар кабиларга боғлиқ ҳолда ошириб ёки тушириб юборилган нархлар ҳисобга олинмайди, шунингдек фақат муайян аниқ мулкдор ёки харидор учун ҳамёнбоп бўлган қийматнинг бирорта элементи ҳам ҳисобга олинмайди;

б) "...очиқ бозорда рақобат шароитида…" - баҳолаш объектининг қиймати олдиндан белгилаб қўйилган ёки келишилган сотув нархи эмас (рақобатсиз шартлар), балки рақобат шароитида тахмин қилиниб, ҳисоблаб чиқилган миқдордир. Бу нарх баҳолаш санасидаги битимнинг шундай нархики, битимни амалга оширганда бозор қиймати таърифида кўрсатилган барча бошқа шартлар бажарилган бўлади;

в) "...битим..." - томонлар мустақил равишда ҳаракат қилишларини ва улар ўртасида битим нархини бозорга хос бўлмаган ҳолга келтирадиган махсус муносабатлар йўқлигини англатади;

г) "...ўз манфаатлари йўлида оқилона ҳаракат қилади…" - манфаатдор харидор ҳам, манфаатдор сотувчи ҳам сотилаётган активнинг хусусияти ва хоссалари, унинг ҳақиқий ва потенциал фойдаланилиши, шунингдек баҳолаш санасида бозордаги ҳолат ҳақида етарли даражада хабардор қилинган деб тахмин қилинишини англатади. Ушбу маълумотларга эга бўлган ҳолда уларнинг ҳар бири ўз позицияси нуқтаи назаридан битимдаги энг мақбул нархни қўлга киритишга интилган ҳолда харакат қилади.

д) "...ихтиёрий равишда харакат қилади..." - тарафларнинг ҳар бирида битим тузишга ўз асослари борлиги, аммо уларнинг бирортаси ҳам битим тузишга мажбур эмаслиги ёки ҳаддан ташқари мойиллиги йўқлигини англатади.

78. Бозор қиймати харидорлар ва сотувчилардан ташкил топган очиқ бозорда нархларни белгилашни ўз ичига олади.

79. Активнинг бозор қиймати ундан энг самарали фойдаланилишини акс эттиради. Бундай фойдаланиш жисмонан мумкин, қонуний рухсат этилган ва молиявий жиҳатдан амалга оширилиши керак.

80. Бозор қиймати асосидаги баҳолашлар таққосланувчи объектларга тегишли ахборотга асосланиши лозим.

Баҳолаш жараёни баҳоловчидан зарур ва керакли текширувларни ўтказишни, тўғри таҳлил олиб боришни ҳамда ахборот ва далиллар билан асосланган фаразларни шакллантиришни талаб қилади. Бу жараёнда баҳоловчилар бозорда кузатиладиган ва ишга дахлдор барча фактларни, тенденцияларни, таққосланувчи битимларни ва бошқа ахборотни баҳолаш вазифасига боғлик тарзда кўриб чиқишга мажбур.

Бозор маълумотлари чекланган бўлса ёки умуман мавжуд бўлмаса, баҳоловчи баҳолаш ҳисоботида лозим даражада вазиятни очиб бериши ҳамда маълумотларнинг етарли эмаслиги боис ҳисоб-китоблар қандай тарзда чекланганлигини (агар чекланган бўлса) кўрсатиши лозим.

Барча баҳолашларда баҳоловчининг шахсий мулоҳазаси талаб этилади.

81. Агар баҳоловчи баҳоланаётган баҳолаш объекти бозорига алоқадор бўлган очиқ маълумотлар ва ҳолатларни таҳлил қилиш имкониятига эга бўлса, баҳолаш жараёнида қўлланиладиган ҳар бир ёндашув ёки усул билан баҳолаш объектининг бозор қийматини аниқлашни таъминлаши лозим.

2-§. Бозор ижара ҳақи

82. Бозор ижара ҳақи деганда баҳолаш санасига энг эҳтимол тутилган нарх тушунилиб, унга кўра мазкур баҳолаш объектининг очиқ бозорда рақобат шароитида ижарага берилиши мумкин бўлган, ижара битимининг тарафлари (манфаатдор ижарага берувчи ва ижарачи) барча зарур ахборотга эга бўлган ҳолда (маркетинг), ўз манфаатлари йўлида оқилона ва ихтиёрий равишда ҳаракат қилади, ижара хақининг миқдорида эса бирон-бир фавқулодда ҳолатлар, шу жумладан тарафлардан бирининг ушбу битимга қўшилиш мажбурияти акс этмайди.

83. Шартномавий ижара хақи деганда тузилган ижара шартномаси шартларига асосан тўланадиган ижара ҳақи тушунилади. Ижара ҳақи ижара муддатига қатъий белгилаб қўйилган ёки ўзгарувчан бўлиши мумкин. Ижара ҳақининг ўзгаришлари ижара шартномасида акс эттирилган бўлиб, ижарага берувчи оладиган нафларнинг умумий миқдорини ва ижарага олувчининг мажбуриятларини белгилаш учун аниқ ва тушунарли бўлиши керак.

84. Бозор ижара ҳақидан ижара шартномасини ёки ижара ҳуқуқини баҳолашда баҳолаш қиймати тури сифатида фойдаланилиши мумкин. Бундай ҳолларда шартномавий ижара ҳақи ва бозор ижара ҳақи (агар шартномавий ижара ҳақидан фарқ қилса) эътиборга олиниши керак.

85. Баъзи ҳолларда бозор ижара ҳақи тузилган ижара шартномаси шартлари асосида қабул қилиниши/ҳисобланиши мумкин.

3-§. Гаров объектининг қиймати

86. Гаров объектининг қиймати деганда гаров нарсаси бўлган ёки гаров таъминоти сифатида ўтказилиши режалаштирилаётган баҳолаш объектининг бозор қиймати тушунилади.

Ҳар қандай мол-мулк, шу жумладан ашёлар ва мулкий ҳуқуқлар (талаблар) гаров нарсаси бўлиши мумкин, муомаладан чиқарилган мол-мулк, кредиторнинг шахси билан узвий боғлиқ бўлган талаблар, хусусан ҳаёти ёки соғлиғига етказилган зарарни қоплаш тўғрисидаги талаблар, алиментлар тўғрисидаги талаблар ҳамда бошқа шахсга берилиши қонун билан ман этилган бошқа талаблар бундан мустасно.

87. Баҳолашга оид вазифада баҳоловчи баҳолаш объектини баҳолаш гаров мақсадлари учун амалга оширилганлигини қўрсатиши керак.

4-БОБ. БОЗОР ҚИЙМАТИДАН ФАРҚЛАНУВЧИ

ҚИЙМАТ ТУРЛАРИ

1-§. Адолатли қиймат

88. Адолатли қиймат деганда баҳолаш объекти аниқ белгиланган ва барча зарур ахборотга эга, манфаатдор бўлган тарафлар ўртасида эркин битим асосида сотилганда (мулк сотилганда ёки қарздорлик ҳисобдан чиқарилганда), ушбу тарафларнинг манфаатларини акс эттирадиган, хисоблаб чиқиладиган-бахоланадиган нарх тушунилади.

89. Адолатли қийматни аниқлаш қатъий белгиланган тарафлар ўртасида ушбу тарафларнинг ҳар бири битимдан кўрадиган афзалликлари ёки салбий томонларини ҳисобга олганда, адолатли бўладиган ҳудди шундай нархни баҳолашни талаб қилади.

Бунда, қийматни аниқлашда қоида тариқасида, бозор иштирокчиларига хос бўлмайдиган ёки улар фойдалана олмайдиган барча афзалликлар ёки салбий ҳолатлар ҳисобга олинмайди.

2-§. Инвестиция қиймати

90. Инвестиция қиймати деганда баҳолаш объектининг эгаси ёки потенциал инвестор учун уларнинг инвестициявий ёки операцион (хўжалик) мақсадлари ҳисобга олинадиган қиймат тушунилади.

91. Инвестиция қиймати субъектив ўзига хос қиймат тури бўлиб, актив қиймати унинг эгаси учун уни бошқа тарафга сотганда, олиш мумкин бўлган миқдорга тенг бўлсада, ушбу қиймат турида иқтисодий субъект активга эгалик қилишдан ва тегишлича актив билан ҳеч қандай алмашув мўлжалланмасдан олиши мумкин бўлган фойдалар акс эттирилади.

92. Инвестиция қийматида иқтисодий субъектнинг молиявий аҳволи ва баҳолашни бажаришдан молиявий мақсадлари акс эттирилади. Бу қийматдан кўпинча инвестициялар самарадорлигини аниқлаш учун фойдаланилади.

3-§. Синергетик қиймат

93. Синергетик қиймат - икки ва ундан ортиқ активлар ёки иштирокчиликдаги улушларнинг бирлаштирилиши натижасида қийматнинг умумий йиғиндиси суммаси уларнинг алоҳида олинган қийматлари суммасидан ортиқ бўлиб чиққанда (ижобий синергия) ёки аксинча холларда (салбий синергия) ҳосил бўладиган қиймат.

94. Агар фақат аниқ бир харидор синергетик самарани қўлга киритса, синергетик қиймат бозор қийматидан фарқланади, чунки синергетик қийматда активнинг фақат аниқ харидор учун қийматга эга бўлган аниқ тавсифлари акс этади.

95. Синергетик қийматни аниқлаш зарурати объектлар бир-бирини функционал равишда тўлдирадиган (ижобий синергия) ёки ҳар қандай функцияларни керакли даражада бажаришга халақит берадиган (салбий синергия) кўчмас мулк объектларининг мулкий ва инвестиция комплексларини баҳолашда пайдо бўлади.

4-§. Тугатиш қиймати

96. Тугатиш қиймати деганда актив ёки активлар гуруҳини қисмларга бўлиб сотиб юборганда олиниши мумкин бўлган сумма тушунилади. Тугатиш қийматида активларни сотишга тайёрлаш ҳамда сотиш билан боғлиқ харажатларини ҳисобга олиш керак.

97. Тугатиш қийматини баҳолашни ўтказишнинг қуйидаги дастлабки шарт-шароитларидан фойдаланиб аниқлаш мумкин:

маркетинг даврида тартибга солинган битим;

маркетинг даври қисқартирилган мажбурий битим.

Баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тугатиш қийматини аниқлаш жараёнида фойдаланган дастлабки шарт-шароитни кўрсатиши шарт.

5-§. Йўқ қилиш қиймати

98. Йўқ қилиш қиймати деганда баҳолаш объектининг уни ташкил этган материалларнинг бозор қийматига тенг қиймати тушунилади.

Бу қиймат ялпи ёки соф қиймат (сотиш харажатларини чегирган ҳолда) тарзида ифодаланиши мумкин.

Йўқ қилиш қийматининг алоҳида ҳолати скрап қиймати (Scrap value) деб аталиб, унда объектнинг энг самарали қиймати уни металл парчалари сифатида сотиш деб тан олинган қиймат ҳисобланади.

6-§. Қолдиқ баланс қиймати

99. Қолдиқ баланс қиймати деганда асосий воситаларнинг бошланғич (тикланиш) қийматидан жами эскириш суммаси чегириб ташланган қиймат тушунилади.

7-§. Алмаштиришнинг қолдиқ қиймати

100. Алмаштиришнинг қолдиқ қиймати баҳолаш объектига ўхшаш объектни баҳолаш ўтказиш санасидаги бозор нархларида баҳолаш объектининг эскиришини ҳисобга олган холда яратиш учун зарур бўлган харажатлар миқдорини англатади.

8-§. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати

101. Такрор ишлаб чиқариш қолдиқ қиймати деганда баҳолаш объекти билан бир хил объектни бир хил материаллар ва бир хил технологиялардан фойдаланган ҳолда яратишга сарфланадиган, баҳолашни ўтказиш санасида мавжуд бозордаги нархларда ўлчанадиган, баҳолаш объектининг эскиришини ҳисобга олувчи харажатлар суммаси тушунилади.

9-§. Махсус қиймат

102. Махсус қиймат - бозор қийматидан юқори сумма бўлиб, фақат махсус харидор (алоҳида манфаатга эга бўлган) учун қийматга эга бўлган активларнинг муайян тавсифларини акс эттирадиган қиймат тушунилади.

10-§. Суғуртага оид қиймат

103. Суғуртага оид қиймат деганда суғурта шартномаси ёки полисида назарда тутиладиган қиймат тушунилади. Бунда, суғурта мақсадлари учун мулкнинг ҳақиқий қиймати суғурта шартномаси ёки полиси имзоланган кунига аниқланади.

11-§. Солиққа оид қиймат

104. Солиққа оид қиймат деганда амалдаги солиқ қонунчилиги асосида ҳисоблаб чиқиладиган қиймат тушунилади.

105. Баҳолашга оид вазифада ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ушбу қиймат солиқнинг қайси тури учун аниқланаётганлиги кўрсатилиши керак.

5-БОБ. БАҲОЛАШ УЧУН ЗАРУР ШАРТ-ШАРОИТЛАР

(ТАХМИНИЙ ФОЙДАЛАНИШ)

106. Баҳолаш учун зарур шарт-шароитларда (тахминий фойдаланишда) актив ёки мажбуриятдан фойдаланиш шартлари (ҳолатлари) акс эттирилади. Бу баҳолаш объектига тегишли бўлиши мумкин бўлган битим ҳолатларининг энг эҳтимолий тўпламига оид тахминнинг бир тури ҳисобланади. Турли баҳолаш қийматлари учун алоҳида баҳолаш шарт-шароитлари талаб этилиши ёки улар бир нечта баҳолаш шарт-шароитларида кўриб чиқилиши мумкин. Қуйидагилар умумий баҳолаш шарт-шароитлари ҳисобланади:

энг самарали фойдаланиш;

жорий / мавжуд фойдаланиш;

тартибга солинган тугатиш (сотиш);

мажбурий сотиш.

107. Энг самарали фойдаланиш деганда активдан фойдаланишнинг шундай шакли тушуниладики, бунда иштирокчи нуқтаи назаридан актив учун энг юқори қиймат таъминланади.

Энг самарали фойдаланиш амалга ошириш имкони борлиги (агар ўринли бўлса), молиявий асосланганлиги, қонунчилик нуқтаи назардан рухсат этилган бўлиши ва бу энг юқори қийматга олиб келиши шарт.

Агар бундай фойдаланиш тури жорий фойдаланишдан фарқ қилса, активни ундан самаралироқ фойдаланиладиган шаклига ўтказиш харажатлари унинг қийматига таъсир қилади.

"Энг самарали фойдаланиш" деганда дастлабки шарт-шароит нуқтаи назаридан актив сифатида кўчмас мулк объекти тушунилади.

108. Энг самарали фойдаланиш турини аниқлаш қуйидагиларни назарда тутади:

активдан у ёки бу тарзда фойдаланишнинг амалга ошириш имконини аниқлаш, бунда иштирокчилар оқилона деб тан оладиган фойдаланишлар ҳисобга олинади;

"қонунчилик нуқтаи назардан рухсат этилган бўлиши" талабини ҳисобга олиш учун активдан фойдаланишдаги ҳар қандай хуқуқий чекловларни эътиборга олиш керак. Масалан, шаҳарсозлик талаблари ёки ҳудудлар бўйича чекловлар, шунингдек бу чекловлар келгусида ўзгариши мумкинлиги;

фойдаланилишнинг "молиявий асосланган"лиги ҳақидаги талаб амалга ошириш имкони бор ва қонунчилик нуқтаи назардан рухсат этилганлиги активдан муқобил фойдаланишда одатдаги иштирокчига жорий фойдаланишдаги самарадан, активни муқобил фойдаланишга ўтказиш харажатларини инобатга олган ҳолда, етарли самара беришини ҳисобга олади.

109. Жорий / мавжуд фойдаланиш деганда актив ёки мажбуриятдан ҳозирги пайтдаги фойдаланиш шакли тушунилади. Жорий фойдаланиш активдан энг самарали фойдаланиш шаклига мос келиши мумкин.

110. Тартибга солинган тугатишда (сотишда) харидор(лар)ни излаш учун оқилона муддатларни назарда тутади, тугатиш жараёнида сотилиши керак бўлган активларнинг қиймати кўрсатилади, бунда сотувчи активни "мавжуд ҳолатда" ва "жойлашган жойида" сотишга мажбур бўлади.

Харидор(лар)ни излашга ажратилган оқилона муддат актив турига ва бозор шароитларига қараб, фарқ қилиши мумкин.

111. "Мажбурий сотиш" тушунчаси сотувчи сотувни амалга оширишга мажбур бўлганда ва бунинг натижасида экспозиция даври учун (сотиш учун объект бозорда бўлиши керак бўлган вақт) муддат етарли бўлмаган ҳамда харидорлар етарли текширувни ўтказа олмайдиган ҳолларда ишлатилади.

Бунда, олиниши мумкин бўлган нарх сотувчига бўлган босим хусусиятига ва нима учун актив бўйича зарур даражада экспозиция / маркетинг қила олмаслигига боғлиқ бўлади. Ушбу нарх етарли вақт ичида сотишни амалга ошира олмаслик сабабли сотувчи учун оқибатларни акс эттириши мумкин.

Aгар сотувчига босим хусусиятлари ва сабаблари маълум бўлмаса, унда мажбурий сотишдан олиниши мумкин бўлган нархни тўғри аниқлаш мумкин бўлмайди.

Мажбурий сотишда сотувчи рози бўладиган нарх бозор қийматининг таърифи бўйича гипотетик манфаатдор сотувчини эмас, балки унинг ўзига хос шароитларини акс эттирувчи нарх бўлади.

Мажбурий сотиш - бу айирбошлаш содир бўлган вазиятнинг тавсифи бўлиб, аниқ белгиланган қиймат турини ифодаламайди.

112. Aгар мажбурий сотишдаги нархни аниқлаш талаб этилса, сотувчига таъсир қиладиган чекловларнинг аниқ сабаблари кўрсатилиши керак.

Белгиланган муддатда сотишни амалга ошира олмаслик оқибати тегишли фаразлар билан кўрсатилиши керак.

Агар баҳолаш санасида бундай сабаблар мавжуд бўлмаса, улар махсус фаразлар сифатида аниқ белгиланиши керак.

113. Мажбурий сотишдаги зарур шарт-шароит қуйида келтирилган барча шартлар бажарилган тақдирда, аниқ мулк учун олиш мумкин бўлган энг эҳтимолий нархни акс эттиради:

сотишни қисқа муддатда тугатиш;

актив баҳолаш санасида ёки битим якунланиши керак бўлган маълум вақт ичида амал қиладиган бозор шароитлари таъсири доирасига тушади;

харидор ва сотувчи эҳтиёткорлик ҳамда хабардорлик билан ҳаракат қилади;

сотувчи сотишни амалга оширишга мажбур;

харидор битим тузишда хоҳишга эга;

ҳар иккала тараф ўзлари учун манфаатдор тарзда харакат қилади;

экспозицияга ажратилган муддатнинг қисқалиги сабабли, маркетинг ўтказишнинг одатий чораларини қўллаб бўлмайди;

тўлов пул маблағлари билан амалга оширилади.

114. Фаолиятсиз ёки пасайиб бораётган бозорда сотиш автоматик равишда "мажбурий сотиш"нинг далили ҳисобланмайди, чунки сотувчи вазият яхшиланган тақдирда яхшироқ нархга умид қилиши мумкин.

Aгар сотувчи активни зарур даражада маркетинг ўтказа олмаслик имконини бермайдиган муддат ичида сотишга мажбур бўлмаса, бу сотувчи бозор қийматининг таърифида келтирилган манфаатдор сотувчи ҳисобланади.

115. Амалга оширилган "мажбурий сотиш" битимлари қиймат тури бозор қиймати бўлган баҳолашда ҳисобга олинмайди.

6-БОБ. АЛОҲИДА ИҚТИСОДИЙ СУБЪЕКТЛАР

УЧУН ЎЗИГА ХОС ОМИЛЛАР

116. Баҳолаш объектининг бозор қийматини аниқлашда дастлабки маълумотлардан бозор қийматидан фарқланувчи қийматлар бўйича баҳоланган объектлар ҳақидаги маълумотлар чиқариб ташланади ҳамда улар фақат маълум бир харидор ёки сотувчига хос бўлиб, бошқа иштирокчиларга нисбатан қўлланилмайди.

117. Иштирокчиларга маълум бўлмаслиги мумкин бўлган ва алоҳида иқтисодий субъектлар учун хос бўлган ўзига хос омилларга қуйидагилар мисол бўлади:

аналог активлар портфелини яратиш натижасида юзага келган қўшимча қиймат ёки қийматнинг пасайиши;

активнинг иқтисодий субъектга тегишли бошқа активлар билан ўзаро ноёб таъсири (синергия);

фақат кўриб чиқилаётган иқтисодий субъектга нисбатан қўлланиладиган юридик ҳуқуқлар ёки чекловлар;

кўриб чиқилаётган иқтисодий субъектга қўлланиладиган солиқ имтиёзлари ёки солиқ солиш мажбуриятлари;

кўриб чиқилаётган иқтисодий субъект учун эксклюзив бўлган активдан фойдаланиш имконияти.

Агар баҳолашнинг мақсади маълум бир мулкдор учун қийматни (масалан, инвестиция қийматини) аниқлаш бўлса, иқтисодий субъект учун ўзига хос бўлган омиллар активни баҳолашда акс эттирилади.

7-БОБ. ФАРАЗЛАР ВА МАХСУС ФАРАЗЛАР

118. Қиймат турини белгилашда гипотетик битимда активнинг ҳолатини ёки актив алмашинуви мўлжалланаётган ҳолатларни аниқлаштириш учун битта ёки бир нечта фаразларни кўрсатиш зарур бўлади. Бундай фаразлар қийматга сезиларли таъсир кўрсатиши мумкин.

119. Фаразлар турлари қуйидаги икки тоифага ажратилади:

қабул қилинган фактлар баҳолаш санасига мавжуд фактлардан фарқланмайди ёки ушбу фактларга мувофиқ келиши мумкин (фаразлар);

қабул қилинган фактлар баҳолаш санасида ҳақиқатда мавжуд бўлган фактлардан фарқ қиладиган фактлар (махсус фаразлар).

120. Баҳолаш санасида мавжуд фактларга мос фактлар ёки мос келиши мумкин бўлган фактлар билан боғлиқ фаразлар баҳоловчи томонидан амалга оширилган ўрганишлар ёки сўровлар хажмининг чекланганлиги оқибати бўлиши мумкин.

Ушбу фаразларга қуйидагилар мисол бўлиши мумкин:

бизнеснинг тўлақонли фаолият юритаётган хўжалик юритувчи субъект сифатида берилаётганлиги ҳақидаги фараз;

бизнесга жалб қилинган активлар бизнессиз (якка тартибда ёки гуруҳ сифатида) бериб юборилаётганлиги ҳақидаги фараз;

алоҳида баҳоланаётган актив бошқа бир-бирини тўлдирувчи активлар билан бирга ўтказилиши ҳақидаги фараз;

акциядорлик улуши акциялар пакети ёки алоҳида ўтказилиши ҳақидаги фараз.

121. Агар баҳолаш санасида қабул қилинган фактлар ҳақиқий мавжуд фактлардан фарқ қилса, улар махсус фаразлар деб аталади.

Махсус фаразлар мумкин бўлган ўзгаришларнинг актив қийматига таъсирини кўрсатиш учун ишлатилади.

Махсус фаразлар баҳолаш фойдаланувчисига баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳозирги шароитларнинг ўзгаришига боғлиқлигини ёки баҳолаш санасидаги фикрни акс эттиришини кўрсатади ҳамда иштирокчилар унга рози бўлмаганлиги учун уни "махсус" деб белгилашади.

Махсус фаразларга қуйидагилар мисол бўлиши мумкин:

кўчмас мулк ижара мажбуриятлари юклатилмаган тўлиқ мулк хуқуқида эканлиги тўғрисидаги фараз;

баҳолаш санасига таклиф этилаётган бино қурилиши хақиқатда тугалланганлиги ҳақида фараз;

шартнома тузилмаган бўлсада, баҳолаш санасида уни мавжуд деб ҳисоблаш ҳақидаги фараз;

молиявий инструмент иштирокчи фойдаланиши мумкин бўлган даромадлилик эгри чизиғидан фарқли даромадлилик эгри чизиғи ёрдамида баҳоланаётганлиги ҳакидаги фараз.

122. Барча фаразлар ва махсус фаразлар белгиланган шароитга мувофиқ асосланган, тегишли далиллар билан мустаҳкамланган ҳамда баҳолаш мақсадидан келиб чиқиб долзарб бўлиши мажбур.

VII БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ

(6-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

123. "Баҳолашнинг ёндашувлари ва усуллари" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 6-сон МБС деб юритилади) баҳолашнинг ёндашувлари ва усуллари, уларнинг таърифлари, талқини ва қўлланилишини белгилайди.

124. Баҳоловчилар мазкур 6-сон МБСни талқин қилиш ва қўллаш ҳамда баҳолашнинг ҳар бир тури (мажбурий ёки ташаббускор/ихтиёрий) учун тегишли ёндашувлар ва усулларни танлаш учун жавобгардир.

125. Баҳолашда энг мақбул ёндашувни танлашга эътиборни қаратиш лозим. Барча ёндашувлар нарх мувозанати, фойда ёки алмаштиришнинг иқтисодий тамойилларига асосланади.

Баҳолашнинг асосий ёндашувлари қуйидагилардан иборат:

қиёсий ёндашув; даромад ёндашуви; харажат ёндашуви.

Баҳолаш ёндашувларининг ҳар бири турли хил қўллаш усулларини ўз ичига олади.

126. Баҳолаш объектини баҳолашда баҳолаш ёндашувини танлашдан асосий мақсад аниқ мавжуд ҳолатларда фойдаланиш учун энг мос келадиган усулни танлашдан иборат. Баҳолаш усулларидан бирортаси ҳам барча вазиятларда қўллаш учун мос келмайди. Уларни танлашда камида қуйидагиларни ҳисобга олиш керак:

баҳолашга оид вазифада кўрсатилган шартлар ва мақсадларга мувофиқ аниқланадиган баҳолаш қиймат(лар)и ва зарур шарт-шароитни (дастлабки шарт- шароитларни);

баҳолашда қўллаш мумкин бўлган ёндашувлар ва усулларнинг кучли ва заиф томонларини;

баҳолаш объектининг тавсифидан келиб чиқиб, ҳар бир ёндашув ва усулларни қўллашнинг мақсадга мувофиқлиги;

баҳолаш мақсади ва вазифалари;

зарур бўлган ишончли маълумотларнинг мавжудлиги, тўлиқлиги ва ишончлилиги;

ўтказиладиган баҳолашдаги фаразлар ва чекловлар;

баҳолаш натижаларидан фойдаланиш тахмини.

127. Баҳолаш объектини баҳолашни амалга оширишда баҳоловчи қиёсий, даромад ва харажат ёндашувларини қўллаши лозим. Баҳолаш жараёнида баҳолаш ёндашувлари ва усулларини қўллаш ёки қўллашни рад этиш баҳоловчи томонидан асослаб берилиши лозим.

Баҳоловчи ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида аниқ баҳолаш усулларини ўзи мустақил белгилаш ҳуқуқига эга. Баҳолаш усулларини танлашда у ёки бу усулни қўллаш учун ахборотнинг етарлилиги ва ишончлилиги ҳисобга олинади.

128. Агар баҳоловчи баҳолашга оид вазифа шартларидан келиб чиқиб ягона баҳолаш усулининг аниқлилиги ва тўғрилигига ишонч ҳосил қилган бўлса, қийматни баҳолашнинг биттадан кўп усулидан фойдаланишига зарурат бўлмайди. Ягона усулни қўллашда етарли маълумотлар мавжуд бўлмаса, баҳоловчилар қийматни аниқлаш учун бир нечта баҳолаш ёндашувлари ва усулларидан фойдаланишни кўриб чиқишлари керак.

Aгар бир нечта баҳолаш ёндашувлари ва усуллари ёки бир ёндашув доирасида бир нечта усуллар қўлланилса, бундай ёндашувлар ва/ёки усуллар ёрдамида олинган баҳолаш натижалари мувофиқлаштирилиши лозим. Бунда, баҳолаш натижалари ўртача қийматни ҳисобламасдан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилиши керак.

129. Агар баҳолашда турли ёндашувлар ва/ёки баҳолаш усулларидан фойдаланган ҳолда, қиймат кўрсаткичларида жиддий фарқланишлар олинса, баҳоловчи қиймат кўрсаткичлари нима учун бундай фарқланаётганини тушуниш учун таҳлил олиб бориши керак. Бунда, икки ёки ундан ортиқ фарқланаётган қиймат кўрсаткичини оддийгина (арифметик) ўлчаш (келишиши) мақсадга мувофиқ бўлмайди.

Бунда, баҳоловчи қўлланилган ёндашувлар/усуллардан бирортаси қийматнинг ишончлироқ кўрсаткичини олишни қанчалик таъминлай олиши масаласини ҳал қилиш учун ЯМБСнинг 128-банди талабларини ҳисобга олиши керак.

2-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ

1-§. Қиёсий ёндашув

130. Қиёсий ёндашув - бу баҳолаш объектини нархи маълум бўлган бир хил ёки таққосланувчи (ўхшаш) объектлар билан қиёслаш орқали қиймат кўрсаткичи олинадиган усуллар тўплами. Қиёсий ёндашув алмаштириш принципидан келиб чиқади.

131. Қиёсий ёндашув усуллари объектнинг ҳақиқатан ҳам бозор қиймати ҳақида тасаввур берадиган таққосланувчи баҳолаш объектларининг фаол бозори мавжуд бўлганда самарали ҳисобланади.

132. Қуйидаги ҳолатларда қиёсий ёндашувни қўллаш ва унга катта салмоқ бериш керак бўлади:

баҳолашда қўлланилаётган қиймат тури нуқтаи назаридан қаралаётган объект эътиборга олиш мумкин бўлган яқинда тузилган битимда сотилганда;

қаралаётган объект ёки моҳиятига кўра унга ўхшаш объектлар бозорда фаол равишда айланганда (сотилганда);

"моҳиятан ўхшаш" объектлар билан тез-тез ва/ёки яқинда содир этилган битимлар мавжуд бўлганда.

Агар ушбу ҳолатлар мавжуд бўлмаса, қуйидаги ҳолатларда ҳам қиёсий ёндашувни қўллаш ва унга катта салмоқ бериш мумкин:

бозорда кўриб чиқилаётган объект билан ёки "моҳиятан ўхшаш" объектлар билан тузилган битимлар бозорнинг беқарорлиги ва заиф фаолияти туфайли етарли даражада аҳамиятли бўлмаганда;

объект ёки деярли ўхшаш объектлар бозорда у қадар фаол равишда айланмаганда (сотилмаганда);

бозорда содир бўлган битимлар тўғрисидаги маълумотлар мавжуд бўлганда, аммо таққосланувчи объектлар қаралаётган объектдан сезиларли даражада фарқ қилган холда, бу эса субъектив тузатишлар киритишни талаб қилиши мумкин бўлганда;

яқинда амалга оширилган битимлар ҳақидаги маълумотлар ишончсиз бўлганда (батафсил маълумот мавжуд эмаслиги, бозор шартларидан ташқари битим, муаммоли сотиш ва бошқалар);

активнинг қийматига таъсир қилувчи энг муҳим омил - такрор ишлаб чиқариш харажатлари ёки унинг даромад олиш имконияти эмас, балки бозорда унга бериладиган нарх.

Aгар ушбу кўрсатилган мезонлар бажарилмаса, баҳоловчи қиёсий ёндашув орқали олинган қиймат миқдорини асослаш учун бошқа ҳар қандай ёндашувларни қўллашни кўриб чиқиши керак.

133. Қиёсий ёндашув қўлланилмаган тақдирда, бошқа ёндашувларни қўллашда дастлабки бозор маълумотларидан максимал даражада фойдаланиш керак (самарали даромад ва фойда меъёри каби бозорни баҳолаш кўрсаткичлари).

134. Агар таққосланувчи бозор маълумотлари айнан бир хил ёки моҳиятига кўра айнан ўхшаш объектларга тааллуқли бўлмаса, баҳоловчи баҳоланган ва таққосланувчи объектлар ўртасидаги сифат ва миқдорий ўхшашлик ва фарқларнинг қиёсий таҳлилини ўтказиши керак.

Кўпинча қиёсий таҳлил натижаларининг якунларига кўра тузатишлар киритиш зарур бўлади.

Тузатишлар киритиш асосли амалга оширилиши керак ва баҳоловчи тузатишлар сабабларини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ҳужжатлаштириб қўйиши ҳамда миқдорий баҳони қандай берганлигини тушунтириб бериши керак.

135. Қиёсий ёндашувни қўллашда асосий талаб таққослаш объектини (аналогни) тўғри танлаш ҳисобланади.

Таққослаш объекти баҳоланаётган объект билан функционал ва таснифланиши жиҳатидан ўхшаш бўлиши, жумладан баҳоланаётган объект ҳамда таққослаш объекти функцияси ва нархни шакллантириш параметрлари миқдори бўйича битта гуруҳга мансуб бўлиши зарур.

136. Қиёсий ёндашувда кўпинча таққосланувчи объектлар танланмасидан олинадиган бозор мультипликаторларидан фойдаланилади, уларнинг ҳар бири ўзига хос мультипликатор кўрсаткичи билан тавсифланади.

Мавжуд кўрсаткичлар оралиғидан мос мультипликаторни танлаш, сифат ва миқдорий омилларни ҳисобга оладиган асослашни талаб қилади.

137. Баҳолаш объекти қийматини қиёсий ёндашув орқали баҳолашда қуйидаги асосий усуллардан фойдаланилади:

таққосланувчи битимлар усули (индикатив/олдинги битимлар усули);

капитал бозори усули (аналог-оммавий компанияларни таққослаш усули);

сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули ва бошқалар.

138. Қиймат кўрсаткичини олиш учун таққосланувчи битимлар усули қўлланилганда, баҳоланаётган ўхшаш ёки бир хил объектлар билан битимлар тўғрисидаги маълумотлардан фойдаланилади.

Агар баҳолаш объекти таққосланувчи битимда иштирок этса, бу усул "олдинги битимлар усули" деб аталади.

139. Агар баҳолаш объекти билан кам миқдорда битимлар содир этилган бўлса, баҳоловчи бир хил ёки ўхшаш объектлар учун таклиф нархларини ҳисобга олиши мумкин. Бунда, мазкур холат аниқ белгиланган, синчиклаб таҳлил қилинган ва ҳужжатлаштирилган бўлиши лозим.

Баҳолаш объектининг қийматини аниқлашда унга берилган таклиф нархлари маълумотларнинг ягона манбаси сифатида қўлланилмаслиги керак, бироқ бошқа усуллар қўлланилганда улар мақбул деб ҳисобланиши мумкин.

Баҳолаш объектини сотиб олиш ёки сотиш бўйича таклиф нархлари таҳлил қилинганда, ушбу нархларга салмоқ миқдори белгиланади. Бунда, ушбу таклиф нархи билан боғлиқ мажбуриятлар ҳамда унинг бозорда бўлган даври ҳисобга олиниши лозим.

Масалан, баҳолаш объектини эълон қилинган нархда сотиш ёки сотиб олиш бўйича мажбуриятини ифодаловчи таклифга бундай қатъий мажбуриятни назарда тутмасдан эълон қилинган нарх таклифига қараганда каттароқ салмоқ бериш керак.

140. Таққосланувчи битимлар усулидан фойдаланишда бахолаш объекти параметрларини қиёсий тахлил қилишнинг турли натижаларидан фойдаланиш мумкин. Бу параметрлар "таққослаш бирликлари" деб ҳам аталади ва таққослаш учун асос бўлиб хизмат қилади. Таққослаш бирликлари асосан қуйидагилардан иборат:

а) кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни баҳолашда:

бир квадрат метр учун нарх;

бир квадрат метр учун ижара ҳақи;

капиталлаштириш ставкаси.

б) бизнесни баҳолашда:

моддий ва номоддий активларнинг фоизлар, солиқлар ва амортизациядан олдинги фойда мултипликаторлари (EBITDA - Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization);

нарх/фойда мултипликатори;

нарх/тушум мултипликатори;

нарх/баланс қиймати мултипликатори.

в) молиявий инструментларни баҳолашда:

даромадлилик;

фоиз ставкалари спредлари (фоиз ставкасидан юқори маржа).

Фойдаланиладиган таққослаш бирликлари активга тегишли бўлган гуруҳ, тармоқ ва минтақага боғлиқ ҳолда бир-биридан фарқ қилиши мумкин.

141. Таққосланувчи битимлар усулини қўллашда қуйидаги муҳим босқичлар мавжуд:

тегишли бозорда иштирокчилар фойдаланадиган таққослаш бирликларини аниқлаш;

ўринли таққосланувчи битимларни аниқлаш ва баҳолашнинг асосий салмоқ кўрсаткичларини, шу жумладан ушбу битимлар бўйича мультипликаторларни ҳисоблаш;

таққосланувчи объектлар ва баҳоланаётган объект ўртасидаги сифат ҳамда миқдорий ўхшашлик ва фарқларни изчил таққослаш таҳлилини ўтказиш;

заруратга кўра баҳоланаётган объект билан таққосланаётган объектлар ўртасида фарқларни акс эттириш мақсадида баҳолаш кўрсаткичларига керакли тузатишлар киритиш;

баҳоланаётган объектга тузатилган баҳолаш кўрсаткичларини қўллаш;

агар бир нечта баҳолаш кўрсаткичларидан фойдаланилган бўлса, олинган қиймат кўрсаткичларини мувофиқлаштириш.

142. Баҳоловчи таққосланувчи битимларни танлашда қуйидагиларни ҳисобга олиши керак:

бир нечта битимлар бўйича далиллар қоида тариқасида, бир марталик битимга қараганда самарали ҳисобланади;

бир хил ўхшаш объектлар билан тузилган битимлар, ушбу битимда ҳақиқий сотиш нархига сезиларли тузатишларни талаб қиладиган объектларга нисбатан яхшироқ қиймат кўрсаткичини таъминлайди;

баҳолаш санасига яқинроқ амалга оширилган битимлар ҳамда қатъий тижорат асосида бир-бирига боғлиқ бўлмаган томонлар иштирокида амалга оширилган битимлар устувор аҳамиятга эга;

баҳоловчи таққосланувчи объектнинг тавсифини чуқурроқ таҳлил қилиш имкониятига эга бўлиши учун битим бўйича мақбул маълумотларга эга бўлиши керак;

таққосланувчи битимлар тўғрисидаги маълумот ишончли ва эътиборга молик манбадан олиниши керак;

амалга оширилган битимлар режалаштирилаётган битимларга (таклиф нархига) қараганда ишончли ҳисобланади.

143. Баҳоловчи таққосланувчи битимлар ва баҳолаш объекти ўртасидаги ҳар қандай муҳим фарқларни таҳлил қилиши ҳамда тузатиш киритиши керак. Тузатишни талаб қиладиган энг кенг тарқалган фарқлар қуйидагилардан иборат:

муҳим тавсифлар (ёши, ўлчами, хусусиятлари ва бошқалар);

кўриб чиқилаётган объектга ёки таққосланувчи объектларга қўйилган тегишли чекловлар;

географик жойлашуви (объектнинг жойлашган жойи ва/ёки объект билан битим амалга оширилиши мумкин бўлган ёки ундан фойдаланадиган жой) ҳамда тегишли иқтисодий ва норматив-ҳуқуқий муҳит;

активларнинг рентабеллиги ёки фойдалилиги;

ретроспектив ва кутилаётган ўсиш;

даромадлилик даражаси/фоиз ставкалари;

таъминот турлари;

таққосланувчи битимларни амалга оширишдаги ноодатий шартлар;

таққосланувчи объект ва баҳоланаётган объектга нисбатан ликвидлилик ва назорат даражаси билан боғлиқ фарқлар;

мулкчилик тавсифлари (эгалик қилишнинг ҳуқуқий шакли, эгалик қилишнинг фоиз ифодасидаги улуши);

таққосланувчи объектлар таклиф нархлари ва содир этилган битимлар нархлари.

144. Капитал бозори усули таққослаш учун актив сифатида баҳоланаётган активга ўхшаш ва оммавий сотиладиган таққосланувчи активлар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланишни назарда тутади.

Капитал бозори усули таққосланувчи битимлар усулига ўхшаш ҳисобланади, капитал бозори усули очиқ бозорда савдо қилинадиган таққосланувчи активларга боғлиқ бўлади. Қуйидагилар капитал бозори усулининг таққосланаётган активларнинг очиқ бозорда сотилиши билан боғлиқ фарқли жиҳатлари ҳисобланади:

баҳолаш қиймати кўрсаткичларини/таққосланувчи далилларни баҳолаш санасига олиш имконияти;

таққосланувчи активлар тўғрисидаги маълумотларнинг фойдаланиш учун очиқлиги;

таққосланувчи активлар тўғрисидаги маълумотларнинг бухгалтерия ҳисоби стандартларига мувофиқ тайёрланганлиги.

145. Капитал бозори усулидан баҳолаш объекти очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектга ўхшаш бўлганда фойдаланилиши мумкин. Бу эса объектларнинг тўғри таққосланишини таъминлайди.

146. Капитал бозори усулини қўллашнинг асосий босқичлари қуйидагилардан иборат:

тегишли бозорда иштирокчилар қўллайдиган баҳолашнинг солиштирма кўрсаткичларини/таққосланувчан далилларни белгилаш;

оммавий бозорда сотиладиган аналог-объектларни танлаш ҳамда улар билан битимларда белгиланган асосий баҳолаш кўрсаткичларини (мультипликаторларни) ҳисоблаш;

бозорда сотиладиган аналог-объектлар билан баҳоланадиган актив ўртасидаги сифат ва миқдорий ўхшашликларни ҳамда фарқларни изчил қиёсий таҳлил қилиш;

заруратга кўра, баҳоланаётган объект билан очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектлар ўртасидаги фарқларни ҳисобга олиш мақсадида ҳисоблаб чиқилган баҳолаш кўрсаткичларига тузатишлар киритиш;

тузатиш киритилган баҳолаш кўрсаткичларини баҳоланаётган активга қўллаш;

агар бир нечта баҳолаш кўрсаткичларидан фойдаланилган бўлса, ҳар бир ҳолатда олинган қиймат кўрсаткичларини (баҳолаш натижаларини) келишиш (салмоғини чиқариш).

147. Баҳоловчи оммавий бозорда сотиладиган аналог-объектларни танлашда қуйидагиларни ҳисобга олиши керак:

оммавий бозорда сотиладиган бир нечта аналог-объектлардан фойдаланиш битта аналог-объектдан фойдаланишга қараганда афзалроқ ҳисобланади;

оммавий савдода сотиладиган аналог-объектлар асосида олинган далиллар (ўхшаш бозор сегменти, ҳудуд, тушумлар ва/ёки активлар ҳажми, ўсиш суръатлари, рентабеллик коэффициентлари, қарз капиталидан фойдаланиш, ликвидлилик ва диверсификация) жиддий тузатишларга муҳтож таққосланувчи аналогларга қараганда яхшироқ баҳолаш кўрсаткичини олиш имконини беради;

фаол олди-сотдидаги қимматли қоғозлар суст айланаётган қимматли қоғозларга қараганда муҳимроқ маълумотларни беради.

148. Баҳоловчи фойдаланилган очиқ бозорда сотиладиган аналог-объектлар билан баҳоланаётган актив ўртасидаги ҳар қандай жиддий фарқларни таҳлил қилиши ва тегишли тузатишлар киритиши лозим.

Тузатишни талаб қиладиган кенг тарқалган фарқларга қуйидагилар мисол бўлиши мумкин:

муҳим тавсифлар (ёши, ўлчами, тузилиши ва шунга ўхшаш бошқа хусусиятлари);

тегишли чегирмалар ва устамалар;

баҳоланаётган ёки таққосланаётган объектларга нисбатан тегишли чекловлар;

таҳлил қилинаётган компаниянинг географик жойлашуви, у жойлашган жойдаги иқтисодий ва ҳуқуқий муҳит;

активларнинг рентабеллиги ёки даромадлилиги;

ретроспектив ва кутилаётган ўсиш;

таққосланаётган ва баҳоланаётган активнинг ликвидлилиги ҳамда назорат тавсифлари билан боғлиқ фарқлар;

мулкчилик шакли.

149. Қиёсий ёндашувда баҳоланаётган актив, битимлар ёки олди-сотди бўлаётган қимматли қоғозлар ўртасидаги фарқларни ҳисобга олиш учун тузатишлар киритиш муҳим ҳисобланади. Тузатишлар деганда чегирмалар ва устамалар тушунилади.

150. Чекланган ликвидлилик учун чегирма (DLOM - Discount for Lack of Marketability) таққосланувчи аналоглар баҳоланаётган активга нисбатан юқори бозор ликвидлилигига эга бўлганда қўлланилади.

Чекланган ликвидлилик учун чегирма (DLOM) бир хил активлар таққосланганда, осон сотиладиган актив сотилиши қийинроқ ёки сотишга чекловлари кўпроқ бўлган активга қараганда кўпроқ қийматга эгалиги ҳақидаги тасаввурни акс эттиради.

151. Назорат борлиги учун устамалар (мукофотлар) (сотиб олиш учун бозор иштирокчиларининг мукофотлари - Control Premiums ёки Market Participant Acquisition Premiums (MPAPs) ва назорат йўқлиги учун чегирмалар (пакетнинг назоратсиз табиати учун чегирмалар - Discount for Lack of Control (DLOC) таққосланувчи аналог билан баҳоланаётган актив ўртасидаги мазкур чегирмаларнинг қарорлар қабул қилишга таъсири борасидаги фарқини акс эттириш ҳамда объект ёки компания фаолиятига ўзгартиришлар киритиш учун қўлланилади.

Иштирокчилар, қоида тариқасида, баҳоланаётган активни назорат қилмасликдан кўра уни назорат қилишни афзал кўрадилар.

Иштирокчиларнинг назорат борлиги учун ҳақ тўлашга ёки назоратнинг йўқлиги учун чегирма қилишга тайёрлиги ушбу актив эгаси учун иқтисодий фойдани ҳақиқатан ҳам ошириш кўрсаткичи бўлиб хизмат қилади.

Назорат борлиги учун устамалар ёки назорат йўқлиги учун чегирмалар қуйидагилар:

пул оқимлари ошишининг аниқ натижаларини таҳлил қилиш;

назорат қилиш билан боғлиқ таваккални камайтириш;

бозорда муомалада бўлган қимматли қоғозларнинг назорат пакети учун тўланган ҳақиқий нархларни бундай битимни тузишга қадар бозор баҳоси билан солиштириш орқали ҳисоб-китоб қилинади.

152. Блокловчи чегирмалардан (blockage discounts) баҳоланаётган актив бозорда айланадиган акциялар пакети унинг эгаси ушбу пакетни очиқ бозорда белгиланган нархга салбий таъсир кўрсатмаган ҳолда тез сотиб юбора олмайдиган даражада катта бўлганда фойдаланилади.

Блокловчи чегирмаларга ҳар қандай оқилона усулдан фойдаланган ҳолда миқдорий баҳо бериш мумкин, бироқ қоида тариқасида, иштирокчи сотилиши мўлжалланган акцияларни бозорда берилаётган нархга салбий таъсир кўрсатмасдан сотиб юбориши (қимматли қоғозларнинг бир кунлик одатий савдолар ҳажмини ташкил қиладиган қисмига нисбатан камроқ қисмини сотиш) мумкин бўлган муддатни ҳисобга оладиган моделдан фойдаланилади.

Тегишли қиймат турлари, жумладан молиявий ҳисобот учун адолатли қийматдан фойдаланилганда, блокловчи чегирмаларнинг қўлланилиши тақиқланади.

2-§. Даромад ёндашуви

153. Даромад ёндашуви - бу баҳолаш объектидан келажакда фойдаланишдан кутилаётган даромадни аниқлаш асосида баҳолаш объекти қийматини баҳолаш усуллари тўплами.

Даромад ёндашувини қўллашда активнинг қиймати активдан келадиган даромадлар, пул оқимлари ёки тежаладиган ҳаражатларнинг жорий (келтирилган) қиймати билан белгиланади.

154. Даромад ёндашуви қуйидаги ҳолатларда қўлланилиши ва унга катта салмоқ берилиши керак:

активнинг даромад келтириш имконияти мавжуд бўлганда;

баҳоланаётган активдан келгусида муайян вақт давомида даромад олиш ҳамда унинг муддатларини ишончли прогноз қилиш мумкин бўлса ва айни вақтда бозорда ўхшаш аналог-объектлар (агар мавжуд бўлса) сони кўп бўлмаса.

Ушбу мезонлар бажарилмаган тақдирда, баҳоловчи бошқа ҳар қандай ёндашувларни қўллашни ҳам кўриб чиқиши керак.

Қуйидаги ҳолатларда ҳам даромад ёндашувини қўллаш мумкин:

баҳоланаётган активдан даромад олиш имконияти мазкур активнинг қийматига таъсир қилувчи омиллардан бири бўлганда;

баҳоланаётган актив билан боғлиқ келажакдаги даромадларнинг суммаси ва муддатлари бўйича сезиларли ноаниқлик мавжуд бўлганда;

баҳоланаётган актив ҳақидаги тўлиқ маълумотларни олиш имкони мавжуд бўлмаганда (миноритар акция эгаси молиявий ҳисоботларга эга бўлиши мумкин, лекин прогнозлар/бюджетларга эмас);

баҳоланаётган актив ҳали даромад келтира бошламаган, аммо прогнозларга кўра, келгусида даромад келтиради.

155. Инвесторларнинг ўз инвестициялари бўйича аниқланган таваккалчилик даражасини ҳисобга олган ҳолда даромад/самара олиш кутилмаси даромад ёндашувининг асосий жиҳати ҳисобланади.

156. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашуви билан баҳолаш учун баҳоловчи баҳолаш объектидан кутилаётган даромадни баҳолаш санасидаги ягона қиймат бирлигига айлантиришга асосланган қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланади:

пул оқимларини дисконтлаш усули (бундан буён матнда ПОД усули деб юритилади) - баҳолаш объекти қийматини баҳолаш санасига прогноз ва прогноздан кейинги даврлардаги (даврнинг охиридаги) пул оқимларининг жорий қийматларини қўшиш йўли билан аниқлашга асосланади;

даромадни капиталлаштириш усули - баҳолаш объекти қиймати белгиланган даврдаги даромад миқдорини ушбу даромадга мос келадиган капиталлаштириш ставкасига бўлиш орқали аниқланади.

157. ПОД усули пул оқимлари беқарор бўлган активларни баҳолаш учун қўлланилади.

158. ПОД усулига мувофиқ прогнозлаштирилаётган келгусидаги пул оқимлари баҳолаш санасидан орқага дисконтланади, бу эса натижада активнинг жорий (ҳозирги) қийматини аниқлашга имкон беради.

159. Қуйидагилар ПОД усулини қўллашнинг асосий босқичлари ҳисобланади:

баҳоланаётган объектнинг ва уни баҳолашнинг хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда пул оқимининг энг муносиб турини танлаш (солиқлар тўлангунга қадар ёки солиқлар тўлангандан кейинги пул оқимлари, ялпи пул оқимлари ёки хусусий ва/ёки инвестицияланган капитал учун пул оқимлари, реал ёки номинал пул оқимлари ва ҳ.к.);

пул оқимини прогнозлашнинг энг мақбул даврини аниқлаш (прогноз даври);

пул оқими прогноз даври мобайнидаги пул оқимлари прогнозини тайёрлаш;

баҳоланаётган активнинг хусусиятларини инобатга олган ҳолда белгиланган прогноз даври тугагандан сўнг, баҳоланаётган актив учун прогноздан кейинги қийматни (бундан буён матнда терминал қиймат деб юритилади) аниқлаш;

тегишли дисконтлаш ставкасини аниқлаш;

дисконтлаш ставкасини, заруратга кўра терминал қийматини ҳам ҳисобга олган ҳолда прогнозлаштирилаётган пул оқимига қўллаш.

160. Актив ёки унинг баҳолаш хусусиятини ҳисобга олган ҳолда тегишли пул оқими турини танлашда баҳоловчи қуйидаги омилларни эътиборга олиши лозим:

яхлит актив ёки бир қисми сифатида унинг улушига тўғри келувчи пул оқими. Қоида тариқасида, яхлит актив (инвестицияланган капитал)га тўғри келувчи пул оқимидан фойдаланилади. Баъзи ҳолларда бошқа шаклдаги даромадлар жумладан, акциядорлик (хусусий) капитали (асосий қарздорлик бўйича сумма ва фоизлар тўловидан кейин) ёки дивидендлар (акциядорлар ўртасида тақсимланувчи пул оқими)дан фойдаланилади;

пул оқимлари солиқ тўлагунга қадар ёки солиқ тўлангандан кейин аниқланиши мумкин. Бунда қўлланиладиган солиқ ставкасининг баҳолаш қийматига мувофиқлигини таъминлаш лозим;

реал ёки номинал пул оқими. Реал пул оқимида инфляция ҳисобга олинмайди, номинал пул оқимида эса инфляция ҳисобга олинади. Агар кутилаётган пул оқими инфляция даражаси бўйича тахминларни ўз ичига олса, дисконтлаш ставкаси инфляцияни ҳисобга олган тузатишни ҳам ўз ичига олиши керак;

валюта. Баҳолашда қўлланиладиган валютани танлаш инфляция ва таваккалчилик билан боғлиқ фаразларга таъсир кўрсатиши мумкин. Ушбу ҳолат ривожланаётган бозорлар ёки юқори даражадаги инфляциядаги валюта учун ўта муҳим ҳисобланади. Прогнозни тузишда фойдаланиладиган валюта ва у билан боғлиқ таваккалчиликлар актив жойлашган ёки фаолият юритаётган мамлакат(лар) билан боғлиқ таваккалчиликлардан ажратилиши керак;

прогноздаги пул оқимининг тури (эҳтимоллик сценарийсини инобатга олувчи кутиладиган пул оқими, энг эҳтимолий пул оқимлари, шартномавий пул оқимлари ва бошқалар);

дисконтлаш ставкаси ва бошқа дастлабки кўрсаткичлар танланган пул оқими турига мос келиши керак.

161. Прогноз даврини танлаш мезонлари баҳолаш мақсадига, активнинг ўзига хос хусусиятига, мавжуд маълумотларга ва талаб этиладиган қийматлар турига боғлиқ бўлади. Фойдаланиш муддати кам бўлган активлар бўйича пул оқимларини улардан фойдаланишнинг бутун муддати мобайнида прогнозлаш мумкин.

162. Прогноз даврини танлашда баҳоловчилар қуйидаги омилларни ҳисобга олишлари керак:

активдан фойдаланиш муддати;

прогноз учун асос бўладиган ишончли маълумот мавжуд бўлган муддат;

активнинг ва ундан кўриладиган фойданинг барқарор ўсишига эришиш учун етарли бўлган, ундан кейин терминал қийматни қўллаш мумкин бўлган энг кам прогноз даври;

циклик (даврий) активларни баҳолашда белгиланадиган прогноз даври, қоида тариқасида, имкон борича бутун циклни (даврни) ўз ичига олиши лозим;

унумли фойдаланиш муддати чекланган активлар учун пул оқими, қоида тариқасида, ушбу активдан тўлиқ унумли фойдаланиш муддати давомида прогноз қилинади.

163. Прогноз қилинадиган пул оқимида баҳоланаётган активга боғлиқ барча келгусидаги тушумлар ва пул маблағлари сарфларининг ҳажми ва муддатлари тегишли баҳолаш қийматидан келиб чиққан ҳолда ҳисобга олиниши керак.

164. Прогноз қилинадиган пул оқими қуйидагиларни акс эттиради:

шартномада келишилган ёки белгиланган пул оқими;

юқори эҳтимолли пул оқимлари;

эҳтимоллик билан ўлчаниб, кутилаётган пул оқими;

келгусидаги пул оқимларининг бир нечта эҳтимолий вариантлари.

165. Турли хил пул оқимлари аксарият ҳолларда турли хил таваккалчилик даражаларини акс эттиради ва улар учун турли дисконтлаш ставкалари талаб этилиши мумкин.

166. Баҳоловчи пул оқими прогнозларида баҳоланаётган объектнинг мавсумийлиги ва даврийлигини тўғри ҳисобга олинишини таъминлаши керак.

167. Aгар актив маълум бир прогноз даври охирида фаолият кўрсатиши кутилса, баҳоловчилар ушбу давр тугаганидан кейин активнинг қийматини (терминал қиймат) баҳолашлари керак.

Ҳисобланган терминал қиймат охирги прогноз даврида пул оқимига қўлланилган бир хил дисконтлаш ставкасидан фойдаланган ҳолда баҳолаш санасига дисконтланади.

168. Терминал қийматда қуйидагилар инобатга олиниши зарур:

активнинг фойдаланиш муддати чекланган ёки чексиз фойдаланиш муддатига эгалиги, чунки бу омиллар терминал қийматини ҳисоблашдаги усулга таъсир кўрсатади;

белгиланган прогноз давридан кейин активнинг ўсиш салоҳияти (потенциали) мавжудлиги;

маълум бир прогноз даври охирида олиниши кутилаётган олдиндан белгиланган пул миқдори кутилаётганлиги;

терминал қиймати аниқланган вақтда активга нисбатан кутилаётган хавф даражаси;

прогноз даври якунлангандан кейин мазкур активга қўлланиладиган солиқлар (агар мавжуд бўлса), ушбу солиқларнинг чексиз давр мобайнида давом этиши;

терминал қиймат, пул оқимларининг ҳар қандай "максимал" ёки "минимал" даражаси чексиз равишда сақланиб қолишидан қатъи назар, активнинг циклик хусусиятини ҳисобга олиши керак.

169. Баҳоловчилар терминал қийматни ҳисоблашнинг ҳар қандай оқилона усулини қўллаши мумкин. Терминал қийматни ҳисоблашнинг турли хил усуллари мавжуд бўлиб, қуйидагилар энг кўп қўлланиладиган усуллар ҳисобланади:

гордон модели/доимий ўсиш модели;

қиёсий ёндашуви/чиқиш қиймати;

скрап қиймати/утилизация қилиш харажатлари.

170. Гордон модели активнинг қиймати келгусида чексиз вақт давомида доимий суръатда кўтарилиши (ёки пасайиши)ни тахмин қилади.

171. Қиёсий ёндашув/чиқиш қиймати усулида терминал қийматни ҳисоблашда бозор маълумотлари ёки бозор мултипликатори асосида капиталлаштириш коэффициенти қўлланилади.

Қиёсий ёндашув/чиқиш қиймати усулидан фойдаланганда баҳоловчилар ушбу ЯМБСнинг қиёсий ёндашув ва қиёсий ёндашув усуллари бўлимида кўрсатилган талабларга риоя қилишлари керак.

172. Aйрим активларнинг терминал қиймати олдинги пул оқимларига ҳеч қандай алоқаси бўлмаслиги мумкин. Мазкур активларга шахталар ёки нефть қудуқлари каби тугаётган активлар мисол бўла олади.

Бунда, терминал қиймат скрап қиймати сифатида активни сотиш харажатлари чегирилган ҳолда ҳисоблаб чиқилади. Агар активни сотиш харажатлари скрап қийматидан юқори бўлса, у ҳолда терминал қиймати манфий кўрсаткичли бўлиб, "утилизация харажатлари" ёки "активни ҳисобдан чиқариш мажбуриятлари" сифатида аниқланади.

173. Прогноз қилинаётган пул оқимининг дисконтлаш ставкаси нафақат пулнинг вақт билан боғлиқ қийматини, балки кўриб чиқилаётган пул оқими тури ва активдан келажакда фойдаланиш билан боғлиқ хавфларни ҳам ҳисобга олиши керак.

174. Баҳоловчилар дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш учун ҳар қандай оқилона усулдан фойдаланишлари мумкин.

Дисконтлаш ставкасини аниқлаш ёки мақбул дисконтлаш ставкасини қўллашни белгилашнинг кўплаб усуллари мавжуд бўлсада, умумэътироф этилган усулларнинг тўлиқ бўлмаган рўйхати қуйидагиларни ўз ичига олади:

капитал активларни ҳисоблаш модели (CAPM - Capital Asset Pricing Model);

капиталнинг ўртача ҳисобланган қиймати (WACC - Weighted Average Cost of Capital);

кузатилган ёки тахмин қилинган ставкалар/даромадлар;

кумулятив тузиш усули.

Баҳоловчи дисконтлаш ставкасини қўллашнинг мақсадга мувофиқлигини баҳолашда муқобил таҳлил усулларини кўриб чиқиши керак. Қўлланиладиган таҳлил усулларининг қисман рўйхатига қуйидагилар киради:

ички даромадлилик даражаси (IRR - Internal Rate of Return);

ўртача ҳисобланган даромадлилик даражаси (WARA - Weighted Average Rate of Return).

175. Қўлланиладиган дисконтлаш ставкасининг тўғрилигини текширишда бахоловчилар тасдиқловчи таҳлилларни ҳисобга олишлари керак. Бунда, ички даромадлилик даражаси (IRR) ёки активларнинг ўртача ҳисобланган даромадлилик даражасини (WARA) топиш ҳамда таҳлил қилиниши керак.

176. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблашда баҳоловчи қуйидагиларни инобатга олиши зарур:

баҳоланаётган актив турини (масалан, қарзни баҳолашда қўлланиладиган дисконтлаш ставкалари кўчмас мулк ёки бизнесни баҳолашда қўлланиладиган дисконтлаш ставкаларидан фарқ қилади);

таққосланаётган бозор битимларида қўлланиладиган ставкалар;

активнинг географик жойлашуви ва/ёки улар сотиладиган бозорларнинг жойлашган жойи;

активдан унумли фойдаланиш муддати/даври ёки активнинг хизмат кўрсатиш муддати, баҳолаш объектига сармоя киритиш учун хавф омили сифатида (масалан, ставка активнинг ишлатиш шартларига боғлиқ ва пул оқими даврига мослаштирилади);

бошланғич маълумотларнинг асослилиги;

фойдаланиладиган қиймат турлари;

пул оқимини шакллантириш учун фойдаланиладиган валюта.

177. Баҳоловчи дисконтлаш ставкасини ҳисоблашда қуйидагиларни ҳисобга олиши лозим:

дисконтлаш ставкасини аниқлашда фойдаланиладиган усулни тавсифлаш ва усулни танлашни ёзма равишда асослантириш;

дисконтлаш ставкасининг келиб чиқишини исботловчи далилларни, шу жумладан мухим бошланғич маълумотлар ва уларни келиб чиқиши ҳамда манбаларнинг қўлланилишини асослаш.

178. Даромадни капиталлаштириш усулидан пул оқимлари ўзгармас деб башорат қилинганда фойдаланилади. Бунда, баҳоловчи:

ретроспектив ва жорий молиявий ҳисоботларни таҳлил қилиши ва зарур бўлса, уларни бир меъёрга олиб келиши;

капиталлаштириладиган даромад тури ва суммасини танлаши;

капиталлаштириш ставкасини ҳисоблаб чиқиши;

баҳолаш объектининг жорий қийматини аниқлаши;

якуний тузатишлар киритиши шарт.

179. Капиталлаштириш ставкаси танланган даромад турига мос келиши лозим ва қуйидаги усулларнинг бири орқали ҳисоблаб чиқилади:

ўхшаш объектлар ҳақидаги битимлар ва таклифлар хусусида маълумотлар бўлса, бозор экстракцияси усули;

дисконтлаш ставкасида даромад ўзгаришининг доимий суръатини ҳисобга олиш усули.

Бошқа ҳолатларда баҳоловчи капиталлаштириш ставкасини ҳисоблашда ҳар қандай асослантирилган усулни қўллаш ҳуқуқига эгадир.

180. Баҳолаш объекти қиймати танланган даромад суммасини капиталлаштириш ставкасига бўлиш орқали ҳисобланади.

3-§. Харажат ёндашуви

181. Харажат ёндашуви - бу баҳолаш объекти қийматини баҳолашнинг эскиришлар йиғиндисини ҳисобга олган ҳолда баҳолаш объектини сотиб олиш, тиклаш ёки алмаштириш учун зарур бўлган барча харажатларни аниқлашга асосланган усуллари тўплами.

Тиклаш харажатлари бир ҳил материаллар ва технологиялардан фойдаланган ҳолда баҳолаш объекти билан ўхшаш бўлган янги объектни яратиш учун сарфланадиган харажатлар йиғиндиси (баҳолаш санасида амалда бўлган бозор нархларида) ҳисобланади.

Баҳолаш объектини алмаштириш харажатлари замонавий материаллар ва технологиялардан фойдаланган ҳолда, баҳолаш объектининг фойдалилиги билан бир хил бўлган янги объектни яратиш учун сарфланадиган харажатлар йиғиндиси (баҳолаш санасида амалда бўлган бозор нархларида) ҳисобланади.

182. Харажат ёндашувини қуйидаги ҳолатларда қўллаш ва унга катта салмоқ бериш керак:

иштирокчилар баҳоланаётган актив билан деярли ўхшаш бўлган активни ҳеч қандай чекловларсиз қайта яратишга қодир ва бу актив жуда тез яратилиши оқибатида иштирокчида баҳоланаётган активдан дарҳол фойдаланиш имконияти учун катта устама тўлашнинг зарурати бўлмаганда;

баҳоланаётган актив бевосита даромад олиб келмайдиган, шунингдек активнинг ўзига хос хусусияти даромад ёндашуви ва/ёки қиёсий ёндашувдан фойдаланиш имконини бермаганда;

қўлланиладиган қиймат тури тиклаш қиймати ва алмаштириш харажатларига асосланганда.

183. Баҳоловчи харажат ёндашувида олинган харажат кўрсаткичларини тасдиқлаш учун бошқа ёндашувларни қўллаш ва натижаларни улар билан келишиш/салмоғини чиқариш имкониятини ҳисобга олиши керак.

Қуйидаги ҳолатларда ҳам харажат ёндашуви қўлланилиши ва унга юқори салмоқ берилиши мумкин:

иштирокчилар ўхшаш фойдали хусусиятга эга активни қайта яратишни кўриб чиқишлари мумкин, лекин норматив-ҳуқуқий характерга эга ёки активни яратиш учун вақт билан боғлиқ муҳим тўсиқлар мавжуд бўлганда;

харажат ёндашуви бошқа ёндашувларнинг тўғрилигини текшириш учун қўлланилганда (масалан, харажат ёндашувини амалдаги корхона сифатида баҳоланаётган бизнесни, тугатиш қиймати базасида кўпроқ қийматга эга бўлиши мумкинлигини текшириш учун қўлланилади);

агар актив яқинда яратилган бўлса, харажат ёндашувида қўлланиладиган фаразлар юқори даражадаги ишончга эга бўлганда.

184. Қисман тугалланган активнинг қиймати активни яратиш жараёнида қилинган харажатларни, шунингдек иштирокчиларнинг актив тўлиқ яратилганида мулк қийматига нисбатан кутишларини акс эттиради ҳамда активни тугаллаш учун зарур харажатлар, вақт, фойда ва рискка тегишли тузатишлар ҳам ҳисобга олинади.

185. Харажат ёндашуви қуйидаги усуллар ёрдамида ҳисобланади:

алмаштириш харажатлари усули - қийматни ҳисоблаш ҳудди шундай тенг қийматда (эквивалент) ва фойдалиликдаги аналог-активга қилинган харажатларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;

тиклаш харажатлари усули - қийматни ҳисоблаш активнинг аниқ нусхасини қайта яратишга (тиклашга) кетган харажатларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;

компонент усули - активнинг қиймати унинг таркибий қисмларининг қийматларини қўшиш орқали ҳисобланади.

186. Алмаштириш харажатлари усулидан фойдаланишнинг асосий босқичлари қуйидагилардан иборат:

тенг қийматли фойдалиликни таъминлайдиган активни яратиш ёки сотиб олиш истагида бўлган иштирокчи амалга оширадиган барча харажатларни ҳисоблаш;

баҳоланаётган активнинг жисмоний, функционал ва ташқи эскириши муносабати билан қанчалик қадрсизланиши мавжудлигини аниқлаш;

баҳоланаётган актив қийматини олиш учун умумий харажатлар суммасидан жами эскириш-қадрсизланишни чегириш.

187. Алмаштириш харажатлари баҳоланаётган актив билан бир хил функцияларни бажарадиган ҳамда тенг қийматли фойдалиликни таъминлайдиган, иқтисодий самарадор материаллар ва технологиялардан фойдаланган ҳолда қурилган ёки ишлаб чиқарилган замонавий эквивалент активга тегишли бўлади.

188. Тиклаш харажатлари усули қуйидаги ҳолларда қўлланилади:

замонавий эквивалент активга қилинган харажатлар баҳоланаётган активнинг аниқ нусхасини қайта яратиш харажатларидан юқори бўлганда;

баҳоланаётган актив берадиган фойдалиликни замонавий эквивалент актив эмас, балки унинг аниқ нусхаси таъминлаши мумкин бўлганда.

189. Тиклаш харажатлари усулини қўллашнинг асосий босқичлари қуйидагилардан иборат:

баҳоланаётган активнинг аниқ нусхасини яратиш мақсадида иштирокчининг барча сарф-харажатларини ҳисоблаш;

баҳоланаётган активнинг жисмоний, функционал ва ташқи эскириши муносабати билан қанчалик қадрсизланиши мавжудлигини аниқлаш;

баҳоланаётган актив қийматини олиш учун умумий харажатлар суммасидан жами эскириш-қадрсизланишни чегириш.

190. Компонент усули, қоида тариқасида, инвестиция компанияларига ёки қиймати биринчи навбатда уларнинг қўйилмалари ва/ёки мулки билан белгиланадиган корхоналарга ёки активларга нисбатан қўлланилади.

191. Компонент усули қуйидаги босқичлар орқали амалга оширилади:

тегишли ёндашувлар ва баҳолаш усулларини қўллаган ҳолда, баҳоланаётган актив таркибига кирадиган ҳар бир таркибий активни (компонентни) баҳолаш;

баҳоланаётган актив қийматини олиш учун барча таркибий активлар қийматини қўшиш.

192. Харажат ёндашувида иштирокчининг барча келгусидаги харажатлари ҳисобга олиниши керак.

Ҳисобга олинадиган харажатлар элементлари эса актив турига қараб ажралиб туриши мумкин ва баҳолаш кунига активни алмаштириш/такрор қайта ишлаб чиқариш жараёнида юзага келиши мумкин бўлган тўғридан - тўғри ва билвосита харажатларни ўз ичига олиши керак. Қуйидаги умумий харажатлар элементлари эътиборга олиниши керак:

тўғридан-тўғри харажатлар - материаллар ва меҳнатга ҳақ тўлаш харажатлари киради;

билвосита харажатлар - транспорт харажатлари, монтаж ишларига харажатлар, мутахассисларга меҳнат ҳақи тўлаш (дизайн, рухсат бериш, архитектура, ҳуқуқ ва бошқалар), бошқа тўловлар (комиссион ва бошқалар), юклама харажатлар, солиқлар, молиялаштириш харажатлари (масалан, қарзни молиялаштириш бўйича фоизлар), активларни яратаётган шахснинг фойда нормаси/тадбиркорлик фойдаси).

193. Йиғма эскириш билан боғлиқ тузатишларни киритишда қуйидаги эскиришлар турлари ҳисобга олинади:

жисмоний эскириш (активнинг ёки унинг таркибий қисмларининг ёши ва ишлатилиши туфайли жисмоний сифатининг ёмонлашуви оқибатида ҳар қандай фойдалиликни йўқотиш);

функционал эскириш (замонавий аналогга нисбатан баҳоланаётган активнинг паст ишлаб чиқариш/самарадорлиги туфайли ҳар қандай фойдалиликни йўқотиши, масалан, эскирган дизайн, спецификация ёки технология);

ташқи ёки иқтисодий эскириш (активга нисбатан ташқи, маҳаллий ёки иқтисодий омиллар таъсирида фойдалиликнинг ҳар қандай йўқотишлари). Мазкур эскириш доимий ёки вақтинчалик бўлиши мумкин.

194. Йиғма эскиришларни ҳисоблашда активнинг жисмоний ва иқтисодий унумли фойдаланиш муддати ҳисобга олиниши керак. Бунда:

активнинг жисмоний жиҳатдан унумли фойдаланиш муддати - активни узоқ муддат ишлатилиши, унинг тўлиқ эскириши ёки уни таъмирлаш иқтисодий мақсадга мувофиқ бўлмай қолганлигини кўрсатади;

активнинг иқтисодий жиҳатдан унумли фойдаланиш муддати - активнинг қанча муддат давомида даромад келтиришини кўрсатади.

195. Жисмоний эскиришнинг қуйидаги кўринишлари мавжуд:

бартараф этиб бўладиган эскириш - тиклаш/бартараф этиш харажатлари;

бартараф этиб бўлмайдиган эскириш - активнинг ёши, мўлжалланаётган унумли фойдаланишнинг жами муддати ва унумли фойдаланишнинг қолган муддати.

196. Функционал эскиришнинг қуйидаги шакллари мавжуд:

ортиқча капитал харажатлари, бунда дизайн ёки қурилиш материалларида технология ва технологик ишлаб чиқаришдаги ўзгаришлар баҳоланаётган активга нисбатан анча кам капитал қўйилмаларни талаб қиладиган замонавий эквивалент активларни юзага келишига олиб келади;

ортиқча фойдаланиш харажатлари дизайнни такомиллаштириш ёки ишлаб чиқариш қувватларидан тўлиқ фойдаланмаслик натижасида юзага келиши мумкин. Бунда, фойдаланиш харажатлари баҳоланаётган активга нисбатан анча кам бўлган замонавий эквивалент активларнинг юзага келишига олиб келади.

197. Ташқи ёки иқтисодий эскириш ташқи омилларнинг алоҳида активга ёки бизнесда иштирок этаётган барча активларга таъсир қилиши билан боғлиқ бўлиши мумкин, унга тузатишлар эса жисмоний ва функционал эскириш ҳисобга олинганидан кейин киритилади.

198. Пул маблағлари ва уларнинг эквивалентлари эскирмайди ҳамда уларга тузатишлар киритилмайди.

Ликвидли активларга эскириш ҳисобланганда, мазкур активларнинг қиёсий ёндашув доирасида аниқланган бозор қийматидан паст бўлган қийматга олиб келувчи тузатишлар киритилишига йўл қўйилмайди.

3-БОБ. БАҲОЛАШ НАТИЖАЛАРИНИ

МУВОФИҚЛАШТИРИШ

199. Баҳолаш объектини баҳолашнинг турли ёндашувлари ва баҳолаш усулларини қўллаш орқали олинган натижалар мувофиқлаштирилиши ҳамда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилиши лозим.

200. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш деганда баҳолашга нисбатан турли ёндашувлар қўллаш орқали олинган натижаларни ўлчаш ва таққослаш йўли билан баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш тушунилади.

201. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган баҳолаш натижалари учун солиштирма ўлчовларни белгилаш орқали амалга оширилади. Бунда, баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши керак:

баҳолаш мақсади ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжали;

баҳоланаётган бизнес ва унинг активлари хусусиятлари;

қиймат тури;

баҳолаш ёндашувларини қўллашда фойдаланилган ахборот ҳажми ва сифати;

баҳолаш ёндашув(лар)ининг баҳолаш объектига хос бўлган нарх белгиловчи омиллар тузилишини ҳисобга олишга қодирлиги;

баҳолаш ёндашув(лар)ининг баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг харидорлари ва сотувчиларининг хоҳишини акс эттиришга қодирлиги.

202. Солиштирма ўлчовларни аниқлаш ва баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш қуйидаги усуллар орқали ҳисобланади:

мантиқий таҳлил қилиш усули - баҳоловчи барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда солиштирма ўлчовларни эксперт тарзда танлайди ва уларни мантиқий таҳлил қилади. Баҳоловчи актив қийматини баҳолашда устун ёндашувни аниқлайди, қолган ёндашувларнинг натижаларидан эса устун ёндашув ёрдамида олинган натижани текшириш ва унга тузатиш киритиш учун фойдаланади;

мезонлар бўйича мослаштириш усули - турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган натижаларнинг солиштирма ўлчовларини аниқлаш учун бир нечта мезонлардан фойдаланилади ва уларнинг ёрдамида қўлланилган ҳисоблаш усулининг афзалликлари ёки камчиликлари аниқ объектни баҳолаш хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда тавсифланади;

иерархияларни таҳлил қилиш усули - баҳолашнинг турли ёндашувлари билан олинган натижаларни мувофиқлаштириш ҳамда мувофиқлаштиришнинг муаммоларини қисмларга бўлиш ва уни иерархия кўринишида тақдим этишни ифодалайди.

Баҳоловчилар баҳолаш натижаларини мувофиқлаштиришда ЯМБСнинг 1-иловасида келтирилган методикадан фойдаланишлари мумкин.

203. Баҳоловчи баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш усули ва солиштирма ўлчовларнинг танланишини, шунингдек барча мулоҳазалар ва фаразларни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асослантиришга мажбур.

VIII БЎЛИМ. БАҲОЛОВЧИ ТАШКИЛОТЛАР

БАҲОЛОВЧИЛАРИНИНГ ИШ СИФАТИНИ НАЗОРАТ

ҚИЛИШ БЎЙИЧА ИЧКИ ҚОИДАЛАРГА ҚЎЙИЛАДИГАН

УМУМИЙ ТАЛАБЛАР

(7-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

204. "Баҳоловчи ташкилотлар баҳоловчиларининг иш сифатини назорат қилиш бўйича ички қоидаларга қўйиладиган умумий талаблар" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 7-сон МБС деб юритилади) баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидаларни ишлаб чиқишга нисбатан ёндашув ва тамойилларни, шунингдек мазкур қоидаларни қўллашда ички сифат назоратини ташкил қилиш ва тартибга солиш талабларини белгилайди.

205. Ҳар бир баҳоловчи ташкилот ўзининг ходимлари учун мажбурий бўлган, ўз баҳоловчилари иш сифатини назорат қилиш бўйича ички қоидаларини (бундан буён матнда ички қоидалар деб юритилади) ишлаб чиқиши, тасдиқлаши ва амалиётга жорий қилиши шарт.

Ички қоидалар баҳоловчи ташкилот аъзо бўлган баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмаси билан келишилган бўлиши керак.

2-БОБ. ИЧКИ ҚОИДАЛАРГА ҚЎЙИЛАДИГАН ТАЛАБЛАР

206. Ички қоидалар деганда баҳоловчи ташкилот томонидан тасдиқланган ва унинг ходимлари учун қўлланилиши мажбурий бўлган хужжатлар (қоидалар, услубий ишланмалар, қўлланмалар ва бошқалар) тушунилиб, улар баҳолаш фаолиятини амалга оширишда самарадорликни таъминлаш ва мазкур фаолиятни баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатлари талабларига мувофиқ юритиш мақсадида қабул қилинади ҳамда баҳолаш ишларини амалга ошириш ва расмийлаштиришга доир ягона талабларни белгилайди.

207. Ички қоидалар:

баҳоловчиларга (баҳоловчи ёрдамчиларига) амалиётда баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик ҳужжатлари талабларини бажариш ва баҳолаш ишларининг сифатини ошириш юзасидан ўз ҳаракатларининг аниқ тартибини белгилашга қаратилган тавсияларни ўз ичига олиши;

баҳоловчиларнинг (баҳоловчи ёрдамчиларининг) мазкур баҳоловчи ташкилот доирасидаги фаолиятини тартибга соладиган ҳамда баҳоловчи ташкилотнинг ходимлари, раҳбарияти ва буюртмачи ўртасида юзага келиши мумкин бўлган низоларни ҳал қилиш учун асос бўлиши;

баҳоловчи ташкилотлар учун баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ва экспертиза/эксперт хулосасини тузишда баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчилик талабларини ҳисобга олган ҳолда баҳоловчининг иш сифати назоратини таъминлаш ва шу орқали баҳоловчи ташкилотлар томонидан кўрсатиладиган хизматлар сифатини оширишга имкон бериши;

баҳоловчи ташкилотнинг баҳолаш жараёнини ташкил этиш ва ўтказишга нисбатан комплекс ёндашувининг тавсифини бериши;

сўз бирикмаларининг аниқ ифодаланишини, баённинг тўлиқ ва равшанлиги, шунингдек улардаги барча тушунчалар бир хил талқин қилинишини таъминлаши шарт.

208. Баҳоловчи ташкилотлар ички қоидаларни ишлаб чиқишда Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонуни ва ЯМБС талабларига амал қилиши керак.

209. Баҳоловчи ташкилот ички қоидаларнинг тўлиқ рўйхати ва уларни ишлаб чиқишнинг батафсил тартибини мустақил равишда белгилайди.

3-БОБ. ИЧКИ ҚОИДАЛАР ВА УЛАРНИНГ МАЗМУНИ

210. Баҳоловчи ташкилотларнинг ички қоидалари қуйидаги гуруҳларга бўлиниши мумкин:

баҳолашнинг умумий қоидалари;

баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи қоидалар;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларни ва эксперт хулосасини тузиш тартибини белгиловчи қоидалар;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларнинг ишончлилигини экспертиза қилиш тартибини белгиловчи қоидалар;

махсус қоидалар;

профессионал хизматлар кўрсатиш тартибини белгиловчи қоидалар;

кадрларни ўқитиш, тайёрлаш ва малакасини ошириш қоидалари;

бошқа қоидалар.

211. Баҳолашнинг умумий қоидалардан иборат ички қоидалари баҳоловчилар ўртасидаги, шунингдек баҳоловчи ташкилот ходимлари ва раҳбарияти ўртасидаги ўзаро муносабатларни тартибга солиш учун мўлжалланади. Баҳолашнинг умумий қоидаларига қуйидагилар киритилиши мумкин:

ички қоидаларни ишлаб чиқишга оид концепция ва ёндашувни тавсифловчи қоидалар ҳамда уларнинг тузилмаси;

баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмаси билан келишилган ҳолда тасдиқланган баҳоловчиларнинг профессионал хулқ-атвор (этика) кодекси;

баҳолашни сифатли ўтказиш устидан ички назоратни амалга ошириш тартибини ҳамда баҳоловчилар масъулиятини оширишни назарда тутувчи қоидалар;

бошқа қоидалар.

212. Баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи қоидалар баҳолаш жараёнини ўтказиш қоидаларини ифода қилиб, қуйидагиларни ўз ичига олиши мумкин:

баҳоловчи масъулиятини тартибга солувчи қоидалар;

баҳолашни ўтказиш тартибини белгиловчи қоидалар;

баҳолаш учун зарур бўлган маълумотларни олиш тартибини белгиловчи қоидалар;

баҳолашга бошқа баҳоловчилар ва мутахассисларни жалб қилиш тартибини белгиловчи қоидалар;

бошқа қоидалар.

213. Баҳолаш фаолиятини амалга оширишда баҳоловчининг профессионал хулқ-атвор (этика) кодексига қуйидагилар киритилиши мумкин:

баҳоловчилар профессионал этикасининг асосий тамойиллари (ҳалоллик, объективлик, компетентлик, касбий хулқ-атвор, махфийлик ва бошқалар);

баҳоловчининг буюртмачилар билан муносабатлари;

баҳоловчилар ўртасидаги муносабатлар;

баҳоловчиларнинг баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмалари билан муносабатлари;

баҳоловчиларнинг оммавий ахборот воситалари ва рейтинг агентликлари билан алоқалари;

баҳоловчиларнинг иш берувчилар билан муносабатлари ва бошқалар.

214. Баҳолаш ҳисоботларини ва эксперт хулосаларини тузиш тартибини белгиловчи қоидалар баҳоловчи ташкилотнинг баҳолаш натижалари бўйича баҳолаш ҳисоботлари ҳамда ўтказилган экспертиза натижалари бўйича эксперт хулосаларининг мазмуни ва тузилишига доир ички талабларидан иборат бўлиши лозим. Мазкур қоидаларга қўйидагилар ҳам киритилиши мумкин:

баҳолаш натижалари бўйича баҳолаш ҳисоботларини тайёрлаш тартибини белгиловчи қоидалар;

баҳолаш ҳисоботининг ишончлилигини текшириш натижалари бўйича эксперт хулосаларини тайёрлаш тартибини белгиловчи қоидалар.

215. Махсус қоидалар ЯМБСда кўзда тутилмаган ва баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган баҳолаш объектлари бўйича баҳолашни ўтказиш услубиёти соҳасидаги қоидаларни ўз ичига олади. Мазкур қоидаларга турли мақсадлар учун баҳолаш объектларининг айрим турларини (масалан, қимматбаҳо металлар, заргарлик буюмлари, кичик заргарлик буюмлари, кўп йиллик ўсимликлар ва бошқалар) баҳолашнинг ўзига хос хусусиятларини акс эттирувчи қоидалар киритилиши мумкин.

216. Профессионал хизматлар кўрсатиш тартибини белгиловчи қоидалар қуйидаги баҳолаш фаолиятининг профессионал хизматлар турларини кўрсатиш тартибига оид қоидалардан иборат:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларнинг ишончлилигини экспертиза қилиш қоидалари;

инвестиция лойиҳаларини ишлаб чиқиш ва таҳлил қилиш, бизнес-режалар тузиш қоидалари;

баҳолаш жараёнини автоматлаштириш ва баҳолаш фаолиятига ахборот технологияларини жорий этиш қоидалари;

баҳолаш фаолияти соҳасида илмий-тадқиқот ишларини олиб бориш ва уларнинг натижаларини тарқатиш қоидалари.

217. Кадрларни ўқитиш, тайёрлаш ва малакасини ошириш қоидалари баҳоловчилар ва мутахассисларнинг таълим, касбий билим даражасига нисбатан талабларни белгилайди ҳамда баҳоловчи ташкилот ходимларини тайёрлаш ва малакасини ошириш ишларини тартибга солади.

218. Ички қоидалар ўз тузилмаси бўйича номи, тартибга солувчи параметрлари, умумий қоидалари, мақсади ва вазифалари, асосий тамойиллари ва усулларининг таърифи, амал қилиш доираси, қоиданинг рўйхатга олиш рақами, кучга кириш санаси, қарорни тасдиқлаган шахс, иловалар ҳамда бошқа қоидалар ва тафсилотларни ўз ичига олиши керак.

219. Ички қоидалар ЯМБСнинг 2-иловасида келтирилган намунавий шаклда тузилади.

4-БОБ. ИЧКИ ҚОИДАЛАР ТАЛАБЛАРИНИНГ

БАЖАРИЛИШИ ЮЗАСИДАН ИЧКИ НАЗОРАТНИ

ТАШКИЛ ЭТИШ

220. Ички қоидалар баҳоловчи ташкилот раҳбарининг буйруғи билан тасдиқланади, баҳоловчи ташкилотнинг таъсис ҳужжатларида назарда тутилган ҳолларда эса бошқа ваколатли орган томонидан ҳам тасдиқланиши мумкин.

221. Баҳолаш сифатига оид ички назоратни тартибга солувчи ички қоидалар уларда белгиланган талабларнинг бажарилиши устидан назоратни амалга ошириш қоида(талаб)ларини ўз ичига олиши керак.

222. Ички қоидаларда уларнинг қоидаларига риоя қилиш учун масъул бўлган, мажбуриятлари меҳнат муносабатларида назарда тутилган тегишли шахсларни тайинлаш назарда тутилиши мумкин.

223. Ички қоидалар талаблари бажарилишини назорат қилиш баҳолаш фаолиятини амалга оширишнинг барча бўғинларида, баҳоловчидан тортиб баҳоловчи ташкилот раҳбарларигача ташкил этилиши лозим.

224. Ички қоидалар талабларига риоя этилиши устидан ички назоратни ташкил этиш учун баҳолаш сифатини назорат қилиш хизмати ҳам тузилиши мумкин.

225. Баҳоловчи ташкилот ходимлари зиммасига ички қоидаларни ошкор қилмаслик ва уларни мазкур баҳоловчи ташкилот фаолиятидан ташқарида қўлламаслик мажбурияти юклатилади, қонунчилик ҳужжатларида назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно.

226. Баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмалари ўз аъзолари томонидан Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонуни, ЯМБС, баҳолаш фаолияти соҳасидаги бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар, шунингдек баҳолаш фаолияти соҳасидаги ички қоидалар талабларига риоя этилиши устидан назоратни амалга оширади.

IX БЎЛИМ. БАҲОЛАШ ТЎҒРИСИДАГИ ҲИСОБОТНИНГ

ИШОНЧЛИЛИГИ ЭКСПЕРТИЗАСИ

(8-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

227. "Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилиги экспертизаси" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 8-сон МБС деб юритилади) баҳоловчи ташкилоти томонидан белгиланган тартибда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларнинг ишончлилигини экспертизадан ўтказишга оид ишларни ташкил этиш тартибини белгилайди.

228. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларнинг ишончлилиги экспертизадан (бундан буён матнда экспертиза деб юритилади) ўтказиш предмети ҳисобланади.

229. Экспертиза буюртмачи, баҳолашнинг бошқа истеъмолчилари ва баҳолашни ўтказган баҳоловчи ташкилот ўртасида баҳсли вазиятлар пайдо бўлган тақдирда ёки бошқа ҳолатларда ўтказилади.

230. Экспертиза қуйидагилар юзасидан тақдим этилган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ишончлилигини текширилишини таъминлайди:

фойдаланилган маълумотлар ва олинган материалларнинг асосланганлиги;

баҳолаш ҳисоботида фойдаланилган маълумотлар манбалари ва ҳужжатларнинг долзарблиги (баҳолаш санаси бўйича), адекватлиги ва ишончлилиги;

қўлланилган баҳолаш ёндашувлари ва усулларининг асосланганлиги;

ҳисоб-китобларнинг тўғрилиги;

дастлабки маълумотлар таҳлили ва баҳолаш жараёнида ундан тўғри ва аниқ фойдаланилиши;

амалга оширилган таҳлил, фикрлар (мулохазалар ва фаразлар) ҳамда хулосаларнинг асосланганлиги;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонун, баҳолаш стандартлари, баҳолаш фаолияти соҳасидаги бошқа норматив-хуқуқий ҳужжатлар талабларига мувофиқлиги;

ҳар қандай номувофиқликлар ва хатолар ҳамда уларнинг баҳолаш натижаларига таъсири.

Экспертиза баҳолаш объектининг янги қийматини аниқлашга қаратилмайди, чунки бунинг учун янги баҳолаш талаб этилади.

231. Экспертиза жараёнида баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган маълумотларнинг қуйидаги барча мезонларга мувофиқлиги текширилиши керак:

тегишлилик - баҳолаш объекти билан баҳолаш амалга ошириладиган маълумотлар ҳамда уларнинг сифат ва миқдорий хусусиятлари ўртасида боғлиқлик мавжудлиги;

йўл қўйилиши мумкинлиги - маълумотларнинг тасдиқланган ишончли манбалардан олинганлиги;

ишончлилик - маълумотлар буюртмачи ва экспертиза натижаларидан бошқа фойдаланувчилар уларни холисона ҳақиқатга мувофиқ деб баҳолаши мумкин бўлган тарзда ҳақиқатда юз берган тегишли ҳолатлар билан исбот қилинганлиги;

етарлилик - маълумотлар қўшимча ахборот манбаларини жалб этмасдан ва баҳолаш бўйича қўшимча чора-тадбирлар кўрмасдан улар ёрдамида олинадиган натижаларни тўлиқ ва холисона талқин қилиш имконини берганлиги.

232. Экспертизани ўтказган баҳоловчи ташкилот такрорий (ўз) баҳолашни амалга оширмасдан ва баҳолаш объекти қийматини ўз ичига олган ўз хулосасини чиқармасдан баҳолаш тўғрисидаги ушбу ҳисоботнинг ишончлилигини аниқлайди.

233. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларни экспертизадан ўтказиш баҳоловчи ташкилот томонидан унинг штатида (ёки фуқаролик-ҳуқуқий шартнома асосида) биринчи ёки олий тоифасига эга бўлган баҳоловчи мавжуд бўлган тақдирда амалга оширилиши мумкин. Бунда, эксперт хулосаси биринчи ёки олий тоифали эксперт томонидан тайёрланиши ҳамда имзоланиши шарт.

234. Баҳоловчи ташкилотни илгари ушбу баҳоловчи ташкилот томонидан бажарилган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг экспертизасига жалб қилишга йўл қўйилмайди. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг экспертизасига баҳолаш тўғрисидаги ушбу ҳисоботни тузишда олдин иштирок этган баҳоловчи ҳам жалб этилиши мумкин эмас.

235. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботлар экспертиза учун қоғозда ва/ёки электрон ҳужжат кўринишида электрон рақамли имзо ва уни идентификация қилиш имконини берувчи электрон ҳужжатнинг бошқа реквизитларидан фойдаланган ҳолда қабул қилинади.

Қоғоз шаклидаги ҳисоботлар боғланган, рақамланган ва тасдиқланган бўлиши керак. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботларнинг нусхалари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузган бажарувчининг (баҳоловчи ва баҳоловчи ташкилоти раҳбари) имзоси билан тасдиқланиши лозим.

Электрон ҳужжат шаклидаги баҳолаш ҳисоботлари ушбу ҳисоботни тузган баҳоловчи ва баҳоловчи ташкилот раҳбарининг электрон рақамли имзоси билан имзоланиши керак.

2-БОБ. ЭКСПЕРТИЗА ЎТКАЗИШ УЧУН АСОС

236. Экспертиза ўтказувчи баҳоловчи ташкилот (бундан буён матнда бажарувчи деб юритилади) билан экспертизанинг буюртмачиси (баҳолаш хизматлари истеъмолчиси) ўртасида тузилган шартнома (шартномада ўтказиладиган экспертиза тури кўрсатилиши керак) ёки суд ажрими экспертиза ўтказиш учун асос ҳисобланади.

237. Экспертизани ўтказишда экспертиза буюртмачиси ёки бошқа манфаатдор шахсларнинг бажарувчи фаолиятига аралашишига йўл қўйилмайди.

3-БОБ. ЭКСПЕРТИЗА БУЮРТМАЧИСИНИНГ

ҲУҚУҚ ВА МАЖБУРИЯТЛАРИ

238. Экспертиза буюртмачиси қуйидаги ҳуқуқларга эга:

экспертизани ўтказиш масалалари бўйича бажарувчидан маслаҳатлар ва зарур ёрдам олиш;

экспертиза предметига нисбатан таклифлар, мулоҳазалар, тушунтиришларни бажарувчига тақдим этиш;

бажарувчидан экспертизани ўтказишнинг бориши тўғрисидаги ахборотни олиш.

239. Экспертиза буюртмачиси қонунчилик ва шартномага мувофиқ бошқа ҳуқуқларга ҳам эга бўлиши мумкин.

240. Экспертиза буюртмачиси қуйидагиларга мажбурдир:

экспертиза ўтказилишининг тўлиқлигини таъминлайдиган материалларни экспертизага тақдим этиш ва ушбу материалларнинг хаққонийлигини таъминлаш;

шартномада белгиланган тартибда экспертизани ўтказиш бўйича ҳақ тўлаш.

241. Экспертиза буюртмачиси қонунчилик ва шартномага мувофиқ бошқа мажбуриятларни ҳам бажариши мумкин.

4-БОБ. БАЖАРУВЧИНИНГ ҲУҚУҚ

ВА МАЖБУРИЯТЛАРИ

242. Экспертиза ўтказишда бажарувчи қуйидаги ҳуқуқларга эга:

экспертиза буюртмачисидан баҳолаш объекти ва баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш билан боғлиқ ҳужжатлардан фойдаланиш таъминланишини талаб қилиш, шунингдек ундан экспертиза ўтказиш учун зарур бўлган тушунтириш ва қўшимча маълумотларни олиш;

баҳоловчидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ҳавола қилинган, аммо баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга киритилмаган ва экспертиза мақсадлари учун зарур бўлган маълумотларни сўраб олиш;

учинчи шахслардан экспертиза ўтказиш учун зарур бўлган маълумотларни сўраб олиш. Агар кўрсатиб ўтилган маълумотларни тақдим этиш рад этилиши экспертизанинг ҳаққонийлигига жиддий тарзда таъсир кўрсатса, буни эксперт хулосасида кўрсатиш;

баҳоловчи ва бошқа мутахассисларни белгиланган тартибда экспертизани ўтказишда қатнашишга жалб этиш;

агар буюртмачи шартнома шартларини бузган, экспертиза ўтказиш учун зарур бўлган ахборотни тақдим этмаган ёхуд шартномага мувофиқ иш шароитларини таъминламаган бўлса, экспертиза ўтказишни рад этиш.

243. Бажарувчи қонунчилик ва шартномага мувофиқ бошқа ҳуқуқларга ҳам эга бўлиши мумкин.

244. Бажарувчига баҳолаш санасидан кейин маълум бўлган маълумотлардан фойдаланишга йўл қўйилмайди.

245. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни кўриб чиқиш жараёнида бажарувчи тақрорий баҳолашни ўтказишга ҳақли эмас.

246. Бажарувчи экспертизани ўтказишда қуйидагиларга мажбурдир:

экспертизани ўтказиш тартиби ва шартларига риоя қилиш;

буюртмачининг талабига кўра экспертизани ўтказишга доир шартномани тузишдан олдин баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмасига аъзолиги тўғрисидаги маълумотни, баҳоловчи (баҳоловчилар)нинг малака сертификатини, баҳоловчи (баҳоловчилар)нинг биринчи ёки олий тоифасига эгалиги тўғрисида гувоҳномани ва баҳоловчи ташкилотларнинг фуқаролик жавобгарлиги суғурта полисини тақдим этиш;

баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликда белгиланган холисона экспертиза ўтказишга тўсқинлик қиладиган ҳолатлар пайдо бўлиши, манфаатлар тўқнашувининг мавжудлиги, мустақиллик тамойилига риоя қилишнинг имкони йўқлиги оқибатида экспертизани ўтказишда ўзининг иштирок этиши мумкин эмаслиги тўғрисида буюртмачига хабар қилиш;

буюртмачининг сўровига кўра баҳолаш фаолиятини тартибга соладиган қонунчилик талаблари тўғрисидаги ахборотни тақдим этиш;

экспертиза ўтказиш давомида олинадиган ҳужжатларнинг сақланишини таъминлаш;

мулкнинг эгаси ва/ёки буюртмачига экспертиза ўтказиш жараёнида аниқланган қонунчилик бузилиши ҳолатлари тўғрисида хабар бериш;

ўтказилган экспертиза натижалари бўйича эксперт хулосалари нусхаларини (қоғоз ёки электрон шаклда) у тузилган санадан бошлаб, шу каби ҳужжатлар учун қонунчилик ҳужжатларида белгиланган сақлаш муддати давомида сақлашни таъминлаш, шунингдек уларнинг реестрини юритиш;

экспертиза ўтказиш давомида буюртмачидан олинган ахборотнинг махфийлигини таъминлаш;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган баҳолаш санасига баҳолаш объектига тегишли бўлган барча фактлар ва маълумотларга эга бўлиш. Aгар бажарувчида ушбу маълумотлар бўлмаса ёки қисман мавжуд бўлса, у буни эксперт хулосасида кўрсатиши шарт;

эксперт хулосасида акс эттирилган экспертиза натижалари ва хулосаларини асослаш.

247. Бажарувчи қонунчилик ва шартномага мувофиқ бошқа мажбуриятларни ҳам ўз зиммасига олиши мумкин.

248. Экспертиза ўтказишда бажарувчи қуйидагиларга ҳақли эмас:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга ўзгартиришлар киритиш, баҳоловчи билан келишилган ҳолда кичик хатоларни тузатиш бундан мустасно;

баҳоловчини муайян қийматни қабул қилишга мажбурлаш;

баҳоловчининг фикрига таъсир ўтказиш;

баҳоловчига баҳолашнинг аниқ усулларини қўллаш мажбуриятини юклаш;

баҳоловчига ўз назарияси, баҳолаш қоидалари ва тартибларига риоя қилиш мажбуриятини юклаш.

5-БОБ. ЭКСПЕРТИЗА ЎТКАЗИШГА

ҚЎЙИЛАДИГАН ТАЛАБЛАР

249. Экспертиза таҳлилий ёки дала шароитида ўтказиладиган экспертиза шаклида амалга оширилади.

250. Таҳлилий экспертизани ўтказишда бажарувчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган ахборотдан фойдаланиб, қуйидагиларни текшириши шарт:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонуни, баҳолаш стандартлари, баҳолаш фаолияти соҳасидаги бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар талабларига мувофиқлиги;

баҳолаш объектига тегишли ҳуқуқлар ва баҳоланадиган ҳуқуқлар тавсифининг етарлилиги;

баҳоланадиган қиймат мақсадлари ва турининг баҳолашни ўтказиш ҳақидаги шартнома шартларига ва баҳолаш натижаларидан келажакда фойдаланишга мувофиқлиги;

баҳолашни ўтказишда қабул қилинган фаразлар ва чеклашларнинг қонунийлиги (қонунчиликка мувофиқлиги) ва ҳаққонийлиги (амалдаги ҳолатларга мувофиқлиги);

баҳолаш объектига тегишли бўлган бозор тавсифи ва истеъмолчилар тўғрисидаги маълумотларнинг мавжудлиги;

ишончли натижага эга бўлиш учун нарх ҳосил қилувчи жами омилларни, шу жумладан баҳолаш объектининг жойлашган жойи, очиқ бозорда баҳолаш объекти экспозициясининг ўртача бозор даврини ҳисобга олиш;

баҳолаш объекти қийматининг тегишли турини аниқлаш учун баҳоловчи томонидан баҳолаш стандартлари қўлланилишининг асосланганлиги;

ҳуқуқий, бозорга оид, молиявий, техник ва бошқа ахборотлардан ҳамда уларни олиш манбаларидан фойдаланишнинг асосланганлиги;

баҳоловчининг махсус тушунчаларга, асослантиришларга ва хулосаларга тушунтиришларининг мавжудлиги ва тўлиқлиги;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга иловаларда зарур ҳужжатлар ва материалларнинг мавжудлиги ва тўлиқлиги;

харажат, қиёсий ва даромад ёндашувлари қўлланилишининг тўғрилиги, шунингдек ҳар бир ёндашув доирасида баҳолаш усулларини танлаш ва қўллашнинг тўғрилиги, улардан фойдаланишни асосланганлиги (фойдаланишдан рад этганлиги);

баҳолашнинг турли ёндашувлари бўйича қилинган ҳисоб-китоблар тўғри мувофиқлаштирилганлиги;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг тузилмаси ва уни расмийлаштириш сифати;

ҳисоб-китобларда фойдаланилган маълумотларнинг бирламчи маълумотларга ҳамда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ҳар хил бўлимларида ва унга иловаларда келтирилган бошқа маълумотларга мувофиқлиги.

251. Дала шароитида ўтказиладиган экспертизада бажарувчи экспертизани ушбу МБСнинг 250-банди талабларига мувофиқ амалга оширади ҳамда:

баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилган маълумотларга мувофиқ идентификация қилади;

баҳолаш объектининг физик ҳолатини кўздан кечиради;

баҳолаш объекти хусусиятларининг зарур ўлчовларини амалга оширади;

заруратга кўра, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилган маълумотларни тасдиқлаш учун қиёсланадиган объектларни кўздан кечиради.

252. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни ҳаққоний ёки ҳаққоний эмас деб эътироф этиш экспертиза натижаси ҳисобланади.

253. Қуйидаги омиллар (ҳолатлар)дан ҳеч бўлмаганда бири мавжуд бўлганда, баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳаққоний эмас деб эътироф этилади:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонун талабларига, баҳолаш стандартларига, баҳолаш фаолияти соҳасидаги бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар талабларига мувофиқ бўлмаганда;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот баҳолашни ўтказиш ҳақидаги шартнома талабларига мувофиқ бўлмаганда;

баҳолашнинг мақсади баҳолаш натижаларидан келгусида фойдаланишни акс эттирмаганда;

баҳоловчи томонидан баҳолаш объекти қийматининг тури нотўғри белгиланганда;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот маълумотларидан ишончли далил сифатида фойдаланишнинг имкони бўлмаганда, шунингдек ўзаро бир-бирини истисно этувчи ва бир-бирига зид фактлар, маълумотлар, хулосалар, фаразлар қўлланилганда ҳамда уларни бир хилда талқин этиш мумкин бўлмаганда;

баҳолашни ўтказишда фойдаланилган маълумотлар (уларни олиш манбалари) тўғрисида ахборот мавжуд бўлмаганда;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ишлатилган тузатишлар ва/ёки фаразлар уларни қўллашнинг аниқ имкониятлари доирасидан ташқарига чиққанда;

ҳисоб-китоблар, формулалар, қўлланилган чегиришлар ва мукофотлар изчил ва асосланган бўлмаганда.

254. Баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузишда йўл қўйилган, бироқ "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонун, баҳолаш стандартлари, баҳолаш фаолияти соҳасидаги бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар талабларининг бузилишига олиб келмаган аниқланган техник хатолар (имло, нотўғри матн, грамматик ёки арифметик хатолар) баҳолаш ҳисоботини ҳаққоний эмас деб эътироф этиш учун асос бўлмайди.

255. Агар баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда мазкур МБСнинг 253-бандида назарда тутилган баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни ҳаққоний эмас деб эътироф этиш учун асослар мавжуд бўлмаганда, баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳаққоний деб эътироф этилади.

256. Бажарувчи экспертизани ўтказишда баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана билан экспертиза ўтказилган сана ўртасида пайдо бўлган қўшимча ахборотни эътиборга олмаслиги керак.

257. Экспертиза натижалари бўйича бажарувчи экспертиза ўтказиш учун тузилган шартномага мувофиқ экспертизанинг буюртмачисига бериладиган эксперт хулосасини тузади.

Экспертиза тугаллангандан кейин уч кун муддатда бажарувчи эксперт хулосасининг нусхасини бажарилган баҳолаш ишларининг холислиги ва сифати устидан назорат қилиш ҳамда реестрини юритиш учун экспертиза ўтказаётган баҳоловчи ташкилот аъзо бўлган баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмасига, баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳаққоний эмас деб топилган тақдирда унинг бир нусхасини баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг бажарувчиси аъзо бўлган баҳоловчи ташкилотларнинг профессионал жамоат бирлашмасига юборади.

258. Экспертизанинг буюртмачиси эксперт хулосасига рози бўлмаган тақдирда, у ушбу эксперт хулосасини ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни судга юборишга ҳақлидир.

6-БОБ. ЭКСПЕРТ ХУЛОСАСИНИ РАСМИЙЛАШТИРИШГА

ҚЎЙИЛАДИГАН ТАЛАБЛАР

259. Эксперт хулосасида қуйидаги бўлимлар мавжуд бўлиши керак:

а) 1-бўлим. Умумий маълумотлар. Ушбу бўлим қуйидагиларни ўз ичига олади:

экспертиза ўтказиш учун асос;

экспертиза предмети (баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг номи);

экспертизанинг тури (таҳлилий ёки дала шароитида);

экспертиза ўтказилган сана;

эксперт (экспертлар) тўғрисидаги маълумотлар;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботга оид маълумотлар;

баҳолаш объектини баҳолаш санасида аниқ идентификациялаш имконини берадиган баҳолаш объектининг аниқ тавсифи, юридик шахсга тегишли бўлган баҳолаш субъектига нисбатан эса юридик шахснинг реквизитлари;

б) 2-бўлим. Баҳолаш объектини текшириш натижалари. Ушбу бўлимда дала шароитида экспертиза ўтказилганда, баҳолаш объектига чиққан ҳолда уни идентификация қилишнинг натижалари кўрсатилади.

в) 3-бўлим. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг мувофиқлиги. Ушбу бўлимда баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг Ўзбекистон Республикасининг "Баҳолаш фаолияти тўғрисида"ги Қонуни, баҳолаш фаолияти стандартлари, баҳолаш фаолияти соҳасидаги бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар талабларига мувофиқлиги акс эттирилади.

г) 4-бўлим. Эксперт хулосаси. Ушбу бўлимда ўтказилган экспертиза якунлари бўйича бажарувчининг хулосалари ифодаланади.

Эксперт хулосаси ЯМБСнинг 3-иловасида келтирилган намунавий шаклда тузилади.

Х БЎЛИМ. БИЗНЕСНИ ВА БИЗНЕСДА ИШТИРОК

ЭТИШ ҲУҚУҚИ ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

(9-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

260. "Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқи қийматини баҳолаш" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 9-сон МБС деб юритилади) бизнес ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқлари қийматини баҳолаш (бундан буён матнда бизнес қийматини баҳолаш деб аталади) жараёнида қўйиладиган асосий талабларни, шунингдек ушбу жараённинг хусусиятларини белгилайди.

261. Бизнес қийматини баҳолаш 1-7-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. 9-сон МБС бизнеснинг қийматини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.

262. 9-сон МБС мақсадларида бизнес деганда иқтисодий фойда олишга қаратилган тижорат, саноат, хизмат кўрсатиш ёки инвестиция фаолияти тушунилади. Бизнес қонунчилик ҳужжатларида назарда тутилган ҳар қандай шаклда бўлиши мумкин. Бизнес қиймати бундай бизнесни ташкил қилувчи алоҳида активлар ёки мажбуриятлар қийматидан фарқ қилиши мумкин.

263. Бизнесга тегишли алоҳида активлар ёки мажбуриятларни баҳолаш мазкур ЯМБСнинг 9-14-сон МБСларига мувофиқ амалга оширилади.

264. Баҳоловчилар бизнес қийматини баҳолашда ЯМБСнинг 4-иловасида келтирилган методикадан фойдаланишлари мумкин.

265. Қуйидагилар бизнес қийматини баҳолаш объекти бўлиши мумкин:

бизнес билан шуғулланувчи корхона (корпорация, компания, акциядорлик жамияти, масъулияти чекланган жамият ёки якка тартибдаги тадбиркор ва бошқалар) (бундан буён матнда корхона деб юритилади);

устав капиталидаги акциялар (акциялар пакети), улушлари (пайлар);

корхонанинг мулкий мажмуаси ёки унинг алоҳида мулк шаклидаги бир қисми.

266. Баҳоловчилар томонидан баҳолаш қиймати корхонага, унинг акцияларига ёки акциялар пакетига (назорат пакети ёки назорат қилмайдиган пакет) ёки корхона хўжалик фаолиятининг аниқ йўналишига тегишли эканлиги (корхонанинг инвестиция лойиҳаси сифатида баъзи бир бизнес йўналишларини баҳолаш) аниқланиши лозим.

Баҳолашга оид вазифада баҳоланадиган бизнес ёки унда иштирок этиш ҳуқуқи аниқ белгиланиши лозим. Бизнесни яхлит ҳолда баҳолашда унинг қуйидаги даражалари фарқланиши мумкин:

корхона қиймати (enterprise value) - кўпинча бизнеснинг ўз капитали қиймати ва қарз ёки қарз мажбуриятлари суммасининг умумий йиғиндисидан бундай мажбуриятларни бажариш учун мавжуд бўлган ҳар қандай пул воситалари ёки унинг эквивалентлари чегирмаси сифатида ифодаланади;

жами инвестицияланган капитал қиймати (value of total invested capital) - айни пайтда бизнесга киритилган пулларнинг, уларнинг манбасидан қатъи назар, умумий суммаси, кўпинча қисқа муддатли мажбуриятлар ва пул воситалари чегирилгандан кейинги жами активлар қиймати сифатида тавсифланади;

операцион қиймат (operating value) - ҳар қандай иқтисодий фойда келтирмайдиган (нооперацион) активлар ва мажбуриятларни чегирган ҳолда бизнеснинг асосий (операцион) фаолиятининг умумий қиймати;

хусусий капитал қиймати (equity value) - бизнесни унинг барча акциядорлари/таъсисчилари учун қиймати;

фоизли қарз капитали қиймати - узоқ ва қисқа муддатли қарзларнинг йиғиндисидан иборат, бундан корхона қийматининг бир қисми бўлмаган, айланма капиталдаги қисқа муддатли мажбуриятлар мустасно. Пул маблағлари ва уларнинг эквивалентлари, агар улар ортиқча нақд пул воситалари бўлса, фоизли қарз капитали қийматидан чегириб ташланади, акс ҳолда улар айланма маблағларнинг бир қисми сифатида ҳисобга олинади.

267. Баҳоловчи баҳолашга оид вазифани 2-сон МБС талаблари доирасида тузади. Бунда, қуйидаги қўшимча ахборотлар кўрсатилиши керак:

а) баҳолаш объекти ҳақидаги маълумотлар:

акцияларни баҳолашда - акциялар сони ва тури, акциялар чиқарилишининг давлат рўйхати рақами, санаси ва сони;

корхонанинг устав капиталидаги улушни баҳолашда - баҳоланаётган улуш суммаси ва миқдори;

инвестиция ва пай фондларидаги пайларни (активларни) баҳолашда - баҳоланаётган улуш (актив) суммаси, акциялар (активлар, пайлар) миқдори;

корхонанинг мулкий мажмуасини баҳолашда - унинг таркиби тавсифи;

б) корхонанинг тўлиқ ёки қисқартирилган фирма номи (шу жумладан, ташкилий-ҳуқуқий шакли), унинг жойлашган жойи шунингдек, инвестиция ва пай фондларидаги акциялари (пайлари, активлари) ва устав капиталидаги улушлари.

Корхона ёки унинг қисмини баҳолаш корхона фаолиятини сақлаб қолиш шарт-шароитларидан келиб чиқиб ўтказилади, бунда корхонанинг таркиби аниқ идентификация қилиниши лозим.

268. Баҳоловчи корхона фаолият юритаётган тармоқнинг ҳолати ва ривожланиш истиқболлари ҳақидаги ахборотни, корхонанинг тармоқдаги эгаллаган ўрни ҳамда баҳолаш объекти қийматини аниқлаш учун кейинги ҳисоб-китобларда қўлланиладиган бошқа бозор маълумотларини таҳлил қилади ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттиради.

269. Баҳоловчига корхона фаолиятини тавсифловчи қуйидаги ахборотлар тақдим этилади:

корхонанинг фаолият юритиш шартларида бизнесни ташкил қилиш ва ривожлантириш ҳақидаги ахборот;

ишлаб чиқарилаётган маҳсулот (товарлар) ва/ёки бажарилаётган ишлар, кўрсатилаёган хизматлар ҳақидаги ахборот, корхонанинг ретроспектив даврдаги ишлаб чиқариш фаолияти натижалари ҳақидаги ахборот;

корхонанинг молиявий ахбороти, шу жумладан йиллик ва оралиқ (зарур бўлганда) молиявий (бухгалтерия) ҳисоботи, ҳисобот давридаги молия-хўжалик фаолияти натижалари ҳақидаги ахборот;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш учун корхонанинг прогноз маълумотлари, шу жумладан бюджетлар, бизнес режалар ва муҳим кўрсаткичларнинг таҳлили.

270. Баҳоловчи баҳолаш объекти ҳақидаги қуйидаги ахборотни тахлил қилади ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттиради:

а) корхонанинг устав капитали, инвестиция ва пай фонди таркиби ҳақидаги қуйидаги ахборотлар:

акциялар қийматини баҳолашда - оддий акцияларнинг номинал қиймати ва сони, овоз берувчи ва овоз бермайдиган имтиёзли акцияларнинг номинал қиймати ва сони;

устав капиталидаги улушларни баҳолашда - устав капитали миқдори, улушларнинг миқдори ва номинал қиймати;

инвестиция ва пай фондларидаги пайларни (активларни) баҳолашда - пай фонди миқдори, пайлар (активлар) сони ҳақидаги ахборотни;

б) корхонанинг таъсис ҳужжатларидаги оддий ва имтиёзли акциялар, инвестиция ва пай фондидаги пайлар (активлар), устав капиталидаги улушларга нисбатан назарда тутилган ҳуқуқлар ҳақидаги ахборот;

в) корхонанинг ретроспектив давр учун дивиденд тарихи (дивиденд тўловлари) ёки корхона фойдасининг таъсисчилар ўртасида тақсимланадиган қисми ҳақидаги ахборот.

271. Баҳоловчи қуйидаги бозор ахборотини тўплаши ва таҳлил қилиши лозим:

макроиқтисодий ахборот (миллий иқтисодиётнинг ҳолати ва унинг мазкур корхонага таъсири ҳақидаги ахборот);

корхона жойлашган худуд (минтақа);

корхона мансуб бозор/бозор бўғини.

2-БОБ. БИЗНЕС ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШДА ҚЎЛЛАНИЛАДИГАН БАҲОЛАШ

ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ

272. Бизнес қийматини баҳолашда баҳоловчи ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида 9-сон МБСда белгиланган усулларни баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусияти ва ривожланиш имкониятлари, чекловчи шартлар, ахборот базаси мавжудлиги ва унинг тўлиқлигини ҳисобга олиб мустақил танлайди.

1-§. Қиёсий ёндашув

273. Бизнес қийматини баҳолашда қиёсий ёндашув ва усуллари 6-сон МБС талабларига мувофиқ қўлланилади.

274. Қуйидагилар бизнесни қиёсий ёндашувдан фойдаланиб баҳолашда қўлланиладиган маълумотлар манбалари ҳисобланади:

аналог корхоналарнинг акциялари муомалага чиқариладиган фонд бозорлари;

баҳоланаётган акциялар билан илгари амалга оширилган битимлар ёки улар бўйича таклифлар;

қайта ташкил этилаётган (қўшиб юборилаётган, қўшиб олинаётган, бўлинаётган, ажратиб чиқарилаётган) корхоналарнинг акция пакетлари (улушлар, пайлар) сотиладиган бозор.

275. Қиёсий ёндашувдан фойдаланганда бизнес аналогларни танлаш ва улар билан таққослаш учун етарлича асослар (таққосланувчанлик) бўлиши керак.

Қиёсий ёндашув доирасида баҳоловчи капитал бозори ва таққосланувчи битимлар усулларини қўллашда камида учта аналогларни танлаши керак. Ушбу аналоглар баҳоланаётган бизнес қайси тармоққа тегишли бўлса, ўша тармоққа ёки ўхшаш иқтисодий кўрсаткичлар амал қиладиган тармоққа тегишли бўлиши керак. Таққослаш учун асослар мавжудлигини кўриб чиқишда қуйидаги омиллар эътиборга олиниши керак:

сифат ва миқдорий тавсифлар бўйича баҳоланаётган бизнесга ўхшашлик;

ўхшаш бизнеслар ҳақида маълумотларнинг етарлилиги ва уларни текшириш имкониятининг мавжудлиги;

ўхшаш бизнеснинг нархи тижорат битими шартларига ва тартибга солинган битим шартларига мос келиши.

276. Қиёсий ёндашувдан фойдаланганда баҳоловчи:

ўхшаш корхоналарни танлаши;

корхоналарни таққослаш параметрларини аниқлаши ва мультипликаторларни ҳисоблаши;

мультипликаторлар қийматини танлаши ва баҳолаш объекти қийматини аниқлаши;

якуний тузатишларни амалга ошириши зарур.

277. Мультипликаторни ҳисоблаш учун аналог корхоналар учун сотув нархини ёки таклиф нархини аниқлаш ҳамда/ёки аналог корхоналарнинг мос келадиган молиявий ёхуд бошқа хил кўрсаткичларини танлаш лозим.

Мультипликаторларда ҳисобга олинадиган молиявий ёки бошқа кўрсаткичлар, баҳоланаётган корхона ва аналог корхоналар учун баҳолаш санасига нисбатан айни бир давр учун ҳисобланиши лозим.

278. Бозор мультипликаторидан фойдаланганда, айрим ҳолларда баҳоланаётган корхона ёки аналог корхоналар кўрсаткичларига тузатишлар киритилиши мумкин.

279. Қиёсий ёндашувда баҳолаш объектининг қиймати танланган мультипликаторлар миқдорларини баҳолаш объектининг тегишли молиявий кўрсаткичларга ёки бошқа кўрсаткичларига кўпайтириш орқали олинган натижаларни мувофиқлаштириш йўли билан аниқланади.

280. Баҳоловчи баҳолаш объекти қийматига қуйидаги якуний тузатишларни киритади ёки уларни киритишни асослантирган ҳолда рад этади:

даромадни шакллантиришда иштирок қилмаган активлар;

хусусий айланма капиталининг ортиқчалиги (етишмаслиги);

ликвидлилик (ёпиқ корхонани очиқ аналоглар бўйича баҳолаганда) даражаси;

назорат даражаси билан боғлиқ тузатишлар.

2-§. Даромад ёндашуви

281. Бизнес қийматини баҳолашда даромад ёндашуви ва усуллари 6-сон МБС талабларига мувофиқ қўлланилади.

282. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашувидан фойдаланган ҳолда аниқлашда баҳоловчи қуйидагиларни амалга ошириши лозим:

келгусидаги пул оқимларини баҳолаш объектининг қиймати билан боғлайдиган баҳолаш усулини танлаш;

пул маблағлари оқимлари прогнози ёки бошқа молиявий кўрсаткичлар белгиланадиган давр давомийлигини (прогноз даврини) аниқлаш;

ретроспектив давр мобайнида макроиқтисодий ва тармоққа оид тенденцияларни таҳлил қилиш ва пул оқимларини баҳолаш усулига мувофиқ бошқа молиявий кўрсаткичларни прогнозлаштириш;

баҳолаш объектини баҳолаш учун танланган усулга мувофиқ келадиган дисконтлаш ставкасини ва/ёки капиталлаштириш ставкасини белгилаш;

баҳолаш объектини баҳолаш учун ПОД усули танланган бўлса, терминал қийматни аниқлаш;

баҳоланаётган бизнесни юритувчи корхонанинг хусусий ва/ёки инвестицияланган капитал қийматини ҳисоб-китоб қилиш;

тегишли тузатишларни киритиш;

баҳолаш объекти қийматини ҳисоблаш.

283. Даромад ёндашуви доирасида корхонанинг келгусидаги даромадлари ёки пул маблағлари оқимини баҳолаш учун корхонанинг ретроспектив молиявий ҳисоботларидан асос сифатида фойдаланади.

Ретроспектив даврдаги пул оқимлари ва прогноз қилинаётган пул оқимлари ўртасидаги фарқларни акс эттириш учун қуйидаги тузатишларни киритиш лозим:

бизнеснинг даромадлари ва харажатларига унинг кутилаётган давомий фаолиятига мос келадиган даражаларга мослаштириш бўйича тузатишлар;

баҳоланаётган бизнес ва унга аналоглар бўйича молиявий маълумотларни таққослаш асосида тақдим этиш;

бозор шартларига мос бўлмаган битимларга бозор нархлари бўйича тузатишлар киритиш (масалан, буюрмачи ва етказиб берувчилар билан тузилган шартномалар);

бозор нархи ёки ставкаси даражасини акс эттириш учун ишчи кучига ёки ижарага олинган, учинчи шахслар томонидан фойдаланаётган объектларга амалга оширган харажатларга тузатишлар киритиш;

ретроспектив даромад ва харажатлар таркибидан таъсир қилувчи фавқулодда (қайтарилмайдиган ҳодиса) ҳодисаларни чиқариш. Фавқулодда (қайтарилмайдиган) ҳодисаларга янги ишлаб чиқаришни ишга тушириш, об-ҳаво ёки форс-мажор шартлари натижасидаги зарарлар мисол бўлади. Бунда, пул оқимларини прогнозлашда олдиндан кўриш мумкин бўлган ҳар қандай қайтарилмайдиган даромад ёки харажатларни акс эттириш лозим. Илгари содир бўлган ходисалар келгусида қайта содир бўлишини кўрсатиш мумкин;

баҳоланаётган бизнесдан фарқли равишда ҳисобот берилиши мумкин бўлган ўхшаш корхоналар билан таққослаш мақсадида, ёки иқтисодий ҳақиқатни аниқроқ акс эттириш учун, захирани ҳисобга олиш маълумотларига тузатишлар киритиш.

284. Корхона капиталининг тузилишидан (хусусий капитал ва жалб қилинган капиталнинг ўзаро нисбатидан) келиб чиқиб баҳоловчи хусусий капиталга ёки инвестицияланган капиталга олинган пул оқимидан фойдаланади.

Хусусий капиталга олинган пул оқими учун дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири ёрдамида ҳисобланади:

капитал активларни ҳисоблаш усули (CAPM); кумулятив тузиш усули.

Инвестицияланган капиталга олинган пул оқимига дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш учун капиталнинг ўртача ҳисобланган қиймати (WACC) усули қўлланилади.

285. Агар прогноз қилинаётган пул оқими номинал қийматда тақдим этилган бўлса, келажакда кутилаётган нархлар ўзгаришларини инобатга олинган дисконтлаш ставкасидан фойдаланиш лозим. Агар прогноз қилинаётган пул оқими реал қийматда тақдим этилган бўлса, келажакда кутилаётган нархлар ўзгаришларини инобатга олинмаган дисконтлаш ставкасидан фойдаланиш лозим.

286. Даромад ёндашувидан фойдаланганда дисконтлаш ставкасида қўлланилмаган ва пул оқимларини прогноз қилишда ҳисобга олинмаган қуйидаги тузатишларни киритади ёки уларни киритишни асослантирган ҳолда рад этади:

даромадни шакллантиришда иштирок қилмаган активлар;

хусусий айланма капиталининг ортиқчалиги (етишмаслиги);

ликвидлилик (ёпиқ корхонани очиқ аналоглар бўйича баҳолаганда) даражаси;

назорат даражаси билан боғлиқ тузатишлар.

287. Даромадни капиталлаштириш усулини қўллаганда баҳоловчи мазкур ЯМБСнинг 178-банди талабларини инобатга олиши шарт.

288. Капиталлаштирилиши лозим бўлган даромад ҳажми сифатида баҳолаш санасидан кейинги йил учун даромад ҳажми ҳисобланади.

3-§. Харажат ёндашуви

289. Бизнес қийматини баҳолашда харажат ёндашуви қўлланилганда 6-сон МБС талабларига риоя этилиши зарур.

Aктивларга асосланган фаолият юритаётган бизнесни баҳолашда харажат ёндашуви ягона баҳолаш ёндашуви бўлмаслиги керак, бундан бошқа ёндашувларни қўллаш имкони бўлмаган холлар мустасно.

290. Харажат ёндашуви билан баҳолашда баҳоловчи қуйидаги усуллардан бирини қўллайди:

соф активлар усули - бизнес қиймати корхонани барча активларининг бозор қийматлари ва унинг мажбуриятлари ўртасидаги тафовут сифатида аниқланади;

тугатиш қиймати усули - бизнес қиймати корхона тугатилганда унинг мулкдори олиши мумкин бўлган мулкнинг қиймати ва тугатиш харажатлари ўртасидаги тафовут сифатида аниқланади.

291. Соф активлар усулини қўллашда баҳоловчи:

корхонанинг баҳолаш санасидаги охирги бухгалтерия баланси бўйича активлар ва мажбуриятлар таркибини ўрганиши;

бухгалтерия балансида ҳисобга олинмаган активлар ва мажбуриятлар бор ёки йўқлигини аниқлаши;

бухгалтерия балансига мувофиқ активлар суммасининг бозор қийматини ва мажбуриятлар суммасининг бозор қийматини аниқлаши;

активлар ва мажбуриятларнинг бозор қиймати бўйича ҳисобга олинадиган баҳолаш балансини шакллантириши;

корхонанинг хусусий капиталини активларнинг бозор қийматидан мажбуриятларнинг бозор қийматини айириш йўли билан аниқлаши лозим.

292. Тугатиш қиймати усулини қўллашда баҳоловчи:

корхонанинг баҳолаш санасидаги охирги бухгалтерия баланси бўйича активлар ва мажбуриятлар таркибини ўрганиши;

бухгалтерия балансида ҳисобга олинмаган активлар ва мажбуриятлар бор ёки йўқлигини аниқлаши;

корхона активларининг жорий қийматини уларнинг бозор қиймати негизида (тегишли активга хос бўлган сотув муддати билан солиштирганда) қисқартирилган сотув муддатига дисконтни инобатга олган ҳолда ҳисоблаши;

тугатиш харажатларини аниқлаши;

активларнинг жорий қийматидан тугатиш харажатларини айириб ташлаши ва тугатиш даврининг операцион даромад (зарар)ни (агар мавжуд бўлса) қўшиши (айириши);

корхона мажбуриятларининг жорий қийматини ҳисоблаши;

корхонанинг тугатиш қийматини активларнинг тузатиш киритилган жорий қиймати ва корхона мажбуриятларининг жорий қиймати ўртасидаги тафовут сифатида аниқлаши лозим.

293. Баҳолаш ёндашувлари ва баҳолаш усулларини қўллаш орқали олинган бизнес қийматини баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ҳамда уларни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС ва 4-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.

3-БОБ. БИЗНЕС ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШНИНГ ХУСУСИЯТЛАРИ

294. Баҳолашни амалга оширишда баҳоланаётган бизнесга ёки унда иштирок этиш ҳуқуқига тегишли бўлган барча ҳуқуқ ва имтиёзлар ҳисобга олиниши керак.

295. Бизнесни ёки унда иштирок этишдаги улушни баҳолашни амалга оширишда баҳоланаётган корхонанинг маъмуриятидан олинган ва тасдиқланган ахборотга таяниш керак. Бунда, баҳоловчи маъмуриятдан олинган ахборотдан баҳолаш мақсадларида фойдаланиш қанчалик мақсадга мувофиқлигини аниқлаши лозим. Баҳоланаётган корхонанинг маъмурияти тақдим этилган маълумотларнинг тўғрилиги учун жавобгардир.

296. Баҳоловчилар баҳолашга оид вазифа доирасида кутилаётган даромадни прогноз қилиш мақсадида корхонанинг ретроспектив молиявий ҳисоботларини ҳисобга олиши керак.

Агар бизнеснинг кутилаётган кўрсаткичлари ретроспектив кўрсаткичлардан сезиларли даражада фарқ қиладиган бўлса, баҳоловчи нима учун ретроспектив кўрсаткичлар келгусидаги тахминларни аниқлай олмаслигини тушуниши керак.

297. Баҳоловчи баҳолаш жараёнида муҳим иқтисодий тенденциялар ва аниқ тармоққа оид тенденциялар ҳақида тасаввурга эга бўлиши керак. Сиёсий тенденция, давлат сиёсати, валюта курслари, инфляция, фоиз ставкалари ва бозордаги фаоллик каби масалалар иқтисодиётнинг турли тармоқлари ва/ёки секторларидаги активларга турлича таъсир кўрсатиши мумкин.

298. Капитали оддий акциялар ва мажбуриятлардан иборат бизнеснинг оддий акциялари соф активлар усули орқали баҳоланиши мумкин. Бироқ, бу усулни барча ҳолларда ҳам қўллаш тўғри бўлмайди. Масалан, юқори левериджли корхоналарни баҳолашда уни қўллаб бўлмайди.

299. Оддий акциялардан ташқари турли тузилмаларга эга бўлган капитал қийматини ёки капиталнинг маълум бир турини баҳолаш учун баҳоловчи ҳар қандай оқилона усуллардан фойдаланиши мумкин. Бунда, бизнеснинг қиймати аниқланади ва бу қиймат қарз ва капиталнинг ҳар хил турлари ўртасида тақсимланади. Бунда, баҳоловчи қуйидаги усуллардан фойдаланиши мумкин:

жорий қиймат усули (CVМ - Сurrent Value Method усули);

опционларни нархлаш усули (ОPМ - Option Pricing Method усули);

тахмин қилинган даромаднинг қайтиш усули (PWЕRМ - Probability Weighted Expected Return Method усули).

300. Корхонанинг умумий баҳоси асосли бўлишини таъминлаш учун баҳоловчи CVM, OPM ва/ёки PWERM усулларидан олинган келгусидаги қийматларнинг эҳтимоллик асосида ўлчанган жорий қийматларини баҳоланаётган корхона активларининг умумий қиймати билан мувофиқлаштириши керак.

ХI БЎЛИМ. КЎЧМАС МУЛК ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

(10-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1-§. Кўчмас мулк қийматини баҳолашнинг

асосий қоидалари

301. "Кўчмас мулк қийматини баҳолаш" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 10-сон МБС деб юритилади) кўчмас мулк қийматини баҳолаш жараёнига қўйиладиган асосий талаблар ҳамда ушбу жараённинг хусусиятларини белгилайди.

302. Кўчмас мулк қийматини баҳолаш 1-7-сон МБСларнинг умумий талаблари асосида амалга оширилади. 10-сон МБС кўчмас мулк қийматини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.

303. Кўчмас мулк жумласига ер участкалари, ер ости бойликлари, бинолар, иншоотлар, кўп йиллик дов-дарахтлар ва ер билан узвий боғланган бошқа мол-мулк, яъни белгиланган мақсадига мутаносиб зарар етказмаган ҳолда жойини ўзгартириш мумкин бўлмайдиган объектлар киради.

304. Баҳоловчилар кўчмас мулкни баҳолашда ЯМБСнинг 5-иловасида келтирилган методикадан фойдаланишлари мумкин.

305. Кўчмас мулкнинг қиймати уларга бўлган мулкий ҳуқуқларни, шунингдек уларга бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланиши ва чекловларини ҳисобга олган ҳолда аниқланади.

306. Баҳолаш жараёнида 2-сон МБС ва 3-сон МБС асосида олинадиган ахборот хусусияти ва манбаси ҳақидаги талабларга риоя этиш мақсадида қуйидаги масалалар кўриб чиқилиши лозим:

кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни тасдиқловчи ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатлар;

ўтказиладиган барча кўздан кечиришлар ҳажми;

ер участкаси майдони ҳамда бино (иншоот)нинг барча қаватлари майдонлари ҳақидаги ахборот;

бино(иншоот)нинг тавсифлари ва унинг ҳолати;

кўрсатиладиган коммунал хизматларнинг турлари ва хусусиятлари ҳақидаги маълумотлар;

грунт ва пойдеворларнинг ҳолати ҳақида ахборотлар (агар мавжуд бўлса);

кўчмас мулкнинг қийматига таъсир кўрсатувчи ҳақиқатда ва мавжуд экологик хавф-хатарлар;

кўчмас мулкдан фойдаланиш бўйича рухсатлар ёки чекловлар мавжудлиги.

307. Баҳоланаётган кўчмас мулк объекти ҳақидаги ахборотни тўплашда баҳоловчи баҳолаш объектини баҳолаш санасига энг яқин бўлган даврда кўздан кечиради, агар баҳолашга оид вазифада бошқа давр кўрсатилган бўлмаса.

Баҳолаш объекти кўздан кечирилмаган тақдирда баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолаш объектини кўздан кечирмаганлиги сабабларини, шунингдек кўздан кечирмаганлиги билан боғлиқ фаразлар ва чекловларни кўрсатади.

308. Кўчмас мулк объектининг қийматини баҳолаш учун қўшимча тарзда қуйидаги маълумотлар бўлиши лозим:

баҳоланаётган кўчмас мулк таркиби;

унинг ҳар бир таркибий қисмини аниқлаш учун зарур бўлган маълумотлар;

баҳолаш объекти ва унинг баҳоланаётган қисмлари тавсифлари ёки баҳоловчи фойдаланиши мумкин бўлган бундай тавсифлар кўрсатилган ҳужжатларга ҳаволалар;

баҳолаш объектини баҳолашда ҳисобга олинадиган ҳуқуқлар, ушбу ҳуқуқларга, шу жумладан баҳолаш объектининг ҳар бир қисмига доир чекловлар (мажбуриятлар).

2-§. Ахборотни тўплаш ва таҳлил қилиш

309. Бошланғич ахборот қуйидагиларни ўз ичига олиши лозим:

кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у билан тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тўғрисидаги гувоҳнома;

кўчмас мулкка оид кадастр ҳужжатлари;

баҳолаш объектига бошқа шахсларнинг ҳуқуқлари (баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларга нисбатан чеклашлар) - сервитут мавжудлиги ҳақидаги маълумотларни ўз ичига олган ҳужжатлар;

баҳоланаётган яхшилашларнинг ҳажмий-режалаштириш ва конструктив тавсифларига доир ахборотни ўз ичига олган ҳужжатлар (лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлганда);

баҳолаш объекти ва унинг қисмларининг ривожланиш режалари (янги қурилиш, реконструкция, таъмирлаш) ҳақидаги маълумотлар;

юридик шахсларга қарашли бўлган объектларга нисбатан баҳолаш объектининг сўнгги ҳисобот санасидаги баланс қиймати тўғрисидаги маълумотнома;

ретроспектив ва прогноз молиявий ахборот, шу жумладан объектдан тижорат мақсадида фойдаланишнинг асосий кўрсаткичлари (харажатлар моддалари бўйича йиллик фойдаланиш харажатлари, даромадлар манбалари бўйича объектдан фойдаланишдан олинган даромадлар);

кўчмас мулк таркибида бахоланадиган қўшимча мулклар (ўрнатилган ускуналар, кўп йиллик дарахтлар, ободонлаштириш ва кўкаламзорлаштириш ишлари) рўйхати ва улар тўғрисидаги маълумотлар.

Баҳолаш объектига оид бошланғич ахборот баҳолаш объекти мулкдорининг имзоси билан тасдиқланган тақдирда ҳақиқий ҳисобланади.

Баҳолаш мақсадига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб баҳоловчи бошланғич ахборот рўйхатини кенгайтириши мумкин.

310. Кўчмас мулк қийматини аниқлаш учун баҳоловчи баҳолаш объектига мансуб бозор сегментини ўрганади.

311. Кўчмас мулк бозорини таҳлил қилиш қуйидаги кетма-кетликда бажарилади:

баҳолаш объекти жойлашган мамлакат ва минтақадаги умумий сиёсий ва ижтимоий-иқтисодий вазиятнинг баҳоланаётган объект бозорига таъсирини таҳлил қилиш;

баҳоланаётган объектга мансуб бозор сегментини аниқлаш. Агар кўчмас мулк бозори ривожланмаган бўлиб, кўчмас мулк объектлари билан таққосланувчи битимлар ва/ёки таклифлар нархлари ҳақида тасаввурлар ҳосил қилиш имконини берадиган маълумотлар етарли бўлмаса, баҳоланаётган объект жойлашган жойга иқтисодий тавсифларга кўра ўхшаш ҳудудлар ҳисобига тадқиқотлар ҳудудини кенгайтиришга йўл қўйилади;

таққосланувчи кўчмас мулк объектларига талаб, таклиф ва уларнинг нархига таъсир қилувчи асосий омиллар, жумладан даромадлилик ставкаси, кўчмас мулк бозорида инвестицияларнинг қопланувчанлиги даврларини ушбу омиллар қиймат интервалларини келтирган ҳолда таҳлил қилиш;

кўчмас мулк бозорининг объектни баҳолаш учун зарур сегментларига нисбатан асосий хулосалар, масалан бозор динамикаси, талаб, таклиф, сотувлар ҳажми, бозор сиғими, харидорлар ва сотувчилар мотивацияси, ликвидлилик, баҳоланаётган объект бозоридаги нархлар ўзгаришлари ва бошқалар ҳақидаги хулосалар.

Таҳлиллар ҳажми баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг хусусиятидан келиб чиққан ҳолда белгиланади.

2-БОБ. КЎЧМАС МУЛКДАН ЭНГ

САМАРАЛИ ФОЙДАЛАНИШ

312. Энг самарали фойдаланишни таҳлил қилиш кўчмас мулкнинг бозор қийматини баҳолаш учун асос ҳисобланади.

313. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш унинг энг максимал қийматини таъминлайдиган, жисмоний жиҳатдан амалга ошириш мумкин бўлган, ҳуқуқий жиҳатдан йўл қўйилган (баҳолаш объекти қийматини аниқлаш санасида) ва молиявий жиҳатдан ўзини оқлайдиган фойдаланишдир.

314. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш унинг ҳақиқий (жорий) фойдаланилишини ёки ундан бошқача тарзда фойдаланишни назарда тутиши мумкин (масалан капитал таъмирлаш, реконструкция қилиш, бузиш ва х.к.)

315. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлили кўчмас мулк объектидан энг кўп фойда олинадиган тарзда фойдаланиш имконини беради, чунки бозор иштирокчилари битим нархини шуни мўлжаллаб шакллантирадилар.

Бозор қийматини аниқлашда баҳоловчи баҳолаш объектини баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш ҳамда ҳар бир ёндашувни қўллаганда таққосланувчи кўчмас мулк объектларини танлаш учун ушбу таҳлил натижаларига асосланади.

316. Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлилини амалга ошириш чегараси ва кўриб чиқилиши лозим бўлган муқобил фойдаланиш вариантлари сони баҳолашга оид вазифа шартлари ва баҳолаш объектининг хусусиятларига мувофиқ белгиланади.

Баҳолаш объектидан энг самарали фойдаланиш таҳлилида баҳолаш икки босқичда амалга оширилади:

бўш турган (яхшиланмаган) деб қараладиган ер участкаси учун;

яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкаси учун.

317. Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан фойдаланиш унинг бозор қиймати бўш турган ер участкасининг (яхшилашларсиз) қийматидан ортиқ бўлган тақдирда, энг самарали деб эътироф этилади.

Баҳолаш объектининг аниқланган бозор қиймати миқдори ер участкасидан фойдаланиш вариантларининг қайси бирига мувофиқ эканлиги баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилиши лозим.

3-БОБ. КЎЧМАС МУЛК ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШДА БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ

ВА УСУЛЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ

318. Кўчмас мулк қийматини баҳолашда қўлланиладиган баҳолаш ёндашувлари ва усулларини қўллаш 6-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. Кўчмас мулкни баҳолашда қиёсий, даромад ва харажат ёндашувлари қўлланилади.

1-§. Қиёсий ёндашув

319. Қиёсий ёндашувни қўллашда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олади:

а) кўчмас мулкни баҳолашнинг қиёсий ёндашуви реал битим нархлари ва/ёки таклиф нархлари маълум бўлган етарли миқдордаги аналог-объектларни танлаш мумкин бўлганда қўлланилади;

б) аналог-объектлар сифатида баҳоланаётган объект билан битта бозор сегментига тегишли бўлган ва нарх ҳосил қилувчи омиллар бўйича у билан таққосланувчи кўчмас мулк объектларидан фойдаланилади;

в) баҳолашни ўтказишда баҳоловчи фойдалана оладиган аналог-объектлар ҳақидаги реал бозор маълумотлари ҳажми ҳамда ҳисоб-китобларни олиб бориш учун уларни танлаб олиш қоидалари баён этилиши лозим;

г) ҳисоб-китобларни олиб боришда баҳоланаётган объект бозорда шу объектга ўхшаш объект учун хос бўлган солиштирма қиймат кўрсаткичлари (таққослаш бирликлари), хусусан майдон бирлиги ёки ҳажм бирлигининг нархи ёки ижара ҳақи миқдоридан фойдаланилади;

д) бозорда мавжуд бошланғич ахборотдан келиб чиқиб кўчмас мулкни баҳолаш жараёнида таққослаш усули ёки регрессион таҳлилдан фойдаланиш мумкин;

е) баҳолаш объектини битимлар содир этилган ёки битим содир этиш учун бозорга чиқарилган бошқа кўчмас мулк объектлари билан таққослаш учун қоида тариқасида, қуйидаги таққослаш элементларидан фойдаланилади:

объектнинг жойлашган жойи;

фойдаланиш тури;

ўтказиладиган мулкий ҳуқуқлар, ушбу ҳуқуқларга доир чеклашлар (бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланиши);

содир этилган ёки мўлжалланаётган битимни молиялаштириш шартлари (тўлов тури, кредитлаш шартлари, бошқа шартлар);

сотиш шартлари (бозор учун хос бўлмаган шартлар, аффилланган шахслар ўртасидаги битим, бошқа шартлар);

бозор шартлари (битим санаси ва баҳолаш санаси ўртасидаги даврда нархларнинг ўзгариши, таклиф нархлари бўйича чегирмалар, бошқа шартлар);

хариддан кейинги харажатлар;

объектнинг физик тавсифлари, шу жумладан ер участкаси хоссалари, капитал қурилиш объектларининг ҳолати, ер участкаси майдони билан ундаги қурилмалар майдони нисбати, бошқа тавсифлар;

иқтисодий тавсифлар (операцион харажатлар ҳажми, ижара шартлари, ижарачилар таркиби, бошқа тавсифлар);

кўчмас мулк қийматига таъсир кўрсатувчи қўшимча яхшилашлар мавжудлиги.

320. Баҳолаш объекти қийматини қиёсий ёндашув орқали аниқлашда таққослаш бирлиги сифатида қуйидагилардан фойдаланилади:

бино ёки ер участкасининг майдон бирлиги (квадрат метр, сотих, гектар) нархи;

бино ҳажмининг бирлиги (куб метр) нархи;

тижорий салоҳияти асосида баҳоланаётган баҳолаш объектлари учун жой нархи, рақам ва бошқа ўлчов бирликлари.

2-§. Даромад ёндашуви

321. Даромад ёндашувидан кўчмас мулк объектларидан фойдаланишдан олинадиган даромадларни ҳисоблаш мақсадида қўлланилади. Кўчмас мулкни даромад ёндашуви билан баҳолаш даромадли кўчмас мулкдан талаб қилинган тавсифлар билан кутилаётган даромад одатий харидор учун хоҳишни акс эттиради.

322. Келгусидаги даромад ижара/мўлжалланган ижара ҳақидан ёки ундан жорий фойдаланишдан (меҳмонхоналар, ресторанлар, спорт, дам олиш ва кўнгилочар объектлар ва бошқа шунга ўхшаш объектлар каби тижорат салоҳияти) ҳосил бўлади.

323. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашуви билан аниқлаш учун баҳоловчи даромадни капиталлаштириш ёки ПОД усулларидан фойдаланади.

324. Даромадни капиталлаштириш усули таъмирлашга ёки реконструкция қилишга жиддий капитал киритмаларни талаб қилмайдиган, улардан ҳақиқий фойдаланиш энг самарали фойдаланишга мос келадиган кўчмас мулк объектларини баҳолаш учун қўлланилади.

Кўчмас мулк объектлари қийматини даромадни капиталлаштириш усулидан фойдаланган ҳолда аниқлаш объектнинг бозорга мувофиқ кутилаётган йиллик даромадини умумий капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан амалга оширилади.

325. Кутилаётган даромад сифатида унинг қуйидаги турларидан бири олинади:

потенциал ялпи даромад, яъни кўчмас мулкдан у тўлиқ юкланган шароитда ҳамда барча йўқотишлар ва харажатларни ҳисобга олмаган ҳолда олиниши мумкин бўлган даромад;

потенциал ялпи даромаддан майдонлардан тўлалигича фойдаланмаслик туфайли юз берган йўқотишларни чиқариб ташлаш ва ижара ҳақи олинганда кўчмас мулк объектидан бозор мақсадларида нормал фойдаланишдан олинган бошқа даромадларни қўшиш йўли билан олинадиган ҳақиқий ялпи даромад;

ҳақиқий ялпи даромаддан кўчмас мулкка эгалик ва уни эксплуатация қилишда ҳосил бўлган операцион харажатларни ва капитал таъмирлаш билан боғлиқ харажатларини айириш йўли билан аниқланадиган ҳақиқий операцион даромад.

326. Капиталлаштириш ставкаси баҳоланаётган активдан кутилаётган даромадлар таркиби ва мавжуд ахборотдан келиб чиқиб қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:

бозорни сиқиш усули;

боғлиқ инвестициялар усули;

капитал харажатлар қопланишини ҳисобга олиш усули.

Капиталлаштириш ставкаси даромад олиниши билан боғлиқ хатарларга мувофиқ бўлиши лозим.

327. Пул оқимларини дисконтлаш (ПОД) усули беқарор пул оқимларини келтириб чиқарадиган ёки яратишга қодир бўлган кўчмас мулкни баҳолашда қўлланилади.

328. Прогноз даврида олинадиган пул оқимлари ўлчови сифатида қуйидаги даромад турларидан бири эътиборга олинади:

потенциал ялпи даромад;

ҳақиқий ялпи даромад;

соф операцион даромад;

солиқлар ва фоизлар тўлангунга қадар бўлган даромад.

Пул оқимлари номинал ёки реал ўлчовларда ҳисобланади.

329. Дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:

кумулятив тузиш усули;

муқобил инвестицияларни таққослаш усули;

аналог объектларнинг сотилиши ҳақидаги маълумотлардан бозор маълумотларини ажратиш усули.

Дисконтлаш ставкаси қўлланилаётган пул оқимининг турига мувофиқ бўлиши лозим.

330. Тижорат салоҳиятига эга бўлган кўчмас мулкни баҳолаш унинг қийматидан баҳоланаётган мулк билан боғлиқ бўлмаган таркибий қисмларни ажратиш йўли билан амалга оширилиши мумкин.

3-§. Харажат ёндашуви

331. Кўчмас мулк қийматини харажат ёндашувида баҳолаш 6-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади.

332. Харажат ёндашуви бозор фаоллиги паст бўлганлиги боис, қиёсий ва даромад ёндашувларини қўллаш учун зарур маълумотлар етарли бўлмаганда, шунингдек махсус мақсадларда фойдаланиладиган, ихтисослаштирилган кўчмас мулкни (масалан, гидротехник иншоотлар, сув босими миноралари, насос станциялари, қозонхоналар, муҳандислик тармоқлари) баҳолаш учун қўлланилади.

333. Харажат ёндашуви асосий ёндашув сифатида ёки бошқа ёндашувлардан олинган натижаларни қўшимча тасдиқловчи сифатида қўлланиши мумкин.

334. Харажат ёндашувида аниқланадиган кўчмас мулк объектининг қиймати қуйидаги кетма-кетликда ҳисобланади:

ер участкасига бўлган ҳуқуқларни бўш ер участкасига бўлган ҳуқуқ сифатидаги қийматини аниқлаш;

яхшилашларни яратиш (қайта тиклаш ёки алмаштиришга) харажатларини ҳисоблаш;

тадбиркор фойдасини аниқлаш;

яхшилашларнинг жамланган эскиришларини аниқлаш;

яхшилашлар қийматини ушбу объектларни яратишга харажатларни ҳамда тадбиркор фойдасини қўшиш ва уларнинг жисмоний эскиришини айириш йўли билан аниқлаш;

баҳолаш объекти қийматини ер участкасига бўлган ҳуқуқлар қиймати ва яхшилашлар қиймати йиғиндиси сифатида аниқлаш.

335. Кўчмас мулк объектининг бозор қийматини харажат ёндашувида аниқлаш мақсадида ер участкаси бўш ер сифатида ундан энг самарали фойдаланишни тахмин қилиб баҳоланади.

336. Капитал қурилиш объектларини яратишга харажатларни ҳисоблаш қуйидагилар асосида амалга оширилади:

аналог объектларни қуриш бўйича пудрат шартномалари (контрактлар) тўғрисидаги маълумотлар;

аналог объектларни қуришга харажатлар ҳақида махсус манбалардан олинган маълумотлар;

ресурс смета ҳисоб-китоблари;

қурилиш материалларининг бозор қийматлари ҳақида ахборот;

бошқа маълумотлар.

337. Капитал қурилиш объектларини яратишга сарфланган харажатлар қурилиш-монтаж ишлари таркибига кирадиган ушбу объектларни бевосита яратиш билан боғлиқ бўлган сарф-харажатлар ва уларни яратишга ёрдам берадиган, аммо қурилиш-монтаж ишлари таркибига киритилмайдиган сарф-харажатлар йиғиндиси сифатида аниқланади.

338. Кўчмас мулкнинг бозор қийматини аниқлаш мақсадида тадбиркорлик фойдаси кўрсаткичи бозор маълумотлари асосида капитал қурилиш объектларини яратиш ва ер участкасига бўлган ҳуқуқларни сотиб олиш билан боғлиқ тўғридан-тўғри, билвосита ва киритилган харажатларни ҳисобга оладиган экстракция, эксперт баҳолаш усуллари ёки аналитик моделлар асосида аниқланади.

339. Жамланган эскириш кўрсаткичи кўчмас мулк қийматининг жисмоний эскириш, функционал ва иқтисодий (ташқи) эскириш натижасида қиймат йўқотилиши сифатида аниқланади. Бунда жамланган эскириш баҳоланаётган кўчмас мулкка тегишли капитал қурилиш объектларига боғлиқ бўлади.

340. Бўш турган (яхшиланмаган) деб қараладиган ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати мазкур ер участкасидан энг самарали фойдаланиш йўли сифатида тахмин қилинганда, қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:

сотувларни таққослаш усули;

тақсимлаш усули;

ажратиш усули;

ер рентасини капиталлаштириш усули;

ер учун қолдиқ усули;

ер участкасидан мўлжалланаётган фойдаланиш усули.

341. Яхшилашларни тиклаш ёки алмаштириш харажатларини ҳисоблаш учун қуйидаги усуллардан бири қўлланилади:

қиёсий бирлик усули;

компонентларга ажратиш усули;

нархларнинг ягона махражи (айрим нархлар усули). Мазкур усул ресурсли ва базисли-индексли усул каби турларга бўлинади;

аналоглар усули.

4-БОБ. БАҲОЛАШ НАТИЖАЛАРИНИ

МУВОФИҚЛАШТИРИШ

342. Баҳолаш ёндашувлари ва баҳолаш усулларини қўллаш орқали олинган кўчмас мулк қийматини баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ҳамда уларни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириш 6-сон МБС ва 4-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.

5-БОБ. АЙРИМ ТУРДАГИ КЎЧМАС

МУЛКЛАР ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШНИНГ

ЎЗИГА ХОС ХУСУСИЯТЛАРИ

343. Кўчмас мулк қийматини баҳолаш натижалари баҳолаш объекти балансида турган шахслар томонидан бухгалтерия ҳисоби ва ҳисоботига тегишли норматив-ҳуқуқий ҳужжатларда активларни дастлабки қиймати (тарихий) асосида баҳолашнинг умумий қоидаларидан чекланиш назарда тутилган ҳолларда бухгалтерия ҳисоби ва ҳисоботи маълумотларини тузатиш мақсадида қўлланилиши мумкин.

344. Тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланадиган кўчмас мулк учун қиймат тури мавжуд фойдаланишнинг бозор қиймати ҳисобланади.

Тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланадиган кўчмас мулк объектлари олиниши мумкин бўлган даромаддан келиб чиқиб (фоизлар, солиқлар ҳамда моддий ва номоддий активлар амортизацияси чегириб ташлангунга қадар) ПОД усули ёки тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан баҳоланади.

Тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланаётган кўчмас мулк баҳосига кўчмас мулк билан бириктирилган асбоб-ускуналар ва жиҳозлар ҳамда бериладиган гудвилл (товар-моддий захиралардан ташқари) ҳам киритилиши мумкин.

Бериладиган гудвилл номоддий актив бўлиб, у ўзига хос ном, бизнес обрўси, мижозларнинг афзалликлари, жойлашган жойи, сервис маҳсулоти ва иқтисодий самара келтирадиган бошқа шунга ўхшаш омиллар туфайли вужудга келади.

Айрим ҳолларда, идентификациялашган кўринишда номоддий активлар компоненти қатнашса, баҳоловчи "Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолаш" 11-сон МБС талабларига риоя қилиши лозим.

345. Бинонинг ички қисмида қурилган бинонинг бир қисми ҳисобланадиган хоналар қийматини аниқлашда ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати ҳисобга олинмайди.

346. Молиявий ҳисобот мақсадида қишлоқ хўжалигига мўлжалланган ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқининг қийматини аниқлашда унинг тупроқ ва иқлим хусусиятлари, шунингдек сув таъминоти ва тегишли инфратузилманинг мавжудлиги, ердан фойдаланувчи томонидан илғор агротехника ва сувни тежайдиган технологиялар, замонавий техника, элита уруғлик ва бошқалардан фойдаланиш ҳисобга олиниши керак.

6-БОБ. ДЕВЕЛОПМЕНТ ЖАРАЁНИДА БЎЛГАН

КЎЧМАС МУЛК ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШНИНГ

ЎЗИГА ХОС ХУСУСИЯТЛАРИ

1-§. Асосий қоидалар

347. Ушбу стандартда девелопмент жараёнидаги (қурилиш босқичидаги) кўчмас мулк деганда энг самарали фойдаланиш учун қайта қуриш ёки мавжуд кўчмас мулк объектини янги мақсадда фойдаланиш учун қайта ихтисослаштириш (редевелопмент) талаб қилинадиган, яхшилаши кўзда тутилган ёхуд баҳолаш санасига яратиш босқичида бўлган қуйидаги кўчмас мулк объектларига бўлган ҳуқуқ тушунилади:

қурилиш жараёнидаги бинолар;

инфратузилмага эга бўлиши режалаштирилган ва бино қурилмаган ер участкаси;

бино қурилган ва редевелопмент жараёнидаги ер участкаси;

яхшилаш ёки ўзгартириш жараёнидаги бино ва иншоотлар;

шаҳарсозлик режасига мувофиқ қурилиш учун ажратилган ер участкаси;

шаҳарсозлик режасига мувофиқ янада самарали фойдаланиш ёки яна зичроқ қурилишларни амалга ошириш учун ажратилган ер участкаси.

348. Қурилиш босқичида кўчмас мулкни баҳолашни амалга ошириш турли мақсадлар учун зарур бўлиши мумкин. Девелопмент жараёнида бўлган кўчмас мулкни баҳолаш қуйидагилар холатларда талаб қилиниши мумкин:

таклиф қилинаётган лойиҳаларнинг молиявий мақсадга мувофиқлигини аниқлашда;

кўчмас мулкни харид қилиш, гаров асосида кредит ажратиш учун маслаҳатлашувларни ўтказиш ва битимларни тайёрлаш бўйича жараёнида;

солиқ ҳисоби ва солиқ ҳисоботларини тузиш мақсадида;

акциядорларнинг низолари ва етказилган зарар учун товон пулини тўлаш каби ҳолатларда баҳолашни таҳлил қилиш талаб этиладиган суд жараёнлари учун;

молиявий ҳисобдорлик мақсадлари учун кўпинча, бизнесни бирлаштириш бўйича битимларни, активларни харид қилишни ва сотишни, шунингдек уларни қадрсизланишини таҳлил қилишда.

Қонунчилик билан белгиланган ҳар қандай бошқа ҳолатларда девелопмент жараёнида бўлган мол-мулкни баҳолаш талаб қилиниши мумкин (масалан, мажбурий равишда қайта сотиб олиш).

349. Девелопмент жараёнида бўлган кўчмас мулкни баҳолашда баҳоловчилар активлар ёки мажбуриятларнинг мазкур тури учун қўлланиладиган стандарт талабларига амал қилишлари керак.

350. Девелопмент жараёнида бўлган кўчмас мулкнинг таркибидаги ер участкасининг қолдиқ қиймати ёки қиймати, тугалланган лойиҳадан олинадиган даромадлар ёки тушумларга ёхуд қурилишни тугатишга оид рўй берадиган ҳар қандай харажатларга оид фаразлар ёки прогнозларга таъсирчан бўлиши мумкин.

351. "Қиймат турлари" 5-сон MБСга мувофиқ баҳоловчи девелопмент жараёнида бўлган кўчмас мулкни баҳолашда қийматнинг тегишли тури(лари)ни танлаши керак.

352. Девелопмент жараёнида бўлган кўчмас мулк қийматини баҳолаш лойиҳа тугалланганидан сўнг унинг шартлари ёки мақоми бўйича фараз ва махсус фаразларнинг салмоқли миқдорини кўзда тутади. Масалан, қурилиш якунланган ёки кўчмас мулк объекти тўлиқ ижарага топширилгани ҳақидаги махсус фаразлар киритилиши мумкин.

"Баҳолашга оид вазифа" 2-сон MБС талабларига мувофиқ баҳолашда фойдаланилган муҳим фаразлар ва махсус фаразлар баҳолашга оид вазифага алоқадор бўлган барча томонларга хабар қилиниши, келишилиши ва баҳолашга оид вазифада тасдиқланган бўлиши керак.

353. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулкнинг девелопмент жараёнига таъсир кўрсатиши мумкин бўлган ҳар бир тавсифини текширишнинг имкони бўлмайди (масалан, ҳали текширилиши лозим бўлган грунт ҳолати).

Бунда, фараз қилиш мақсадга мувофиқ ҳисобланади (масалан, харажатларнинг жиддий равишда кўпайишига сабаб бўладиган грунтнинг ҳеч қандай аномал ҳолати кузатилмайди).

354. Лойиҳа бошланганидан кейин бозорда ўзгаришлар бўлган ҳолатларда, девелопмент лойиҳаси ер участкасидан энг самарали фойдаланиш вариантини кўрсатмаслиги мумкин.

Бунда, лойиҳани дастлаб таклиф қилинганидек якунлаш харажатлари баҳолаш мақсадлари учун қўлланилмаслиги мумкин, чунки бозордаги одатий харидор қисман қурилган биноларни бузиши ёки уларни муқобил лойиҳага мослаштириши эҳтимоли юқори бўлади.

Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулкнинг қиймати муқобил лойиҳанинг жорий қийматини, шунингдек уни якунлаш билан боғлиқ харажатлар ва таваккалчиликларни акс эттириши зарур.

355. Девелопмент жараёнидаги айрим кўчмас мулк объектлари учун улардан фойдаланиш муаяйн фойдаланиш тури ёки хўжалик-иқтисодий/савдо фаолият билан чегараланади ёхуд якунланган кўчмас мулк объекти белгиланган барқарор даражада даромад келтириши ҳақидаги махсус фараз киритилади.

Бунда, баҳоловчи "Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқи қийматини баҳолаш" 9-сон МБС ва зарурат кўра "Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолаш" 11-сон МБС талабларига риоя қилиши керак.

2-§. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк

қийматини баҳолашда қўлланиладиган

баҳолаш ёндашувлари ва усуллари

356. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк қийматини баҳолаш учун қуйидаги иккита асосий ёндашув қўлланилади:

қиёсий ёндашув;

қиёсий, даромад ва харажат ёндашувнинг бирикмасини ифодалайдиган қолдиқ усули (қолдиқ қиймати усули).

Қолдиқ усули - бу фойда олишнинг маълум омилларини ҳисобга олган ҳолда амалга ошириладиган мулкни баҳолаш турларидан бири. Бу усул қурилган бизнес объектлари ва ўзлаштирилмаган ер участкаларини баҳолаш учун ишлатиладиган усул ҳисобланади. Ўзлаштирилмаган ер участкалари бу кўчмас мулк объектини қуриш орқали яхшилаши мумкин бўлган ёки ўз-ўзидан фойда олишга қодир бўлган участкани англатади.

Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулкнинг қолдиқ қийматини аниқлаш учун қурилиши тугалланган объектнинг тўлиқ қийматидан қурилиш харажатлари ва кўчмас мулк девелопери фойдаси чиқариб ташланади.

357. Баҳолаш ёндашуви ва усулини танлашда баҳоловчи мазкур стандартга қўшимча равишда 6-сон МБС, шу жумладан 128 ва 129-бандлари талабларига амал қилиши лозим.

358. Баҳолашни амалга оширишда баҳолаш ёндашувини танлаш талаб қилинадиган қиймат турига, шунингдек муайян фактлар ва ҳолатларга, яқинда тузилган битимлар нархларининг даражасига, лойиҳани ишлаб чиқиш даражасига ва лойиҳа бошланган пайтдан бошлаб кўчмас мулк бозоридаги ўзгаришларга боғлиқ бўлади.

Бунда, ушбу ҳолатларга энг тўғри келадиган ёндашувни танлаш керак. Баҳолаш учун энг тўғри келадиган ёндашувни танлаш мулохазани шаклланишида муҳим ҳисобланади.

3-§. Қиёсий ёндашув

359. Девелопмент жараёнидаги айрим кўчмас мулк турлари етарли даражада турдош бўлиши ва бозорда тез-тез алмашиб туриши мумкин. Қийматга оид баҳолаш талаб қилинган ҳолатларда, бевосита таққослашни амалга ошириш учун бозорда яқинда амалга оширилган сотувлар натижасида олинган маълумотларнинг етарли ҳажми мавжуд бўлади.

360. Айрим бозорларда девелопмент жараёнидаги йирик ва комплекс турдаги объектларни ёки турли тоифадаги яхшилашлар режалаштирилаётан кичик объектларни баҳолаш бўйича қиёсий ёндашувни қўллаш чекланган бўлиши мумкин.

Турли объектларнинг фарқлари сони ва даражаси бўйича тегишли бозор маълумотларини таҳлил қилиш асосида тузатишларни тўғридан-тўғри қиёсий ҳисоблаш имкони бўлмайди.

361. Девелопмент жараёнида бўлган қурилиш ишлари бошланган, аммо якунланмаган мулк объектларига нисбатан қиёсий ёндашувни қўллаш муаммоли ҳисобланади. Қисман якунланган бундай ҳолатдаги объектлар бир иштирокчидан иккинчисига камдан-кам ҳолларда сотилиши мумкин.

Санаси баҳолаш санасига яқин бўлган, қисман якунланган бошқа объектнинг сотилиши ҳақида маълумотлар мавжуд бўлганда ҳам уларни ишларнинг якунланганлик даражаси фарқланади.

362. Қурилиши якунланган кўчмас мулк объектинининг қийматини қолдиқ усулида аниқлашда қиёсий ёндашувдан бошланғич элементлардан бири сифатида фойдаланилиши мумкин.

4-§. Даромад ёндашуви

363. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк объектининг қолдиқ қийматини аниқлаш пул оқимларининг турли моделлари қўлланилишини кўзда тутиши мумкин.

364. Даромад ёндашуви қолдиқ усулини қўллаш учун зарур бўлган бошланғич элементлардан бири сифатида якунланган объектнинг қийматини белгилаш учун тўғри келиши мумкин.

5-§. Харажат ёндашуви

365. Девелопмент харажатларини аниқлашнинг қолдиқ қиймати қолдиқ усулининг асосий компоненти ҳисобланади.

366. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк объектининг қурилиши якунлангандан сўнг мазкур кўчмас мулк объекти учун фаол бозор бўлмаган ҳолда, харажат ёндашуви якунланган объектнинг индикатив қийматини берувчи ягона восита бўлиши мумкин.

367. Харажат ёндашуви иқтисодий принципга асосланган бўлиб, унга кўра харидор актив учун тенг фойдалиликка эга бўлган активни яратиш харажатлари суммасидан кўпроқ пул тўламайди.

Ушбу принципни девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк объектига нисбатан қўллашда баҳоловчи потенциал харидорнинг баҳоланаётган кўчмас мулк объекти қурилиши якунланишидан олиниши мумкин булган даромадга тенг девелопментдан даромад олиш потенциалига эга бўлган ўхшаш активни сотиб олишда кўриши мумкин бўлган харажатларни ҳисобга олиши керак.

368. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк объектини баҳолашда харажат ёндашувини қўллашнинг яна бир мураккаблиги унинг мўлжалланаётган харидор учун фойдалилигини аниқловчи фойда даражасини белгилашдир.

6-§. Қолдиқ усули

369. Қолдиқ усули лойиҳанинг тугалланиши билан боғлиқ хавфларни ҳисобга олган ҳолда, қурилишни тугаллашнинг кутилаётган қийматидан қурилишни тугатиш учун зарур бўлган барча харажатлар чегириб ташланганидан кейин қолдиқ миқдорини аниқлайди. Ушбу ҳисоб-китобларнинг натижаси қолдиқ қиймати деб аталади.

370. Қолдиқ қиймат прогноз пул оқимларидаги ўзгаришларга боғлиқ бўлиб, баҳоловчи ҳар бир муҳим омил учун алоҳида таъсирчанлик таҳлилини ўтказиши керак. Дастлабки маълумотларни баҳолаш фаразлар билан амалга оширилиши керак.

371. Қолдиқ усулини қўллашда баҳоловчи қуйидаги манбалардан олинган маълумотлардан фойдаланади:

ҳар қандай қурилиши тахмин қилинаётган бино ёки иншоот ҳақидаги маълумотлар манбаси (масалан, баҳолаш учун асос бўладиган ҳар қандай режалар ва спецификациялар);

баҳолаш жараёнида ишлатиладиган девелопмент харажатлари ва лойиҳани якунлаш билан боғлиқ бошқа харажатлар тўғрисидаги ҳар қандай маълумот манбаси.

372. Девелопмент жараёнидаги кўчмас мулкнинг бозор қийматини қолдиқ усули билан баҳолашда қуйидаги бошланғич параметрларни олиш керак:

девелопмент якунлангандаги кўчмас мулкнинг қиймати;

девелопментга сарфланадиган харажатлар;

маслаҳатчиларни рағбатлантириш;

маркетинг харажатлари;

ишларни амалга ошириш жадвали;

молиялаштириш харажатлари;

девелопер фойдаси;

дисконтлаш ставкаси.

Қийматнинг бошқа тури учун ўзгача бошланғич параметрларнинг қўлланилиши талаб қилиниши ҳам мумкин.

373. Девелопмент якунланган кўчмас мулкнинг қийматини аниқлаш қуйидагиларни ўз ичига олади:

а) девелопмент лойиҳаси шартли равишда якунланганидан сўнг биринчи навбатда кўчмас мулкдаги тегишли ҳуқуқнинг қийматини баҳолаш зарур;

б) қиёсий ёки даромад ёндашуви доирасида қўлланиладиган усуллардан қатъий назар баҳоловчи иккита асосий бошланғич фаразлардан бирини танлаши зарур:

қурилиш якунланишига объектнинг бозор қиймати муайян режа ва техник шартларга кўра лойиха якунланганлигига оид фараз билан белгиланадиган баҳолаш санасига мос бўлган бозор нархларига асосланади;

қурилиш якунланишига объектнинг бозор қиймати муайян режа ва техник шартларга кўра лойиҳа унинг якунланиш санасига якунланиши ҳақидаги махсус фаразга асосланади;

в) бозор амалиёти ва тегишли маълумотларнинг мавжудлиги ушбу фаразларнинг қайси бири кўпроқ тўғри келишини аниқлаши керак. Аммо, қандай нархлардан фойдаланилиши ҳақидаги масалага аниқлик киритилиши лозим (мавжуд бозор нархлари ёки уларнинг прогноз қиймати);

г) агарда девелопментнинг ҳисоб-китоб қилинган тўлиқ қийматидан (лойиҳанинг мақсадига эришилганлигидан кейинги қиймат) фойдаланилса, у баҳолаш санасига маълум бўлган маълумот асосида иштирокчи томонидан амалга оширилиши мумкин бўлган махсус фаразларга асосланишини аниқ баён қилиш керак;

д) қолдиқ қийматни ҳисоблашда зиддиятли бўлмаган фаразлардан фойдаланиш керак, бунда агар жорий бозор нархларидан фойдаланилаётган бўлса, у ҳолда жорий харажатлардан фойдаланиш, дисконтлаш ставкасини эса жорий нархларни таҳлил қилиш асосида ҳисоблаш керак;

е) агарда лойиҳанинг ёки тегишли қисмининг якунланишини кўзда тутувчи дастлабки сотув ёки дастлабки ижара ҳақидаги тузилган шартнома мавжуд бўлса, якунланган кўчмас мулк объектини баҳолашда уни ҳисобга олиш керак. Дастлабки сотув ҳақидаги шартномада нархлар ёки ижара ставкаси ва шартноманинг бошқа шартлари иштирокчилар томонидан баҳолаш санасига келишилиши мумкин бўлган нархлар/ставкаларга мослигини аниқлаш бўйича чораларни кўриш керак;

ж) агарда тегишли шарт-шароитлар бозор шартларига тўғри келмаса, баҳолашга тузатишлар киритиш керак бўлади;

з) ушбу шартномалар харидорга девелопмент жараёнидаги кўчмас мулк объектига тегишли ҳуқуқларни унинг тугатилишига қадар бериш мумкинлигини аниқлаш мақсадга мувофиқ.

374. Баҳолаш санасига лойиҳанинг муайян ихтисослашувига мувофиқ якунланиши бўйича бажарилиши лозим бўлган барча ишларнинг харажатларини белгилаш талаб қилинади. Ишлар ҳали бошланмаган тақдирда, ушбу харажатлар қурилиш бўйича асосий шартномани тузишга қадар зарур бўладиган ҳар қандай тайёргарлик ишларининг харажатларини ўз ичига олади (масалан, қонунчиликда кўзда тутилган рухсатномаларни олиш, бузиш ёки қурилиш майдонини тайёрлаш ишларни амалга ошириш).

375. Маслаҳатчиларни рағбатлантириш харажатларига лойиҳа тугагунига қадар иштирокчилар томонидан юристлар ва маслаҳатчиларга сарфланадиган харажатлар киради.

376. Маркетинг харажатлари агар тугалланган лойиҳа учун аниқ харидор ёки ижарачи бўлмаса, тегишли маркетингни ўтказиш учун зарур харажатларни ва у билан боғлиқ ҳаражатларни, шу жумладан маслаҳатчиларни рағбатлантиришга киритилмаган ҳаражатларни кўзда тутади.

377. Лойиҳани баҳолаш санасидан бошлаб лойиҳани жисмоний якунлашнинг тахминий санасигача бўлган муддат барча пул маблағлари оқимлари билан бирга ҳисобга олиниши керак.

378. Молиялаштириш ҳаражатлари баҳолаш санасидан бошлаб лойиҳа якунланишига қадар объектни жисмонан тугатиш учун зарур бўлган ёки унга бўлган ҳуқуқни сотиш мақсадида ёхуд уни тўлиқ барқарор ишлатишга оид ҳар қандай даврдаги харажатларни кўзда тутади.

379. Девелопер фойдаси баҳолаш санасига девелопер томонидан таваккалчиликка қўл уриб, девелопментдан олинган фойда ёки кутилаётган даромадни кўзда тутади. Ушбу фойда ёки даромад лойиҳа жисмонан якунланганидан сўнг сотувлардан келиб чиқадиган капитал қиймат ёки кутилаётган даромадни олиш билан боғлиқ таваккалчиликларни ҳисобга олади.

380. Дисконтлаш ставкаси қуйидаги ҳолатларда қўлланилади:

а) қолдиқ усулидан фойдаланган ҳолда баҳолаш санасида қиймат ўлчовини олиш учун барча келажакдаги пул оқимларига дисконтлаш ставкаси қўлланилиши керак;

б) агарда пул оқимлари баҳолаш санасига белгиланган қийматлар ва харажатлар оқимига асосланган бўлса, баҳолаш санаси ва лойиҳа якунланиши кутилаётган сана оралиғидаги даврда уларнинг ўзгариш таваккалчиликларни кўриб чиқиш керак;

в) агарда пул оқимлари тахмин қилинаётган/кутилаётган қийматлар ва харажатларга асосланган бўлса, бундай таваккалчиликлар ноаниқ бўлиши ҳақидаги таваккалчиликларни кўриб чиқиш керак.

381. Мавжуд кўчмас мулкнинг девелопмент жараёнига мувофиқлигини баҳолаш учун мулкни истиқболлилиги ёки истиқболсизлиги нуқтаи назаридан кўриб чиқиш керак.

382. Агарда лойиҳанинг амалга оширилиши бошланган бўлса, лойиҳани ишлаб чиқиш, қурилиш ва қурилишни назорат қилиш бўйича тузилган шартномалар бўйича маълумот олиш ёки ўрганиш учун қўшимча сўровларни юбориш талаб қилинади.

ХII БЎЛИМ. НОМОДДИЙ АКТИВЛАР

ВА ИНТЕЛЛЕКТУАЛ МУЛК ОБЪЕКТЛАРИ

ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

(11-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1-§. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари

қийматини баҳолашнинг асосий қоидалари

383. "Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолаш" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 11-сон МБС деб юритилади) номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолаш жараёнига қўйиладиган асосий талаблар, шунингдек ушбу жараённинг хусусиятларини белгилайди.

384. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини баҳолаш 1-7-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. 11-сон МБС Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.

385. Баҳоловчилар номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини баҳолашда ЯМБСнинг 6-иловасида келтирилган методикадан фойдаланишлари мумкин.

386. 11-сон МБС мақсадлари учун баҳолаш объекти ўзининг иқтисодий хусусиятлари билан намоён бўладиган, моддий-ашёвий шаклга эга бўлмаган, лекин муаллифлик ҳуқуқи эгасига ҳуқуқ ва/ёки иқтисодий фойда келтирадиган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари ҳисобланади.

387. Баҳоловчилар номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини баҳолаш предмети ва мақсадини баҳолашга оид вазифада аниқ белгилашлари лозим.

2-§. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк

объектларини идентификация қилиш

388. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини идентификация қилишда баҳоловчи тақдим этилган ҳужжатларнинг баҳолаш объектининг ҳақиқий ҳолати ва унга бўлган ҳуқуқларга мос келишини аниқлайди. Баҳолаш жараёнида вужудга келиши мумкин бўлган фаразлар ва чекловчи шартлар таҳлили амалга оширилади.

389. Баҳолаш объектини идентификация қилиш қуйидагиларни назарда тутади:

баҳолаш объекти ва унга бўлган ҳуқуқларни белгиловчи ҳужжатларнинг (мавжудлиги эҳтимоли) фактини аниқлаш;

баҳолаш объектига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг турини аниқлаш;

баҳолаш объектидан фойдаланишнинг мақсадлари, усуллари ва бошқа муҳим фактларини аниқлаш;

фойдаланишни бошлаш санасини аниқлаш.

3-§. Ахборотни тўплаш ва таҳлил қилиш

390. Баҳолашга оид вазифада 2-сон МБСда кўрсатилган ахборотларга қўшимча равишда қуйидаги ахборотлар бўлиши керак:

интеллектуал мулкни ҳуқуқий муҳофаза қилиш режими, шу жумладан ҳажми, давомийлиги, ҳуқуқий муҳофаза ҳудуди, интеллектуал мулкнинг мутлақ ҳуқуқларига нисбатан чекловлар (бошқа шахслар талабларининг юкланишлари), ҳуқуқларни келиб чиқиши;

баҳоланиши керак бўлган интеллектуал мулкка нисбатан ҳуқуқлар ҳажми;

таркибида баҳолаш объекти бўлган объектлар йиғиндиси (ёки ягона технология ёхуд қўшимча активлар).

Баҳолаш мақсади ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб баҳолашга оид вазифа қўшимча шартларни ўз ичига олиши мумкин.

391. Баҳоловчи баҳолаш объекти тегишли бўлган бозор сегментини ўрганади ва таҳлил қилади.

Баҳолаш объекти бозорини таҳлил қилиш қуйидаги изчилликда бажарилади:

ўхшаш объектларни яратиш ва ҳуқуқий муҳофазасини таҳлил қилиш;

баҳолаш объектининг тегишли бозор секторининг ҳозирги ҳолати, ривожланиш истиқболлари ва ривожланиш тенденцияларини таҳлил қилиш;

баҳолаш объекти ёки аналог-объект (агар мавжуд бўлса) билан битимлар (лицензия шартномалари ҳамда мутлақ ҳуқуқдан бошқа шахс фойдасига воз кечиш ҳақидаги шартномалар)ни таҳлил қилиш;

бир хил ёки ўхшаш объектларга эга бизнес билан (агар мавжуд бўлса) бирлашишга оид битимларни таҳлил қилиш;

баҳолаш объекти билан таққосланувчи аналогларга талаб, таклиф ва нархига таъсир қилувчи асосий омилларни таҳлил қилиш. Таҳлил қилиниши лозим бўлган асосий омиллар ичидан қуйидагилар кўриб чиқилиши мумкин:

баҳолаш объекти билан таққосланувчи аналоглар сонининг ўзгариш тенденцияси;

лицензия шартномаларининг ўзгариш тенденцияси;

роялти ставкалари;

интеллектуал мулк бозорида рақобат ва нархларга таъсир қилувчи омиллар, шунингдек бошқа номоддий активлар.

392. Дастлабки ахборотлар қуйидаги маълумотлардан иборат бўлиши мумкин:

баҳолаш объекти тўғрисидаги, шу жумладан объектни бир хил идентификация қилиш имконини берадиган номоддий актив бириктирилган моддий ташувчининг тавсифига оид маълумот;

баҳолаш объектининг муаллифлик ҳуқуқи эгаси тўғрисидаги маълумот;

номоддий актив ва интеллектуал мулкни яратишга сарфланган харажатлар тўғрисидаги маълумот;

номоддий актив ва интеллектуал мулкнинг афзалликлари тўғрисидаги маълумот;

номоддий актив ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан келадиган даромад (ҳақиқий ва потенциал) тўғрисидаги маълумот;

баҳолаш объектидан фойдаланишнинг техник-иқтисодий кўрсаткичлари тўғрисидаги маълумот;

номоддий актив ва интеллектуал мулк ҳуқуқи эгасининг молия-хўжалик фаолияти бўйича ҳисоботлари.

Баҳолаш мақсадига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб баҳоловчи дастлабки ахборот рўйхатини кенгайтириши ёки баҳолашни ўтказиш жараёнида зарур ахборотни талаб қилиб олиши мумкин.

2-БОБ. НОМОДДИЙ АКТИВЛАР ВА ИНТЕЛЛЕКТУАЛ МУЛК

ОБЪЕКТЛАРИ ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШДА БАҲОЛАШ

ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИНИ ҚЎЛЛАШ

1-§. Баҳолаш ёндашувлари ва усулларини танлаш

393. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолашда қиёсий, даромад ва харажат ёндашувларини қўллаш мумкин. Баҳолаш ёндашуви ва усулини танлашда 6-сон МБС талабларига амал қилиниши керак.

394. Ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида 11-сон МБСда белгиланган усулларни танлаш баҳоловчи томонидан баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусиятлари ва ривожлантириш истиқболлари, чекловчи шартлар, ахборот базаси мавжудлиги ва унинг тўлиқлигини ҳисобга олган ҳолда амалга оширилади.

2-§. Қиёсий ёндашув

395. Қиёсий ёндашувдан фойдаланилганда, номоддий активнинг қиймати бозорнинг фаоллигидан (масалан, бир хил ёки ўхшаш активлар билан битимлар) келиб чиққан ҳолда аниқланади.

396. Номоддий активлар иштирокидаги битимлар кўпинча бошқа активларни (масалан, номоддий активлар билан боғлиқ бўлган бизнесни) ҳам бирлаштиришга оид битимларни ўз ичига олади.

397. Баҳоловчилар номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолашда қуйидаги мезонларнинг иккаласи ҳам бажарилган тақдирда қиёсий ёндашувни қўллашлари керак:

мустақил тарафлар ўртасидаги бир хил ёки ўхшаш объектлар жалб қилинган битимлар ҳақида баҳолаш санасидаги ёки унга яқин санадаги ахборот мавжуд бўлганда;

баҳоловчига баҳоланаётган номоддий актив ва бундай битимларда иштирок этадиган активлар ўртасидаги барча муҳим фарқларни ҳисобга олиш бўйича тузатишлар киритиш учун етарли маълумот мавжуд бўлганда.

398. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларидан фойдаланиш хусусиятининг бир хил эмаслиги ҳамда номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари билан битимлар жуда кам ҳолларда бошқа активлардан алоҳида тузилиши факти шуни англатадики, фақат камдан кам ҳолларда ушбу баҳолаш объекти билан битимлар ҳақида бозор маълумотларини қўлга киритиш мумкин. Бозор маълумотлари мавжуд бўлган тақдирда ҳам улар бир хил эмас, балки ўхшаш объектларга тегишли бўлади.

399. Қиёсий ёндашув доирасида таққосланувчи битимлар усули қўлланилади.

400. Таққосланувчи битимлар усулини қўллашда номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг қиймати яқиндаги сотувларнинг ҳақиқий нархларини солиштириш ёки шунга ўхшаш объектлар бўйича талаб ҳамда таклиф маълумотларини ўрганиш орқали аниқланади.

401. Таққосланувчи битимлар усули қуйидаги босқичлардан иборатдир:

ўхшаш объектлар бўйича тузилган битимлар тўғрисида ахборот тўпланади;

баҳолаш объектини танлаб олинган аналоглари билан солиштириш элементлари рўйхати аниқланади;

баҳоланаётган объектлар билан солиштириш элементлари қийматларини ҳисобга олган ҳолда тузилган битимларнинг ҳақиқий нархлари тузатилади;

таққосланаётган битимлар бўйича тузатилган ҳақиқий маълумотлар асосида баҳоланаётган объектларнинг қиймати аниқланади.

402. Баҳолаш объектини битимлар тузилган ёки бозорга чиқарилган бошқа объектлар билан таққослаш учун қуйидаги таққослаш элементлари қўлланилади:

баҳоланадиган объектга бўлган баҳоланаётган мулкий ҳуқуқлар ҳажми;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари билан боғлиқ битимларни молиялаштириш шартлари (шахсий ва қарз маблағларининг нисбати, қарз маблағларини тақдим қилиш шартлари);

аналог билан боғлиқ битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш ўтказилган санагача бўлган даврда номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари нархларининг ўзгариши;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари фойдаланилган ёки фойдаланилиши мумкин бўлган саноат тармоғи;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари ҳамда аналогга бўлган тақдим этилаётган ҳуқуқлар амал қиладиган ҳудуд;

баҳолаш объектининг аналогга нисбатан функционал, технологик, иқтисодий тавсифлари;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилиши ёки сотилиши мумкин бўлган маҳсулотга талаб;

рақобатлашувчи таклифларнинг мавжудлиги;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотни (ишларни, хизматларни) сотишнинг нисбий ҳажми;

номоддий активлар, интеллектуал мулк объектлари ва аналогнинг иқтисодий фойда келтирадиган муддати (бундан буён матнда фойдали хизмат қилиш муддати деб юритилади);

ишлаб чиқаришда номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини ҳамда аналогни ўзлаштириш харажатларининг даражаси;

тўлов шартлари ҳамда номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари билан боғлиқ битимларни тузиш ҳолатлари;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг қийматига таъсир қилувчи бошқа тавсифлар.

Aгар асосий активлари номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари бўлган корхоналарнинг қиймати тўғрисида маълумот мавжуд бўлса, аналог-корхоналар усулидан фойдаланиш мумкин.

3-§. Даромад ёндашуви

403. Даромад ёндашувига кўра, номоддий актив ва интеллектуал мулк объектлари қиймати унинг фойдали хизмат қилиш муддати давомида ўлчанадиган даромадлар, пул оқимлари ёки номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг харажатлари қийматидан келиб чиққан ҳолда аниқланади.

404. Номоддий актив ва интеллектуал мулк объектларини баҳолашда даромад ёндашувини қўллаш зарурлигини аниқлашда баҳоловчилар 6-сон МБС талабларига мувофиқ ҳаракат қилишлари керак.

405. Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари билан боғлиқ даромад товарлар ёки хизматлар учун тўланадиган нархга киритилади. Даромад ёндашувининг усуллари баҳоланаётган номоддий актив билан боғлиқ бўладиган иқтисодий фойдани ажратиш учун қўлланилади.

406. Даромад ёндашуви номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларини баҳолашда энг кўп қўлланиладиган усул ҳисобланади ва даромад келтирувчи номоддий активлар ҳамда интеллектуал мулкларни баҳолашда ундан фойдаланилади. Даромад ёндашувидан қуйидагиларни баҳолашда фойдаланилади:

технологиялар;

мижоз билан боғлиқ номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари (масалан, бажарилмаган (келгусидаги буюртма журналлари, контрактлар, шартномавий муносабатлар);

савдо номлари, товар белгилари, брендлар;

фаолиятни амалга ошириш учун лицензиялар (масалан, франчайзинг ҳақида келишувлар, фойдали қазилмаларни кавлаб олишга, қурилишга лицензиялар ва ҳ.к.);

рақобатни чеклаш ҳақидаги келишувлар.

407. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашуви билан баҳолаш учун баҳоловчи томонидан баҳолаш объектидан кутилаётган даромадларни баҳолаш санасидаги қийматнинг ягона миқдорига айлантиришга асосланган қуйидаги усуллардан бири қўлланади:

тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;

ПОД усули.

408. Даромад ёндашуви номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан даромад (фойда) олиш учун қўлланилиши мумкин. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланиш ҳуқуқини маълум вақт ичида бошқа шахсга бериш натижасида олинадиган маблағларнинг кириб келиши ва чиқиб кетиши (бундан буён матнда пул оқимлари деб аталади) ўртасидаги фарқ номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олинадиган даромад ҳисобланади.

409. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан муаян вақт даври мобайнида, бир-бирига тенг ёки бир хил суръатларда ўзгариб турадиган пул оқимларини келтириб чиқарадиган баҳолаш объектлари учун қийматнинг миқдори келгусидаги пул оқимларини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан белгиланади.

410 Бозор қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан аниқлаш қуйидаги босқичлардан иборат:

баҳолаш объектидан фойдаланиш натижасида ҳосил бўлган, баҳолаш санасидан кейинги йиллик пул оқимини аниқлаш;

баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган пул оқимларини капиталлаштиришнинг тегишли ставкалари суммасини аниқлаш;

баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган пул оқимларини капиталлаштириш йўли билан баҳолаш объектининг бозор қийматини ҳисоблаб чиқиш.

411. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан келадиган пул оқимлари бир маромда бўлмаган тақдирда, қиймат миқдори ПОД усули билан аниқланади.

412. Бозор қийматини ПОД усули билан аниқлаш қуйидаги босқичлардан иборат:

баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган пул оқимларининг ҳажми ва тузилмасини аниқлаш;

тегишли дисконтлаш ставкасининг миқдорини аниқлаш;

баҳоланаётган объектдан фойдаланиш билан боғлиқ бўлган ПОД усули ёрдамида баҳоланаётган объектнинг бозор қийматини ҳисоблаш.

413. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олинадиган даромад (пул оқимлари)ни тузиш учун баҳоловчилар томонидан қуйидаги асосий усуллардан бири қўлланилади:

ортиқча фойда олиш усули;

роялтидан озод қилиш усули;

фойдадаги устунлик усули (олдин ва кейин усули);

Гринфилд усули;

дистрибьютор усули;

сотиш ҳажмидаги устунлик усули;

таннархдаги ютуқ усули;

лицензиатнинг фойдасидан лицензиарнинг улушини ажратиш усули;

эксперт йўли билан фойда улушини ажратиш усули.

414. Ортиқча фойда усулига мувофиқ номоддий актив ва интеллектуал мулк объектининг қиймати баҳоланаётган номоддий актив билан боғлиқ пул оқимларини ҳосил қилиш учун зарур бўлган бошқа активлар (ёрдамчи активлар) улушидан жорий қийматни чиқариб ташлаш орқали аниқланади. Ортиқча фойдалар усули аксарият ҳолларда харидордан бизнесни сотиб олишнинг умумий қийматини моддий активлар, идентификацияланадиган номоддий активлар ва гудвилл ўртасида тақсимлаш талаб этилганда қўлланилади.

415. Ёрдамчи активлар баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари билан боғлиқ мўлжалланаётган пул оқимларини тўплашда баҳоланаётган номоддий актив билан биргаликда фойдаланиладиган активлар ҳисобланади. Мўлжалланаётган пул оқимларини шакллантиришда иштирок этмайдиган активлар ёрдамчи активлар ҳисобланмайди.

416. Ортиқча фойда усулидан прогноз қилинаётган пул оқимларини дисконтлашни қўллаган ҳолда ёки прогноз қилинаётган пул оқимини капиталлаштириш йўли билан фойдаланиш мумкин.

417. Прогноз қилинаётган пул оқимларини капиталлаштириш усули номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти барқарор ишлаётган ва барқарор ўсиш/пасайиш суръатлари, ўзгармаган рентабеллик нормалари ва ёрдамчи активлар/ҳисоб-китобларнинг доимий даражаларига эга бўлган тақдирдагина мос келади.

418. Аксарият номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг хизмат қилиш муддати ўсиш/пасайишнинг нотекис хусусиятига эга бўлганлиги сабабли ПОД усули ортиқча фойда олишнинг энг кўп ишлатиладиган усули ҳисобланади.

419. Ортиқча фойда усулини қўллаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

кўриб чиқилаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари ҳамда тегишли ёрдамчи активлар билан боғлиқ келгуси даромадларнинг ҳажми ва муддатларини прогноз қилиш;

баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектидан ҳамда тегишли ёрдамчи активлардан даромад олиш учун зарур бўлган харажатлар ҳажми ва уларнинг келиб чиқиш муддатларини прогноз қилиш;

прогноз қилинаётган даромадлар ва харажатларни шакллантириш учун талаб қилинмайдиган янги номоддий актив ва интеллектуал мулк объектларини яратиш билан боғлиқ харажатларни бартараф этиш учун харажатларга тузатишлар киритиш. Ортиқча фойда усули бўйича рентабеллик кўрсаткичлари барча бизнес учун рентабеллик кўрсаткичидан юқори бўлиши мумкин, чунки ортиқча фойда усули муайян янги номоддий активларга инвестицияларни ҳисобга олмайди;

прогноз қилинадиган даромад ва харажатларга эришиш учун зарур бўлган ёрдамчи активларни аниқлаш. Ёрдамчи активлар айланма капитал, асосий воситалар, тўлиқ бутланган ходимлар персонали ҳамда баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектидан фарқ қиладиган идентификацияланадиган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектларни ўз ичига олади;

мазкур актив билан боғлиқ таваккалчиликни баҳолаш асосида ҳар бир ёрдамчи актив учун тегишли самара ставкасини аниқлаш;

ҳар бир прогноз даврида фақат номоддий актив ва интеллектуал мулк объектига тегишли ортиқча фойда олиш учун прогноз қилинган ёрдамчи активлар бўйича талаб этиладиган даромадлар суммасидан чегириб ташланади;

кўриб чиқилаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти учун тегишли дисконтлаш ставкасини аниқлаш ва ортиқча фойда ёки уни капиталлаштириш қийматини ҳисоблаш;

баҳолаш мақсадига мувофиқ бўлса, амортизациядан солиққа оид фойдани ҳисоблаш ва баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектига қўшиш (агар номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари солиқ ҳисоби мақсадларида амортизация қилинадиган бўлса).

420. Ортиқча фойда усули бошқа барча моддий, жорий ва алоҳида идентификацияланган номоддий актив ҳамда интеллектуал мулк объектларининг қиймати аниқлангандан кейин фақат энг муҳим бизнесни ташкил этувчи номоддий актив ва интеллектуал мулк объектига нисбатан қўлланилиши керак.

421. Даромад ёндашуви доирасида қўлланиладиган роялтидан озод қилиш усули номоддий актив ва интеллектуал мулк объектидан фойдаланишдан келажакда олинадиган фойданинг жорий қийматини аниқлашни назарда тутади. Бу фойда номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти эгаси ўзида мавжуд тегишли ҳуқуқлар туфайли тежаган роялти тўловлари кўринишида ифодаланади.

422. Роялтидан озод қилиш усулида эҳтимолий йиллик тўловларнинг суммаси баҳолаш объектидан фойдаланилган ҳолда чиқарилган маҳсулотларни (хизматларни) сотишдан тушган йиллик тушумни роялти ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади. Ушбу роялти тўловлари номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олинадиган соф даромад (пул оқими) сифатида қабул қилинади.

423. Роялтидан озод қилиш усулини қўллаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

роялти тўланиши кутилаётган даврдаги баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган ҳуқуқларнинг самарали фойдаланиш муддати аниқланади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотлар (хизматлар) ҳажмининг прогнози қиймат ва натура шаклида тузилади. Бу кўрсаткичларнинг қийматлари эҳтимолий роялти тўловларининг ҳисоб-китоби учун асос ҳисобланади;

роялти ставкаси аниқланади;

йиллик тўловлар (роялти) лицензион маҳсулотларни (хизматларни) сотиш ҳажмидан фоиз ажратмаларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;

ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш билан боғлиқ бўлган барча харажатлар ҳамда баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектидан фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ харажатлар аниқланади, агарда мавжуд бўлса;

ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш ҳамда баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектининг ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ барча харажатларни айириб ташлаш йўли билан роялти бўйича соф тўловлар оқимлари ҳисоблаб чиқилади.

424. Роялтидан озод қилиш усули доирасида номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти қиймати бу активдан учинчи тараф лицензияси бўйича фойдаланиш эмас, балки активга эгалик қилиш туфайли тежалиши мўлжалланаётган роялти тўловлари миқдоридан келиб чиқиб аниқланади. Ушбу усулни номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти эгаси мазкур номоддий актив ва интеллектуал мулк объектидан фойдаланиш ҳуқуқини лицензия тўлови эвазига учинчи тарафларга беришдан олиши мумкин бўлган пул оқимларига қўлланиладиган дисконтланган пул оқимлари усули сифатида эътироф этиш мумкин.

425. Роялти ставкаси бозор битимларига ёки фойдани тақсимлаш усулига (ёки иккаласига) асосланганлигидан қатъи назар, уни танлашда баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектининг хусусиятлари ҳамда ундан фойдаланилаётган муҳит ҳисобга олиниши керак. Агар ушбу омиллар ҳисобга олинган бўлса, кўриб чиқилаётган актив учун мумкин бўлган кузатиладиган битимлар ва/ёки фойда диапазони доирасида аниқ роялти ставкасини танлаш учун асос бўлади. Ҳисобга олиш керак бўлган омилларга қуйидагилар киради:

рақобатбардош муҳит;

баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектининг унга бўлган ҳуқуқ эгаси учун аҳамиятлилиги;

баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектининг ҳаёт цикли.

426. Баҳоловчи роялти ставкасини танлашда қуйидагиларни ҳам эътиборга олиши керак:

лицензия битимини тузишда роялти тўлаётган иштирокчилар тўловларни уларнинг фойда даражасига ҳамда уларга лицензия тўлови эвазига берилган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектининг ушбу фойдага қўшган ҳиссасига қараб тўлаш ҳохишини;

лицензиятга берилган аниқ ҳуқуқлар ва ҳар қандай чекловларни.

427. Фойдадаги устунлик усули баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинган қўшимча фойдани ҳисобга олишга асосланади. Фойдадаги устунлик деганда номоддий активлар ва интеллектуал мулкни ўз ичига олган маҳсулотни сотадиган корхона шунга ўхшаш маҳсулотни ишлаб чиқарадиган ёки хизматларни кўрсатадиган, аммо бундай номоддий активлар ва интеллектуал мулкка эга бўлмаган корхонага нисбатан номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланиш билан боғлиқ қўшимча соф фойда тушунилади.

Ўхшаш корхоналар бўйича бундай ахборот бўлмаганда, бундай таққослашни бир корхона доирасида корхонанинг баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланишдан олдинги ва кейинги фаолияти натижаларини таққослаш йўли билан амалга ошириш мумкин.

428. Номоддий активлар, шу жумладан интеллектуал мулкдан фойдаланиш натижасида юзага келадиган фойдадаги устунликнинг шаклланиш манбаси қуйидагилардан иборат бўлиши мумкин:

маҳсулот (иш, хизмат) бирлигига сотиш нархининг ошиши;

маҳсулот (иш, хизмат)ни натурал ифодада сотиш ҳажмининг ошиши;

маҳсулот (иш, хизмат)ни ишлаб чиқариш ва/ёки сотиш билан боғлиқ харажатларнинг қисқариши.

429. Гринфилд усулига мувофиқ баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектининг қиймати баҳолаш санасида бизнеснинг фақат битта активи баҳоланадиган номоддий актив бўлса, пул оқимлари прогнозлари асосида аниқланади.

Бошқа барча моддий ва номоддий активлар сотиб олинган, шаклланган ёки ижарага олинган бўлиши керак.

430. Гринфилд усули ортиқча фойда усулига ўхшаш, бироқ бу усулда ёрдамчи активлар хиссасини акс эттириш мақсадида ёрдамчи активларга ҳисоблашларни пул оқимидан чегириш ўрнига баҳоланаётган активга бўлган ҳуқуқнинг эгаси ёрдамчи активларни шакллантирган, сотиб олган ёки ижарага олган бўлиши кераклиги назарда тутилади.

Қўшимча активларни шакллантиришда ёки сотиб олишда такрор ишлаб чиқариш харажатлари эмас, балки эквивалент фойдалиликдаги актив билан алмаштириш харажатлари қўлланилади.

431. Гринфилд усулидан франчайзинг ва эшиттириш спектри каби асосий (асос бўлувчи) номоддий актив ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолашда фойдаланилади.

432. Гринфилд усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:

а) баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти баҳолаш санасида бизнес мулкидаги ягона актив бўлиши шарти билан ҳамда ҳажмларни барқарор даражагача ошириш учун зарур вақт даврини ҳисобга олган ҳолда, тушум, харажатлар прогнозларини тузиш, бизнес учун капитал қўйилмалар ва айланма капиталга эҳтиёжларни прогнозлаш;

б) кўриб чиқилаётган бизнес фаолиятини юритиш учун зарур бошқа барча активларни сотиб олиш, яратиш ёки ижарага олишга керак бўлган инвестицияларни ҳисоблаб баҳолаш;

в) бизнес учун тегишли дисконтлаш ставкасидан фойдаланиш ягона баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти мавжудлигини ҳисобга олган ҳолда баҳоланаётган бизнес қийматини аниқлаш учун келгусидаги пул оқимларининг келтирилган қийматини ҳисоблаш;

г) амортизациядан шаклланган солиққа оид фойдани ҳисоблаш ва баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектига қўшиш, агар бу баҳолаш мақсадлари учун зарур бўлса.

433. Дистрибьютор усули кўп даврли ортиқча фойда усули бўлиб, мижозлар билан боғлиқ номоддий актив ва интеллектуал мулк объектларни баҳолаш учун фойдаланилади. Дистрибьютор усулининг асосий концепцияси шундан иборатки, турли йўналишларда фаолият юритадиган тижорат корхоналари ҳар бир фаолият йўналишидан фойда олади.

Дистрибьютор усули интеллектуал мулкни ишлаб чиқиш ёки ишлаб чиқариш билан эмас, балки фақат маҳсулотни мижозлар ўртасида тақсимлаш билан боғлиқ функцияларни бажариши боис, дистрибьюторлар олган фойда нормаси ҳақида ахборотдан мижозлар билан боғлиқ номоддий актив ва интеллектуал мулк объектларга тегишли ортиқча фойда ҳисоб-китоби асосида баҳолаш учун фойдаланилади.

434. Дистрибьютор усули агар бошқа номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти (масалан, технология ёки бренд) асосий ёки энг аҳамиятли номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти ҳисобланса ҳамда кўп даврли ортиқча фойда усули бўйича баҳоланса, мижозлар билан боғлиқ активларни баҳолашга тўғри келади.

435. Дистрибьютор усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:

мижозлар билан амалдаги муносабатлардан келиб чиқиб, тегишли тушум прогнозларини тузиш. Бундай прогнозларда мавжуд мижозлардан тушумнинг кутилаётган ўсишини, шунингдек мижозларнинг кетиб қолиши оқибатларини акс эттириш керак;

мижозлар билан бизнес муносабатларини йўлга қўйган таққосланувчи дистрибьторларни аниқлаш, ушбу дистрибьюторлар эришадиган фойда нормаларини ҳисоблаш;

дистрибьюторлик фойда нормасини прогнозланаётган тушумга қўллаш;

тақсимлаш функциясига алоқаси бўлган ҳамда прогнозланган тушум ва харажатларни таъминлаш учун зарур ёрдамчи активларни аниқлаш. Бундай дистрибьюторликка оид ёрдамчи активларга айланма капитал, асосий воситалар ва меҳнат ресурслари киради;

ҳар бир ёрдамчи актив билан боғлиқ баҳолашга асосланган ҳар бир тегишли активга мос самара ставкасини аниқлаш;

ҳар бир прогнозланадиган даврга нисбатан фақат баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектига тегишли ортиқча фойдани олиш мақсадида ёрдамчи активларнинг талаб этиладиган даромадлари прогнозланган дистрибьюторлик фойдаси миқдоридан чегириш;

баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объекти учун тегишли дисконтлаш ставкасини аниқлаш ва келтирилган ортиқча фойда қийматини ҳисоблаш;

амортизациядан солиққа оид фойдани ҳисоблаш ва уни баҳоланаётган номоддий актив ва интеллектуал мулк объектига қўшиш, агар бу баҳолаш мақсадлари учун зарур бўлса.

436. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан яратилаётган пул оқимлари учун капиталлаштириш ставкаси номоддий активлар ва интеллектуал мулкни сотиб олиш учун инвестиция қилинган капитал ва бу капиталнинг қайтишини дисконтлаш (капиталдан унум) ставкаси миқдорини ҳисобга олиши зарур.

437. Дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири билан ҳисоблаб чиқилади:

кумулятив тузиш усули;

капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати усули;

капитал активларни баҳолаш усули.

4-§. Харажат ёндашуви

438. Номоддий актив ва интеллектуал мулк объектини баҳолаш учун харажат ёндашуви қўлланилганда, қиймат ўхшаш ёки ўхшаш фойдалиликка эга актив билан алмаштиришга кетган харажатлар асосида аниқланади.

439. Номоддий актив ва интеллектуал мулк объектларини баҳолашда харажат ёндашувини қўллаш заруратини аниқлаш учун баҳоловчилар 6-сон МБС талабларига риоя этишлари лозим.

440. Харажат ёндашуви учинчи томондан сотиб олинган ёки мустақил равишда яратилган баҳоланадиган объектларга нисбатан қўлланилиши мумкин.

441. Харажат ёндашуви бошқа баҳолаш ёндашувларини қўллаш имконияти бўлмаганда қўлланилиши мумкин.

442. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкни харажат ёндашувида баҳолаш учун харажатларнинг қуйидаги турларини инобатга олиш лозим:

номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган мулкий ҳуқуқларни сотиб олиш харажатлари;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш харажатлари, шу жумладан лаборатория синовлари, илмий-тадқиқотлар, тажриба-конструкторлик, лойиҳа-қидирув ишлари сарф-харажатлари;

баҳолаш объектини яратишда иштирок этувчи ташкилотнинг (корхонанинг) асосий воситаларининг амортизация харажатлари;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкни ишлаб чиқаришда фойдаланишга тайёр ҳолатга етказиш харажатлари;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкдан фойдаланиш ёки номоддий активлар ва интеллектуал мулкни сотиш орқали товарлар (хизматлар) ишлаб чиқаришни ташкил этиш харажатлари;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкни ҳимоя қилиш билан боғлиқ харажатлар (ҳуқуқий ёки бошқа);

бошқа эҳтимолий харажатлар.

443. Харажат ёндашувида номоддий активлар ва интеллектуал мулкни баҳолаш учун қуйидаги ишлар амалга оширилади:

баҳолаш санасига номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш, сотиб олиш ва ишга тушириш билан боғлиқ харажатлар аниқланади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг эскириш миқдори аниқланади (мавжуд бўлганда);

тадбиркорлик фойдаси аниқланади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг қиймати тадбиркорнинг фойдасига тузатиш киритилган харажатлар миқдори ва эскириш суммаси ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.

444. Харажат ёндашувида қуйидаги асосий усуллар қўлланилади:

алмаштириш қиймати усули (ўхшаш объектлар бўйича харажатлар асосида харажатлар калькуляцияси);

яратиш қиймати усули (ҳақиқий харажатларни индексация қилиш усули);

такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усули (жорий қийматларда харажатларнинг калькуляциясини моделлаштириш).

445. Алмаштириш қиймати усулида мижоз актив учун таққосланувчи фойдалилик ёки функционалликка эга бошқа актив билан алмаштириш жараёнида сарфланиши мумкин бўлгандан кўп пул сарфламайди.

446. Алмаштириш қиймати усули баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг янги аниқ нусхасини яратиш мумкин бўлмаганда, лекин истеъмолчилик хусусиятлари билан баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларига ўхшаш бўлган, бироқ ташқи кўриниши ва унинг таркибий элементлари бўйича айнан бир хил бўлмаган аналоги билан алмаштирилиши мумкин бўлганда қўлланилади.

447. Яратиш қиймати усули доирасида муқаддам амалда сарфланган баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш қийматлари индексация қилиш орқали жорий қийматга келтирилади. Номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг қиймати жорий нархларда баҳоланадиган ва инвестиция учун фойда ставкасига кўпайтирилган барча харажатларни жамлаш билан аниқланади.

448. Яратиш қиймати усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларда амалга оширилади:

баҳоланаёган номоддий активлар ва интеллектуал мулкларни уни яратиш ҳамда фойдаланиш учун тайёр ҳолатга келтириш билан боғлиқ барча ҳақиқий харажатлар аниқланади;

баҳолаш санасига харажатлар амалга оширилган пайтдан бошлаб нархлар (инфляция) индекси суммасига тузатилади;

тузатилган харажатлар жамланади ва қабул қилинган фойда нормасига (инвестиция учун даромад даражаси) кўпайтирилади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг эскириш миқдори (мавжуд бўлса) аниқланади;

тузатилган харажатлар суммаси ҳамда номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида номоддий активлар, шу жумладан интеллектуал мулкни яратиш қиймати аниқланади.

449. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усули корхона даромади миқдорини инобатга олган ҳолда тиклаш харажатларини ҳисоблаш асосида номоддий активлар ва интеллектуал мулкка бўлган ҳуқуқларнинг қийматини аниқлашни назарда тутади. Бундай тикланиш баҳолаш санасига баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулкларни жорий қиймат нархларида тўлиқ, асл ҳолатга келтириш билан боғлиқ (моделлаштириш) яратиш харажатларини ўз ичига олади.

450. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усули билан аниқланган тиклаш қиймати бахолаш объектини яратиш учун ҳақиқий маълумотлар билан ҳужжатли тасдиқлаш имконияти мавжуд бўлмаган тақдирдагина қўлланилади. Ушбу усулни ишлатишда номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг тиклаш қиймати унинг янги аниқ нусхасини яратиш учун зарур бўлган харажатлар суммаси сифатида аниқланади. Ушбу харажатлар айнан ўхшаш хом ашё, материаллар, энергия манбалари, тармоқдаги ўртача меҳнатга ҳақ тўлаш ва бошқа харажатларга нисбатан баҳолаш санасида амалдаги нархлар асосида ҳисобланиши лозим.

451. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усулини қўллаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш ва режалаштирилган мақсадларда фойдаланишга тайёр ҳолга келтириш билан боғлиқ барча зарур харажатлар аниқланади;

баҳолаш санасига хом ашё, материаллар, энергия манбалари, бутловчи буюмлар, тармоқда тегишли малакага эга бўлган ишчиларнинг меҳнатига ўртача ҳақ тўлаш бўйича ахборот ҳамда баҳоланаётган номоддий активлар ва интеллектуал мулк учун хос бўлган бошқа нарсаларга нисбатан нархлар аниқланади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулкни яратиш қийматининг калькуляцияси аниқланади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк қийматининг тиклаш қиймати тадбиркор даромадига (инвестиция учун фойда ставкаси) кўпайтирилган харажатлар суммаси сифатида аниқланади;

номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектларининг эскириш миқдори (мавжуд бўлса) аниқланади;

баҳолаш объектининг қиймати номоддий активлар ва интеллектуал мулкнинг тиклаш қиймати ҳамда эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.

5-§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

452. Турли баҳолаш ёндашувлари ва усулларидан фойдаланган ҳолда олинган баҳолаш объекти қийматининг якуний баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш 6-сон МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.

3-БОБ. НОМОДДИЙ АКТИВЛАР ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШНИНГ ЎЗИГА ХОС ХУСУСИЯТЛАРИ

1-§. Номоддий активлар учун дисконтлаш ставкалари

(самара ставкалари)

453. Номоддий актив учун дисконтлаш ставкасини танлашда баҳоловчилар баҳоланаётган номоддий актив билан боғлиқ таваккалчиликларга баҳо бериши лозим.

454. Номоддий актив билан боғлиқ таваккалчиликларни баҳолашда баҳоловчи қуйидаги омилларни эътиборга олиши керак:

номоддий активлар кўпинча моддий активларга қараганда юқорироқ таваккалчилик даражасига эга эканлиги;

агар номоддий актив тор ихтисослашган ёки жорий фойдаланишда бўлса, бундай активнинг таваккалчилик даражаси кўп мақсадли фойдаланиладиган активларга қараганда юқорироқ бўлиши мумкинлиги;

алоҳида номоддий активларнинг таваккалчилик даражаси активлар гуруҳига (ёки бутун бизнесга) нисбатан юқорироқ бўлиши мумкинлиги;

активнинг фойдалилик хизмат муддати. Хизмат муддати узоқроқ бўлган номоддий активлар бошқа тенг шароитларда, юқорироқ таваккалчилик даражасига эга деб қаралиши.

2-§. Номоддий активнинг фойдали хизмат

қилиш муддати

455. Номоддий активнинг фойдали хизмат қилиш муддати айниқса даромад ёндашувини қўлланганда, номоддий активни баҳолашнинг муҳим мезонидир. Бу юридик, технологик, функционал омиллар билан чекланган муддат бўлиши, шунингдек бошқа чекланмаган хизмат муддатига эга бўлган активларга боғлиқ бўлиши мумкин.

Номоддий активнинг фойдали хизмат қилиш муддати тушунчаси бухгалтерия ва солиқ ҳисоби мақсадларидаги фойдалилик хизмат муддати тушунчасидан фарқ қилади.

456. Номоддий активнинг фойдали хизмат қилиш муддатини баҳолашда юридик, технологик, функционал омиллар алоҳида ва биргаликда кўриб чиқилиши лозим.

Масалан, патент билан ҳимояланган фармацевтика технологиясининг қолган хизмат қилиш муддати беш йил бўлиши мумкин, аммо самарадорлиги ошган рақобатдош дори уч йилдан кейин бозорда пайдо бўлади деб тахмин қилиш мумкин. Бу эса патентнинг иқтисодий ҳаёти атиги уч йил эканлигини кўрсатади. Аксинча, технологиянинг кутилаётган хизмат муддати патентнинг амал қилиш муддатидан ошиб кетиши мумкин, агар технология билан боғлиқ ноу-хау патент муддати тугагандан сўнг ҳам у доривор маҳсулот ишлаб чиқаришда қийматга эга бўлса.

457. Номоддий активнинг фойдали хизмат қилиш муддатини баҳолашда баҳоловчи ундан фойдаланиш ёки алмаштириш хусусиятини ҳам инобатга олиши керак.

4-БОБ. НОМОЛИЯВИЙ МАЖБУРИЯТЛАР

ШАКЛИДАГИ НОМОДДИЙ АКТИВЛАРНИНГ

ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

1-§. Умумий қоидалар

458. Мазкур боб номолиявий мажбуриятларнинг қийматини баҳолашга нисбатан қўлланиладиган қўшимча талабларни ўз ичига олади.

459. Дисконтлаш ставкасини аниқлаш ва таваккалчиликка тузатиш киритиш "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" 6-сон МБС талабларига зид бўлган тақдирда, баҳоловчи мазкур боб талабларига амал қилиши керак.

460. Ушбу боб мақсадлари учун номолиявий мажбуриятлар товарлар ёки хизматларни тақдим қилиш (етказиш) шаклидаги пулга оид бўлмаган ижрони талаб қилувчи мажбуриятлар деб ҳисобланади.

461. Ушбу бобнинг доирасига кирадиган мажбуриятларнинг рўйхатига қуйидагилар киради:

қолдирилган даромадлар ёки келгуси даврларнинг шартномавий мажбуриятлари;

ишлаб чиқарувчиларнинг кафолатлари;

атроф-муҳитни муҳофаза қилиш бўйича мажбуриятлар;

активларни ҳисобдан чиқаришга оид мажбуриятлар;

содиқлик дастурлари (чегирмалар ёки бонуслар кўринишидаги имтиёзлар ёрдамида мижозларни жалб қилиш ва ушлаб туриш тизими);

коммунал хизматларни харид қилиш бўйича битимлар;

суд қарорлари ва кутилмаган харажатлар бўйича айрим захиралар;

маълум бир компенсациялар ва кафолатлар;

бошқалар.

462. Маълум шароитлар билан боғлиқ пулли мажбуриятлар ушбу бобнинг қўлланилиш соҳасига кирмайди.

463. Ўз зиммасига номолиявий мажбуриятларни оладиган томон товарларни ёки хизматларни етказиб бериш билан боғлиқ ҳаракатлар ва таваккалчиликлар учун мажбуриятларни бажариш бўйича ўз сайъ-ҳаракатлари учун фойданинг маълум қисмини талаб қилади.

464. Молиявий мажбуриятлар бажарилишининг ягона усули мазкур мажбуриятларнинг пул маблағлари билан бажарилиши ҳисобланади ҳамда уларнинг бажарилиши учун бирон бир қўшимча компенсациялар талаб қилинмайди.

465. Товарлар ёки хизматлар кўрсатиш мажбуриятларнинг бажарилиши деб ҳисобланади ва бу борадаги ҳаракатлар учун қўшимча компенсация талаб қилинади. Номолиявий мажбуриятлар активлар ва мажбуриятларни баҳолашнинг маълум тамойиллари ёрдамида баҳоланади.

466. Қуйидаги ҳолларда номолиявий мажбуриятларни баҳолашда улар актив қийматларига эга бўлмайди:

номолиявий мажбуриятлар контрагент томонидан тан олинган, рўйхатга олинган тегишли активга эга эмас (масалан, атроф-муҳитни муҳофаза қилиш бўйича мажбуриятлар) ёки фақат бошқа активлар билан бирга берилиши мумкин (масалан, автомобиль ва у билан боғлиқ кафолат фақат биргаликда берилади);

номолиявий мажбуриятларга мос бўлган актив кўп томонларга тегишли бўлиши мумкин, бунда уларга нисбатан активни амалиётда идентификация қилиш ва унга нисбатан баҳони келишиш мувофиқ бўлмаслиги мумкин;

номолиявий активлар ва мажбуриятлар бозори ўта ноликвид бўлиб, бу асимметрик ахборотга, талаб ва таклиф нархлари ўртасида юқори спредларга (фарқларга) ҳамда мажбуриятлар билан активлар ўртасида асимметрияга олиб келади.

467. Номолиявий мажбуриятни тутиб турувчи ташкилотга (корхонага) таққосланмайдиган корхоналар ва рақобатчилар кўриб чиқилаётган номолиявий мажбуриятларга оид битимларни амалга оширадиган бозор иштирокчилари бўлиши мумкин. Суғурта ва кафолатлаш билан шуғулланувчи корхоналар ва бошқа кўплаб субъектлар бунга мисол бўла олади. Баҳоловчи номолиявий жавобгарлик корхонаси фаолият юритадиган соҳадан ташқарида бозор ёки иштирокчилар мавжудлиги масаласини кўриб чиқиши керак.

468. Номолиявий мажбуриятларни баҳолаш турли мақсадлар учун амалга оширилади. Баҳоловчи баҳолаш мақсадини ва номолиявий мажбуриятларни алоҳида ёки бошқа активлар билан бирга баҳолаш кераклиги ёхуд керак эмаслигини аниқлаши лозим. Қуйидагилар номолиявий мажбуриятларнинг баҳолаш компоненти сифатида қамраб оладиган ҳолатлар ҳисобланади:

молиявий ҳисобдорлик мақсадлари учун номолиявий мажбуриятларни баҳолаш бизнес, харидлар ва активлар сотувларини бирлаштириш, шунингдек қадрсизланишнинг таҳлили талаб қилинади;

солиқ ҳисоботи мақсадлари учун трансфертли нархни шакллантиришни, мулк солиғини режалаштиришни ва улар бўйича ҳисоботларни тузишни таҳлил қилиш, шунингдек солиқ солиш билан боғлиқ таҳлиллар учун баҳолаш талаб қилинади;

номолиявий мажбуриятлар муайян шароитларда баҳолаш таҳлилини талаб қиладиган суд процессининг предмети бўлган холларда;

кредитлаш ва битимларни таъминлаш мақсадлари, шунингдек умумий маслаҳатлар доирасида ва бошқа ҳолатларда.

469. Баҳоловчи номолиявий мажбуриятларни баҳолашда 5-сонли МБСга мувофиқ тегишли қиймат турини (қиймат турларини) танлаши керак.

2-§. Номолиявий мажбуриятлар қийматини баҳолашда

қўлланиладиган баҳолаш ёндашувлари ва усуллари

470. Номолиявий мажбуриятларни баҳолашда "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" 6-сон МБСда тавсифланган учта ёндашувларнинг (қиёсий, даромад ва харажатлар) элементлари қўлланилиши мумкин.

471. Баҳоловчи баҳолаш ёндашуви ва усулини танлашда ушбу боб талабларига риоя қилиши керак.

3-§. Қиёсий ёндашув

472. Қиёсий ёндашувга мувофиқ номолиявий мажбуриятнинг қиймати бозор битимларига ҳавола қилинган ҳолда белгиланади (масалан, бир хил ёки аналог номолиявий мажбуриятларни кўзда тутувчи битимлар).

473. Номолиявий мажбуриятлар билан битимлар бошқа активларни ҳам ўз ичига қамраб олади. Масалан, бизнесларни бирлаштириш бўйича битимлар моддий ва номоддий активларни ҳам ўз ичига олади.

474. Алоҳида номолиявий мажбуриятлар билан боғлиқ битимлар сони бизнеслар ва активлар билан боғлиқ битимларга нисбатан чекланган бўлиши мумкин.

475. Номолиявий мажбуриятлар билан боғлиқ алоҳида битимлар мавжуд бўлган тақдирда, баҳоловчилар қийматнинг тегишли бозор кўрсаткичларини ҳисобга олиши керак. Бозорга асосланган бундай кўрсаткичлар қиёсий ёндашувни қўллаш учун етарлича маълумот бермаса ҳам, бозорга асосланган дастлабки маълумотлардан фойдаланиш бошқа ёндашувлардан фойдаланишда кўпроқ қўлланилиши керак.

476. Қийматнинг бозор кўрсаткичлари қуйидагиларни ўз ичига олади:

баҳоланаётган номолиявий мажбуриятга нисбатан бир хил ёки аналог маҳсулотларнинг тақдим қилиниши бўйича учинчи томонлардан нархлар ва нархларни шакллантирувчи омиллар;

бир хил ёки аналог мажбуриятлар учун учинчи шахслар томонидан чиқарилган кафолатли мажбуриятлар нархлари;

содиқликни тақдирлаш бўйича муаяйн мажбуриятлар учун бозор иштирокчилари томонидан эълон қилинадиган пулли ҳисоб-китобнинг белгиланган суммаси;

баҳоланаётган мажбуриятларга ўхшаш бўлган талаб қилиш ҳуқуқи бўйича савдо нархи (масалан, шартли равишда ўрнини қоплаш);

номолиявий мажбуриятларга инвестиция киритаётган инвестиция фондлари самарадорлигининг кузатилаётган ставкалари (масалан, ишни судда кўриб чиқилишини молиялаштириш) ва бошқалар.

477. Номолиявий мажбуриятлар қийматини баҳолашга қиёсий ёндашувни қўллаш зарурлигини белгилашда баҳоловчилар 6-сон МБСга амал қилиши керак.

478. Бозор нархларига оид далиллар мавжуд бўлса, баҳоловчилар баҳоланаётган номолиявий мажбуриятлар билан битимларда иштирок этган мажбуриятлар ўртасидаги фарқни акс эттириш мақсадида уларга тузатиш киритиш имкониятини кўриб чиқиши керак. Бундай тузатишлар баҳоланаётган номолиявий мажбуриятнинг ўзига хос хусусиятларини битимда иштирок этаётган номолиявий мажбурият ўртасидаги фарқни акс эттириш имкониятини кўриб чиқиш лозим. Бундай тузатишлар миқдор даражасида эмас, фақат сифат даражасида аниқланиши мумкин. Сифатга оид жиддий тузатишлар киритиш зарурати баҳолаш учун бошқа бирон бир ёндашув тўғри келишига ишора бўлиши мумкин.

479. Айрим ҳолларда баҳоловчи бозор нархларига ёки баҳоланаётган номолиявий мажбуриятга мос келадиган активларга таяниши мумкин. Бунда, баҳоловчи ташкилотнинг баҳоланаётган номолиявий мажбуриятни ўтказиш лаёқатини, актив ва у билан боғлиқ баҳонинг ҳудди ўша ёки бошқа чекловларни акс эттиришини, тегишли чекловларга тузатишларни ҳисобга олиш ёки ҳисобга олмаслик кераклигини эътиборга олиши лозим. Баҳоловчи ўтказишга доир чекловлар баҳоланаётган номолиявий мажбуриятнинг тавсифи (масалан, ноликвид бозор туфайли) ёки ташкилотнинг тавсифи (масалан, молиявий қийинчиликлар) эканлигини аниқлаши керак.

480. Қиёсланадиган битимлар усули номолиявий мажбуриятларни баҳолаш учун қўлланилиши мумкин бўлган ягона қиёслаш усули ҳисобланади.

481. Оммавий бозорда тегишли номолиявий мажбуриятга мос бўлган қимматли қоғозлар муомалада бўлиши мумкин ва бу қиёсланадиган оммавий корхоналар усулидан фойдаланишга имкон беради. Бундай қимматли қоғозга мисол сифатида муяйн маҳсулот ёки технологиянинг самарадорлигига боғлиқ бўлган талаб қилиш ҳуқуқини келтириш мумкин.

Жиддий реструктуризацияга дуч келган корхонанинг акциядорлари кўпинча қайта сотиб олинишни талаб қилиш ҳуқуқига эга бўлиши мумкин. Бундай ҳуқуқлар акциядорлар маълум вақт мобайнида муайян воқеа содир бўлганда, қўшимча фойда олишини кафолатлайди.

482. Қиёсий ёндашув асосида номолиявий мажбуриятларни баҳолаш усул юқоридан қуйига усули деб ҳам аталади.

483. Юқоридан қуйига усули доирасида номолиявий мажбуриятларни баҳолаш дастлабки шарт-шароитларга асосланади ва бунда ижро этилаётган мажбуриятларга нисбатан нарх шаклланишига оид ишончли бозор далиллари мавжуд бўлади.

484. Номолиявий мажбуриятлар билан боғлиқ бўлган товар ёки хизматларни тақдим этиш бўйича мажбуриятларни бажарувчи бозор иштирокчиси назарий жиҳатдан хизматларнинг бозор нархидан бажарилаётган мажбурият бўйича қилинган харажатларини (ушбу харажатларга фойда улушини қўшимча қилган ҳолда) чиқариб ташлаш орқали ушбу мажбуриятни баҳолай олиши мумкин.

485. Баҳоланаётган номолиявий мажбуриятнинг қийматини баҳолаш учун бозор маълумотларидан фойдаланилса, дисконтлаш талаб қилинмайди, чунки дисконтлаш кузатилаётган бозор нархларида мужассамланади.

486. Юқоридан қуйига усулини қўллашда асосий босқичлар қуйидагилар ҳисобланади:

номолиявий мажбуриятнинг пулсиз бажарилишининг бозор нархини аниқлаш;

хақиқатда амалга оширилган харажатлар ва мажбуриятни берувчи томон ишлатган активларни аниқлаш;

амалга оширилган харажатлар бўйича оқилона фойдани аниқлаш;

номолиявий мажбуриятнинг пулсиз бажарилишининг бозор нархидан харажатлар ва фойдани чегириб ташлаш.

4-§. Даромад ёндашуви

487. Даромад ёндашувида номолиявий мажбуриятнинг қиймати мажбуриятни бажаришга оид харажат бўйича келтирилган қиймат ва мажбуриятни олиш учун талаб қилинадиган фойда йиғиндиси сифатида аниқланади.

488. Номолиявий мажбуриятларни бажаришда даромад ёндашувини қўллаш керак ёки керак эмаслигини аниқлашда баҳоловчи 6-сон МБСга риоя қилиши керак.

489. Даромад ёндашуви доирасида номолиявий мажбуриятларни баҳолашнинг асосий усули қуйидан юқорига усули деб аталади.

490. Қуйидан юқорига усулига мувофиқ, номолиявий мажбурият мажбуриятни бажариш учун зарур бўлган харажатлар сифатида баҳоланиб (улар ўз ичига маълум устама харажатларни қамраб олиши ёки қамраб олмаслиги мумкин), ушбу харажатлар бўйича олинган оқилона фойдани келтирилган қийматга дисконтланган суммаси қўшилади.

491. Қуйидан юқорига усулини қўллашда асосий босқичлар қуйидагилардан иборат:

мажбуриятни бажариш учун зарур бўлган харажатларни белгилаш. Бундай харажатлар мажбуриятни бажариш учун зарур бўлган тўғридан тўғри харажатларни, шунингдек тегишли активлардан фойдаланишда ҳисобланадиган устамалар каби билвосита харажатларни ўз ичига олиши мумкин;

мажбуриятни бажариш учун фойданинг улушини белгилаш. Аксарият ҳолларда мақсадли фойда (қайд қилинган сумма, қиймат ёки харажатларга сарфларнинг фоизи) сифатида ифодаланиши мумкин бўлган, муаяйн харажатларга мўлжалланаётган фойданинг улушини ҳисобга олиш мақсадга мувофиқ бўлиши мумкин;

ижро муддатини белгилаш ва келтирилган қийматга дисконтлаш. Дисконтлаш ставкасида пулларнинг вақт билан боғлиқ қийматини ва ижро этмаслик таваккалчилигини ҳисобга олиш зарур;

мажбуриятларни ижро этиш харажатлари тушум фоизи орқали олинган бўлса, баҳоловчилар ижро этиш харажатларини дисконтлашнинг билвосита таъсирига киритиш кераклигини кўриб чиқиш зарур.

5-§. Номолиявий мажбуриятлар қийматини баҳолашда

дисконтлаш ставкасини аниқлаш қоидалари

492. Даромадли ёндашувнинг фундаментал асосини инвесторлар ўз инвестицияларидан фойда олишни кутиши ва бундай фойда инвестицияларнинг тахмин қилинган хавф даражасини акс эттириши керак.

493. Дисконтлаш ставкасида пулларнинг вақт билан боғлиқ қийматини ва мажбуриятларнинг ижро этилмаслик таваккалчилигини ҳисобга олиш зарур. Ижро этилмаслик таваккалчилиги контрагентнинг таваккалчилик функцияси (яъни, мажбуриятни ижро этишга мажбур ташкилотнинг (корхонанинг) кредит таваккалчилиги) ҳисобланади.

494. Айрим ҳолларда баҳоловчи бажарилмаган мажбуриятлар таваккалчилигини ҳисобга олиш мақсадида пул оқимларига тузатишлар киритиши мумкин.

495. Бозор иштирокчиси мажбуриятни бажариш учун зарур бўлган маблағларни жалб қилиш учун тўлаши керак бўлган миқдор мажбуриятлар бажарилмаслиги хавфини миқдорий баҳолаш тўғрисида тушунча бериши мумкин.

496. Айрим молиявий мажбуриятларнинг давомли характерини ҳисобга олиб, баҳоловчи пул оқимларида инфляциянинг ҳисобга олинганлик масаласини кўриб чиқиши ҳамда дисконтлаш ва пул оқимларини баҳолаш ставкаси қиёсий асосда олинганлигини кафолатлаши лозим.

6-§. Номолиявий мажбуриятлар қийматини баҳолашда

пул оқимларини ва таваккалчилик учун устамаларни

(маржани) аниқлаш қоидалари

497. 6-сон МБСнинг 160-166-бандларида белгиланган қоидалар номолиявий мажбуриятларни баҳолашда ва номолиявий мажбуриятлар билан боғлиқ баҳолашларга татбиқ қилинмаслиги мумкин. Номолиявий мажбуриятларни баҳолашда баҳоловчилар ушбу бўлимда келтирилган қоидаларни қўллаши керак.

498. Номолиявий мажбуриятларга оид пул оқимларининг прогнозлари ўлчанган ва кузатилиши мумкин бўлган пул оқимларига оид бир неча сценарийларни моделлаштиришни ўз ичига қамраб олади. Ушбу усул сценарийли таҳлил усули деб аталади. Сценарийли таҳлил усули ўз ичига моделлаштиришнинг айрим усулларини хусусан, Монте-Карло моделлаштириш усулини қамраб олади.

Сценарийли таҳлил усули шартномада келгуси тўловлар белгиланмаган, келгусида содир бўладиган воқеалардан келиб чиқиб ўзгариши мумкин бўлган ҳолларда қўлланилади.

Номолиявий мажбуриятлар бўйича пул оқимлари тизимли хавфларга дуч келганда, баҳоловчи бошқа асосланган усуллардан фойдаланиши мумкин.

499. Пул оқимларини баҳолаш жараёнида қуйидаги фаразлар ҳисобга олиниши мумкин:

кўриб чиқилаётган мажбуриятни ижро этишга зарур бўлган вазифаларни бажаришда учинчи томон учун юзага келадиган харажатлар;

учинчи томон мажбуриятини беришда нархни белгилашга киритадиган бошқа суммалар (масалан, устама харажатлар, ускуна учун ҳақ тўлаш, фойда даражаси ва х.к.);

учинчи томон харажатларининг суммаси ва унинг муддати турли сценарийларда ва ушбу сценарийларнинг нисбий эҳтимоллигида қандай ўзгариши кўрсаткичи;

учинчи томон талаб қиладиган, ноаниқлик ва кутилмаган ҳолатлар хавфи учун олиши мумкин бўлган нарх.

500. Кутилаётган пул оқимлари активдан кутилаётган пул оқимларини ҳисобга олган бўлсада, улар бозор иштирокчилари бундай пул оқимларининг ноаниқлигини таъминлаш учун талаб қиладиган компенсацияни ҳисобга олмайдилар.

501. Дисконтлаш ставкаси билан қиймат ўртасидаги тескари боғлиқликни ҳисобга олиб, дисконтлаш ставкасига прогнозли хавфни акс эттириш учун тузатиш киритиш зарур (яъни, суммага ва пул оқимларини тўлаш муддатига нисбатан ноаниқлик билан боғлиқ таваккалчилик учун компенсация).

502. Прогнозли хавфни дисконтлаш ставкасига тузатиш киритиш орқали акс эттириш мумкин. Бироқ, мазкур усулни қўллаш амалиётда чекланганлигини назарда тутиш лозим. Бунда, баҳоловчи пул оқимида хавф учун устама (маржа) киритишни эмас, балки дисконтлаш ставкасига тузатиш киритишни асослаб бериш керак.

503. Хавф учун устамани аниқлашда баҳоловчи қуйидагиларни бажариши лозим:

хавф устамасини аниқлаш учун ишлатиладиган усулни ҳужжатлаштириш ва асослаш;

хавф учун устамани аниқлаш бўйича далилларни келтириш, шу жумладан муҳим бошланғич маълумотларни идентификация қилиш ва уларнинг чиқарилишини ёки олиш манбасини асослаб бериш.

504. Пул оқимлари таркибидаги хавф учун устамани аниқлашда баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши зарур:

активнинг ҳаёт муддати (амал қилиш муддати, қопланиш муддати) ва у бўйича маълумотларнинг келишилганлиги;

активнинг географик жойлашуви ва/ёки у сотиладиган бозорларнинг жойлашуви;

прогноз қилинган пул оқимлари деноминация қилинган валюта;

прогнозда ҳисобга олинадиган пул оқимининг тури (кутилаётган пул оқимлари, эҳтимолий пул оқимлари, шартномавий пул оқимлари ва бошқалар).

505. Пул оқими таркибидаги хавф учун устамани (маржани) белгилашда баҳоловчи мажбуриятларни ижро этиш бўйича кутилаётган харажатлар ва бундай ижро учун таваккалчилик бўйича устамага (маржа) ишонч қанчалик кам бўлса, таваккалчилик бўйича устама (маржа) шунчалик юқори бўлиши кераклигини ҳисобга олиши лозим.

506. Баҳоловчи оқилона асосларда фойдаланиш мумкин бўлган барча маълумотларни ҳисобга олиши керак.

7-§. Ўтказишга қўйиладиган чекловлар

507. Номолиявий мажбуриятлар ўтказиш ёки беришга оид чекловларга эга бўлади. Бундай чекловлар ўз характерига кўра шартномавий бўлиши ёки баҳоланаётган номолиявий мажбуриятга нисбатан ноликвид бозор функцияси бўлиши мумкин.

508. Бозор маълумотларига таянган ҳолда, баҳоловчи кўриб чиқилаётган номолиявий мажбуриятларнинг ўтказилиши ёки берилиши имкониятини ҳисобга олиши ҳамда баҳолашга мажбуриятларни бериш бўйича мавжуд чекловларни акс эттирувчи бирон-бир тузатишлар киритиш кераклигини кўриб чиқиши лозим.

509. Даромад ёндашувини қўллашда баҳоловчи мажбуриятларни бериш пайтидаги чекловларни ҳисобга олиш учун инвестор қўшимча устама (маржа) талаб қилишини аниқлаши керак.

8-§. Солиқлар

510. Баҳоловчилар номолиявий мажбуриятларни баҳолашда солиқ тўлангунга қадар бўлган пул оқимлари ва дисконтлаш ставкасидан фойдаланиши керак.

511. Айрим ҳолларда солиқ тўлангандан кейинги пул оқимларини ва дисконтлаш ставкаларини ҳисобга олган ҳолда таҳлил қилиш мақсадга мувофиқ бўлиши мумкин. Бундай ҳолатларда баҳоловчи фойда солиғини тўлагандан кейинги база бўйича олинган бошланғич маълумотлардан фойдаланишни асослаб бериши ёки солиқ тўлагандан кейинги база бўйича баҳолардан фойдаланишни тақозо қилувчи меъёрий ҳужжатларни ва бошқа ҳужжатларни қайд этиши керак.

512. Агарда солиқ тўлангандан кейинги база бўйича маълумотлардан фойдаланилса, баҳолашда прогнозли пул чиқиб кетиши туфайли яратиладиган солиқ амортизациясидан олинадиган фойдани ҳисобга олиш мақсадга мувофиқ бўлиши мумкин.

9-§. Харажат ёндашуви

513. Номолиявий мажбуриятлар учун харажат ёндашуви чекланган ҳолда қўлланилади, чунки бозор иштирокчилари мажбуриятларни ижро этишдан фойда олишни кутади.

514. Харажатли ёндашувни номолиявий мажбуриятларни баҳолашда қўллаш кераклигини аниқлашда баҳоловчилар 6-сон МБСдан фойдаланиши керак.

XIII БЎЛИМ. ТОВАР-МОДДИЙ ЗАХИРАЛАР

ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

(12-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

515. "Товар-моддий захиралар қийматини баҳолаш" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 12-сон МБС деб юритилади) товар-моддий захиралар қийматини баҳолаш жараёнига қўйиладиган асосий талаблар ва ушбу жараённинг хусусиятларини белгилайди.

516. Товар-моддий захиралар қийматини баҳолаш 1-7-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. 12-сон МБС товар-моддий захиралар қийматини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.

517. Баҳоловчилар товар-моддий захиралар қийматини баҳолашда ЯМБСнинг 7-иловасида келтирилган методикадан фойдаланишлари мумкин.

518. 12-сон МБС усуллари билан аниқланган товар-моддий захиралар қиймати ушбу мулкнинг белгиланган тартибда молиявий ҳисоботлар учун аниқланган қийматидан жиддий фарқ қилиши мумкин.

Товар-моддий захиралар ўз таркибига фақат тарихий харажатларни олиб, ишлаб чиқариш жараёнида олинган ва ишлаб чиқаришда фойдаланадиган активларнинг (шу жумладан, айланма капитал, асосий воситалар, ускуна ва номоддий активлар) даромадлилигини акс эттирувчи фойда баланс қийматига капиталаштирилмайди. Бунда, товар-моддий захираларнинг аниқланган бозор қиймати баланс қийматидан фарқ қилади ва ундан юқори бўлиши мумкин.

519. 12-сон МБСга мувофиқ товар-моддий захиралар қийматини баҳолашда сотувлардан кейинги харажатлар, фойда ва шартномаларни расмийлаштириш билан боғлиқ харажатлар ҳисобга олинмайди.

520. Товар-моддий захиралар деганда кейинчалик сотиш мақсадида сақлаб туриладиган ёки ишлаб чиқариш жараёнида бўлган, маҳсулот ишлаб чиқаришда қўлланиладиган ёхуд маъмурий ва ижтимоий-маданий вазифаларни амалга ошириш учун фойдаланиладиган қуйидаги кўринишдаги моддий активлар тушунилади:

сотиш учун мўлжалланган тайёр маҳсулот, товарлар, шу жумладан, йўлдаги товарлар;

тугалланмаган ишлаб чиқариш;

ишлаб чиқариш жараёнида фойдаланиш ёки ишларни бажариш ва хизматлар кўрсатиш мақсадлари учун мўлжалланган хом ашё, материаллар, харид қилинадиган ярим тайёр маҳсулотлар ва бутловчи қисмлар, конструкция ва деталлар, ёқилғи, тара ва идишбоп материаллар, эҳтиёт қисмлар, бошқа моддий захиралар.

521. Баҳолашга оид вазифа ва зарур ахборотни тўплаш мазкур ЯМБСнинг тегишли МБСталабларига мувофиқ амалга оширилиши лозим.

2-БОБ. АХБОРОТЛАРНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

522. Товар-моддий захиралар қийматини баҳолашда корхонанинг бухгалтерия ҳисоби ва ҳисобот ҳужжатлари асосий ахборот манбаи ҳисобланади.

523. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда буюртмачи баҳоловчига қуйидагиларни тақдим этади:

баҳолаш санасидан олдинги молиявий ҳисобот ҳужжатларининг нусхалари ҳамда товар-моддий захираларнинг миқдори ва ҳисобга олиш маълумотларини (нархлар тўғрисида ахборотлар ва ҳ.к.) ўз ичига олган ҳужжатлар;

товар-моддий захиралари моддаси, шу жумладан уларнинг миқдори ва ўлчов бирлиги бўйича бухгалтерия маълумоти;

сифат тавсифларини кўрсатган ҳолда товар-моддий захиралар ҳолатининг далолатномаси;

баҳолаш объектига тааллуқли бўлган бошқа ҳужжатлар.

Зарур холларда баҳоловчи томонидан товар-моддий захираларини юридик шахсларнинг балансига қабул қилиш учун асос бўлувчи ҳужжатлар нусхалари (шартномалар, қабул қилиш далолатномалари ва ҳ.к.) сўраб олиниши мумкин.

524. Баҳоловчи томонидан қўлланиладиган баҳолаш усуллари бозор ҳолати ва динамикаси, шунингдек баҳолаш объекти бўйича битимлар ҳақидаги (санаси, нархи, нархни шакллантирувчи омиллар, ахборот манбаи ва бошқалар) ахборотдан фойдаланишни талаб этса, баҳоловчи баҳолаш объектига тегишли бўлган бозор сегменти тўғрисида умумий ахборотни йиғиши керак.

3-БОБ. ТОВАР-МОДДИЙ ЗАХИРАЛАР ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШДА ҚЎЛЛАНИЛАДИГАН БАҲОЛАШ

ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ

525. Товар-моддий захираларни баҳолаш харажат ва қиёсий ёндашувларни қўллаган ҳолда амалга оширилади. Баҳолаш ёндашуви ва усулини қўллашда 6-сон МБС талабларига риоя этилиши шарт.

526. Товар-моддий захиралар қийматини харажат ёндашуви билан баҳолашда қуйидаги усуллар қўлланилади:

алмаштириш усули;

қийматни индексация қилиш усули;

ўртача ҳисобланган қиймат усули;

ўртача нарх бўйича баҳолаш усули.

527. Алмаштириш усули ишлаб чиқарувчи корхонанинг нархларини (сотиш нархи, прейскурант бўйича нарх ва бошқалар) устама харажатлари (тўғридан-тўғри ва билвосита) қийматини ҳисобга олган ҳолда аниқлашга асосланади.

528. Қийматни индексация қилиш усули қимматлашишнинг статистик индексларини ҳисобга олган ҳолда товар-моддий захираларнинг дастлабки қийматини қўшимча баҳолаш орқали тиклаш қийматини аниқлашни назарда тутади.

529. Ўртача ҳисобланган қиймат усули билан ҳисоблаш товар-моддий захираларнинг туридан келиб чиқиб гуруҳлар ва кичик гуруҳлар тузишни назарда тутади ҳамда товар-моддий захиралар қабул қилиб олинган вақтдаги нархлар ўзгариши динамикасига асосан уларга салмоқларни беришга асосланади.

530. Ўртача нарх бўйича баҳолаш усули товарларнинг турдош гуруҳларига нисбатан товар бирлигининг ўртача қийматини ҳисоб-китоб қилиш йўли билан қўлланилади. Товар нархлари сезиларли ўзгариб турганда ушбу усулни қўллаб бўлмайди.

531. Харажат ёндашуви усулларини товар-моддий захираларни баҳолаш доирасида қўллашда тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати товар қийматини йўқотиш суммасига тузатилади.

Товар-моддий захиралар доирасида тугалланмаган ишлаб чиқариш қийматини баҳолаганда, товар қийматининг йўқотиш суммасига тузатиш киритилмайди.

532. Қиёсий ёндашув ўхшаш объектларнинг сотилиши (ёки таклифи) тўғрисидаги бозор ахборотидан товар бозорида фойдаланишни англатади. Бунда, сотиш (ёки таклиф) нархларига баҳолаш объекти ва аналог тавсифларидаги тафовутларни ҳисобга олган ҳолда тузатиш киритилади.

533. Қиёсий ёндашув товар-моддий захираларни уларнинг аналоглари билан тўғридан-тўғри қиёслаш усули орқали қўлланилади.

534. Қонунчилик ҳужжатлари билан қайта сотилиши тақиқланган, монопол ва юқори ликвидли товарлар турларининг қийматини баҳолашда қиёсий ёндашувдан фойдаланишга йўл қўйилмайди.

4-БОБ. БАҲОЛАШ НАТИЖАЛАРИНИ

МУВОФИҚЛАШТИРИШ

535. Бир нечта баҳолаш ёндашувларидан фойдаланилганда, баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш учун олинган натижаларни мувофиқлаштириш 6-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади.

XIV БЎЛИМ. МАШИНА ВА УСКУНАЛАР

ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

(13-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

536. "Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 13-сон МБС деб юритилади) машина ва ускуналар қийматини баҳолаш жараёнига қўйиладиган асосий талаблар ҳамда ушбу жараённинг хусусиятларини белгилайди.

537. Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш 1-7-сон МБСлар талаблари асосида амалга оширилади. 13-сон МБС машина ва ускуналар қийматини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди.

538. Баҳоловчилар машина ва ускуналарни баҳолашда ЯМБСнинг 8-иловасида келтирилган методикадан фойдаланишлари мумкин.

539. Агар машина ва ускуналарни номоддий активлардан (дастурий воситалар, ихтисослаштирилган маълумотлар базалари, лицензиялар, техник ҳужжатлар ва ҳ.к.) фойдаланмасдан ишлатиш имконсиз бўлса, у ҳолда баҳолашга оид вазифага қараб номоддий активлар қиймати алоҳида ёки машина ва ускуналар қиймати таркибида ҳисобга олиниши керак.

540. Қуйидагилар 13-сон МБС татбиқ этиладиган баҳолаш объектлари ҳисобланади:

битта алоҳида олинган машина ва ускуна ёки машина ва ускунанинг муайян қисми;

машина ва ускуналарнинг бир-биридан шартли равишда мустақил бўлган бирликлари (ишлаб чиқариш-технологик тизим ёки линиянинг бир қисми);

ишлаб чиқариш-технологик тизимлари (ишлаб чиқариш-технологик жараён билан ўзаро боғлиқ бўлган машина ва/ёки ускуналарнинг мажмуаси).

541. Машина ва ускуналарга тегишли фойдаланиш ҳуқуқини баҳолашда (масалан, ижара шартномаси асосида) ҳам ушбу МБС талабларига риоя қилиш керак.

2-БОБ. БАҲОЛАШГА ОИД ВАЗИФА, АХБОРОТНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ ҲАМДА ФАРАЗЛАР

542. Баҳолашга оид вазифа ва баҳолаш учун зарур бўлган ахборотни тўплаш 2 ва 3-сон МБСлар талабларига мувофиқ амалга оширилиши лозим.

543. Аҳамиятли ахборот хусусияти ва манбасига қўйилган талабларга риоя этиш мақсадида қуйидаги масалалар кўриб чиқилиши керак:

баҳоланаётган машина ва ускуналар гуруҳининг таркиби (ҳар бир машина ва ускуна бирлиги бўйича уларни идентификация қилиш учун етарли бўлган маълумотларни кўрсатган ҳолда);

машина ва ускуналардан фойдаланиш учун зарур бўлган номоддий активларни (бундай активлар мавжуд бўлган тақдирда) ҳисобга олиш бўйича ахборот.

544. Баҳоловчи активнинг бошқа активларга бирлаштирилиши ёки интеграцияланиши даражасини ҳисобга олиши зарур. Масалан:

активлар ерга мустаҳкам боғланган бўлиши, активнинг ўзини ёки унга бириккан конструкция ёки бинога жиддий шикаст етказмасдан кўчириб бўлмаслиги мумкин;

алоҳида машина интеграцияланган ишлаб чиқариш линиясининг бир қисми бўлиши, унинг ишлаши бошқа активларга боғлиқ бўлиши мумкин;

ускуна мулкнинг таркибий қисми сифатида таснифлаши мумкин (масалан, иситиш, вентиляция ва ҳавони кондиционерлаш тизимлари). Бунда, баҳолашда нималар ҳисобга олиниши ёки ҳисобга олинмаслиги аниқ белгилаб олиниши зарур.

545. Бинода коммунал хизматларни таъминлаш ёки кўрсатиш билан боғлиқ машина ва ускуналар бино билан битта яхлитлик ҳосил қилиб, ўрнатилгандан кейин уларни бинодан ажратиб бўлмайди.

Бу объектлар кўчмас мулкка бўлган мулкий ҳуқуқлар таркибига киритилади. Ушбу объектларнинг асосий функцияси бинони электр энергияси, газ, иситиш, совутиш ёки вентиляция билан таъминлаш ҳисобланади.

Агар баҳолаш мақсади учун бундай объектларни алоҳида баҳолаш зарур бўлса, баҳолашга оид вазифада алоҳида баҳоланиши керак бўлган объектларнинг қиймати кўчмас мулкка бўлган мулкий ҳуқуқлар таркибига киритилиши ва алоҳида сотилмаслиги ҳақида кўрсатилган бўлиши лозим.

546. Машина ва ускуналарнинг функционаллиги ва уларни ташиш шартлари турлича бўлгани боис, активларни баҳолашдаги вазиятлар ва ҳолатларни баён қилиш учун қўшимча қуйидагича фаразларни ҳам кўриб чиқиш зарур:

машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда ҳамда амалдаги бизнеснинг бир қисми сифатида баҳоланади;

машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда, аммо ишлаб чиқариш фаолияти ҳали бошланмаган деган фараздан келиб чиқиб баҳоланади;

машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда, аммо корхона ёпилаётганлиги ҳақидаги фараздан келиб чиқиб баҳоланади;

машина ва ускуналар улар ўрнатилган жойда яхлит ҳолатда, аммо уларни сотишга мажбур бўлишганлиги ҳақидаги фараздан келиб чиқиб баҳоланади;

машиналар ва ускуналар уларни ўрнатиш жойидан кўчириш мақсадида алоҳида баҳоланади.

3-БОБ. МАШИНА ВА УСКУНАЛАР ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШДА ҚЎЛЛАНИЛАДИГАН БАҲОЛАШ

ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИ

547. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашда баҳоловчи 5-сон МБСга мувофиқ тегишли қиймат тури(лари)ни танлаши лозим.

548. Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш қиёсий, даромад ва харажат ёндашувлари асосида 6-сон МБС талабларига риоя этган ҳолда амалга оширилади.

Ҳар бир баҳолаш ёндашуви доирасида 6-сон МБСда белгиланган баҳолаш усулларини танлашни баҳоловчи баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг хусусияти ва фойдаланиш имкониятлари, чекловчи шартлар, ахборот базаси мавжудлиги ва унинг тўлиқлигидан келиб чиқиб мустақил равишда амалга оширади.

549. Қиёсий ёндашувдан турдош бўлган машиналар ва ускуналарни баҳолаш учун фойдаланилади (масалан, саноат ускуналари, алоҳида турдаги офис ускуналари ва бошқалар).

Машина ва ускуналарнинг турлари ихтисослаштирилган бўлиб, бундай объектларни сотиш ҳақида тўғридан-тўғри далиллар бўлмаганда, даромад ёки харажатлар асосидаги бозор ахборотлари мавжуд бўлмаган ҳолларда харажат ёндашувини қўллаш лозим.

550. Қиёсий ёндашув айнан бир хил объектлар ва/ёки аналогларнинг сотилишига доир бозор маълумотларидан келиб чиқиб, баҳолаш объектининг қийматини аниқлашга асосланади. Айнан бир хил объект ёки аналог билан битимлар тўғрисида ахборот мавжуд бўлмаганда, ишлаб чиқарувчилар ва етказиб берувчилар таклифлари тўғрисидаги ахборот асосида қиёсий ёндашувдан фойдаланиш мумкин.

551. Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш қиёсий ёндашувнинг қуйидаги усуллари орқали амалга оширилади:

сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули; статистик таҳлил усули.

552. Қиёсий ёндашувда сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули айнан бир-хил ёки аналог объектлар нархига уларнинг баҳолаш объектидан фарқланишига қараб, тегишли тузатишлар (қиймат ва/ёки фоиз) киритиш орқали қўлланилади.

553. Статистик таҳлил усули баҳолаш объекти бозор қийматининг нархларни шакллантирувчи омилларнинг маълум бир тўплами билан ўзаро боғлиқлигини, шунингдек корреляция ва регрессия таҳлили усуллари билан амалга ошириладиган ушбу омилларнинг ўзаро боғлиқлигини аниқлашдан иборат.

554. Аналогларни танлашдаги асосий талаб функционал мақсадига кўра тармоқ бўйича ва конструктив-технологик ўхшашлиги ҳисобланади.

555. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашда агар актив ёки актив гуруҳларига нисбатан аниқ пул оқимларини тақсимлаш мумкин бўлса, даромад ёндашувини қўллаш мумкин (масалан, бозорда сотиладиган маҳсулотларни ишлаб чиқариш учун ишлатиладиган саноат мосламаси бўлган активлар гуруҳи кўриб чиқилаётганда).

556. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашда даромад ёндашуви қўлланилган тақдирда, актив(лар) хизмат муддати давомида шаклланиши кутилаётган пул оқимлари, шунингдек активнинг фойдали муддати охиридаги қиймати ҳисобга олиниши лозим.

557. Даромад ёндашуви машина ва ускуналарни ялпи бизнес доирасида баҳолашда қўлланилмайди.

558. Даромад ёндашуви қуйидаги усуллар ёрдамида амалга оширалади:

фойдани (даромадни) тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;

қолдиқ усули;

тенг самарали функционал аналог усули.

559. Фойдани тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули баҳолаш объектидан келадиган фойдани жорий қийматга келтиришга асосланади.

Баҳоланаётган объектни ижарага беришдан олинган йиллик пул оқимлари мулкдорнинг операцион харажатларини чегирган ҳолда фойда сифатида қаралади.

Фойдани тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули технологик комплексдан қатъи назар, даромад олишга қодир бўлган алоҳида объектдан иборат баҳолаш объектларига нисбатан қўлланилади.

560. Қолдиқ усули баҳолаш объекти томонидан технологик мажмуа сифатида яратиладиган соф операцион даромадни капиталлаштиришга асосланади.

Қолдиқ усулини қўллашда баҳолаш объектини умумий бизнесдан мустақил равишда ишлаб чиқариш ва технологик циклни таъминлашга қодир бўлган ва технологик комплекс сифатида ялпи бизнеснинг ишлаб чиқариш бирлигини ўз ичига оладиган алоҳида, мустақил мулкий мажмуага ажратиш мумкин.

561. Ишлаб чиқариш бўлинмасини технологик мажмуа билан ажратишнинг имкони мавжуд бўлмаса, баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда даромад ёндашуви қўлланилмайди.

562. Тенг самарали функционал аналог усули баҳолаш объектининг қийматини бозор қиймати маълум бўлган аналогларнинг функционал ва ишлаб чиқариш қувватлари асосида аниқлашни назарда тутади.

563. Машина ва ускуналар қийматини харажат ёндашувида баҳолашда баҳолаш объектининг жорий қиймати тиклаш қийматини (такрор ишлаб чиқариш қиймати ёки алмаштириш қиймати) ҳисоблаш йўли билан аниқланади, унда жамланган эскиришнинг аниқланган элементлари (жисмоний, функционал ва иқтисодий) туфайли юзага келадиган қадрсизланишлар ҳисобга олинади.

564. Харажат ёндашуви кўпроқ алоҳида ихтисослаштирилган активларни ёки махсус мақсадлардаги объектларни баҳолашда қўлланилади.

565. Муайян ҳолатларда корхонанинг активни сотиб олиш ёки тайёрлашга сарфланган хақиқий харажатлари активни алмаштириш харажатлари сифатида фойдаланиш учун мос келиши мумкин. Бироқ, ретроспектив харажатлар ҳақидаги ушбу ахборотдан фойдаланишдан олдин баҳоловчи қуйидагиларни эътиборга олиши лозим:

ретроспектив харажатларнинг юзага келиш муддатлари. Бунда, корхонанинг ҳақиқий харажатлари эскирган бўлиши мумкин ёки баҳолаш санасига уларнинг эквивалентига мувофиқ бўлиши учун инфляция/индексацияни ҳисобга олган ҳолда тузатишлар талаб этилиши мумкин;

баҳолаш қиймати. Бунда, баҳоловчи корхона амалга оширган харажатлар ўз хусусиятига кўра илгари содир этилган битимларни ёки фойдаланишда бўлган машина ва ускуналарни сотиб олишни ҳисобга олиш усулини қўллаши туфайли тарихий бўлмаслиги мумкинлиги эҳтимолини ҳисобга олиши лозим. Ҳар қандай ҳолатда ретроспектив харажатлар тегишли индекслардан фойдаланган ҳолда баҳолаш санасига инобатга олиниши лозим;

қийматга киритилган аниқ харажатлар. Бунда, баҳоловчи барча киритилган жиддий харажатларни, шунингдек бу харажатлар баҳоланаётган актив қиймати шаклланишига ҳисса қўшган ёки қўшмаганлигини ҳисобга олиши лозим;

бозорга оид бўлмаган компонентлар. Бунда, бозор иштирокчилари қилмаган ёки улар қила олмаган харажатлар, уларга берилмаган чегирмалар ёки қопламалар ҳисобга олинмаслиги керак.

566. Тиклаш/алмаштириш харажатлари аниқлаб олингандан кейин жисмоний, функционал ва иқтисодий эскиришлардан келиб чиқиб чегиришлар амалга оширилиши керак.

567. Харажат ёндашуви доирасида мавжуд бўлган ахборотдан келиб чиқиб қуйидаги усуллардан бири қўлланилади:

такрор ишлаб чиқариш усули;

алмаштириш усули;

турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усули;

элементма-элемент ҳисоблаш усули;

қийматни индексация қилиш усули.

568. Такрор ишлаб чиқариш усули қийматни аниқлаш учун аналог объектларнинг нархи ҳақидаги ахборотдан фойдаланишни назарда тутади.

569. Алмаштириш қийматини аниқлаш учун алмаштириш усули бир хил объектлар ёки аналоглар тўғрисидаги нарх маълумотларини кўриб чиқишни, улардан техник ва технологик хусусиятлардаги фарқларга асосланган, шунингдек вақт ўтиши билан нарх ўзгаришини ҳисобга олувчи тузатишлар асосида фойдаланишни назарда тутади.

570. Турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усули асосий ишлаб чиқариш кўрсаткичларидаги фарқланишларга тузатишлар киритиш орқали аналог-объект тўғрисидаги нарх маълумотларини (нархи маълум бўлганда) ҳисобга олган ҳолда баҳолаш объекти қийматини аниқлашга асосланади.

571. Элементма-элемент ҳисоблаш усули баҳолаш объектининг бозор нархи маълум бўлган бир нечта агрегатлардан иборат бўлганда, шунингдек техник агрегатларни йиғиш мураккаб бўлмаган ва истеъмолчининг ўзи томонидан бажарилиши мумкин бўлган ҳолларда қўлланилади.

572. Қийматни индексация қилиш усули жорий нархларга мос келтириш учун баҳолаш объектининг базавий (бошланғич ёки тикланиш) қийматига нархлар қимматлашишининг статистик индексларини қўллашга асосланади.

573. Машиналар ва ускуналарни харажат ва қиёсий ёндашувлардан фойдаланган ҳолда баҳолашда баҳолаш санасидан кейин аналог-объектлар билан содир бўлган ҳодисалар тўғрисидаги нарх маълумотларидан фойдаланиши мумкин (масалан, нархларни тескари индексация қилиш). Баҳоловчи баҳолаш кунидан тегишли воқеа содир бўлган кунгача нархлар динамикасини таҳлил қилиши ва тегишли тузатишлар киритиши керак.

4-БОБ. БАҲОЛАШ НАТИЖАЛАРИНИ

МУВОФИҚЛАШТИРИШ

574. Бир нечта ёндашувлардан фойдаланилганда, баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш учун олинган натижаларни мувофиқлаштириш 6-сон МБСга мувофиқ амалга оширилади.

5-БОБ. МАШИНА ВА УСКУНАЛАР ҚИЙМАТИНИ

БАҲОЛАШНИНГ ЎЗИГА ХОС ХУСУСИЯТЛАРИ

575. Машина ва ускуналар қиймати уни молиялаштириш усулига боғлиқ бўлмайди. Айрим ҳолларда баҳолашни ўтказишда машина ва ускуналарни молиялаштириш шартларининг усули ва барқарорлигини ҳисобга олиш керак бўлиши мумкин.

576. Машина ёки ускуналар қийматини баҳолаш мақсадидан келиб чиқиб мажбуриятлар юклатилган ҳар қандай активларни идентификация қилиш ва уларнинг қийматини мажбуриятлар юклатилмаган активлардан алоҳида баҳолаш мақсадга мувофиқ бўлиши мумкин.

577. Операцион ижара шартларида сақлаб туриладиган машина ва ускуналар объектлари учинчи шахслар мулки бўлиб, уларнинг ижараси муайян мезонларга мослиги шарти билан ижарачи активларини баҳолашда ҳисобга олинмайди. Бироқ, ушбу активлар ҳисобга олиниши ҳамда уларнинг мавжудлиги улар билан бирга ишлатиладиган активлар қийматига таъсир қилиши мумкин.

XV БЎЛИМ. ХУСУСИЙЛАШТИРИШ МАҚСАДИДА

ДАВЛАТ УЙ-ЖОЙ ФОНДИ ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШ

(14-СОН МБС)

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

578. "Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш" Миллий баҳолаш стандарти (бундан буён матнда 14-сон МБС деб юритилади) хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш жараёнига қўйиладиган асосий талаблар ва ушбу жараённинг хусусиятларини белгилайди.

579. Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш 1-7-сон МБС талаблари асосида амалга оширилади. 14-сон МБС хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолашга доир қўшимча талабларни белгилайди. 14-сон МБСни қўллашда ЯМБСнинг 9-иловасида келтирилган методикадан фойдаланилиши мумкин.

Қуйидагилар хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш объектлари (бундан буён матнда баҳолаш объекти деб юритилади) ҳисобланади:

кўп квартирали уйлардаги квартиралар ва якка тартибдаги уй-жой (уйларнинг қисмлари);

аҳоли кўчиб кирмаган ҳамда бўшатилган квартиралар, реконструкция ва таъмирлаш тугаллангандан кейинги якка тартибдаги уй-жой (уйларнинг қисмлари);

янги қурилган уйлардаги квартиралар.

2-БОБ. БУХГАЛТЕРИЯ ҲИСОБИ СТАНДАРТЛАРИ

ВА МОЛИЯВИЙ ҲИСОБОТЛАР БИЛАН БОҒЛИҚЛИК

580. Мазкур 14-сон МБС мақсадлари учун қуйидаги тушунчалар ва таърифлар қўлланилади:

бошланғич қиймат - асосий воситаларни яратиш (қуриш ва қуриб битказиш) ёки харид қилиш бўйича қилинган харажатларнинг қиймати, шу жумладан тўланган ва қопланмайдиган солиқлар (йиғимлар), шунингдек активни ундан мақсадга мувофиқ фойдаланиш учун ишчи ҳолатига келтириш билан бевосита боғлиқ бўлган етказиб бериш ва монтаж қилиш, ўрнатиш, ишга тушириш ва исталган бошқа харажатлар;

қолдиқ (баланс) қиймат - жамланган амортизация суммасини чегирган ҳолда асосий воситаларнинг бошланғич (тиклаш) қиймати;

амортизация - фойдали хизмат муддати мобайнида активнинг амортизацияланадиган қийматини асосий воситаларнинг вазифасидан келиб чиққан ҳолда маҳсулот (ишлар, хизматлар) таннархига ёки давр харажатларига тизимли тақсимлаш ва ўтказиш кўринишида эскиришнинг қиймат ифодаси.

581. 14-сон МБСнинг молиявий ҳисобот ҳужжатларидан асосий фарқи баҳолаш объектини баҳолашда қўлланадиган қийматнинг пул ифодаси тарихий факт эмас, балки объектнинг вақтнинг аниқ пайтидаги фойдалилиги баҳосидан иборат. Бу баҳолаш қиймати молиявий ҳисоботда акс эттирилган қийматдан фарқ қилиши мумкин.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИ БАҲОЛАШ

582. Хусусийлаштириш мақсадида баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш қуйидаги босқичлардан иборат:

баҳолашга оид вазифани белгилаш ва баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги шартномани тузиш;

баҳолаш объектини идентификация қилиш;

ахборот йиғиш ва уни таҳлил қилиш;

якуний қийматни ҳисоблаш;

баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш.

1-§. Баҳолашга оид вазифани белгилаш

583. Баҳолашга оид вазифа 2-сон МБС талабларига мувофиқ тузилади.

584. Давлат уй-жой фондини хусусийлаштиришда қолдиқ баланс қиймати аниқланади.

2-§. Баҳолаш объектини идентификация қилиш

585. Баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи тақдим қилинган ҳужжатлар баҳолаш объектининг ҳақиқий ҳолатига ҳамда унга бўлган мулкий ҳуқуқларига мувофиқлигини белгилайди. Баҳолаш жараёнида вужудга келиши мумкин бўлган эҳтимолий фаразлар ва чекловчи шартларнинг таҳлили ўтказилади.

586. Баҳолаш объектини идентификация қилиш баҳоловчи томонидан буюртмачи ва (ёки) у вакил қилган шахс тақдим қилган ҳужжатлар (уй-жой ёки турар жойга доир инвентарь ҳужжатлар йиғма жилди) асосида баҳолаш объектини кўздан кечириш, ўлчаб кўриш, фотосуратга олиш, унинг амалда мавжудлиги ва ҳақиқий ҳолатини ўрганиш, объектнинг номини, жойлашган ерини, миқдор ва сифат таркибини, техник тавсифларини ҳамда баҳолаш объектининг ўзига хос хусусиятларини акс эттирувчи бошқа маълумотларни ўз ичига олган тавсифлаш йўли билан амалга оширилади.

587. Турар жойнинг умумий майдони қонунчиликка белгиланган шаҳарсозлик нормалари ва қоидаларига мувофиқ аниқланади.

588. Баҳоловчи томонидан баҳолаш объектини идентификация қилиш жараёнида тўпланган маълумотлар балансда сақловчи томонидан тақдим қилинган кадастр маълумотларига мос келмаслиги аниқланганда, баҳоловчи томонидан турар жой ва ёрдамчи хоналарнинг техник тавсифи далолатномаси тузилади ҳамда балансда сақловчи вакиллари ва баҳолаш объектида яшовчининг баҳоловчи томонидан киритиладиган тузатишларга уларнинг розилигини тасдиқловчи имзолари қўйилади.

589. Буюртмачи томонидан баҳолаш объекти тўғрисидаги маълумотларга тузатиш киритиш рад этилганда ёки ушбу маълумотларга тузатиш киритиш имкони бўлмаган тақдирда, баҳоловчи баҳолаш ўтказишни рад қилиши ёки буюртмачи билан келишган ҳолда баҳолаш объектининг ҳақиқий ҳолатидан келиб чиқиб, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда тақдим қилинган ҳужжатлардаги номувофиқликлар фактлари ҳамда баҳолаш объектининг ҳолатини акс эттирган ҳолда баҳолашни амалга ошириши мумкин. Бунда, кўрсатилган чекловчи шартлар инобатга олиниб баҳолаш ҳисоботи тузилиши керак.

3-§. Ахборот тўплаш ва таҳлил қилиш

590. Ахборот тўплаш ва таҳлил қилиш қуйидагиларни ўз ичига олади:

баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатлар;

баҳолаш объектига доир бухгалтерия ҳисоби ва ҳисобот маълумотлари;

баҳолаш объектидан фойдаланиш билан боғлиқ чекловлар;

баҳолаш объекти ва унинг таркибий қисмларининг техник тавсифи ва бошқа ахборотлар.

591. Баҳолаш объектларини баҳолашда буюртмачи ёки у вакил қилган шахс томонидан тақдим қилинган дастлабки ахборот, шунингдек баҳоловчи томонидан бухгалтерия, бирламчи ва статистика ҳисобларидан олинган маълумотлардан фойдаланилади.

592. Қуйидагилар буюртмачи ёки у вакил қилган шахс томонидан тақдим қилинадиган дастлабки ахборот ҳисобланади:

турар жойга кўчиб кириш учун асос бўладиган ордер ёки бошқа тасдиқловчи ҳужжат;

балансда сақловчининг баҳолаш объекти тўғрисидаги маълумотномаси (ишга тушган йили, баланс қиймати, эскириш, қолдиқ қиймати, умумий майдон, фойдали майдон ва бошқалар);

уй-жой ва/ёки турар жой кадастр ҳужжатлари йиғма жилдининг нусхаси.

Баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг хусусиятларига қараб бошқа ахборот ҳам сўраб олиниши мумкин.

593. Баҳолаш жараёнида фойдаланиладиган ахборот хусусийлаштирилиши лозим бўлган давлат уй-жой фонди объектининг қийматини баҳоловчи томонидан аниқлаш учун ишончли ва етарли бўлиши лозим. Буюртмачи ёки у вакил қилган шахс тақдим қилган ахборот, шунингдек бевосита баҳоловчининг ўзи томонидан йиғилган ахборот, ахборотни тақдим қилган ташкилотнинг раҳбари томонидан имзоланган ва тасдиқланган тақдирда ишончли ҳисобланади.

594. Баҳоловчи ташкилот, агарда тақдим қилинган ахборот ҳажми ва сифати 14-сон МБСталабларига мувофиқ баҳолашни ўтказиш ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш учун етарли бўлмаса, баҳолаш бўйича ишларни бажаришдан бош тортишга ҳақлидир.

4-§. Якуний қийматни ҳисоблаш

595. Хусусийлаштириш мақсадида баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш баҳоловчи томонидан қолдиқ баланс қиймати усулидан фойдаланган ҳолда амалга оширилади.

596. Қолдиқ баланс қиймати усули билан хусусийлаштирилиши лозим бўлган турар жойнинг баҳосини ҳисоблашда квартираларнинг умумий майдони 1 (бир) квадрат метрнинг қиймати уй-жой қолдиқ баланс қийматининг уйнинг барча квартиралари умумий майдони йиғиндисига нисбати сифатида аниқланади. Уй-жойда нотурар жойлар мавжуд бўлган тақдирда уларнинг қиймати ва умумий майдони ҳисобдан чиқариб ташланади.

597. Агар баҳолаш объектининг йиғилган амортизацияси 90 (тўқсон) ва ундан юқори фоизни ташкил қилган тақдирда, қолдиқ қиймати сифатида бошланғич баланс қийматининг 10 (ўн) фоизи қабул қилинади.

598. Турар жойнинг истеъмолчилик сифатлари жамланган коэффициенти баҳоловчи томонидан истеъмолчилик сифатлари коэффициентларининг йиғиндисини чиқариш йўли билан ҳисобланади.

599. Баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда хусусийлаштирилиши лозим бўлган турар жойнинг ҳисобланган қолдиқ қийматини ҳамда турар жойнинг истеъмолчилик сифатлари коэффициентларининг йиғиндисини кўрсатади.

5-§. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тузиш

600. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот 4-сонли МБС талабларига мувофиқ тузилиши керак.

601. Баҳоловчи ташкилот баҳолашнинг баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилган натижалари учун қонунчиликка мувофиқ жавобгар бўлади.

4-БОБ. АХБОРОТНИ ОШКОР ЭТИШГА

ҚЎЙИЛАДИГАН ТАЛАБЛАР

602. Баҳолаш жараёнида фойдаланилган ахборотни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ошкор этиш баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботдан фойдаланувчилар баҳолаш жараёни ва баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш учун баҳоловчи кўрган чораларни тушуна оладиган тарзда амалга оширилиши лозим.

603. Баҳолаш жараёнида қўлланилган барча ахборот ошкор этилиши лозим, бундан махфий хусусиятга эга бўлган ахборот мустасно. Махфий ахборотни баҳоловчи фақат буюртмачи ва (ёки) мазкур ахборотни тақдим қилган шахслар билан келишган ҳолда ёки суднинг тегишли қарорига биноан ошкор этади. Фойдаланилаётган ахборотнинг махфийлик даражаси буюртмачи ва (ёки) мазкур ахборотни тақдим қилувчи ёки унга бевосита алоқадор бўлган шахслар томонидан белгиланади.

604. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолаш объекти билан боғлиқ барча фаразлар, чекловчи шартлар ва 14-сон МБС талабларидан четга чиқишлар акс эттирилади.

605. Баҳолаш ретроспектив санага (баҳолашни амалга ошириш санасига мос келмайдиган) амалга оширилган тақдирда, баҳолаш объектининг қиймати фақат ретроспектив сана учун ҳақиқий ҳисобланади.

XVI БЎЛИМ. ЯКУНИЙ ҚОИДАЛАР

606. Мазкур ЯМБС талабларини бузганликда айбдор шахслар қонунчилик ҳужжатларида белгиланган тартибда жавобгар бўлади.

607. Мазкур ЯМБС бўйича юзага келадиган низолар қонунчиликда белгиланган тартибда ҳал этилади.

608. Баҳоловчи ташкилотлар томонидан мазкур ЯМБС талабларига риоя этилишини назорат қилиш баҳоловчи ташкилотларининг профессионал жамоат бирлашмалари томонидан амалга оширилади.

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

1-ИЛОВА

"Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари"

Миллий баҳолаш стандартининг (6-сон МБС)

баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 6-сон "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" МБСда кўрсатилган баҳолаш натижаларини мувофиқлаштиришни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка, ЯМБСга ҳамда баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган бошқа усуллардан ҳам фойдаланишлари мумкин.

Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилиш, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилиш баҳоловчи томонидан 3-сонли МБС талабларига мувофиқ амалга оширилади.

2. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш деганда баҳолашга нисбатан турли ёндашувларни қўллаш орқали олинган натижаларни ўлчаш ва таққослаш йўли билан баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш тушунилади. Бунда, ҳар бир ёндашувнинг муайян вазиятда аҳамияти ва қўлланилиши ҳисобга олинади.

3. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш турли баҳолаш ёндашувлари билан олинган баҳолаш натижалари учун солиштирма ўлчовларни белгилаш орқали амалга оширилади. Бунда, баҳоловчи қуйидагиларни ҳисобга олиши керак:

баҳолаш мақсади ва баҳолаш натижаларидан фойдаланиш мўлжали;

баҳоланаётган баҳолаш объектининг хусусиятлари;

қиймат тури;

баҳолаш ёндашувларини қўллашда фойдаланилган ахборот ҳажми ва сифати;

баҳолаш ёндашувларининг баҳолаш объектига хос бўлган нарх белгиловчи омиллар тузилишини ҳисобга олишга қодирлиги;

ёндашув(лар)ни баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг харидорлари ва сотувчиларининг хоҳишини акс эттиришга қодирлиги;

маълумотларнинг тўлиқлиги ва ишончлилиги.

2-БОБ. БАҲОЛАШ НАТИЖАЛАРИНИ

МУВОФИҚЛАШТИРИШ ВА СОЛИШТИРМА

ЎЛЧОВЛАРНИ АНИҚЛАШ

4. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш учун қийматларнинг солиштирма ўлчовларини аниқлаш керак ва бунда илгари олинган қийматлар баҳоловчининг эксперт хулосаси асосида барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда баҳолаш объектининг якуний қийматини ташкил қилади.

5. Турли ёндашувлар билан олинган натижаларни мувофиқлаштириш қуйидаги формулага мувофиқ амалга оширилади:

  

Ки = Кд*С1 + Кс*С2 + К3*С3

  

бунда,

Ки - баҳолаш объектининг якуний қиймати;

Кд, Кс, К3 - тегишлича даромадга оид, қиёсий ва харажатга оид ёндашувлар билан аниқланган қийматлар;

С1, С2, С3 - ҳар бир баҳолаш ёндашуви учун танланган тегишли солиштирма оғирликлар вазни.

Бунда, қуйидаги шарт бажарилиши лозим:

  

С1 + С2 + С3 = 1 (бир)

  

Агар баҳолаш жараёнида ёндашувлардан бирон-бири қўлланилмаса, тегишли К ва C коэффициентларига ноль қиймати қўлланилади.

6. Келишишда муайян вазиятда қўлланилган ёндашувларнинг афзалликлари ва камчиликларини ҳисобга олиш керак.

7. Ҳисоб-китоблар жараёнида қийматларни яхлитлашга фақат ҳисоблашнинг якуний босқичида рухсат берилади.

8. Солиштирма оғирликларни аниқлаш ва олинган натижаларни мувофиқлаштириш усуллари орасида қуйидагиларни таърифлаш мумкин:

мантиқий таҳлил қилиш усули;

мезонлар бўйича мослаштириш усули;

иерархияларни таҳлил қилиш усули.

9. Мантиқий таҳлил қилиш усули барча муҳим параметрларни ҳисобга олган ҳолда баҳоловчининг мантиқий таҳлил (фикрлаш) ва сезги асосида баҳолаш натижаларини мувофиқлаштиришда аниқ солиштирма оғирликларни танлашдан иборат.

Мантиқий таҳлил қилиш усулидан фойдаланганда, усулларнинг ҳар бирига (ҳисоблаш натижаларига) маълум бир вазн (фоиз ёки даража) берилган деб тахмин қилинади.

10. Мантиқий таҳлил усули баҳолаш мезонларини даражага бўлиб баҳолаш усулини ўз ичига олади. Ҳар бир ёндашув натижасида олинган баҳолаш натижалари учун ўзига хос солиштирма оғирликларни аниқлаш қуйидаги асосий мезонларга мувофиқ даражага бўлиш асосида тахмин қилинади:

баҳолаш мақсадини ҳисобга олиш қобилияти;

бозор шароитларини ҳисобга олиш қобилияти;

объектнинг физик ва иқтисодий параметрларини ҳисобга олиш қобилияти;

ахборот сифати.

11. Солиштирма оғирликларни ҳисоблашни қуйидаги босқичларга бўлиш мумкин:

а) кўриб чиқилаётган мезонлар бўйича қўлланиладиган ҳар бир ёндашувга асосланган даража берилади (масалан, юқори, ўрта ёки паст даражалар);

б) баллар мос равишда белгиланади (масалан, юқори - 2, ўрта - 1, паст - 0);

в) ҳар бир ёндашув учун умумий балл ҳисобланади ва жами устунига киритилади;

г) баҳоланган объект томонидан олинган балларнинг умумий миқдори фойдаланилган ёндашувлар йиғиндисидан келиб чиққан ҳолда аниқланади;

д) ҳар бир ёндашувнинг вазн коэффициенти тегишли ёндашувнинг умумий балининг жами баллга нисбати сифатида ҳисобланади.

12. Турли ёндашувларнинг ўзига хос солиштирма оғирликларини аниқлаш учун мезонлар бўйича мослаштириш усули баҳоловчининг ихтиёрига кўра танланган тўрт ёки ундан ортиқ объектив мезонлардан фойдаланади, улар маълум бир объектни баҳолаш хусусиятларини ҳисобга олган ҳолда қўлланиладиган ҳисоблаш усулининг индивидуал афзалликлари ёки камчиликларини тавсифлайди.

13. Мезонлар бўйича мослаштириш усулида қўлланилган усулларнинг солиштирма оғирликларини ҳисоблаш қуйидаги босқичларда амалга оширилади:

а) омиллар матрицаси тузилиб, унда ҳар бир ёндашувга тўртта мезонга мувофиқ тўрт турдаги балл берилади. Мезонлар ичида қуйидагиларни аниқлаш мумкин:

таҳлил ва ҳисоб-китоблар ўтказилган маълумотларнинг ишончлилиги ва етарлилиги;

объектга хос бўлган нарх омиллари таркибини ҳисобга олиш ёндашувининг қобилияти;

ёндашувнинг харидор/сотувчининг хоҳиши ва/ёки ҳақиқий ниятларини акс эттириш қобилияти;

ёндашувнинг ҳисобланаётган қиймат турига мувофиқлиги.

б) ҳар бир ёндашув учун баллар йиғиндиси аниқланади ва барча фойдаланилган ёндашувларнинг баллари қўшилади;

в) ҳар бир ёндашувнинг ҳисобланган оғирлиги ушбу ёндашув баллари суммасини барча фойдаланилган ёндашувлар баллари суммасининг умумий йиғиндисига нисбати сифатида аниқланади.

14. Олинган қийматлар ҳар бир мезоннинг ўзига хос солиштирма оғирликларининг якуний қийматини ифодалайди. Якуний қиймат мазкур Методиканинг 5-бандида келтирилган формула бўйича ҳисобланади.

15. Иерархияларни таҳлил қилиш усули баҳолашнинг турли ёндашувлари билан олинган натижаларни мувофиқлаштириш ҳамда унинг муаммоларини қисмларга бўлиш ва уни иерархия кўринишида тақдим этишни ифодалайди.

Натижаларни мувофиқлаштириш мақсадлари учун қуйидаги кўринишларга эга бўлган уч даражали иерархиядан фойдаланилади:

юқори даража - мақсад - бозор қийматини баҳолаш;

оралиқ даража - мувофиқлаштириш мезонлари;

қуйи даража - альтернативлар - турли усуллар билан олинган баҳолаш натижалари.

Баҳолаш мақсадлари учун мувофиқлаштиришнинг қуйидаги мезонларидан фойдаланилади:

потенциал инвестор, харидор ёки сотувчининг ҳақиқий мақсадларини акс эттириш имконияти;

таҳлил ўтказилишига асос саналган маълумотларнинг тури, сифати, кенглиги;

фойдаланилаётган усуллар параметрларининг конъюнктура тебранишларини ҳисобга олишга қодирлиги;

объектнинг қийматига таъсир қилаётган ўзига хос хусусиятларини (жойлашган жойи, миқдори, потенциал даромадлилигини) ҳисоб олишга қодирлиги.

Натижаларни мувофиқлаштириш муаммолари қисмларга бўлинганидан ва иерархия кўринишида тақдим қилингандан кейин қуйидаги изчилликдаги ҳаракатлар бажарилади:

а) мезонлардаги устуворликлар жуфт-жуфти билан таққослаш орқали аниқланади. Бунинг учун тескари симметрик матрица қурилади, жуфт-жуфти билан таққослаш учун эса қуйидаги нисбатлар шкаласидан фойдаланилади:

           

         

б) келгусида ҳар бир мезон учун қуйидаги формула бўйича ўлчов аниқланади:

            

             

бунда,

W΄j - мезон ўлчови;

П - индекслар кўпайтмаси;

аij - мезоннинг (индекснинг) муҳимлиги;

n - мезонлар сони;

в) олинган ўлчовлар қуйидаги формула бўйича меъёрланади:

        

           

Олинган миқдорлар ҳар бир мезонларнинг якуний ўлчов қийматини ифодалайди ҳамда қуйидаги ҳаракатлар амалга оширилади:

ҳар бир мезон бўйича ҳар бир альтернатива учун устуворликларни аниқлашнинг тавсифланган тартиб-жараёнларини амалга ошириш ўтказилади ва ҳар бир альтернативанинг ўлчов миқдорлари аниқланади;

ҳар бир альтернативанинг нарх белгиловчи омиллар ўлчовларининг кўпайтмалари суммасига тенг бўлган ҳамда уларнинг ҳар бир омиллар бўйича альтернативалари ўлчовларига мувофиқ бўлган якуний ўлчовларини ҳисоблаш ўтказилади;

альтернативалар ўлчовлари кўпайтмалари суммасига тенг бўлган ва уларнинг ўлчовларига мос келувчи бозор қийматини ҳисоблаш ўтказилади.

3-БОБ. ЯКУНИЙ ҚОИДАЛАР

16. Ҳар бир аниқ вазиятда баҳоловчи мақсадга мувофиқлик тамойилига асосланган ҳолда у ёки бу усулни онгли равишда танлаши керак.

17. Баҳолаш ҳисоботида кўрсатилган баҳолаш объектининг қиймати баҳоловчининг фикри ҳисобланади.

18. Баҳолаш объекти билан тузилган битимнинг баҳоси баҳоловчи томонидан баҳолаш ҳисоботида белгиланган қийматдан фарқ қилиши мумкин.

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

2-ИЛОВА

Баҳоловчи ташкилот ички қоидаларининг

НАМУНАВИЙ ШАКЛИ

Баҳоловчи ташкилотнинг бланки ёки бурчак штампи

Раҳбарнинг тасдиқловчи ёзуви, имзоси, санаси

Ички қоидаларнинг тўлиқ номланиши

Тартиб рақами (индекс, код)

Ҳужжатни тайёрловчи: (департамент, бўлим, ходим)

Ҳужжат тайёрланган сана

1. Ҳужжатнинг тузилиши

1.1. Ҳужжатни тузиш мақсади ва асослари

1.2. Фойдаланиш зарурати

1.3. Қўллаш соҳаси

1.4. Баҳолаш стандартлари (шу жумладан, халқаро баҳолаш стандартлари) билан ўзаро боғлиқлиги

1.5. Аввал қабул қилинган ички қоидалар билан изчиллиги

1.6. Амал қилиш муддати

2. Асосий тушунчалар ва таърифлар

3. Ички қоидаларнинг моҳияти

3.1. Асосий талаблар

3.2. Кўрсатилган муаммони ҳал этиш услубиёти

4. Мулкни баҳолашда қўлланиладиган

меъёрий ҳужжатлар

5. Иловалар

5.1. Баҳоловчининг иш ҳужжатлари макетлари

5.2. Саволлар ва тестлар (зарур ҳолларда)

5.3. Баҳолаш тартиблари

Ҳужжатни тайёрлаш бўйича раҳбар имзоси

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

3-ИЛОВА

_______-сон ҳисобот бўйича

ЭКСПЕРТ ХУЛОСАСИ

"_______________________________________________________________________"

(баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг номи)

        

       

        

1. Умумий маълумотлар

           

Экспертизани ўтказиш асоси:

         

        

        

Экспертиза предмети:

        

        

        

Экспертиза тури:

           

        

Экспертиза ўтказилган сана: 20___ йил "____"_______________

Эксперт: Ф.И.О., лавозими, баҳоловчининг малака сертификати тартиб рақами ва унинг берилган санаси_____________________________________________________

20__ йил "___" _______ даги "_______________" -сон ҳисобот (кейинги ўринларда Ҳисобот деб аталади) 20__ йил "___" _______ да "____________" жамоат бирлашмасига аъзо бўлган "______________" баҳоловчи ташкилот томонидан 20__ йил "___" ________ да берилган ______-сон баҳоловчининг малака сертификатига эга бўлган баҳоловчи ______ томонидан 20__ йил "___" __________ даги _______ -сон Шартнома бўйича ________________ мақсадида бажарилган.

      

        

(объектнинг баҳолаш санасида идентификация қилиш имконини берувчи аниқ тавсифи, юридик шахсга тегишли бўлган баҳолаш объекти бўйича эса юридик шахснинг реквизитлари) баҳолаш объекти ҳисобланади.

2. Баҳоланувчи объектга борган ҳолда

баҳоланувчи мол-мулкни текшириш натижалари

(дала шароитидаэкспертиза ўтказишда):

Дала шароитида экспертиза ўтказишда қўшимча равишда қуйидагилар аниқланди:

(сўнгра эксперт томонидан баҳолаш объектига борган ҳолда баҳоланаётган мол-мулкни текшириш ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилган маълумотларни тасдиқлаш учун мол-мулкнинг таққосланувчи объектларини текшириш натижалари келтирилади)

3. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг баҳолаш фаолияти

тўғрисидаги қонунчилик талабларига мувофиқлиги

Ҳисоботда қуйидагилар келтирилган:

         

        

(сўнгра эксперт томонидан баҳолаш тўғрисида тақдим этилган ҳисоботнинг баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка баҳолаш объектини баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот мазмунига қўйиладиган умумий талабларга риоя қилиниши бўйича мувофиқлиги ҳақидаги хулосалар келтирилади).

Баҳолаш мақсадлари учун Ҳисоботда қуйидаги ёндашувлардан фойдаланилган:

          

        

(сўнгра эксперт томонидан ҳисоботда Баҳоловчи томонидан у ёки бу баҳолаш ёндашувларидан фойдаланишнинг (ёки фойдаланишни рад этишнинг) асосланганлиги тўғрисидаги хулосалар келтирилади). Даромад бўйича ёндашувдан фойдаланиш:

Танланган ёндашув доирасида Баҳоловчи __________________________ методидан фойдаланди. (сўнгра эксперт томонидан фойдаланилган ёндашув доирасида Баҳоловчи томонидан аниқ методни танлашнинг тўғрилиги ва асосланганлиги тўғрисидаги хулосалар келтирилади. Баҳолашнинг танланган методи доирасида баҳолашни амалга оширишда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган ахборотларнинг тўлиқлиги ва ҳаққонийлиги, ҳисоблашда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган миқдорларнинг ҳаққонийлиги ва асосланганлигини таҳлил қилиш натижалари келтирилади).

Қиёсий ёндашувдан фойдаланиш:

          

        

Танланган ёндашув доирасида баҳоловчи ____________________________ методидан фойдаланди.

(сўнгра эксперт томонидан фойдаланилган ёндашув доирасида Баҳоловчи томонидан аниқ методни танлашнинг тўғрилиги ва асосланганлиги тўғрисидаги хулосалар келтирилади. Баҳолашнинг танланган методи доирасида баҳолашни амалга оширишда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган ахборотларнинг тўлиқлиги ва ҳаққонийлиги, ҳисоблашда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган миқдорларнинг ҳаққонийлиги ва асосланганлигини таҳлил қилиш натижалари келтирилади)

Харажат бўйича ёндашувдан фойдаланиш:

         

        

Танланган ёндашув доирасида баҳоловчи _______________________________ методидан фойдаланди.

(сўнгра эксперт томонидан фойдаланилган ёндашув доирасида Баҳоловчи томонидан аниқ методни танлашнинг тўғрилиги ва асосланганлиги тўғрисидаги хулосалар келтирилади. Баҳолашнинг танланган методи доирасида баҳолашни амалга оширишда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган ахборотларнинг тўлиқлиги ва ҳаққонийлиги, ҳисоблашда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган миқдорларнинг ҳаққонийлиги ва асосланганлигини таҳлил қилиш натижалари келтирилади)

Жорий этилган чегиришлар ва мукофотлар:

(Ушбу бўлимда эксперт томонидан ҳисоблашда Баҳоловчи томонидан фойдаланилган чегиришлар ва мукофотлар миқдорларини қўллаганликнинг асосланганлиги ва уларнинг ҳаққонийлиги, шунингдек уларни аниқлашнинг ҳаққонийлиги тўғрисидаги хулосалар келтирилади)

Баҳолашнинг ҳар қайси ёндашуви салмоғини асослаш:

            

        

Баҳоловчи _______________________________ (баҳолашда қийматни аниқлашга ёндашувларда фойдаланилган салмоқни белгилаш методидан) фойдаланди.

(сўнгра эксперт томонидан Баҳоловчи ёндашувларининг салмоғини (коэффициентларини) белгилашнинг асосланганлиги тўғрисидаги хулосалар келтирилади)

4. Ўтказилган экспертиза хулосалари:

Юқорида баён қилинганларга асосланиб, 20_____ йил "____" ___________ даги "_______________________"ни баҳолаш тўғрисидаги кўриб чиқилган (ҳисобот номи) _____ -сон ҳисобот_______________________________ деб эътироф этилади.

                                                                                                 (ҳаққоний/ҳаққоний эмас)

Экспертизани ўтказган эксперт ____________ (имзо)

Экспертизани ўтказган

баҳоловчи ташкилот раҳбари _____________ (имзо)

Баҳоловчи ташкилот муҳри

Изоҳ: ушбу эксперт хулосаси фақат илова қилинаётган ҳисоботнинг тўлиқ матнини ҳисобга олган ҳолда, унда мавжуд бўлган барча йўл қўйишлар ва фаразларни, шунингдек экспертизани ўтказишда фойдаланилган ҳужжатларни эътиборга олиб талқин этилиши мумкин.

                    

             

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

4-ИЛОВА

"Бизнесни ва бизнесда иштирок

этиш ҳуқуқи қийматини баҳолаш"

Миллий баҳолаш стандарти

(9-сон МБС)

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 9-сон "Бизнесни ва бизнесда иштирок этиш ҳуқуқи қийматини баҳолаш" МБСни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Методика ЯМБСга мувофиқ бизнесни ва унда иштирок этиш ҳуқуқи (бундан буён матнда баҳолаш объекти деб юритилади) қийматини баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайди. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка, ЯМБСга ҳамда баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган бошқа усуллардан ҳам фойдаланишлари мумкин.

2. Ушбу Методика мақсадида қуйидаги асосий тушунча ва таърифлардан фойдаланилади:

инвестиция қилинган капиталга олинган соф пул оқими (Cash Flow to Invested Capital CFIC) - корхона капиталининг хусусий ва қарз турлари ўртасида келгусидаги даромадларни ҳамда молиявий мажбуриятларни тақсимлашдан олдинги пул маблағлари;

мунтазам таваккалчилик - макроиқтисодий омиллар таъсирида бутун бозор конъюнктурасининг ўзгаришлари билан боғлиқ бўлган, диверсификация йўли билан бартараф этиб бўлмайдиган таваккалчилик;

назорат - корхонани бошқаришга ва унинг сиёсатига таъсир кўрсатиш имконияти;

назорат элементи йўқлиги учун чегирма - бизнесдаги акциялар пакети (улуш)нинг 100 (юз) фоизи қийматига мутаносиб миқдордан чегириладиган, айрим ёки барча назорат ваколатларининг йўқлигини акс эттирувчи сумма ёки фоиз;

назорат элементи мавжудлиги учун мукофот - назорат улушининг мутаносиб қиймати корхонадаги назорат қилинмайдиган улушнинг мутаносиб қийматидан ошиб кетадиган сумма ёки фоиз;

номунтазам таваккалчилик - корхона фаолиятининг инвестициялаш самарадорлигига салбий таъсир кўрсатаётган ички омиллари билан боғлиқ бўлган таваккалчилик;

таваккалчилик учун мукофот - таваккалчиликни акс эттириш учун таваккалсиз ставкага қўшиладиган даромад ставкаси;

хусусий капиталга олинган пул оқими (Cash Flow to Equity - CFE) - солиқлар, қарз маблағларидан фойдаланганлик учун фоизлар ва қарзнинг асосий суммаси қайтарилгандан кейин акциядорлар ихтиёрида қоладиган пул маблағлари.

3. Баҳолашга оид вазифани белгилашда баҳоловчи баҳолаш санаси баҳолаш мақсадларидан келиб чиқиб белгиланишини ҳисобга олиши лозим. Баҳоловчи фақат баҳолаш санасида мавжуд бўлган ҳолатларни ва баҳолаш санасига қадар юз берган воқеаларни эътиборга олиши керак.

Бизнесни баҳолашда баҳолаш санаси, қоида тариқасида, баҳолаш ўтказилишини белгилаган воқеа юз бергунга қадар тузилган сўнгги молиявий ҳисобот санаси билан мос келади. Баҳолаш санаси (молиявий ҳисобот тузилган сана билан мос келмайдиган) оралиқ санага белгиланиши ҳам мумкин.

4. Баҳолаш объектига нисбатан учинчи шахсларнинг ҳужжат билан тасдиқланган мулкий ҳуқуқлари, мазкур объектдан фойдаланишда чеклашлар ва унга доир мажбуриятлар бўлмаган ҳолда, унинг қийматини баҳоловчи, агар баҳолашга оид вазифада ўзгача тартиб назарда тутилмаган бўлса, кўрсатилган ҳуқуқлар, чеклашлар ва мажбуриятлар йўқлиги ҳақидаги фараздан келиб чиқиб аниқлайди.

5. Баҳолаш объектини баҳолаш мақсади унинг бозор қийматини аниқлаш бўлиб, қуйидагилар баҳолаш мақсадлари бўлиши мумкин:

фаолият кўрсатаётган корхона ёки унинг улушини олди-сотди қилиш;

бошқарув қарорларини қабул қилиш;

корхонани қайта ташкил этиш (бирлашиш, қўшилиш, ажратиш, бўлиниш);

корхонанинг ўз акцияларини сотиб олиш;

бошқа корхона устав капиталига акция пакетини киритиш.

Норматив-ҳуқуқий ҳужжатлар ёки баҳолашга оид вазифада бозор қийматини аниқлаш учун бошқа баҳолаш мақсадлари ҳам белгиланиши мумкин.

6. Баҳолаш объекти қийматини баҳолашда инвестиция ёки тугатиш қийматини ўз ичига олиши мумкин бўлган бозор қийматидан фарқли қиймат турлари аниқланиши мумкин.

2-БОБ. АХБОРОТ ВА МОЛИЯВИЙ ҲИСОБОТЛАРНИ

ТЎПЛАШ ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

7. Баҳоловчи баҳолаш ёндашуви ва усулларини қўллаш ва танлашни асослантириш учун баҳолаш объектини таҳлил қилишни амалга оширади. Баҳолаш объектини таҳлил қилиш учун зарур бўлган ахборотлар тури ва миқдори баҳолаш мақсади, аниқланаётган қиймат тури, баҳолаш объекти хусусияти, чекловчи фаразлар ва шартлардан келиб чиқиб, баҳоловчи томонидан аниқланади.

8. Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилишда, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи 3-сонли МБС талабларига амал қилиши керак.

Баҳоловчи баҳоланаётган объект ҳақидаги йиғилган ахборот асосида:

корхонанинг ривожланиш тенденцияларини аниқлайди;

даромадларни прогноз қилади;

баҳоланаётган бизнесга хос бўлган номунтазам таваккалчилик омилларини аниқлайди.

9. Баҳоловчи макроиқтисодий ахборотни таҳлил қилиш жараёнида ўрганиши ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтириши лозим бўлган асосий кўрсаткичларга қуйидагилар киради:

иқтисодий ўсиш (ялпи ички маҳсулотнинг ўсиш) суръатлари;

саноат ишлаб чиқариш ҳажми;

инфляция даражаси;

миллий валютанинг айирбошлаш курси;

фоиз ставкалари даражаси;

фонд бозори кўрсаткичлари;

солиқ тизими.

Баҳолаш объектининг хусусияти ва баҳолаш мақсадларига қараб баҳоловчи макроиқтисодий кўрсаткичларнинг рўйхатини кенгайтириши мумкин.

10. Баҳоловчи баҳолаш объектига мансуб бўлган бозорни аниқлаши ва уни таҳлил қилиши лозим. Таҳлил қилиш ва баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтириш талаб этиладиган бозорга оид асосий кўрсаткичларга қуйидагилар киради:

баҳолаш объекти мансуб бўлган тармоқнинг ўсиш суръатлари;

тармоқдаги ўртача даромадлилик кўрсаткичлари;

потенциал инвесторлар учун тармоқнинг жозибадорлиги;

тармоқнинг ривожланиш истиқболлари;

тармоқ сегментацияси ва баҳоланган корхона тегишли бўлган сегментни аниқлаш;

тармоқни меъёрий-ҳуқуқий тартибга солиш ва тармоқ корхоналари фаолиятига нисбатан ўзига хос чекловлар.

11. Бозорга оид ахборот таҳлили натижаларига кўра баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда бозорнинг мазкур сегментини тавсифловчи қуйидаги параметрлар бўйича хулосалар акс эттирилиши лозим:

нархлар динамикаси;

асосий рақобатчилар;

корхонанинг тармоқдаги ўрни;

корхонанинг имкониятлари.

12. Қуйидагилар молиявий ҳисобот маълумотларини таҳлил қилишнинг асосий турлари ҳисобланади:

а) ягона базага мувофиқ таҳлил (вертикал таҳлил). Ушбу мақсадда бухгалтерия баланси моддалари активлар суммасига нисбатан фоизда, молиявий натижалар ҳақидаги ҳисобот моддалари эса даромадларнинг умумий суммасига нисбатан фоизда ифодаланади;

б) горизонтал таҳлил. Таҳлил даври мобайнида молиявий ҳисобот асосий кўрсаткичлари ўзгаришининг таҳлилини ўз ичига олади. Асосий кўрсаткичларга сотишдан тушган тушумнинг ўсиш суръатлари, даромад (фойда)нинг ўсиш суръатлари, активларнинг ўсиш суръатлари ва бошқалар киради;

в) молиявий коэффициентлар таҳлили. Мазкур таҳлил ҳисобланган коэффициентларни норматив кўрсаткичлар, бошқа корхоналарнинг коэффициентлари билан ёки тармоққа оид ўртача кўрсаткичлар билан таққослашни амалга ошириш имкониятини беради.

13. Корхонани баҳолашда қуйидаги асосий молиявий коэффициентлар қўлланилади:

корхонанинг иш фаоллигини тавсифлайдиган айланувчанлик коэффициенти;

корхона ишининг даромадлилигини, харажатларнинг иқтисодий самара бериш даражасини ва маблағлардан фойдаланиш даражасини тавсифлайдиган, шунингдек корхона соф ёки операцион даромадининг корхона фаолиятининг у ёки бу параметрига нисбатини акс эттирадиган даромадлилик ва рентабеллик коэффициентлари;

корхонанинг ўз ва қарз маблағлари нисбатини акс эттирувчи ва унинг молиявий мустақиллик даражасини тавсифловчи молиявий барқарорлик коэффициенти;

корхонанинг қисқа муддатдаги тўлов қобилиятини тавсифлайдиган ликвидлик коэффициенти.

14. Баҳолаш объектининг хусусиятларидан келиб чиқиб баҳоловчи фойдаланиладиган коэффициентлар сони ва турини мустақил равишда белгилайди, шунингдек, бошқа мос келадиган коэффициентларни ҳам ҳисоблаши мумкин.

15. Зарур ҳолларда баҳоловчи корхонанинг молиявий ҳисоботларига баҳолаш жараёнида қўлланилиши мумкин бўлган, қўйидагиларни ўз ичига олувчи тузатишлар киритиши мумкин:

корхона активлари ва пассивларининг бозор қийматини ҳисоблаш учун зарур бўлган бухгалтерия баланси маълумотларига тузатишлар;

молиявий натижалар тўғрисидаги ҳисоботдаги баҳоланаётган корхона учун хос бўлмаган даромадлар ва харажатларга тегишли бўлган тузатишлар.

Тузатишлар натижаларига кўра корхонанинг молиявий ҳисоботи қуйидагича бўлиши керак:

тармоқнинг ўхшаш корхоналари ёки тармоққа оид ўртача кўрсаткичлар билан таққослаш мумкин бўлиши;

корхонанинг пул оқимларини прогнозлашда фойдаланиш учун қўлланила олиши.

Тузатишлар киритилган молиявий ҳисобот (баланслари ва молиявий натижалар ҳақидаги ҳисоботлар)дан фақат баҳолаш мақсадида фойдаланилади ва баҳолаш ҳисоботида акс эттирилади.

16. Корхона молиявий ҳисоботи маълумотлари таҳлилининг натижалари баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилади ва қуйидагиларни ўз ичига олиши лозим:

баҳолаш санасига қадар сўнгги уч йил учун бухгалтерия баланслари ва молиявий натижалар ҳақидаги ҳисоботлар таҳлилининг натижалари изоҳлар ва хулосалар билан;

баҳолаш санасига қадар сўнгги уч йил учун молиявий коэффициентларнинг асосий гуруҳлари бўйича якуний ҳисоб-китоблар.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИНИ

ТАНЛАШ, АСОСЛАШ ВА ҚЎЛЛАШ

1-§. Қиёсий ёндашув

17. Қиёсий ёндашув ўхшаш корхоналар ёки уларнинг улушларини сотув нархлари таҳлилига асосланади.

Қиёсий ёндашув доирасида капитал бозори усулидан ва таққосланувчи битимлар усулидан фойдаланганда баҳоловчи камида учта аналог-корхонани танлаб олиши лозим. Таққослаш учун ўхшаш корхоналарни танлаш қиёсийлик мезонлари таркиби баҳолаш шартлари ва зарурий ахборот мавжудлиги билан белгиланади.

Қуйидагилар баҳоловчи ҳисобга олиши лозим бўлган асосий мезонлар ҳисобланади:

баҳолаш объекти ва аналог-корхоналарнинг бир тармоққа мансублиги;

баҳолаш объекти ва аналог-корхоналарнинг миқдор жиҳатидан қиёсийлиги, уларнинг сотувлар ҳажми, активларнинг умумий қиймати,

бозор капиталлашуви ва бошқа кўрсаткичлар билан ифодаланиши;

баҳолаш объекти ва аналог-корхоналарнинг даромадларнинг ўсиш суръатлари жиҳатидан қиёсийлиги.

18. Баҳолаш объектининг бозор қийматини қиёсий ёндашув усуллари билан аниқлаш учун қуйидаги формула бўйича ҳисобланадиган мультипликаторлар қўлланилади:

           

         

бунда,

М - мультипликатор;

Н - ўхшаш корхонанинг сотув нархи (ёки бошқа қийматни белгиловчи кўрсаткич);

К - корхона фаолиятини тавсифловчи молиявий, ишлаб чиқаришга оид ёки моддий кўрсаткич.

Мос равишда, баҳолаш объектининг нархи (Р) молиявий кўрсаткични тегишли мультипликаторга кўпайтириш йўли билан аниқланиши мумкин:

      

Р = М * К

       

Мультипликаторлар умуман корхона бўйича ёки бир акцияга нисбатан ҳисобланиши мумкин.

19. Бизнесни баҳолашда мультипликаторларнинг қуйидаги асосий турларидан фойдаланилади:

нарх / даромад (фойда, пул оқими);

нарх / дивидендлар. Бу мультипликатор амалда тўланган дивидендлар асосида ёки бундай тўловларга хос бўлган ўхшаш корхоналар бўйича дивиденд тўловлари асосида ҳисобланади;

нарх / сотишдан тушган тушум;

нарх / ишлаб чиқаришнинг физик ҳажми;

нарх / хусусий капитал (соф активлар)нинг баланс қиймати.

Баҳолаш объекти ва аналог-корхоналарнинг хусусиятларига қараб баҳоловчи бошқа турдаги мультипликаторларни қўллаши ҳам мумкин.

Баҳолаш объектини баҳолаш учун мос бўлган мултипликаторлар танланишини асослаш ва ҳисоблаш тартибининг тавсифи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда кўрсатилиши лозим.

20. Баҳолаш объектининг бозор қиймати қиёсий ёндашув ёрдамида мультипликаторларнинг танланган қийматларини баҳолаш объектининг тегишли молиявий ёки бошқа кўрсаткичларига кўпайтириш орқали олинган натижаларни мувофиқлаштириш ва қуйидаги якуний тузатишлар киритиш йўли билан аниқланади:

агар инвестиция қилинган капиталнинг қиймати қийматни аниқлаш учун асос сифатида қабул қилинса, узоқ муддатли қарз чегириб ташланади;

хусусий айланма капиталнинг тақчиллиги чегириб ташланади (ортиқча айланма капитал қўшилади);

даромадни шакллантиришда ишга солинмаган активларнинг бозор қиймати қўшилади (агар улар мавжуд бўлса);

қоида тариқасида, харидор учун жозибадор бўлмаган ишлаб чиқаришни диверсификация қилишда портфель чегирмаси айириб ташланади;

мулкнинг баҳоланаётган улуши унинг ўхшашлари билан таққослаганда берадиган назорат қилиш имконияти даражасига қараб, назоратнинг йўқлиги учун чегирма айириб ташланади ёки назорат учун мукофот қўшилади.

Аналог корхоналар тўғрисида бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлигига (мавжудлигига) қийматга нисбатан чегирмалар (мукофотлар) қуйидаги тарзда ҳисобланади:

Бизнеснинг қиймати 100% тўлиқ назоратни ҳисобга олган ҳолда аниқланадиган холатда қуйидаги жадвал бўйича чегирма белгиланади:

        

         

Бизнеснинг қиймати тўлиқ назоратни ҳисобга олмаган ҳолда аниқланадиган холатда қуйидаги жадвал бўйича мукофот белгиланади:

          

        

       

2-§. Даромад ёндашуви

21. Баҳолаш объекти қийматини даромад ёндашувида баҳолашда пул оқимларини дисконтлаш усули (ПОД) ёки даромадни капиталлаштириш усули қўлланилиши мумкин.

22. Даромад ёндашуви бўйича баҳолашда баҳолаш объекти қиймати пул оқимларини дисконтлаш усули (ПОД) ёрдамида баҳолаш объектидан прогноз даврида кутилаётган пул оқимларининг жорий қийматлари ва баҳолаш объектининг прогноз давридан кейинги жорий қийматини қўшиш йўли билан аниқланади. Бунда кўрсатилган қийматлар баҳолаш санасидаги дисконтлаш ставкаси бўйича келтирилади.

Баҳолаш объектининг жорий қийматини ПОД усули билан ҳисоблаш формуласи пул оқимлари прогноз даврининг ҳар йили охирида тушади деб фараз қилинганда, қуйидаги кўринишга эга бўлади:

        

          

бунда,

PV - жорий қиймат;

i - прогноз даври йилининг рақами;

n - прогноз даврининг охирги йили;

CFi - прогноз даври i -чи йилининг пул оқими;

D - дисконтлаш ставкаси;

FV - баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати.

Пул оқимлари йилнинг ўртасида тушади деб фараз қилинганда (улар йил мобайнида мутаносиб равишда тушганда), i ўрнига даража кўрсаткичи i-0,5, n ўрнига тегишлича n-0,5 ишлатилади. Бунда, қуйидаги формула қўлланилади:

        

            

23. Баҳолаш объекти қийматини ПОД усули билан баҳолашда баҳолаш мақсади, баҳолаш объектининг ўзига хос хусусиятлари ва капитал таркибига қараб, номинал ёки реал миқдорда солиқдан олдин ёки солиқдан кейин ҳисобланган хусусий ёки инвестиция қилинган капиталга олинган пул оқимлари қўлланилади.

а) хусусий капиталнинг қийматини баҳолаш учун фойдаланиладиган пул оқимларининг асосий тури хусусий капиталга олинган соф пул оқимлари бўлиб, соф фойдага нисбатан қуйидаги амаллар бажарилади:

амортизация ажратмалари қўшилади;

хусусий айланма капиталнинг камайиши (кўпайиши) қўшилади (айирилади);

активларни сотишдан олинган даромад қўшилади;

капитал қўйилмалар (активларга инвестициялар) айирилади;

узоқ муддатли қарзнинг кўпайиши (камайиши) қўшилади (айирилади);

кредитлар бўйича фоиз тўловларининг камайиши (ўсиши) қўшилади (айирилади);

янги қарз мажбуриятларининг вужудга келишидан тушумлар (қимматли қоғозлар) қўшилади;

имтиёзли акциялар бўйича дивидендлар (мазкур акциялар мавжуд бўлса) айирилади;

б) корхона капиталининг тузилишида жалб қилинган капитал улуши анча кўп (ўттиз фоиздан ортиқ) бўлса, инвестиция қилинган капиталга олинган соф пул оқими қўлланилади ва соф фойдага нисбатан қуйидаги амаллар бажарилади :

амортизация ажратмалари қўшилади;

хусусий айланма капиталнинг камайиши (кўпайиши) қўшилади (айирилади);

активларни сотишдан олинган даромад қўшилади;

капитал қўйилмалар (активларга инвестициялар) айирилади;

соф фойда миқдори камайган кредитлар бўйича фоизлар қўшилади;

соф даромадни ҳисоблашда илгари чегириб ташланган узоқ муддатли қарзлар бўйича фоизлар тўловлари қўшилади;

тўланган фоизлар миқдорига тўғри келадиган фойда солиғининг бир қисми айирилади.

Ҳақиқий ретроспектив пул оқимлари ва харидор дуч келиши керак бўлган оқимлар ўртасидаги фарқларни акс эттириш учун тегишли тузатишлар киритиш мақсадга мувофиқ бўлиши мумкин.

24. Даромад ва харажатларни прогноз қилишда баҳоловчи қуйидаги омилларни аниқлайди, таҳлил қилади ва ҳисобга олади:

а) даромадларни прогноз қилишда:

чиқарилаётган маҳсулот ассортименти;

ишлаб чиқариш ҳажмлари ва маҳсулот нархлари;

чиқарилаётган маҳсулотга бўлган талаб;

инфляция суръатлари (номинал пул оқими учун);

корхонанинг мавжуд ишлаб чиқариш қувватлари;

капитал қўйилмаларни амалга ошириш режаси ва оқибатлари;

талаб имкониятларини белгилайдиган иқтисодиётдаги умумий вазият;

тармоқдаги вазият ва рақобат;

баҳоланаётган корхонанинг бозордаги улуши;

прогноз даври тугаганидан сўнг даромадларнинг ўсиш суръатлари.

б) харажатларни прогноз қилишда:

харажатлар таркибини, доимий ва ўзгарувчан харажатлар нисбатининг таҳлили;

бир марталик ва фавқулодда харажатлар моддалари;

амортизацияланадиган активлар мавжудлиги, уларнинг бўлғуси кўпайиши ва ҳисобдан чиқарилиши прогнозидан келиб чиқиб, амортизация ажратмалари миқдори;

қарз маблағлари бўйича фоиз тўловлари миқдори, ушбу маблағларнинг прогноз қилинаётган миқдори;

корхонанинг асосий воситалар ва айланма маблағларга бўлган эҳтиёжининг прогнози;

корхона хусусий айланма капиталининг ортиқчалиги ёки тақчиллиги;

узоқ муддатли қарзлар ҳажмининг ўзгаришлари (хусусий капиталга ҳисобланган пул оқимлари учун).

25. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш учун пул оқими турига қараб қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланилиши мумкин:

хусусий капиталга олинган пул оқими учун - капитал активларни ҳисоблаш модели (CAPM), кумулятив тузиш усули ва дисконтланган пул оқимини таҳлил қилиш усули;

инвестиция қилинган капиталга олинган пул оқими учун - капиталнинг ўртача ҳисобланган қиймати (WACC) усули.

Дисконтлаш ставкаси қўлланиши мумкин бўлган (солиққа тортишдан олдин ёки кейин) пул оқими, қиймат тури (номинал ёки реал) ва ҳисоб-китобларни амалга ошириш валютасида ҳисобланиши керак.

26. Дисконтлаш ставкасини капитал активларни ҳисоблаш модели (CAPM) билан ҳисоблаш фонд бозорининг эркин муомаладаги акциялар даромадлилик даражасининг ўзгаришига доир ахборотни таҳлил қилиш асосида қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

         

D = Rf + β×(Rm - Rf ) + S1 + S2 + C

          

бунда,

D - дисконтлаш ставкаси;

Rf - давлат қимматли қоғозларининг фоиз ставкаси, яъни таваккалсиз ставка;

β - муайян акцияларнинг бозор даромадларининг ўзгаришига қанчалик сезгир эканлигини англатадиган коэффициент.

Агар бозор индексининг қиймати ўртача 1% га ўзгарганда, корхона акциялари ҳам 1% га ўзгарса, корхонанинг бетаси 1 га тенг. Агар индекс 1% га ўзгарганда, корхона акциялари 1,5% га ўзгаради, бета 1,5 га тенг. Коэффициент статистик маълумотлар асосида ҳисобланади.

Rm - бозорнинг умумий даромадлилик даражаси (даромадлиликнинг бозордаги ўртача меъёри);

(Rm - Rf) - инвестиция хавфи учун фоиз мукофоти;

S1 - кичик корхоналарга таваккалчилик учун мукофот бўлиб, устав капитали миқдори йирик корхоналар билан таққослаганда унча катта бўлмаган корхоналарнинг паст даражадаги кредит қобилияти ва молиявий барқарорлиги билан белгиланади;

S2 - аниқ корхонага инвестициялар қилиш таваккалчилиги учун мукофот (специфик таваккалчиликлар);

С - мамлакат хавфи, бу фақат бошқа мамлакатларнинг бозор маълумотларини формуланинг элементлари сифатида ишлатишда ҳисобга олинади.

27. Дисконтлаш ставкасини кумулятив тузиш усулида ҳисоблаш таваккалсиз ставкасини баҳоланаётган корхонага инвестициялар қилиш таваккалчилиги учун мукофотларни қўшиш йўли билан қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

           

D = Rf + RPm + RPs + RPu

           

бунда,

D - дисконтлаш ставкаси;

Rf - давлат қимматли қоғозларининг фоиз ставкаси, яъни таваккалсиз ставка;

RPm - таваккалсиз инвестициялар билан таққослаганда акцияларга сармоя киритиш хавфи учун мукофот;

RPs - кичик корхоналарга таваккалчилик учун мукофот;

RPu - аниқ корхона ёки тармоққа хос бўлган таваккалчилик учун мукофот бўлиб, унинг доирасида таваккалчиликнинг қуйидаги омиллари баҳоланиши мумкин:

корхонанинг менеджментига боғлиқлик;

корхонани молиялаштириш манбалари;

товар ва ҳудудий диверсификация;

мижозларнинг диверсификацияланганлиги;

баҳоланаётган корхонага хос бўлган бошқа таваккалчиликлар.

28. Дисконтлаш ставкасини пул оқимини дисконтлаш (ПОД) усули ёрдамида ҳисоблаш баҳолаш объектининг жорий қийматини ПОД усули билан ҳисоблаш формуласида дисконтлаш ставкаси қийматини, қолган параметрлар маълум бўлганда, мазкур формула элементларининг тенглигига эришгунга қадар кетма-кет ўзгартириш йўли билан амалга оширилади.

29. Дисконтлаш ставкасини капиталнинг ўртача ҳисобланган қиймати (WACC) усулида ҳисоблаш хусусий капитал ва жалб қилинган маблағларга иқтисодий самара олишнинг ўлчанган ставкаларини қўшиш йўли билан (бу ерда ўлчовлар сифатида хусусий ва жалб қилинган маблағларнинг капитал таркибидаги улушлари амал қилади) қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

         

WACC=kd (1-tc) wd+kpwp+ksws

        

бунда,

kd - қарз маблағлари бўйича банк фоиз ставкаси;

tc - корхонанинг фойда солиғи ставкаси;

wd - корхонанинг капитал таркибидаги қарз капиталининг улуши;

kp - имтиёзли акциялар бўйича даромад ставкаси;

wp - корхона капитали таркибида имтиёзли акциялар улуши;

ks - оддий акциялар бўйича даромад ставкаси;

ws - корхона капитали таркибида оддий акциялар улуши.

30. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш усулининг танланиши ва ҳисоблашда олинган қийматлар ва фаразлар баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асослантирилиши лозим.

31. Баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати қуйидаги усуллардан бири ёрдамида ҳисобланади:

а) эскириш ва капитал қўйилмаларнинг қийматлари тенг деб фараз қилинганда, прогноздан кейинги даврда барқарор даромадлар олиш прогнозига асосланган Гордон (доимий ўсиш) модели ёрдамида:

        

          

бунда,

FV - баҳолаш объектининг прогноз даври тугагандан кейинги қиймати;

CF(t +1) - прогноздан кейинги даврнинг биринчи йили учун пул оқими;

D - дисконтлаш ставкаси;

g -пул оқимининг узоқ муддатли ўсиш суръати;

б) мўлжалланаётган сотув усули баҳолаш объектини сотиш мажбурияти мавжуд бўлган ёки бундай сотиш муайян турдаги бизнесга хос бўлган ҳолда қўлланилади. Сотув нархини ҳисоблаш пул оқимларини қуйидагилар асосида олинган коэффициентлардан фойдаланилган ҳолда нарх кўрсаткичларига айлантиришдан иборат:

таққосланувчи баҳолаш объектларини сотиш маълумотларини таҳлил қилиш;

соф активлар қиймати доирасида;

тугатиш (ликвидация) қиймати доирасида.

32. Баҳолаш объектининг бозор қийматини ҳисоблаш учун қуйидаги тузатишларни киритиш талаб этилади:

пул оқимини шакллантиришда иштирок этмаган активларнинг (агар улар мавжуд бўлса) қиймати қўшилади;

хусусий айланма капиталнинг ортиқча қисми қўшилади (тақчиллиги айирилади);

агар корхона хусусий капиталининг қийматини ҳисоблаш учун инвестиция қилинган капиталга олинган пул оқимидан фойдаланилаётган бўлса, узоқ муддатли қарзлар суммаси айириб ташланади.

Агар баҳолаш объекти бизнесдаги улуш бўлса, баҳоловчи назорат ва ликвидлик даражасига тегишли тузатишлар киритади.

33. Баҳолаш объекти қийматини даромадни капиталлаштириш усули ёрдамида аниқлаш айрим давр (қоида тариқасида бир йил) мобайнида олинган даромад миқдорини шу даромадга мувофиқ бўлган капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

          

         

бунда,

PV - жорий қиймат;

CF - йил (ёки бошқа танланган давр) мобайнида олиш кутилаётган даромад;

R - капиталлаштириш ставкаси.

34. Капиталлаштирилиши лозим бўлган даромад миқдори қуйидаги усуллардан бири орқали ҳисобланади:

жорий даромадлар усули - капиталлаштирилиши лозим бўлган даромад миқдори сифатида сўнгги ҳисобот даври кўрсаткичлари олинади;

даромаднинг оддий ўртача миқдорини ҳисоблаш усули - кутилаётган даромад миқдори ретроспектив даврдаги даромаднинг ўртача миқдорига тенг деб олинади;

даромаднинг ўлчанган ўртача миқдорини ҳисоблаш усули - кутилаётган даромад миқдори ретроспектив даврдаги даромаднинг ўлчанган ўртача миқдорига тенг деб олинади, бунда даромадни олиш даври баҳолаш санасига қанча яқин бўлса, унинг кўрсаткичи вазни шунча салмоқли бўлади;

мавжуд тенденциялар давом этади деган фаразга асосланган статистик усул (тренд) - охирги уч йил учун ретроспектив маълумотларга асосланиб тренд тузиш ва қуйидаги формуладан фойдаланишни назарда тутади:

           

y = a + bxn+1

          

бунда,

y - прогноздан кейинги даврнинг биринчи йилидаги даромад миқдори;

xn+1 - прогноздан кейинги даврнинг биринчи йилига мос келадиган давр рақами;

a ва b - аниқланиши лозим бўлган номаълум ўзгарувчилар.

        

           

Бунда,

n - ўтган даврлар сони;

х - давр рақами.

          

        

35. Капиталлаштириш ставкаси қуйидаги усуллардан бири орқали аниқланади:

баҳолаш объектига ўхшаш объектларнинг даромадлари миқдорлари ва сотув нархлари ҳақидаги бозор ахбороти таҳлилига асосланган бозор экстракцияси усули;

дисконтлаш ставкасидан баҳолаш объектидан олинган даромадлар ўсишининг йиллик ўртача суръатини айириш усули.

Капиталлаштириш ставкаси бозор экстракцияси усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

         

          

бунда,

R0 - баҳолаш объекти учун капиталлаштириш ставкаси;

n - аналог-объектлар сони;

Ki - i -чи аналог-объектнинг ўлчов коэффициенти;

Ri - i -чи аналог-объект учун капиталлаштириш ставкаси қуйидаги формула бўйича аниқланади:

        

Ri = Ii / Vi

         

бунда,

Ii - i-чи объектнинг баҳолаш объектининг капиталлаштирилаётган турдаги даромадига мос келадиган даромади;

Vi - i-чи объектнинг сотув нархи.

Капиталлаштириш ставкасининг дисконтлаш ставкаси билан ўзаро алоқаси қуйидаги формула билан ифодаланади:

          

R0 = D - g

         

бунда,

D - дисконтлаш ставкаси;

g - ўсиш суръатлари.

Баҳоловчи даромаднинг ўсиш суръатлари йўқлигини прогноз қилган бўлса, капиталлаштириш ставкаси миқдор жиҳатидан дисконтлаш ставкасига тенглаштирилади.

36. Баҳолаш объектининг жорий қиймати капиталлаштириш усули ёрдамида йил (ёки бошқа давр) мобайнида олиниши кутилаётган даромад миқдорини капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан ҳисобланади.

Баҳолаш объектининг бозор қийматини олиш учун пул оқимларини шакллантиришда ишга солинмаган активларнинг (агар улар мавжуд бўлса) бозор қийматини қўшиш лозим.

Агар баҳолаш объекти бизнесдаги улуш бўлса баҳоловчи назорат ва ликвидлик даражасига тузатишлар киритади.

Агар бутун инвестиция қилинган капиталга пул оқими (даромад) баҳолаш асосида бўлса, юз фоиздан кам бўлган акциялар пакетини баҳолашда акциялар пакетининг тегишли миқдори учун назорат элементлари йўқлигига чегирма қўлланилади.

Агар бир дона оддий акция пул оқими (даромад) баҳолаш базаси бўлса, акциялар пакетининг тегишли миқдорига назорат элементлари мавжудлиги учун мукофот қўлланилади.

Аналог корхоналар тўғрисида бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлиги (мавжудлиги) учун чегирмалар (мукофотлар) қуйидаги тарзда ҳисобланади:

Бизнеснинг қиймати 100% тўлиқ назоратни ҳисобга олган ҳолда аниқланадиган холатда қуйидаги жадвал бўйича чегирма белгиланади:

         

      

Бизнеснинг қиймати тўлиқ назоратни ҳисобга олмаган ҳолда аниқланадиган холатда қуйидаги жадвал бўйича мукофот белгиланади:

          

        

     

3-§. Харажат ёндашуви

37. Харажат ёндашуви доирасида баҳолаш объектини баҳолаш усулини танлаш баҳоловчи томонидан қабул қилинган баҳолаш шартига боғлиқ бўлади. Ишлаб турган корхона баҳоланганда соф активлар усули, корхонани тугатиш шарти назарда тутилган ҳолда баҳоланганда эса тугатиш қиймати усули қўлланилади.

Харажатга оид ёндашув усуллари қуйидаги умумий формула орқали ҳисобланади:

         

Ср = Са - Со

          

бунда,

Ср - корхона қиймати;

Са - активлар қиймати;

Со - мажбуриятлар қиймати.

38. Ишлаб турган корхонани соф активлар усули билан баҳолаш учун баҳоловчи баҳолаш санасига қадар сўнгги корхона бухгалтерияси (ёки мавжуд бўлганда консолидация қилинган/бирлаштирилган) баланси асосида баҳолаш (иқтисодий) балансини тузади.

Баҳолаш (иқтисодий) балансида корхонанинг барча, шу жумладан бухгалтерия балансида ҳисобга олинмаган активлари ва мажбуриятлари бозор қиймати бўйича ҳисобга олинади.

Баҳоловчи баҳолаш (иқтисодий) балансини тузишда:

а) кўчмас мулк, машиналар, ускуналар ва транспорт воситаларининг бозор қийматини аниқлайди;

б) номоддий активларнинг бозор қийматини аниқлайди.

Активларнинг тармоқ бўйича ўртача даромадлилиги ҳақида ахборот мавжуд бўлса, гудвилл қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади (бунда корхонанинг балансида акс эттирилган, хусусийлаштириш (сотиб олиш) пайтида гудвилл сифатида корхона хусусий капиталининг баланс қиймати ва баҳолаш қиймати ўртасидаги фарқ тарзида юзага келган номоддий активлар баҳолашга киритилмайди):

           

        ЧП - РСА * СДА

Гудвилл = ------------------

              СК

                

бунда,

ЧП - корхонанинг соф фойдаси;

РСА - корхона активларининг бозор қиймати;

СДА - активларнинг тармоқ бўйича ўртача даромадлилиги;

СК - капиталлаштириш ставкаси;

в) корхона молиявий қўйилмаларининг (акция, улуш ва х.к.) бозор қийматини, шу жумладан корхонанинг қимматли қоғозларга ва бошқа ташкилотларнинг устав капиталларига инвестицияларни, шунингдек бошқа ташкилотларга берилган қарзларни аниқлайди.

Фонд бозорида котировка қилинадиган қимматли қоғозларга инвестицияларнинг бозор қийматини баҳолашда баҳоловчи ушбу қимматли қоғозларнинг бозор котировкаларига асосланади.

Фонд бозорида котировка қилинмайдиган қимматли қоғозларга ва бошқа ташкилотларнинг устав фондларига қилинган инвестициялар қийматини баҳолаш инвестицияларнинг назорат сифатларидан келиб чиқиб:

1) 50 (эллик) фоиздан ортиқ бўлган молиявий қўйилмалар (акциялар пакетлари, улушлар ва бошқалар) қийматини баҳолаш 9-сон МБС асосида амалга оширилади;

2) 50 (эллик) фоизгача (қўшиб ҳисоблаганда) бўлган молиявий қўйилмалар (акциялар пакетлари, улушлар ва бошқалар) қийматини баҳолаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

фонд бозорида котировка қилинадиган акциялар қийматини баҳолаш мазкур акцияларнинг баҳолаш санасидан олдинги котировкаларга мувофиқ амалга оширилади;

дивидендлар кўринишида даромадлар келтирадиган инвестициялар қийматини баҳолаш сўнгги уч йил учун дивиденд кўринишидаги ўртача йиллик даромадни баҳолаш санасидаги Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг асосий ставкаси бўйича капиталлаштириш йўли билан амалга оширилади.

Даромад келтирмайдиган инвестициялар қийматини баҳолаш хусусий капитал миқдоридан келиб чиқиб қуйидаги формула асосида амалга оширилади:

         

Сак = Бин * Сск / Суф * (1-Кконтр)

      

бунда,

Сак - акциялар пакетининг ҳисобланган қиймати;

Бин - акциялар пакетининг баланс қиймати;

Сск - хусусий капиталнинг баланс бўйича миқдори (хусусий маблағлар манбалари);

Суф - баланс бўйича устав капиталининг миқдори;

Кконтр - назорат коэффициенти.

Акциялар қийматини ҳисоблашда баҳоланаётган акциялар пакетининг назорат даражасини инобатга олиш зарур. Назорат элементлари йўқлиги учун чегирма мазкур методиканинг 39-бандига асосан ҳисобланади.

Инвестиция қийматининг якуний қиймати сифатида ҳисобланган натижаларнинг энг юқори қийматини берувчи натижаси қабул қилинади. Бунда акциялар пакетининг аниқланган қиймати унинг баланс қийматидан кам бўлиши мумкин эмас;

г) ниҳоясига етказилмаган капитал қўйилмалар - тугалланмаган қурилиш объектлари ва ўрнатилиши лозим бўлган ускуналарнинг бозор қийматини аниқлайди;

д) товар-моддий захираларининг қийматини уларнинг баланс қиймати бўйича қабул қилади;

е) келгуси даврлар харажатларини баланс қиймати бўйича қабул қилади;

ж) кечиктирилган харажатлар ва даромадларнинг қийматини қуйидаги тарзда аниқлайди:

агар улар бухгалтерия ҳисоби стандартларида белгиланган активлар ва мажбуриятларни тан олиш мезонларига жавоб берса, уларнинг қиймати баланс қийматига тенг ҳолда қабул қилади;

агар улар бухгалтерия стандартларида белгиланган активлар ва мажбуриятларни тан олиш мезонларига жавоб бермаса, уларнинг қиймати тўланадиган фойда солиғи (муддати кечиктирилган даромадлар учун) ёки ушбу солиқдан тежалган сумма (муддати кечиктирилган харажатлар учун) бўйича ҳисоблайди. Бунда тўланиши керак бўлган солиқ ёки унинг тежаш суммаси ушбу солиқнинг амалдаги ставкасини кечиктирилган харажатлар ва даромадларнинг баланс қийматига кўпайтириш йўли билан ҳисобланади;

з) пул маблағлари қийматига тузатиш киритмайди;

и) ҳар бир дебитор бўйича узоқ муддатли дебиторлик қарзининг бозор қийматини кутилаётган қарз тўловлари ва қарз бўйича фоизларни дисконтлаш ставкаси бўйича қарзни узиш муддатлари ва эҳтимолини ҳисобга олган ҳолда аниқлайди. Агар бозор маълумотлари бўлмаса, дисконтлаш ставкаси Ўзбекистон Республикаси Марказий банки томонидан белгиланган асосий ставкаси миқдорида олинади. Жорий дебитор қарз баланс қийматига тенг деб олинади;

к) узоқ муддатли мажбуриятларнинг бозор қийматини кутилаётган қарз тўловлари ва қарз бўйича фоизларни дисконтлаш ставкаси бўйича тўлов муддатлари графикларини ҳисобга олган ҳолда дисконтлаш орқали аниқлайди;

л) жорий мажбуриятларнинг бозор қийматини аниқлайди, бу мажбуриятлар баланс қийматига тенг деб ҳисобланади;

м) баҳоланаётган корхонага тегишли бўлган, балансдан ташқари ҳисобда турган, фойдаланишда бўлган хўжалик инвентари балансдан ташқари ҳисобда кўрсатилган қиймати бўйича 50 (эллик) фоиз миқдоридаги эскиришни айириб ташлаган ҳолда баҳолайди;

н) ҳисобга олинмаган мажбуриятларнинг (агар улар мавжуд бўлса) бозор қийматини аниқлайди.

39. Корхона хусусий капиталининг бозор қиймати соф активлар усули ёрдамида активлар суммасининг бозор қийматидан мажбуриятлар суммасининг бозор қийматини айириб ташлаш йўли билан аниқланади.

Баҳоланаётган улушнинг бозор қиймати корхона хусусий капитали қийматига нисбатан мутаносиб равишда ҳисобланади. Мулкнинг назорат ҳуқуқини бермайдиган улуш (акцияларнинг назорат ҳуқуқини бермайдиган пакети) баҳоланганда айрим (ёки барчаси) назорат функцияларининг йўқлиги учун чегирма қўлланилади.

        

Бозор ахбороти мавжуд бўлмаганда, назорат элементлари йўқлиги учун чегирмалар қуйидаги тарзда ҳисобланади:

         

      

40. Тугатиш қиймати усули корхона тугатилганда ва унинг активлари алоҳида сотилганда мулкдор олиши мумкин бўлган қийматни аниқлашга асосланади.

Активларнинг жорий қийматини бу активларнинг мўлжалланаётган сотиш санасида аниқланган, баҳолаш санасида активни сотиш билан боғлиқ таваккалчиликни ҳисобга олувчи дисконтлаш ставкаси бўйича келтирилган бозор қиймати сифатида аниқланади. Тугатиш шартлари билан бундай активни сотишга хос бўлган муддатдан камроқ сотиш муддати белгиланган бўлса, активнинг бозор қийматидан қисқартирилган сотиш муддатига чегирмани айириб ташлаш талаб этилади.

Тугатиш харажатлари қуйидагиларни ўз ичига олади:

тугатиш учун тўғридан-тўғри харажатлар - воситачиларга ҳақ, жалб қилинадиган ташкилотларга хизмат ҳақи, активларни сотишда тўланадиган солиқлар;

активларга улар сотилгунга қадар эгалик қилиш билан боғлиқ харажатлар - тайёр маҳсулот захиралари, тугалланмаган ишлаб чиқариш, ускуналар, машиналар, механизмлар, кўчмас мулк объектларини сақлаб туриш харажатлари ва корхонани тугатиш якунлангунга қадар унинг ишини ташкил қилиш бўйича бошқарув харажатлари.

41. Корхонанинг тугатиш қиймати тугатиш харажатлари айириб ташланган активларнинг жорий қиймати билан корхона мажбуриятларининг жорий қиймати ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади. Мулк улушининг қиймати корхонанинг тугатиш қийматига мутаносиб равишда ҳисобланади.

4-§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

42. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш 6-сон "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" МБС ва "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" Миллий баҳолаш стандарти (6-сон МБС)нинг баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш тартиби методикаси асосида амалга оширилади.

          

            

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

5-ИЛОВА

"Кўчмас мулк қийматини баҳолаш"

Миллий баҳолаш стандарти

(10-сон МБС)

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 10-сон "Кўчмас мулк қийматини баҳолаш" МБСни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Методика кўчмас мулк ва уларга бўлган хуқуқлар қийматини, ЯМБСга мувофиқ баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайди. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка, ЯМБСга ҳамда баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган бошқа усуллардан ҳам фойдаланишлари мумкин.

2. Ушбу Методика мақсадида қуйидаги тушунча ва таърифлардан фойдаланилади:

бартараф этиб бўладиган эскириш - шундай бир эскириш бўлиб, уни бартараф этиш харажатлари бартараф этиш натижасида кўчмас мулк объектига қўшиладиган қийматидан камроқ ёки унга тенгдир;

бартараф этиб бўлмайдиган эскириш - шундай бир эскириш бўлиб, уни бартараф этиш харажатлари бартараф этиш натижасида кўчмас мулк объектига қўшиладиган қийматидан кўпроқдир;

ер участкаси - ер фондининг қайд этилган чегарага, майдонга, жойлашиш манзилига, ҳуқуқий режимга ҳамда давлат ер кадастрида акс эттириладиган бошқа хусусиятларига эга бўлган қисмидир;

жисмоний эскириш - табиий эскириш, нотўғри фойдаланиш, конструктив нуқсонлар, шунингдек яхшилаш элементларининг механик шикастланишлари билан белгиланган йўқотиш;

ихтисослаштирилган кўчмас мулк - ўз хусусиятига (конструктив хусусиятлари, ихтисослиги, ўлчами, жойлашган ерига ёки мазкур омиллар бирикмасига) кўра ундан фойдаланишнинг муайян тури билан чекланган фойдали хоссаларга эга бўлган ва очиқ бозорда камдан-кам сотиладиган (корхонанинг бир қисми сифатида сотилган ҳоллар бундан мустасно) кўчмас мулк;

ихтисослаштирилмаган кўчмас мулк - очиқ бозорда сотиб олинадиган, сотиладиган ва ижарага бериладиган кўчмас мулк;

иқтисодий хизмат муддати - шундай бир давр муддати бўлиб, унинг ўтиши мобайнида яхшилашлар кўчмас мулк объектининг қийматига ҳисса қўшади;

йиғилган эскириш - кўчмас мулк объектининг жисмоний эскириши, шунингдек функционал ва ташқи қадрсизланиши билан боғлиқ умумий қийматнинг йўқолиши;

таваккалчилик учун мукофот - таваккалсиз ставка бўйича қўйилмалар билан таққослаганда, кўчмас мулкка қўйилмаларга хос бўлган таваккалчилик даражасини акс эттирадиган даромаднинг қўшимча нормаси;

ташқи (иқтисодий) эскириш - кўчмас мулк объекти қийматининг мазкур объектга ташқи омиллар таъсири натижасида пасайиши;

функционал эскириш - яхшилашлар тўлалигича ёки айрим элементларига кўра бозор талабларига мувофиқ эмаслиги билан белгиланган яхшилашлар қийматидаги йўқотиш;

энг самарали фойдаланиш - ер участкаси билан кўчмас мулк объектидан энг эҳтимолий, оқилона ва рухсат этилган фойдаланиш ҳисобланиб, қуйидаги мезонларга жавоб бериши керак:

жисмоний мумкин;

қонуний рухсат этилган;

молиявий жиҳатдан мақсадга мувофиқ;

энг юқори иқтисодий самарани таъминлайди;

ҳақиқий ёш - яхшилашларнинг уларнинг ҳолати ва фойдали хоссаларига мувофиқ бўлган, яхшилашларнинг иқтисодий хизмат муддатидан уларнинг қолган иқтисодий хизмат муддатини айириш йўли билан ҳисобланадиган ёши. Фойдаланиш шароитларига қараб яхшилашларнинг ҳақиқий ёши уларнинг амалдаги (хронологик) ёшидан кичик, унга тенг ёки ундан катта бўлиши мумкин.

2-БОБ. БАҲОЛАШГА ОИД

ВАЗИФАНИ БЕЛГИЛАШ

3. Баҳолашга оид топшириқни тузишда буюртмачи баҳоловчи билан биргаликда бўш турган ер участкаси (яхшиланмаган) ёки қурилган (яхшиланган) ер участкаси сифатида қабул қилинадиган баҳолаш объектини белгилайди ва тавсифлайди.

Баҳолаш объектининг қиймати унга бўлган мулкий (ашёвий ва мажбуриятга оид) ҳуқуқлар, мазкур ҳуқуқларга доир чеклашлар ва уларга бошқа шахслар ҳуқуқларининг юкланишини ҳисобга олиб аниқланади. Бундай ҳуқуқларга қуйидагилар киради:

тўлиқ мулк ҳуқуқи;

эгалик қилиш ҳуқуқи;

тасарруф этиш ҳуқуқи;

фойдаланиш ҳуқуқи;

ер участкасига мерос қилиб қолдириладиган умрбод эгалик қилиш ҳуқуқи;

ер участкасидан доимий (муддатсиз) фойдаланиш ҳуқуқи;

ижара ҳуқуқи;

сервитут;

қонунчилик ҳужжатлари билан тақиқланмаган бошқа ҳуқуқлар.

Баҳолаш шартномаси шартларига ва баҳолаш объектининг хусусиятларига мувофиқ тўла мулкдорлик ҳуқуқини ёки айрим мулкий ҳуқуқларни баҳолаш белгиланиши мумкин.

4. Ер участкасини яхшилашларга қуйидагилар киради:

ер участкасида жойлашган алоҳида бинолар, иншоотлар ва уларнинг гуруҳлари, мазкур участкага тегишли бўлган ер ости иншоотлар ёки уларнинг қисмлари;

биноларга барча узоқ муддатли уланишлар, жумладан ички сув таъминоти, иситиш ва совутиш тизимлари, электр таъминоти, газ тармоқлари, шунингдек ўрнатилган стационар қурилмалар (машиналар, асбоб-ускуналар);

ер участкасига ва биноларнинг ички тармоқларига боғлиқ муҳандислик иншоотлари, коммуникациялар ва тармоқлар;

мазкур ер участкасига тегишли бўлган, лекин унинг чегарасидан ташқарида жойлашган хўжалик, транспорт ва муҳандислик таъминоти элементлари;

ер участкаси ҳудудини ободонлаштириш объектлари, шу жумладан кўп йиллик ўсимликлар;

инфратузилма объектларидаги мулк улуши;

баҳоланаётган мулк билан яхлит мажмуани ҳосил қилувчи, конструктив ёки функционал жиҳатдан унинг ажралмас қисми бўлган бошқа объектлар.

5. Бинода ва ер участкасида ўрнатилган стационар қурилмалар баҳолаш мақсадларида икки тоифага бўлинади:

мулк қийматига киритилган биноларга техник хизмат кўрсатиш тизимларининг таркибий қисмлари;

кўчмас мулк объектида олиб борилаётган бизнесда фойдаланиладиган ер участкаси ва яхшилашлардан алоҳида баҳоланадиган стационар қурилмалар.

6. Кўчмас мулк қийматига киритилган стационар қурилмалар, машиналар ва асбоб-ускуналарга қуйидагилар киради:

электр таъминоти - марказий қувватлантирувчи кабеллар, трансформаторлар, қалқонли, захирадаги генераторлар ва ноишлаб чиқариш эҳтиёжлари учун мўлжалланган электр тармоқлари;

газ таъминоти - газ станцияларигача ва уларнинг доирасидаги газ қувур йўллари, шунингдек бинолар доирасидаги ноишлаб чиқариш эҳтиёжларини қондириш учун мўлжалланган газ қувур йўллари;

сув таъминоти - резервуарлар, қудуқлар ва скважиналар, насослар, сув тозалаш ускуналари, баклар, тақсимлаш тармоқлари, дренаж қурилмалари ва канализация тизимлари;

иситиш ва ҳаво ҳароратини совутиш - қозонлар ва тегишли асбоб-ускуналар, ёнилғи баклари, радиаторлар, калориферлар, кондиционерлар учун асбоб-ускуналар, ҳаво йўналтириш қувурлари, вентиляторлар ва ноишлаб чиқариш мақсадларида фойдаланиладиган бошқа асбоб-ускуналар;

лифтлар ва юк кўтаргичлар - бино тузилишининг ажралмас қисмини шакллантирадиган ва нотижорат мақсадларида фойдаланиладиган йўловчи ва юк лифтлари, эскалаторлар, транспортёрлар, юк кўтаргичлар ва тирковичлар.

7. Баҳолаш мақсади қиймат турини танлашнинг асосий мезонидир. Кўчмас мулкни баҳолашда аниқланадиган қийматнинг асосий тури бозор қийматидир. Кўчмас мулк қийматини баҳолашда аниқланиши мумкин бўлган бозор қийматидан фарқланувчи бошқа турдаги қийматларга қуйидагилар киради:

инвестиция қиймати;

алмаштиришнинг қолдиқ қиймати;

суғуртага оид қиймат;

йўқ қилиш (утилизация) қиймати;

тугатиш қиймати;

солиққа оид қиймат.

8. Баҳолаш санаси баҳолаш мақсадларидан келиб чиқиб белгиланади ва қоида тариқасида, баҳоловчи томонидан баҳолаш объектини кўздан кечириш санасига мувофиқ бўлади. Баҳоловчи баҳолаш санасидагина мавжуд бўлган ҳолатларни ва баҳолаш санасига қадар юз берган воқеаларни эътиборга олиши лозим.

3-БОБ. AХБОРОТНИ ЙИҒИШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

9. Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилишда, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи 3-сонли МБС талабларига амал қилиши керак.

Баҳолаш объектининг бозор қиймати тўғрисида асослантирилган ҳисоб-китоб қилиш учун баҳоловчи минтақадаги ижтимоий-иқтисодий вазият, кўчмас мулк бозори, баҳолаш объекти жойлашган ер ва баҳолаш объектининг тавсифлари ҳақида ахборотни йиғиши ва уни таҳлил қилиши лозим.

10. Минтақадаги ижтимоий-иқтисодий вазиятни таҳлил қилишда баҳоловчи:

минтақанинг табиий-иқлим хусусиятларини;

асосий макроиқтисодий кўрсаткичларни;

иқтисодиёт тармоқларнинг асосий кўрсаткичлари, уларнинг ўзгариш динамикаси ва баҳолаш объектининг бозордаги ҳолатига таъсирини;

ижтимоий ривожланишнинг асосий кўрсаткичлари, уларнинг ўзгариш динамикаси ва баҳолаш объектининг бозордаги ҳолатига таъсирини ўрганади.

Минтақадаги ижтимоий-иқтисодий вазият таҳлилининг натижаларига кўра баҳоловчи томонидан баҳолаш объектининг бозордаги жорий ва бўлғуси ҳолати асосланади.

11. Кўчмас мулк бозорини таҳлил қилишда баҳоловчи томонидан:

баҳолаш объекти жойлашган минтақадаги кўчмас мулк бозорининг умумий тавсифлари;

кўчмас мулк бозорининг иштирокчилари ва тузилиши;

кўчмас мулк бозорининг айрим сегментлари бўйича талаб ва таклиф омиллари миқдорий таҳлил ва тенденциялар таҳлили билан бирга ўрганилади.

Бозор тенденцияларининг таҳлили учун зарур бўлган бозорни сегментларга ажратиш кўчмас мулкнинг қуйидаги тоифалари бўйича амалга оширилади:

турар жой кўчмас мулки;

тижорат кўчмас мулки;

саноат кўчмас мулки;

қишлоқ хўжалиги кўчмас мулки;

ихтисослаштирилган кўчмас мулк.

Баҳолаш объектининг муайян хусусиятлари ва баҳолаш шартномасининг шартларидан келиб чиқиб, кўчмас мулк тоифаларининг ҳар бири янада кичикроқ сегментларга ажратилиши мумкин.

Кўчмас мулк бозорининг таҳлили натижаларига кўра, баҳоловчи кўчмас мулк бозорида юз бериши мумкин бўлган ўзгаришларни баҳолаш объектининг кўчмас мулк бозоридаги жорий ва келгуси ҳолатини муқобил фойдаланиш имкониятини ҳисобга олган ҳолда асослайди.

12. Баҳоловчи баҳолаш объектининг жойлашган жойини таҳлил қилишда:

атрофдаги ердан фойдаланиш хусусиятини;

транспорт қатнови қулайлигини;

муҳандислик тармоқлари ва коммунал хизмат кўрсатишни;

ижтимоий инфратузилмани;

иқтисодий ўрнини;

туташ ҳудуднинг экологик ҳолатини;

ижтимоий обрўсини;

бошқа қулай ва ноқулай таъсирларни ўрганади.

Баҳолаш объекти жойлашган жойи таҳлилининг натижаларига кўра, баҳоловчи баҳолаш объекти жойлашган ернинг мазкур объект қийматига таъсир этиши мумкин бўлган ижобий ва салбий тавсифлари ҳамда имкониятларини асослайди.

13. Баҳоловчи баҳолаш объекти тавсифларини таҳлил қилишда:

баҳолаш объектининг конструктив ечими хусусиятларини;

баҳолаш объектининг муҳандислик таъминоти хусусиятларини;

конструктив элементлар ва муҳандислик ускуналарининг техник ҳолатини ўрганади.

Баҳолаш объектининг хусусиятларини таҳлил қилиш натижаларига кўра, баҳоловчи баҳолаш объектининг техник хусусиятлари ўхшаш фойдали хусусиятларга эга кўчмас мулкдан фойдаланиш ва функционаллик нуқтаи назаридан замонавий бозор талабларига мувофиқлигини аниқлайди.

Ташқи кўздан кечиришни амалга оширишда баҳоловчи айрим конструктив элементлар бўйича яхшилашларни кўздан кечиради. Мазкур конструктив элементларга қуйидагилар киради:

пойдевор ҳолати;

ер ости қисми қурилмалари;

кўтариб турувчи асосни ташкил этадиган конструкциялар;

қаватлараро уланишларнинг элементлари;

том-ёпма мосламалари;

девор ва эшик тирқишларининг тўлдиргичлари;

поллар;

ташқи пардоз;

ички пардоз;

ички муҳандислик системалар ва асбоб-ускуналар.

4-БОБ. КЎЧМАС МУЛКДАН ЭНГ САМАРАЛИ

ФОЙДАЛАНИШ ТАҲЛИЛИ

14. Кўчмас мулкдан (баҳолаш объектидан) энг самарали фойдаланиш (бундан буён матнда ЭСФ деб юритилади) таҳлили икки босқичда амалга оширилади:

бўш турган (яхшиланмаган) деб қараладиган ер участкаси учун;

яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкаси учун.

Баҳоловчи ҳар бир босқичда ЭСФ таҳлилини амалга оширишда:

кўчмас мулк объектидан фойдаланишнинг қонунчилик ҳужжатларида тақиқланмаган, эҳтимол тутилган вариантларини зоналарга ажратиш меъёрлари, шаҳарсозликка оид чеклашлар, қурилиш меъёрлари ва қоидалари ҳамда юридик чеклашларни ҳисобга олган ҳолда таҳлил қилади;

фойдаланишнинг рухсат этилган вариантларидан мазкур ер участкасида жисмонан амалга ошириш мумкин бўлганларини ер участкасининг физик тавсифлари, атрофдаги иморатлар ва ер участкасига туташ ҳудуддаги ижтимоий вазиятни ҳисобга олган ҳолда қолдиради;

ер участкасидан фойдаланишнинг жисмонан амалга ошириш мумкин бўлган ва қонун йўли билан рухсат этилган вариантларининг молиявий самарадорлигини қурилиш ёки яхшилашларни реконструкция қилиш харажатларини ва кўчмас мулк объекти яратиши мумкин бўлган даромадларни ҳисобга олган ҳолда таҳлил қилади;

қиймати энг юқори бўлган кўчмас мулк объектидан ЭСФ вариантини танлайди.

15. ЭСФ таҳлилини амалга оширишда баҳоловчи баҳолаш санасида кўчмас мулк объектига хос бўлган ва қоида тариқасида инвесторлар томонидан қабул қилинадиган фойдаланиш вариантларини ўрганиши лозим.

16. Бўш турган ер участкаси учун ЭСФни таҳлил қилиш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:

а) жисмоний жиҳатдан мумкин бўлган, қонуний рухсат этилган ва иқтисодий жиҳатдан асосланган вариантларнинг ҳар бири учун қуйидагилар аниқланади:

бозорда шакллланган шароитдан келиб чиқиб, потенциал ва эффектив фойдалилик;

операцион харажатлар ва соф операцион даромад;

харажат ёндашувининг усулларидан фойдаланган ҳолда, мавжуд иморатни бузиш харажатлари (агар шундай иморат бўлса) ва янги тижорат объектини қуриш харажатлари (масалан, савдо маркази, ресторан, офис биноси ва бошқалар).

б) ҳар бир муқобил фойдаланиш учун тегишли мос капитализация коэффициентлари аниқланади. Бунда, кўчмас мулк бозорининг аниқ сегменти учун инвестиция таваккалчилик даражасини, капиталнинг қайтиш муддатини, ўз маблағлари ва қарз капитали нисбатини, кўчмас мулк қийматининг прогнозлаштирилган ўзгариш суръатини, инфляцион кутилмалар ва бошқа омилларни акс эттиради.

в) капитализациянинг у ёки бошқа техникасини қўллаш билан даромад келтирувчи кўчмас мулкнинг қиймати аниқланади ва мазкур қийматдан ер участкасига тегишли қиймати ажратилади. Ер участкасининг максимал қийматини таъминлайдиган варианти бўш турган ер участкаси учун ЭСФга мувофиқ ҳисобланади.

ЭСФни таҳлил қилишда қуйидаги жадвалда кўрсатилган ҳолатлар бўлиши мумкин:

           

         

17. Бўш турган ер участкаси учун (ер участкасидаги яроқсиз ҳолатдаги қурилишларни бузиш ва мазкур ер участкасида янги қурилишларни қуриш шартида) ЭСФни ҳисоблашда қуйидагиларни аниқлаш керак:

а) ижарага берилаётган ва қурилиши мўлжалланган иншоотнинг фойдали майдони;

б) янги яхшилашлар учун ижара ставкаси;

в) ижарага беришдан олинган потенциал ялпи даромад;

г) тўлиқ тўлдирилмаганлиги ва йиғимларнинг тўлиқ олинмаслиги натижасида кўрилган йўқотишлар;

д) ҳақиқий ялпи даромад;

е) операцион харажатлар;

ж) алмаштиришлар учун захиралар;

з) кўчмас мулк объекти бўйича тўлиқ соф операцион даромад;

и) мавжуд қурилишни бузиш ва ундан қайтадиган материалларни инобатга олиш харажатлари;

к) янги объект қуриш учун харажатлар;

л) бузишни инобатга олган холда яхшилашларнинг якуний қиймати;

м) қурилиши мўлжалланган бино учун капиталлашув коэффициенти;

н) бинодан олинадиган даромад;

о) ер участкаси учун даромадни объектнинг тўлиқ соф операцион даромад ва бино келтирадиган даромад ўртасидаги фарқ сифатида аниқлаш;

п) ер участкаси учун капиталлашув коэффициенти;

р) бўш турган ер участкаси қийматини, ер участкасидан олинадиган даромаднинг ер учун капиталлашув коэффициенти нисбати сифатида аниқлаш.

18. Яхшиланган ер участкасини таҳлил қилишда таъмирлаш, реконструкция, мавжуд объектни қайта ихтисослаштиришлар ЭСФнинг вариантлари бўлиши мумкин.

Ер участкасидан амалдаги фойдаланиш ер участкаси қиймати ундан оптимал фойдаланганда ва жорий фойдаланишда мавжуд қурилишни бузиш бўйича харажатлар чегирилган ҳолда ер участкасининг умумий қийматини оширмаган ҳолатга келгунча давом этади. ЭСФнинг энг охирги варианти мавжуд қурилишни бузиш ҳисобланади.

ЭСФнинг ҳар бир вариантини таҳлил қилишда потенциал ва эффектив даромадлилик, операцион харажатлар аниқланади ҳамда соф операцион даромад ҳисобланади. Капиталлаштириш орқали кўчмас мулкнинг ҳар бир фойдаланиш ҳолати учун олинган келажакдаги даромаднинг жорий қиймати мақсадли фойдаланиш ҳолатларига мувофиқ, қайта ихтисослаштириш харажатларини ҳисобга олган ҳолда аниқланади. Кўчмас мулкнинг ҳар бир вариант бўйича жорий қиймати даромаднинг жорий қиймати билан қайта ихтисослаштириш, таъмирлаш ва реконструкция харажатлари ўртасидаги фарқ сифатида ҳисобланади. Кўчмас мулкнинг максимал қийматини таъминловчи қиймати ЭСФга мувофиқ келади.

Қурилиши мавжуд ер участкаси учун ЭСФни таҳлил қилишда қуйидаги кетма-кетликдаги ҳаракатлар амалга оширилади:

            

             

19. Яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкаси учун ЭСФни таҳлил қилиш мавжуд қурилишни алмаштиришнинг қуйидаги вариантлари ҳисобга олиниб ўтказилади:

мавжуд яхшилашларни ўзгаришсиз қолдирган ёки уни капитал таъмирлашни амалга оширган ҳолда фойдаланиш;

мавжуд яхшилашларни реконструкция қилиш билан унинг негизида бошқа кўчмас мулкни яратиш.

Яхшиланган ер участкаси учун ЭСФни ҳисоблашда қуйидагиларни аниқлаш керак:

а) мавжуд ҳолатдаги ижарага берилаётган бинонинг фойдали майдони ва бошқа объектга айлантиришга оид реконструкция вариантлари;

б) қабул қилинган вариант бўйича ижара тўлови ставкаси;

в) потенциал ялпи даромад;

г) юкланмаганлик ва тўловларни йиғишдаги йўқотишлар;

д) ҳақиқий ялпи даромад;

е) эксплуатация харажатлари;

ж) алмаштириш харажатлари;

з) соф операцион даромад;

и) бино учун капитализация коэффициенти;

к) келгуси даромаднинг жорий қиймати. Бунда, келгуси даромаднинг жорий қиймати соф операцион даромаднинг бино учун капитализация коэффициентига нисбати билан аниқланади;

л) реконструкция қилиш ва капитал таъмирлаш харажатлари;

м) кўчмас мулкнинг қиймати. Бунда, кўчмас мулкнинг қиймати келгуси даромаднинг жорий қиймати билан реконструкция қилиш ва капитал таъмирлаш харажатлари ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.

20. ЭСФ таҳлили натижаларига кўра баҳоловчи томонидан:

а) кўчмас мулк объектидан фойдаланишдаги юқори қийматни таъминловчи варианти қабул қилинади;

б) ер участкасидан жорий фойдаланиш ундан энг самарали фойдаланишга қай даражада мувофиқ эканлиги тўғрисида хулоса чиқарилади ва баҳолашнинг энг мақсадга мувофиқ ёндашувлари ва усулларини танлаш амалга оширилади:

яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан ЭСФ бўш турган деб қараладиган ер участкасидан ЭСФ билан мувофиқ бўлган тақдирда барча баҳолаш ёндашувлари қўлланилади;

яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан ЭСФ бўш турган деб қараладиган ер участкасидан ЭСФ билан мувофиқ бўлмаган тақдирда ва яхшилашлар сақланганда баҳолашнинг харажат ва даромад ёндашувлари қўлланилади;

яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан ЭСФ бўш турган деб қараладиган ер участкасидан ЭСФ билан мувофиқ бўлмаган, мавжуд яхшилашларни реконструкция қилиш зарур бўлган ҳолда харажат ёндашуви ва даромад ёндашувининг пул оқимларини дисконтлаш усули қўлланилади;

яхшилашлар мавжуд бўлган ер участкасидан ЭСФ бўш турган деб қараладиган ер участкасидан ЭСФ билан мувофиқ бўлмаган, мавжуд яхшилашларни бузиб ташлаш зарур бўлган ҳолда бузиш харажатларини ҳисобга олиб, қиёсий ёндашув ва даромад ёндашувининг пул оқимларини дисконтлаш усули қўлланилади.

5-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИНИ

ТАНЛАШ, АСОСЛАШ ВА ҚЎЛЛАШ

1-§. Қиёсий ёндашув

21. Баҳолаш объекти қийматини аниқлашда қиёсий ёндашувдан фойдаланиш учун баҳоловчи камида учта аналогни танлаб олиши лозим. Аналогларни танлашнинг асосий мезони баҳолаш объектига ўхшаш энг самарали фойдаланиш ҳисобланади.

22. Баҳолаш объекти қийматини сотувларни таққослаш усули билан баҳолашда таққослаш элементларини танлаш, қоида тариқасида, кўчмас мулк типи билан белгиланади. Таққослаш элементлари сифатида қуйидагилар қўлланилади:

бино ёки ер участкасининг майдон бирлиги (квадрат метр, сотих, гектар) нархи;

бинонинг ҳажм бирлиги (куб метр) нархи;

тижорат салоҳиятига мувофиқ баҳоланадиган баҳолаш объектлари учун ўрин, номер нархи ва бошқа ўлчов бирликлари.

23. Баҳоловчи қайси таққослаш элементи бўйича аналог ва баҳолаш объекти ўртасидаги фарқни аниқлаган бўлса, шу таққослаш элементи аналогининг нархига қуйидаги ҳолларда тузатишлар киритади:

бериб юбориладиган мулкий ҳуқуқларга тузатишларни ҳисоблаш учун аналогнинг даромад манбалари, тузилиши ва уни ижарага бериш шартлари ҳақида ахборот мавжуд бўлиши лозим;

молиялаштириш шартларига мувофиқ тузатишлар киритиш аналог билан битимлар тузишда баҳолаш объектига нисбатан кредитлаш схемалари ва ҳақ тўлаш шаклларида фарқлар мавжуд бўлган ҳолда амалга оширилади;

сотув шартларига қараб киритиладиган тузатишлар харидор ва сотувчи ўзаро муносабатларининг таҳлили асосида аниқланади;

хариддан кейинги харажатларга масалан, бино ёки унинг бир қисмини демонтаж қилиш харажатлари, ер участкасининг ифлосланишини бартараф этиш харажатлари каби харажатлар киради;

бозор шартларига мувофиқ тузатишлар киритиш аналог билан битим тузилган санадан баҳолаш объектини баҳолаш санасига қадар ўтган вақтга қараб сотувларнинг нархларига тузатишлар киритишни ўз ичига олади;

аналог жойлашган ердан келиб чиқиб унинг нархига тузатиш киритишни амалга ошириш учун баҳоловчи таққосланаётган объектлар жойлашган ер билан боғлиқ фарқларни аниқлаши ва кўчмас мулк объектининг нархига бу фарқлар қўшган ҳиссани ҳисоблаши лозим;

физик тавсифлар фарқига қараб тузатиш киритиш қийматга мазкур фарқ қўшган ҳисса билан белгиланади. Тузатиш киритишни амалга ошириш чоғида ўрганиладиган физик тавсифларга бинонинг катта-кичиклиги, қурилиш сифати, қурилиш материаллари, архитектуравий услуби, бинонинг ёши ва ҳолати, функционал жиҳатдан фойдалилиги, ер участкаси ҳажми ва унда қурилган иморатлар майдони, жозибадорлиги, ободонлаштирилганлиги ва қулайликлари, участка экологияси киради;

иқтисодий тавсифлар фарқига қараб тузатиш киритишда объектнинг унинг даромадига таъсир этадиган тавсифлари, яъни фойдаланиш харажатлари, бошқариш сифати, ижарачиларнинг ишончлилиги, ижара нархидаги чегирмалар, ижара шартномаси шартлари, ижара шартномаси тугайдиган муддат, ижарани узайтириш вариантлари ўрганилади.

фойдаланиш турига қараб тузатиш киритиш аналог сифатида баҳолаш объекти билан мувофиқ келмайдиган энг самарали фойдаланишли объект танланган ҳолда қўлланилади.

Агар аналог қийматига кўчмас мулк ҳисобланмайдиган компонентлар (масалан, бизнес учун асбоб-ускуналар, мебель) киритилган бўлса, уларнинг қиймати аналог қийматидан чегириб ташланиши лозим.

24. Аналоглар сони билан тузатишлар киритиш амалга оширилаётган таққослаш элементларининг нисбатига доир ахборотга қараб баҳоловчи тузатишларни ҳисоблашнинг қуйидаги миқдорий ва сифатга оид усулларини қўллайди.

а) агар аналоглар сони аналогларни бирликка кўпайтирилган баҳолаш объекти билан таққослашни амалга оширишда қўлланилаётган таққослаш элементлари сонидан кўпроқ ёки унга тенг бўлса, баҳолаш учун тузатишларни ҳисоблашнинг миқдорий усулларидан фойдаланилади. Мазкур усулларга қуйидагилар киради:

таққослаш элементига қараб киритиладиган тузатишни мазкур элементга кўра фарқ қиладиган икки объектни таққослаш йўли билан аниқлаш имкониятини берадиган маълумотлар жуфтлигини таҳлил қилиш усули;

вақт ёки жой белгисига кўра қиймат ўзгаришининг статистик қонуниятларини аниқлаш мақсадида маълумотларни сотув вақти ёки жойлашган ери каби ўзгарувчилар бўйича гуруҳлашни назарда тутадиган маълумотлар гуруҳларини таҳлил қилиш усули;

чизиқли тенгламалар системаларини матрица сифатида ечишга асосланган чизиқли алгебра усули;

кўчмас мулк объектларини корреляцион-регрессион ёки кластерли таҳлил ёрдамида баҳолаш усули. Бу усулни аналоглар сони таққослаш элементлари сонидан беш баравар кўпроқ бўлган ҳолда қўллаш мақсадга мувофиқ ҳисобланади;

график таҳлил усули. Бунда, баҳоловчи нархларнинг ўзгариш графиклари таҳлили асосида қийматнинг ўзгариш хусусияти ҳақида хулосалар чиқаради;

харажатларни таҳлил қилиш усули. Бунда, аналогнинг техник ёки ҳуқуқий тавсифларини баҳолаш объектига келтириш учун мазкур аналогга нисбатан қилиниши лозим бўлган харажатлар ҳақидаги маълумотлардан фойдаланишга асосланади ҳамда тузатишлар ўртача бозор кўрсаткичларига мувофиқ келиши лозим;

кўчмас мулк бўйича ихтисослашган нашрларда келтирилган тавсияларга асосланган иккиламчи маълумотларни таҳлил қилиш усули;

баҳолаш объекти билан таққослаганда аналогнинг камчиликлари ёки афзалликлари билан белгиланган ижара ставкаларидаги тафовутни капиталлаштириш йўли билан тузатишларни ҳисоблашга асосланган ижара фарқларини капиталлаштириш усули.

б) агар аналоглар сони аналогларни бирликка кўпайтирилган баҳолаш объекти билан таққослашни амалга оширишда қўлланилаётган таққослаш элементлари сонидан камроқ бўлса, баҳолаш учун тузатишларни ҳисоблашнинг сифатга оид усулларидан фойдаланилади. Мазкур усулларга қуйидагилар киради:

аналоглар нархларининг ўсиб ёки камайиб борувчи қаторида баҳолаш объектининг ўрнини аниқлаш мақсадида баҳолаш объекти ва аналогларнинг қиёсий таҳлилига асосланган нисбий қиёсий таҳлил усули;

баҳоловчининг ёки жалб қилинган экспертларнинг баҳолаш объекти ва аналоглар хусусидаги субъектив фикрига асосланган экспертиза йўли билан баҳолаш усули.

25. Баҳолашда қўлланиладиган тузатишлар усуллари ва сони баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда асослантирилади.

2-§. Даромад ёндашуви

26. Кўчмас мулк қийматини баҳолаш тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули ёки пул оқимларини дисконтлаш усули билан амалга оширилиши мумкин.

27. Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули кўчмас мулкнинг энг типик йиллик даромадини кўчмас мулк қийматига тўғридан-тўғри ўзгартиришга асосланган. Бунда, кўчмас мулк даромади капиталлаштириш ставкасига (баҳолаш объектига ўхшаш кўчмас мулк объектлари қийматига нисбати ҳақидаги бозор маълумотлари таҳлили асосида ҳисобланган) бўлиш йўли билан аниқланади:

        

          

бунда,

V - баҳолаш объектининг қиймати;

I - соф операцион даромад;

R - капиталлаштириш умумий ставкаси.

Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули даромад оқимлари узоқ муддат мобайнида барқарор бўлганда ёки даромад оқимлари барқарор ва мўътадил суръатларда ўзгарганда қўлланилади.

Агар баҳолаш объекти жиддий таъмирлашни (реконструкция қилишни) талаб қилса ёки тугалланмаган қурилиш ҳолатида бўлса, тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули, қоида тариқасида, қўлланилмайди.

28. Кўчмас мулк қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан ҳисоблаш учун даромаднинг асосий манбаси баҳолаш объекти ижарасидир.

Кўчмас мулк объектидан олинадиган бошқа даромадлар кўчмас мулкнинг ижара ҳақига кирмаслиги мумкин (масалан, гараж ёки автотранспорт учун тўхташ жойидан фойдаланганлик учун ҳақ, сақлаш камераларини тақдим этишдан олинган даромад). Бунда, даромад манбаси баҳолаш объекти билан бевосита ва узвий боғлиқ бўлиши лозим.

29. Ижара ставкалари қуйидагича фарқланади:

бозор ижара ставкалари - ушбу минтақада баҳолаш объекти тегишли бўлган бозор сегментига хос ставкалар;

контракт ижара ставкалари - улар ижара шартномаси билан белгиланади.

Бозор ижара ставкасидан кўчмас мулк объектига бўлган мулк ҳуқуқини баҳолашда фойдаланилади. Контракт ижара ставкаси ижарага берувчининг қисман мулкий ҳуқуқларини баҳолаш учун қўлланилади.

30. Даромад қиймати сифатида, қоида тариқасида, кутилаётган соф операцион даромад(СОД)дан фойдаланилади. СОД қуйидаги кетма-кетликда ҳисобланади:

кўчмас мулк объектидан йил давомида олинадиган потенциал ялпи даромад (ПЯД) ижарага бериш учун мўлжалланган майдонни ижара ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади;

ҳақиқий ялпи даромад (ҲЯД) майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишларни потенциал ялпи даромад (ПЯД)дан айириш ва бошқа даромадларни қўшиш йўли билан аниқланади;

ҳақиқий ялпи даромаддан операцион харажатларни айириб, соф операцион даромад олинади.

31. Майдондан тўла фойдаланмасликдан ва ижара ҳақини йиғишдаги йўқотишлар мазкур бозордаги бошқарувнинг типик даражаси учун бозор кўрсаткичлари бўйича ҳисобланади. Қиёсий объектлар бўйича бозор кўрсаткичларини ҳисоблаш учун зарур ахборот бўлмаса, йўқотишлар қиймати баҳолаш объектига доир ретроспектив ва жорий ахборот таҳлили асосида ҳамда улар келгусида ўзгариши мумкинлигини ҳисобга олган ҳолда аниқланади.

32. Операцион харажатлар қуйидагиларни ўз ичига олади:

миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига боғлиқ бўлмаган шартли ўзгармас харажатлар;

миқдори кўчмас мулкнинг эксплуатацион юкланганлик даражасига қараб ўзгарадиган шартли ўзгарувчан (эксплуатацион) харажатлар;

алмаштириш харажатлари (захиралар).

Шартли ўзгармас харажатларга қуйидагилар киради:

мол-мулк солиғи;

мол-мулкни суғурталаш харажатлари;

хизмат кўрсатувчи ходимлар маоши (агар у бинонинг юкланишига боғлиқ бўлмаса) ва унга солинадиган солиқлар.

Шартли ўзгарувчан харажатларга қуйидагилар киради:

бошқарув харажатлари;

коммунал харажатлар;

ҳудудни сақлаш харажатлари;

жорий таъмирлаш ишлари учун харажатлар (эксплуатацион харажатлар);

хизмат кўрсатувчи ходимлар иш ҳақи ва унга солинадиган солиқлар;

хавфсизликни таъминлаш харажатлари.

Алмаштириш харажатларига том, пол тўшами, электр ускуналари ва бошқа тез эскирадиган яхшилашларни вақти-вақти билан алмаштириш харажатлари киради.

33. Капиталлаштириш ставкасини бозорни сиқиш усули билан ҳисоблаш аналог объектларнинг сотув нархлари ва СОД қийматлари ҳақидаги бозор маълумотларига асосланади ва қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

           

          

бунда,

R - капиталлаштириш ставкаси;

n - қиёсий кўчмас мулк объектлари сони;

Ii - i-чи баҳолаш объектининг соф операцион даромади;

Vi - i-чи аналог объектининг сотув нархи;

wi - i-чи натижанинг ўлчови (салмоғи).

34. Капиталлаштириш ставкасини капитал харажатлар қопланишини ҳисобга олиш усули кўчмас мулк қийматининг ўзгариши прогноз қилинганда қўлланилади ва қуйидаги икки қисмдан иборат бўладиган капиталлаштириш ставкасини ҳисоблашни ўз ичга олади:

пул маблағларидан фойдаланганлик учун таваккалчиликларни ва муайян инвестициялар билан боғлиқ бошқа омилларни ҳисобга олган ҳолда инвесторга тўланиши лозим бўлган компенсация ҳисобланадиган хусусий капитал учун даромадлилик ставкаси;

бошланғич қўйилмалар суммасининг қайтишини белгилайдиган ва активларнинг эскирадиган қисмига қўлланиладиган капиталнинг қайтиш меъёри.

           

R = re + r1

         

бунда,

R- капиталлаштириш ставкаси;

re-хусусий капитал учун даромадлилик ставкаси;

r1- капиталнинг қайтиш меъёри;

Хусусий капитал учун даромадлилик ставкаси кумулятив тузиш усули билан ҳисобланади:

          

re = rf + p1 + p2 + p3

         

бунда,

rf- таваккалсиз даромад ставкаси;

p1 - кўчмас мулкка инвестиция қилиш таваккалчилиги учун мукофот;

p2- кўчмас мулкнинг паст ликвидлилиги учун мукофот;

p3- инвестицион менежмент учун мукофот.

Таваккалсиз даромад ставкаси - инвестор учун мавжуд бўлган ва даромадлилик кафолатига эга бўлган юқори ликвидли активларнинг даромадлилик даражаси, яъни бунинг учун ҳеч қандай хавф йўқ;

Кўчмас мулкка инвестиция қилиш таваккалчилиги учун мукофот - объектнинг истеъмол қийматининг тасодифий йўқолиши эҳтимоли ҳисобланади;

Кўчмас мулкнинг паст ликвидлилиги учун мукофот - кўчмас мулк объектига қўйилган инвестицияларни дарҳол қайтаришнинг мумкин эмаслиги ҳисобланади;

Инвестицион менежмент учун мукофот - инвестиция қанчалик хавфли ва мураккаб бўлса, у шунчалик малакали бошқарувни талаб қилади.

Капиталнинг қайтиш меъёрини (r1) ҳисоблашнинг учта усули мавжуд:

Ринг усули - инвестицияланган капитал тенг улушларда қопланишини назарда тутади (тўғридан-тўғри қайтиш):

        

r1 = 1 / n

         

бунда,

n - мулкнинг қолдиқ хизмат қилиш муддати;

Инвуд усули - капиталнинг қайтиш суммаларини капитал учун даромадлилик ставкаси бўйича қайта инвестициялашда фойдаланилади (аннуитет усули):

        

r1 = sff(п, re) = re / ((1+re)n - 1)

          

бунда,

re - хусусий капитал учун даромадлилик ставкаси;

r1 - капиталнинг қайтиш меъёри;

sff(п, re) - қоплаш фонди омили;

n - инвестициялар қайтарилиши назарда тутилаётган вақт даври;

Хоскольд усули - дастлабки инвестицияларнинг даромадлилик даражаси юқори бўлганда ва ушбу даромадлилик даражаси бўйича кайта инвестиция қилиш эҳтимоли йўқлигида қўлланилади:

       

r1 = sff(п, rf) = rf / ((1+rf)n - 1)

          

бунда,

r1- капиталнинг қайтиш меъёри;

rf- таваккалсиз даромад ставкаси;

sff(п, rf) - қоплаш фонди омили;

n - инвестициялар қайтарилиши назарда тутилаётган вақт даври.

35. Капиталлаштириш ставкасини боғлиқ инвестициялар усули билан ҳисоблаш кўчмас мулк объекти жалб қилинган қарз маблағлардан фойдаланиб харид қилинган ҳолда амалга оширилади.

Капиталлаштириш умумий ставкаси ўртача ўлчанган қиймат сифатида ҳисобланади:

          

R = m*Rm + (1 - m) Rе

          

бунда,

Rm - жалб қилинган маблағлар учун капиталлаштириш ставкаси (ипотека ўзгармас ставкаси) бўлиб, у кредит бўйича ҳар йилги тўловларнинг ипотека кредити суммасига нисбати сифатида аниқланади;

Re - хусусий капитал учун капиталлаштириш ставкаси бўлиб, у қиёсий объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларига кўра даромаднинг солиқ солингунга қадар қийматини хусусий капитал миқдорига бўлиш йўли билан аниқланади;

m - ипотека қарзи коэффициенти бўлиб, у инвестицияларнинг умумий суммасида жалб қилинган маблағлар улушини кўрсатади ва ипотека кредити суммасини инвестицияларнинг умумий суммасига бўлиш йўли билан аниқланади.

36. Қўлланилаётган капиталлаштириш ставкаси даромад тури, валютаси ва қиймати (номинал ёки реал)га мувофиқ бўлиши лозим. Капиталлаштириш ставкасини номинал қийматдан реал қийматга ва реал қийматдан номинал қийматга қайта ҳисоблаш қуйидаги формулалар ёрдамида амалга оширилади:

           

Rн = Rр + Иинф + Rр * Иинф,

       

Rр = (Rн - Иинф) / (1 + Иинф)

          

бунда,

Rн - капиталлаштириш номинал ставкаси;

Rр - капиталлаштириш реал ставкаси;

Иинф - инфляция индекси (инфляциянинг йиллик суръати).

Бунда, инфляция индекси ҳисоблаш учун танланган валютага мувофиқ бўлиши лозим.

37. Кўчмас мулк элементларидан бири бўлган ер участкасининг қийматини тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан ҳисоблаш учун зарур маълумотлар мавжуд бўлган тақдирда, қолдиқ техникаси қўлланилади. Ер участкаси қиймати қолдиқ техникаси ёрдамида қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

          

                   

бунда,

Vз - ер участкаси қиймати;

Vу - яхшилашлар қиймати;

I - кўчмас мулк объектидан олинган соф операцион даромад;

Rз - ер участкасидан олинган даромадлар учун капиталлаштириш ставкаси;

Rу - яхшилашлардан олинган даромадлар учун капиталлаштириш ставкаси.

Яхшилашлар қиймати қолдиқ техникаси ёрдамида қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

          

            

38. Пул оқимларини дисконтлаш (ПОД) усули - баҳолаш объектининг қийматини дисконтлаш ҳамда баҳоланаётган кўчмас мулкдан фойдаланишнинг ҳар бир йилидаги пул оқимларини, шу жумладан мазкур кўчмас мулкка эгалик даврининг охирида уни қайта сотишдан келадиган пул оқимини қўшиш орқали аниқланади:

          

              

бунда,

Vс - баҳолаш объектининг қиймати;

Ii - i-чи йилнинг прогноз даври пул оқими;

D - дисконтлаш ставкаси;

Vn - баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати;

i - прогноз даври йилининг рақами;

n - прогноз даврининг охирги йили.

39. Кумулятив тузиш усули бўйича дисконтлаш ставкаси таваккалсиз ставка ва таваккалчилик учун мукофотларни қўшиш орқали аниқланади. Бунда таваккалчилик учун мукофотларга қуйидагилар киради:

мазкур қўйилмага хос бўлган ноликвидлик таваккалчилиги учун мукофот;

мазкур турдаги қўйилмалар учун талаб этиладиган бошқарув иши ҳажми билан белгиланган инвестицион менежмент таваккалчилиги учун мукофот;

баҳолаш объектига хос бўлган қўшимча (тизимли) таваккалчилик учун мукофот.

Таваккалсиз ставка сифатида давлат қимматли қоғозлари бўйича фоиз ставкаси ёки Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг асосий ставкаси олинади.

Қийматларни ва қабул қилинган фаразларни асослантириш баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда келтирилиши лозим.

40. Баҳоловчи дисконтлаш ставкасини аналог-объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларидан ажратиш усули билан ҳисоблаш учун:

аналогларни танлайди;

ҳар бир аналог учун прогноз давридаги пул оқимларини ва прогноз давридан кейинги қийматни ҳисоблайди;

маълум сотув нархини ва ҳисобланган кўрсаткичларни пул оқимларини дисконтлаш формуласига солиб, изчил яқинлашиш йўли билан ҳар бир аналог бўйича дисконтлаш ставкасини аниқлайди;

баҳолаш объекти учун дисконтлаш ставкасини барча аналоглар бўйича ўртача ўлчанган қиймат сифатида аниқлайди.

41. Дисконтлаш ставкасини муқобил инвестицияларни таққослаш усули билан ҳисоблаш, қоида тариқасида, кўчмас мулкнинг инвестиция қийматини аниқлаш вақтида амалга оширилади. Бунда, дисконтлаш ставкаси сифатида:

инвестор томонидан талаб қилинаётган даромадлилик даражаси;

муқобил лойиҳаларнинг ва инвестор ихтиёрида мавжуд бўлган молиявий воситаларнинг кутилаётган даромадлилик даражаси олинади.

42. Қўлланилаётган дисконтлаш ставкаси даромад тури, валютаси ва қиймати (номинал ёки реал)га мувофиқ бўлиши лозим. Дисконтлаш ставкасини номинал қийматдан реал қийматга ва реал қийматдан номинал қийматга қайта ҳисоблаш капиталлаштириш ставкасини қайта ҳисоблаш билан айни бир тартибда амалга оширилади.

3-§. Харажат ёндашуви

43. Харажат ёндашуви билан аниқланадиган баҳолаш объектининг қиймати ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматидан ва йиғилган эскириш чегириб ташланган ҳолда яхшилашларни тиклаш қиймати ҳамда тадбиркор даромадини ўз ичига оладиган алмаштириш қийматидан иборатдир.

44. Харажат ёндашуви усуллари янги қурилишга харажатларни, эскиришни, ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқининг бозор қийматини, тадбиркорнинг кўчмас мулк бозорида талаб ва таклифнинг нисбий мувозанати шароитидаги фойдасини аниқ баҳолаш мумкин бўлган тақдирда объектив натижаларни беради.

Мазкур ёндашув қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:

бино ва иншоотларнинг такрор ишлаб чиқариш/алмаштиришнинг тўлиқ харажатларини баҳолаш;

жамланган эскиришни баҳолаш;

тадбиркорнинг фойдасини баҳолаш;

ер участкасидан фойдаланиш ҳуқуқининг бозор қийматини баҳолаш;

бино ва иншоотларнинг такрор ишлаб чиқариш/алмаштиришнинг қийматини эскиришга тузатиш ва ер участкасидан фойдаланишга бўлган ҳуқуқ қийматини қўшиш йўли билан объектнинг якуний қийматини ҳисоблаш.

Кўчмас мулкнинг бозор қиймати қуйидаги формула ёрдамида ҳисобланади:

         

Ск = Се + (Ст.қ. + ТФ - Ин)

          

бунда,

Ск - кўчмас мулк объектининг қиймати;

Се - ер участкасига мулк ҳуқуқининг қиймати;

Ст.қ. - кўчмас мулк объектининг тикланиш қиймати;

ТФ - тадбиркор фойдаси;

Ин - жамланган эскириш.

45. Баҳолаш объекти таркибига кирувчи ер участкасига бўлган мулк ҳуқуқининг қийматини аниқлаш мазкур ер участкасини бўш турган (яхшиланмаган) деб қараш ва ундан энг самарали фойдаланишни фараз қилган ҳолда амалга оширилади.

46. Баҳоловчи ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини сотувларни қиёсий таҳлил усули билан ҳисоблашда:

баҳоланаётган ер участкасига аналог ер участкаларининг сотувларига доир расмий нашр этилган ахборотни таҳлил қилади;

баҳоланаётган ер участкасини ўхшаш ер участкалари билан таққослашда қўлланиладиган таққослаш элементларини аниқлайди;

ҳар бир таққослаш элементи бўйича тузатишлар киритади;

ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини аналог ер участкаларининг тузатиш киритилган нархларини мувофиқлаштириш йўли билан ҳисоблайди.

47. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати тақсимлаш усули билан ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар ва яхшилашлар нархининг кўчмас мулк типлари бўйича гуруҳланган кўчмас мулкнинг умумий нархидаги типик нисбатига доир статистик ахборот асосида аниқланади. Баҳоловчи ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини тақсимлаш усули билан ҳисоблаш учун:

аналоглар рўйхатини тузади;

баҳолаш объекти ва аналогларни таққослашда қўлланиладиган таққослаш элементларини аниқлайди;

ҳар бир аналог учун таққослаш элементлари бўйича тузатишлар киритишни амалга оширади;

аналогларнинг тузатишлар киритилган нархларини мувофиқлаштириш йўли билан баҳолаш объектининг қийматини аниқлайди;

ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини кўчмас мулк ягона объектининг қийматида ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг энг одатий улуши асосида аниқлайди.

48. Баҳоловчи ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ажратиш усули билан ҳисоблаш учун:

баҳолаш объекти билан таққослаганда ер участкаларининг тавсифлари энг яқин бўлган аналогларни танлайди;

ҳар бир аналог бўйича яхшилашлар қийматини харажат ёндашуви усуллари билан тадбиркор даромадини ҳисобга олган ҳолда аниқлайди;

ҳар бир аналог бўйича ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини сотув нархидан яхшилашлар қийматини айириш йўли билан аниқлайди;

баҳоланаётган ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини сотувларни қиёсий таҳлил қилиш усули билан олинган натижалардан фойдаланган ҳолда аниқлайди.

49. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати ер рентасини капиталлаштириш усули билан баҳолаш санасидан кейинги биринчи йил учун ер рентаси қийматини капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан аниқланади.

Ер рентаси сифатида ер участкасини ижарага беришдан олинган, бозор маълумотларига кўра ҳисобланган даромад олинади.

Капиталлаштириш ставкаси аналоглар бўйича капиталлаштириш ставкаларини мувофиқлаштириш йўли билан ёки таваккалсиз ставкани мазкур ер участкасига инвестиция киритириш билан боғлиқ бўлган таваккалчилик учун мукофот қийматига ошириш йўли билан аниқланади.

50. Баҳоловчи ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ер учун қолдиқ усули билан ҳисоблашда:

яхлит кўчмас мулк объектининг (ер участкаси ва яхшилашлар) соф операцион даромадини бозор ижара ставкаси асосида аниқлайди;

яхшилашлар қийматини ер участкасидан энг самарали фойдаланишга мувофиқ бўлган яхшилашларни такрор ишлаб чиқариш қиймати ёки алмаштириш қиймати сифатида ҳисоблайди;

яхшилашлар учун капиталлаштириш ставкасини аниқлайди;

яхшилашларга тўғри келадиган соф операцион даромадни яхшилашларни такрор ишлаб чиқариш қиймати ёки алмаштириш қийматини яхшилашлар учун капиталлаштириш ставкасига кўпайтириш йўли билан ҳисоблайди;

ер рентаси қийматини яхлит кўчмас мулк объектининг соф операцион даромадидан яхшилашларга тўғри келадиган соф операцион даромадни айириш йўли билан ҳисоблайди;

ер участкаси учун капиталлаштириш ставкасини аниқлайди;

ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини ер рентаси қийматини ер участкаси учун капиталлаштириш ставкасига бўлиш йўли билан ҳисоблайди.

Зарур ахборот мавжуд бўлса, ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати ер учун қолдиқ усули билан яхлит кўчмас мулк объекти қийматидан яхшилашлар қийматини айириш йўли билан аниқланади.

51. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати мўлжалланаётган фойдаланиш усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

            

           

бунда,

Vз - ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати;

i - йилнинг тартиб рақами;

j - ер участкасида яхшилашларни яратиш бўйича харажатларни амалга ошириш даврининг сўнгги йили;

Ei - харажатларни амалга оширишнинг i-чи йилида ер участкасидан фойдаланишнинг танланган вариантига мувофиқ мазкур участкада яхшилашларни яратиш бўйича харажатлар;

Ii - прогноз даврининг i-чи йилида яхшилашлардан фойдаланишдан олинган даромад;

D - дисконтлаш ставкаси;

n - прогноз даврининг охирги йили;

Vn - баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қиймати.

52. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати тўғридан-тўғри ва билвосита харажатлар йиғиндиси сифатида аниқланади.

а) қурилиш билан бевосита боғлиқ бўлган тўғридан-тўғри харажатларга қуйидагилар киради:

қурилиш материаллари, жиҳозлар, қурилмалар ва муҳандислик асбоб-ускуналари қиймати;

ишчилар меҳнатига тўланадиган ҳақ;

қурилиш машиналари ва механизмларидан фойдаланиш қиймати;

қурилишга йўлдош бўлган вақтинчалик бинолар, иншоотлар ва муҳандислик тармоқлари, қурилиш давридаги коммунал хизматлар қиймати;

пудратчининг фойдаси ва қурилиш ишлаб чиқаришининг умумий шароитларини яратиш, уни ташкил этиш ва унга хизмат кўрсатиш учун зарур бўлган қўшимча харажатлар;

қурилиш жараёни ва қурилиш объектини ишга тушириш устидан назорат тадбирларининг қиймати.

б) қурилишга бевосита тааллуқли бўлмаган билвосита харажатларга қуйидагилар киради:

ерга қилинган инвестициялар қиймати ва ер участкасини ажратиш харажатлари (шу жумладан, рухсат этувчи ҳужжатлар тўпламига харажатлар);

лойиҳа-смета ҳужжатларини ишлаб чиқиш ва экспертиза харажатлари;

ишчиларга қўшимча тўловлар ва нафақалар;

барча турдаги солиқлар ва мажбурий ажратмалар;

кредитга хизмат кўрсатиш харажатлари;

маркетинг, суғурта ва реклама харажатлари;

ижарага олинган мол-мулкка қўшимча инвестициялар;

қурувчининг маъмурий харажатлари.

53. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини қиёсий бирлик усули билан ҳисоблаш бундай яхшилашлар учун қабул қилинган қиёсий бирликни яратиш харажатларига доир маълумотлардан фойдаланишга асосланади. Яхшилашларни такрор ишлаб чиқариш ёки алмаштириш харажатлари қуйидаги формула бўйича аниқланади:

       

ТХ = ТХi * N ёки АХ = АХi * N

           

бунда,

ТХ - яхшилашларни тиклаш харажатлари;

АХ - яхшилашларни алмаштириш харажатлари;

ТХi - i-чи қиёсий бирликка тўғри келадиган тиклаш харажатлари;

АХi - i-чи қиёсий бирликка тўғри келадиган алмаштириш харажатлари;

N - қиёсий бирликлар сони.

i-чи қиёсий бирликка тўғри келадиган тиклаш ёки алмаштириш харажатлари ўхшаш яхшилашларнинг қурилиш қиймати ҳақидаги расмий бозор маълумотларига кўра ёки замонавий расмий тўпламларидан фойдаланган ҳолда тегишли тузатишлар киритиш йўли билан ҳисобланади.

54. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини компонентларга ажратиш усули билан ҳисоблаш қурилиш-монтаж ишларининг умумий ҳажмини йирик компонентларга (масалан, тупроқ ишлари, пойдеворлар, деворлар) ажратишдан иборат. Мазкур усулга мувофиқ бир ёки бир нечта асосий компонентларни яратиш харажатлари ҳисобланади ва уларнинг фоиз ҳисобидаги улуши аниқланади. Мазкур улушга мувофиқ яхшилашнинг умумий қиймати ҳисоблаб чиқарилади.

55. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини бир нархни белгилаш усули билан ҳисоблаш баҳоланаётган объектни тиклаш (алмаштириш) учун тўғридан-тўғри ва билвосита харажатларни батафсил ҳисоблашдан иборат. Қўлланилаётган нархларнинг турига қараб, бир нархни белгилаш усули қуйидаги турларга бўлинади:

жорий нархларда ҳисоблашда ресурс усули;

ҳисоблаш базис (муайян йилдаги) нархларда амалга оширилганда базис-индекс усули.

56. Баҳоловчи ресурс усулидан фойдаланганда:

баҳоланаётган яхшилашни қуришга асосий қурилиш материаллари, қурилмалар ва жиҳозлар сарфини аниқлайди;

минтақада қурилиш материаллари билан улгуржи ва майда улгуржи савдо маълумотларига кўра қурилиш материаллари, қурилмалар ва жиҳозларнинг жорий қийматини ҳисоблайди;

бошқа тўғридан-тўғри ва билвосита харажатларни ҳисоблайди;

яхшилашларни тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати)ни тўғридан-тўғри ва билвосита харажатлар йиғиндиси сифатида ҳисоблайди.

Жорий нархларда тузилган ва ўрнатилган тартибда тасдиқланган лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлган тақдирда, мазкур ҳужжатларнинг маълумотларидан улар тузилган санадан баҳолаш санасига қадар нархларнинг ўзгаришини ҳисобга олган ҳолда фойдаланилади.

57. Базис-индекс усулининг қўлланилиши:

тасдиқланган лойиҳа-смета ҳужжатларининг базис нархлардаги маълумотларидан фойдаланишни;

базис нархлардан жорий нархларга қайта ҳисоблаш коэффициентлари (индекслари)ни қўллашни назарда тутади.

58. Яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини аналоглар усули билан ҳисоблаш ўхшаш яхшилашларни қуриш харажатларига доир ахборотдан фойдаланишга, техник тавсифларга кўра баҳолаш объектининг аналогдан фарқларига ҳамда қурилиш вақтига қараб мазкур ахборотга тузатишлар киритишга асосланади.

59. Тадбиркор фойдаси қийматини аналоглар усули билан ҳисоблаш аналогларнинг бозор қийматидан яхшилашларни яратиш харажатлари ва ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини айириш йўли билан амалга оширилади.

Тадбиркор фойдаси қийматини экспертиза сўрови усули билан ҳисоблаш баҳолаш объектига инвестициялаш таваккалчиликлари хусусида инвесторлар ўртасида сўров ўтказиш йўли билан амалга оширилади.

Тадбиркор фойдаси қийматини киритилган харажатлар усули билан ҳисоблаш баҳолаш объектига инвестициялар билан боғлиқ бўлган киритилган харажатларни баҳолашга асосланади. Бунда, киритилган харажатлар деганда шартли равишда ҳисобланадиган харажатлар (масалан, мазкур пул суммасига, агар у баҳолаш объектига инвестиция қилинганда, олиниши мумкин бўлган фоизлар) тушунилади.

60. Йиғилган эскириш қиймати иқтисодий ёш усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

           

Ин = (ДВ / СЭС) * СУ

      

бунда,

Ин - йиғилган эскириш;

ДВ - яхшилашларнинг ҳақиқий ёши;

СЭС - иқтисодий хизмат муддати;

СУ - яхшилашлар қиймати.

61. Баҳоловчи йиғилган эскириш қийматини бозор экстракцияси усули билан ҳисоблашда:

ҳақиқий ёш жиҳатидан баҳолаш объекти билан мувофиқ келадиган аналогларни танлайди;

ҳар бир аналог учун ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини аниқлайди;

ҳар бир аналог учун яхшилашлар қийматини сотув нархларидан ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қийматини айириш йўли билан аниқлайди;

ҳар бир аналог учун яхшилашларнинг тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини ҳисоблайди;

аналоглар учун йиғилган эскириш қийматини яхшилашларнинг тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати) ва яхшилашларнинг сотув нархидан ажратилган қиймати ўртасидаги фарқ сифатида аниқлайди;

ҳар бир аналог учун йиғилган эскириш қийматини йиғилган эскириш қийматини яхшилашларни тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматига бўлиш йўли билан фоиз ҳисобида аниқлайди;

баҳолаш объектининг йиғилган эскириш қийматини фоиз ҳисобида барча аналоглар бўйича йиғилган эскиришнинг ўртача ўлчанган қиймати сифатида ҳисоблайди.

62. Йиғилган эскириш қиймати ажратиш усули билан қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

          

Инак = 1 - ((1 - Ифиз) * (1 - Ифунк) * (1 - Ивн))

          

бунда,

Инак - баҳолаш объектининг йиғилган эскириш коэффициенти;

Ифиз - баҳолаш объектининг жисмоний эскириш коэффициенти;

Ифунк - баҳолаш объектининг функционал эскириш коэффициенти;

Ивн - баҳолаш объектининг ташқи эскириш коэффициенти.

Ажратиш усулидан бозор экстракцияси усули ёки иқтисодий ёш усулини қўллаш учун зарур ахборот бўлмаганида фойдаланилади.

63. Жисмоний эскиришни аниқлашда баҳоловчи бартараф этиб бўладиган ёки бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскиришни ҳисоблайди.

Қоида тариқасида, яхшилашлардан қониқарсиз фойдаланилганда вужудга келадиган бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириш қиймати яхшилашнинг нормал фойдаланиш тавсифларини тиклаш харажатлари асосида ҳисобланади.

Бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қиймати жисмоний эскиришни аниқлашга доир норматив-ҳуқуқий ҳужжатлардан фойдаланиш асосида хизмат муддати узоқ ва қисқа элементлар бўйича алоҳида ҳисобланади.

Яхшилашнинг хизмат муддатига тенг бўлган хизмат муддати узоқ элементлар бўйича бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қийматини ҳисоблаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш даражаси яхшилаш ҳақиқий ёшининг унинг умумий жисмоний хизмати (норматив фойдаланиш муддати)га нисбати сифатида ҳисобланади;

эскиришни ҳисоблаш ҳажми элементнинг такрор ишлаб чиқариш қиймати (алмаштириш қиймати) билан унинг бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириши ва хизмат муддати қисқа элементларнинг қолдиқ тиклаш қиймати йиғиндиси ўртасидаги фарқ сифатида ҳисобланади;

бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қиймати эскириш даражасининг эскиришни ҳисоблаш базасига кўпайтмаси сифатида ҳисобланади.

Хизмат муддати қисқа элементлар, яъни яхшилашларнинг хизмат кўрсатиш муддати мобайнида вақти-вақти билан алмаштиришларни талаб қиладиган элементлар бўйича бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскиришини ҳисоблаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш даражаси элементлар ҳақиқий ёшининг уларнинг умумий жисмоний хизмати (норматив фойдаланиш муддати)га нисбати сифатида ҳисобланади;

эскиришни ҳисоблаш ҳажми элементнинг тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати) билан унинг бартараф этиб бўладиган жисмоний эскириши ўртасидаги фарқ сифатида ҳисобланади;

бартараф этиб бўлмайдиган жисмоний эскириш қиймати эскириш даражасининг эскиришни ҳисоблаш базасига кўпайтмаси сифатида ҳисобланади.

Хизмат муддати қисқа элементлардан фойдаланиш муддатлари турли аҳамиятга молик бинолар ва иншоотларни таъминлаш ва улардан фойдаланишга доир тегишли маълумот материаллари бўйича олинади.

64. Жисмоний эскириш кўчмас мулкнинг алоҳида конструктив элементлари эскириш кўрсаткичларининг йиғиндиси сифатида аниқланади ва қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

         

           

бунда,

Иi - i-чи конструктив элементнинг жисмоний эскириши, фоиз ҳисобида;

Ki - кўчмас мулк объектининг умумий массасида i-чи конструктив элемент улуши;

i - кўчмас мулк объектининг конструктив элементлар сони.

Баҳоловчи кўчмас мулк объектининг ҳар бир конструктив элементининг жисмоний эскириш ҳажмини уларнинг ҳақиқий ҳолатига қараб қурилиш нормаларига мувофиқ (кўздан кечириш жараёнида) аниқлайди.

65. Функционал эскириш қийматини аниқлашда баҳоловчи бартараф этиб бўладиган ёки бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскиришни ҳисоблайди. Яхшилаш айрим элементларининг йўқлиги, етарли эмаслиги ёки керагидан ортиқлигига қараб функционал эскиришнинг қуйидаги типлари ҳисобланади:

яхшилашлар бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқлигининг муқаррар омили саналган элементнинг йўқлиги билан боғлиқ ва мавжуд яхшилашларда етишмаётган элементни ўрнатиш харажатлари билан баҳолаш санасидаги янги қурилишда мазкур элементни яхшилашларга ўрнатиш харажатлари ўртасидаги фарққа тенг бўлган бартараф этиб бўладиган функционал эскириш;

яхшилашлар бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқлигининг муқаррар омили саналган элементнинг йўқлиги ҳамда соф операцион даромад йўқотишларининг жорий қийматлари билан яхшилаш элементининг йўқлиги билан боғлиқ ҳар қандай харажатлар йиғиндисига тенг бўлган бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскириш;

кўчмас мулк объектининг истеъмол хоссаларини пасайтирадиган яхшилашлар элементининг керагидан ортиқлиги билан белгиланган ва мазкур элементни унинг жисмоний эскиришини ҳисобга олган ҳолда тиклаш қиймати ва уни демонтаж қилиш харажатларининг қайтариладиган материаллар қиймати чегириб ташланган йиғиндисига тенг бўлган бартараф этиб бўладиган функционал эскириш;

кўчмас мулк объектининг истеъмол хоссаларини пасайтирадиган яхшилашлар элементининг керагидан ортиқлиги билан белгиланган ва мазкур элементни унинг жисмоний эскиришини ҳисобга олган ҳолда тиклаш қиймати, соф операцион фойда йўқотишларининг жорий қийматлари ва яхшилашнинг керагидан ортиқ элементи мавжудлиги туфайли қилинган харажатлар билан мазкур элемент мавжудлиги билан боғлиқ иқтисодий самаранинг жорий қиймати ўртасидаги фарққа тенг бўлган бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскириш;

яхшилашларнинг фойдаланишга яроқли бўлган, лекин бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқ келмайдиган элементларини алмаштириш ёки модернизация қилишни талаб этадиган бартараф этиб бўладиган функционал эскириш. Яхшилашларнинг алмаштирилаётган ёки модернизация қилинаётган элементларининг уларнинг жисмоний эскириши чегириб ташланган қиймати мазкур элементни демонтаж қилишнинг қайтариладиган материаллар қиймати чегириб ташланган харажатлари ва мавжуд яхшилашларда етишмаётган элементларни ўрнатиш харажатлари билан баҳолаш санасидаги янги қурилишда мазкур элементни яхшилашларга ўрнатиш харажатлари ўртасидаги фарқ йиғиндиси сифатида ҳисобланади;

яхшилашларнинг фойдаланишга яроқли бўлган, лекин бозорнинг ҳозирги талабларига мувофиқ келмайдиган элементларини алмаштириш ёки модернизация қилишни талаб этадиган ва соф операцион фойда йўқотишларининг жорий қийматлари билан яхшилашларнинг маънавий эскирган элементлари мавжудлиги туфайли қилинган харажатлар йиғиндисига тенг бўлган бартараф этиб бўлмайдиган функционал эскириш.

66. Ташқи (иқтисодий) эскириш қиймати мавжуд ахборот хусусиятига қараб, қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:

жуфт маълумотларни (сотувларни) таҳлил қилиш усули;

ижарага оид зарарларни капиталлаштириш усули.

Ташқи эскиришни жуфт маълумотларни таҳлил қилиш усули билан ҳисоблашда баҳоловчи кўчмас мулк объектларининг сотувларига доир ахборотни ташқи эскиришга эга бўлган кўчмас мулк объектлари ва ташқи эскиришга эга бўлмаган кўчмас мулк объектларининг нархларини таққослаш йўли билан таҳлил қилади.

Баҳоловчи ташқи эскиришни ижарага оид зарарларни капиталлаштириш усули билан ҳисоблашда:

ижарага оид зарарларни аниқлаш учун бозор маълумотларини таҳлил қилади;

баҳолаш объекти қийматининг пасайишини ижарага оид зарарларни капиталлаштириш йўли билан ҳисоблайди;

ҳисобланган қийматнинг пасайишини баҳолаш объектининг элементлари (ер участкаси ва яхшилашлар) ўртасида тақсимлайди.

Агар баҳоловчи ижарага оид зарарлар доимий хусусиятга эга бўлишини прогноз қилган бўлса, уларни капиталлаштириш тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули билан амалга оширилади.

Агар баҳоловчи ижарага оид зарарлар вақтинчалик хусусиятга эга бўлишини прогноз қилган бўлса, уларни капиталлаштириш ПОД усули билан амалга оширилади.

67. Ташқи эскиришни ижара ҳақидаги йўқотишларни капиталлаштириш йўли билан аниқлаш бартараф этилмайдиган функционал эскиришни ҳисоблаш учун белгиланган тартибда амалга оширилади.

Ташқи эскиришни жуфт маълумотларни (сотувларни) таҳлил қилиш усули билан қуйидаги формула бўйича аниқлаш мумкин:

           

Ивнеш = Абвн - Асвп

          

бунда,

Абвп - баҳолаш объектининг ташқи эскириш белгилари мавжуд бўлмаган аналог қиймати;

Асвп - баҳолаш объектининг ташқи эскириш белгилари мавжуд бўлган аналог қиймати.

4-§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

68. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш 6-сон "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" МБС ҳамда "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" Миллий баҳолаш стандарти (6-сон МБС)нинг баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш тартиби методикаси асосида амалга оширилади.

       

           

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

6-ИЛОВА

"Номоддий активлар ва интеллектуал мулк

объектлари қийматини баҳолаш"

Миллий баҳолаш стандарти

(11-сон МБС)

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 11-сон "Номоддий активлар ва интеллектуал мулк объектлари қийматини баҳолаш" МБСни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Методика ЯМБСга мувофиқ номоддий активларни (бундан буён матнда НМА деб юритилади) ва интеллектуал мулк объектлари (бундан буён матнда ИМО деб юритилади) қийматини баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайди. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка, ЯМБСга ҳамда баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган бошқа усуллардан ҳам фойдаланишлари мумкин.

2-БОБ. НОМОДДИЙ АКТИВЛАР ВА

ИНТЕЛЛЕКТУАЛ МУЛК ОБЪЕКТЛАРИНИ

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ҚИЛИШ

2. НМА ва ИМОга (бундан буён матнда баҳолаш объекти деб юритилади) бўлган ҳуқуқларни идентификация қилишда баҳоловчи мулкий ҳуқуқларга қонуний эгалик қилинишини тасдиқловчи ҳужжатларнинг мавжудлигига ишонч ҳосил қилиши лозим.

Ушбу ҳужжатларга қуйидагилар киради:

ҳуқуқий ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатлар (патентлар, гувоҳномалар);

лицензия шартномалари, ҳуқуқларни бошқага ўтказиш шартномалари, комплекс тадбиркорлик лицензияси (франшизинг) шартномалари;

бошқа корхоналар ёки корхонанинг бўлинмалари томонидан баҳолаш объектини яратишга буюртма (молиялаштириш) шартномалари;

хизмат вазифаси сифатида корхонанинг ўзида баҳолаш объектини яратишга буюртмалар;

корхона ва баҳолаш объектининг ишлаб чиқувчилари ўртасидаги контрактлар ва муаллифлик лицензияси шартномалари;

баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни хақ тўлаш ёки беғараз топширишдаги қабул қилиш-топшириш далолатномалари;

корхоналарни қайта ташкил қилиш, банкрот деб эълон қилиш, хусусийлаштиришда ИМО ва НМАлар бўйича давлат ҳокимияти органлари томонидан қабул қилинадиган қарорлар;

мулкий ҳуқуқларни идентификация қилиш билан боғлиқ бўлган бошқа ҳужжатлар.

3. Баҳоловчи буюртмачи билан биргаликда қуйидагилардан иборат бўлган баҳолаш учун идентификация (бошланғич маълумотлар) далолатномасини тўлдиради ва тасдиқлайди:

баҳолаш объектининг у қайси ИМО (НМА)га мансублиги кўрсатилган тўлиқ номи тўғрисидаги ахборот;

баҳоланаётган ҳуқуқлар тўғрисидаги ахборот;

ҳуқуқ эгалари ва ишлаб чиқувчилар тўғрисидаги маълумотлар;

ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжат ва унинг амал қилиш муддати кўрсатилган ҳолда баҳолаш объектининг ҳуқуқий муҳофазаси тўғрисидаги ахборот (агарда бундай ҳужжат мавжуд бўлса);

баҳолаш объектидан ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиш бошланган муддатлар тўғрисидаги ахборот;

баҳолаш объектининг ишлаб чиқаришга тайёрлиги даражаси, унинг фойдалилигини белгиловчи техник-иқтисодий тавсифлар тўғрисидаги ахборот;

яратилишида баҳолаш объектидан фойдаланиладиган маҳсулотлар, хизматларнинг техник, истеъмол, эксплуатация, экологик ва иқтисодий кўрсаткичларидан иборат бўлган тавсифлари;

баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган тушум, таннарх, даромаднинг ҳақиқий кўрсаткичлари (агарда мавжуд бўлса);

баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни топшириш бўйича лицензия шартномалари мавжудлиги (мавжуд эмаслиги) тўғрисида ахборот;

баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларни яратишга (харид қилишга) сарфланган харажатлар тўғрисидаги ахборот;

тушумнинг режалаштирилаётган кўрсаткичлари, таннарх, даромад, ишлаб чиқаришга тайёр ҳолатга келтириш харажатлари, солиқ солиш тўғрисидаги ҳамда баҳолашни ўтказиш учун аҳамиятли бўлган баҳолаш объектидан ишлаб чиқаришда фойдаланиш хусусиятларини тавсифловчи бошқа ахборот.

Баҳолаш объектининг хусусиятига қараб мазкур ахборот тўлдирилиши мумкин.

3-БОБ. АХБОРОТНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

4. Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилиш, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи 3-сон МБС талабларига амал қилиши керак.

5. Баҳолаш объектини таҳлил қилиш учун зарур ахборот тури ва ҳажми баҳоловчи томонидан баҳолаш мақсади, аниқланаётган қиймат тури, баҳолаш объектининг хусусиятлари, фаразлар ва чекловчи шартларга қараб аниқланади.

6. Баҳолаш объекти қийматини аниқлашда унинг илмий-техник, тижорат ва ҳуқуқий тавсифлари, мақсадлари, шартлари ва маркетинг тадқиқотлари воситасида олинган фойдаланиш натижалари, агарда улар баҳолаш буюртмасида мавжуд бўлса, таҳлил қилинади. Баҳоловчи баҳолаш объекти мансуб бўлган бозорни аниқлаши ва агарда имкон бўлса, уни таҳлил қилиши ҳам лозим.

4-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИНИ

ТАНЛАШ, АСОСЛАШ ВА ҚЎЛЛАШ

1-§. Қиёсий ёндашув

7. Баҳолаш объектининг бозор қийматини қиёсий ёндашувдан фойдаланган ҳолда аниқлаш аналоглар нархларига уларнинг баҳолаш объектидан фарқини бартараф қилиш имконини берувчи тузатишлар киритиш йўли билан амалга оширилади.

8. Қиёсий ёндашув тегишли солиштириш элементлари асосида танлаб олинадиган аналоглар нархларидан фойдаланган ҳолда қўлланилади. Солиштириш элементларига баҳолаш объектининг бозор қийматига таъсир қилувчи омиллар ҳамда баҳолаш объекти билан боғлиқ битимлар тавсифлари киради.

9. Солиштириш элементлари қуйидагилар ҳисобланади:

баҳолаш объекти бўлган баҳоланаётган мулкий ҳуқуқлар ҳажми;

баҳолаш объекти билан боғлиқ битимларни молиялаштириш шартлари (шахсий ва қарз маблағларининг нисбати, қарз маблағларини тақдим қилиш шартлари);

аналог билан боғлиқ битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш ўтказилган санагача бўлган даврда баҳолаш объекти нархларининг ўзгариши;

баҳолаш объекти фойдаланилган ёки фойдаланилиши мумкин бўлган саноат тармоғи;

баҳолаш объекти ҳамда аналогга бўлган тақдим этилаётган ҳуқуқлар амал қиладиган ҳудуд;

баҳолаш объектининг аналогга нисбатан функционал, технологик, иқтисодий тавсифлари;

баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилиши ёки сотилиши мумкин бўлган маҳсулотга талаб;

рақобатлашувчи таклифларнинг мавжудлиги;

баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотни (ишларни, хизматларни) сотишнинг нисбий ҳажми;

баҳолаш объекти ҳамда аналогнинг фойдали хизмат қилиш муддати;

ишлаб чиқаришда баҳолаш объектини ҳамда аналогни ўзлаштириш харажатларининг даражаси;

тўлов шартлари ҳамда баҳолаш объекти билан боғлиқ битимларни тузиш ҳолатлари ва бошқалар.

10. Аналог ҳамда баҳолаш объектининг таққосланувчи параметрлари айнан бир бозордаги сотилиш ёки таклиф санаси, иқтисодий шартлари, физик тавсифлари ва рақобатдошлигига нисбатан ўхшаш бўлиши, яъни талаб ва таклиф жиҳатдан улар бир хил ҳолатда бўлиши лозим. Акс ҳолда, таққосланаётган аналогдан қиймат кўрсаткичларини кўчириш хато натижаларга олиб келиши мумкин.

11. Тузатишлар миқдорлари қуйидаги усуллар билан аниқланади:

бир солиштириш элементи бўйича бир-биридан фарқ қилувчи аналоглар нархларини тўғридан-тўғри солиштириш ҳамда шу тарзда олинган ахборот асосида ушбу солиштириш элементи бўйича тузатишларни аниқлаш;

бир солиштириш элементи бўйича бир-биридан фарқ қилувчи иккита аналогларнинг даромадини (фойдасини) тўғридан-тўғри солиштириш ҳамда даромадлардаги фарқларни капиталлаштириш йўли билан ушбу солиштириш элементи бўйича тузатишларни аниқлаш;

аналогнинг баҳолаш объектидан фарқ қиладиган солиштириш элементи тавсифининг ўзгариши билан боғлиқ харажатларни аниқлаш;

аналоглар нархларига тузатишларни эксперт йўли билан асослаш.

12. Қиёсий ёндашув қуйдаги босқичлардан иборат:

баҳолаш объектига ўхшаш бўлган объектлар билан тузилган битимлар ва уларнинг сотилиш таклифлари тўғрисидаги ахборотни йиғиш мақсадида бозорни ўрганиш ўтказилади;

аналог НМА ва ИМОлар ёки улар асосий активи бўлган корхоналар бўйича тузилган битимлар тўғрисида ахборот тўпланади;

баҳолаш объекти ҳамда унинг аналогини таққослаш ўтказиладиган солиштириш элементлари рўйхати аниқланади, таққосланаётган объектларнинг фарқланувчи хусусиятлари уларнинг қийматига таъсир даражаси аниқланади;

баҳолаш объектини, танлаб олинган бозорда сотилган ёки сотишга таклиф қилинаётган аналог-объектлар билан алоҳида кўрсаткичлар бўйича солиштириш ўтказилади;

аналог-объект қийматига нисбатан солиштириш элементлари бўйича тузатишлар аниқланади;

ҳақиқий битим нархлари баҳолаш объектлари таққослаш элементларининг қийматларини ҳисобга олган ҳолда тузатилади;

баҳолаш объектининг қиймати таққосланувчи битимлар бўйича тузатишлар киритилган ҳақиқий маълумотлар (ёки аналоглар) асосида аниқланади.

13. Баҳолаш объектини баҳолашнинг қиёсий ёндашувида баҳолашнинг қуйидаги усулларидан фойдаланилади:

таққосланувчи битимлар усули;

аналог-корхоналар усули.

14. Таққосланувчи битимлар усули - баҳолаш объектининг аналоги унинг бозор қийматини акс эттираётган нарх бўйича бозорда сотиб олинганлигини назарда тутади. Мазкур усул баҳолаш объектининг бозор қийматини ҳисоблаш учун фойдаланилиши мумкин ҳамда баҳолаш объекти ва унинг аналогининг таққосланишини таъминловчи тузатишлар киритилади.

15. Таққосланувчи битимлар усулига биноан баҳолаш объектининг бозор қиймати қуйидаги формула бўйича аниқланади:

           

V = Vkor ± Kor

       

бунда,

V - баҳолаш объектининг бозор қиймати;

Vkor - аналог қийматининг тузатилган миқдори;

Kor - баҳолаш санаси ҳолатига таққосланаётган аналогнинг тузатилган қиймати миқдорига умумий тузатишлар миқдори.

Баҳолаш объекти аналогининг тузатилган қиймати миқдори нархнинг амал қилиши санаси ҳолатига қуйидаги формула бўйича аниқланади:

        

Vkor = Pa * Kinf - A

            

бунда,

Pa - сотув куни ҳолатига таққосланаётган объектнинг (аналогнинг) сотилиш нархи;

Kinf - аналог билан битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш санасига қадар бўлган давр учун инфляция индексининг ўзгаришларини инобатга олувчи коэффициент;

A - аналог билан битим тузилган санадан бошлаб баҳолаш санасига қадар бўлган давр учун эскириш миқдори.

16. Aналог-корхоналар усули асосий активлари НМА ва ИМО бўлган корхоналарнинг қиймати тўғрисида маълумот мавжуд бўлганда қўлланилади.

Бунда, аналог-корхонанинг қиймати тўғридан-тўғри битимнинг қиймати сифатида ёки корхонанинг фонд бозорида сотилган акцияларининг қиймати орқали аниқланиши мумкин.

17. Баҳолаш объектининг истеъмолчилик хусусиятлари кўп сонли параметрлар билан аниқланади ва баҳолаш санаси ҳолатига унинг тўлиқ аналоги ёки ўхшаш объектлар билан тузилган битимлар бўйича ахборот умуман бўлмаслиги мумкин.

18. Қиёсий ёндашув билан ҳисоб-китоб қилинганда, мутлақо бир хил бўлган НМА ва ИМОлар бўлмаслиги ҳамда улардан бир хилда фойдаланиш шартлари бўлмаслигини тушуниш лозим.

2-§. Даромад ёндашуви

19. Даромад ёндашуви бўйича баҳолаш объектининг қиймати унинг келгусидаги пул оқимларининг соф жорий қийматига ёки ушбу активга эгалик қилиш орқали камайган харажатларнинг жорий қийматига тенглаштирилишини назарда тутади. Баҳолаш объекти ўз эгасига маҳсулот ишлаб чиқаришда (хизматлар кўрсатишда) келгусида фойда олишини таъминлайди. Келгусидаги пул оқимларининг ўзгариши ҳажм жиҳатидан қуйидагиларга боғлиқ бўлади:

мазкур баҳолаш объектидан фойдаланувчи корхонанинг ишлаб чиқариш қувватлари ва молиявий имкониятлари;

маҳсулотлар ишлаб чиқариш ва сотишни баҳолаш объекти иштироки билан орттириш режалари;

ишлаб чиқарилаётган маҳсулотларнинг ортиб бораётган ҳажми истеъмоли бўйича бозор имкониятлари.

20. Даромад ёндашуви баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларга эга шахс олаётган ёки олиши мумкин бўлган фойда миқдорини аниқлаш мумкин бўлган ҳолларда баҳолаш объектини баҳолаш учун қўлланилади.

21. Баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинадиган фойданинг асосий шакллари қуйидагилар ҳисобланади:

маҳсулотлар (хизматлар) ишлаб чиқариш ва сотиш харажатларини тежаш ва/ёки асосий ва айланма маблағларга инвестицияларни, шу жумладан харажатларни амалда пасайтириш, баҳолаш объектидан фойдаланиш ҳуқуқларини олишда харажатларнинг йўқлиги (масалан, лицензия тўловларининг йўқлиги, фойдадан лицензиарнинг эҳтимолий улушини ажратиш заруратининг мавжуд эмаслиги);

ишлаб чиқарилаётган маҳсулот (хизматлар) бирлиги нархининг ошиши;

ишлаб чиқарилаётган маҳсулот (хизматлар) сотувлари ҳажмининг ошиши;

баҳолаш объектидан фойдаланишдан келадиган пул оқимининг яхшилаши;

юқорида кўрсатилган шаклларнинг турли хил комбинациялари.

22. Баҳолаш объектидан олинадиган фойда баҳолаш объектини ишлатишдан тушадиган пул оқимининг ҳажми, таваккалчилиги ва вақтини, баҳолаш объектининг эгаси уни ишлатмасдан олиши мумкин бўлган пул оқимининг ҳажми, таваккалчилиги ва вақти билан тўғридан-тўғри солиштириш асосида аниқланади.

23. Баҳолаш объектидан фойдаланиш ҳуқуқи тақдим этилганлиги учун тўловлар ҳажми битим тарафлари барча зарур ахборотга эга бўлган тарзда оқилона ҳаракат қилганда юзага келиши мумкин бўлган энг кўп эҳтимолий қиймат асосида ҳисобланади ҳамда тўловлар ҳажмида ҳеч қандай фавқулодда ҳолатлар акс этмайди.

24. Баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда маҳсулот бирлигининг таннархи ва нархини ҳисоблашда хом ашё, материаллар, бутловчи буюмлар нархлари элементларини, товарни ишлаб чиқариш ва сотишдаги ойлик маошни, бошқа харажатларни, шу жумладан бинолар ижараси, коммунал тўловлар, асбоб-ускунанинг эскириши ва ҳоказоларни аниқлаш зарур.

25. Баҳолаш объектидан фойдаланишдан тушадиган пул оқимини тузиш учун қуйидаги асосий усуллардан фойдаланилади:

ортиқча фойда олиш усули;

роялтидан озод қилиш усули;

фойдадаги устунлик усули (олдин ва кейин усули);

Гринфилд усули;

дистрибьютор усули;

сотиш ҳажмидаги устунлик усули;

таннархидаги ютуқ усули;

лицензиатнинг фойдасида лицензиарнинг улушини ажратиш усули;

эксперт йўли билан фойда улушини ажратиш усули.

26. Фойдадаги устунлик усули (олдин ва кейин усули) баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинган қўшимча даромадни ҳисобга олишга асосланади. Фойдадаги устунлик деганда НМА ва ИМОдан иборат маҳсулотни сотаётган корхонанинг НМА ва ИМОдан фойдаланиш шарти билан олаётган, ўхшаш маҳсулотни ишлаб чиқараётган ёки ўхшаш хизматлар турини кўрсатаётган, лекин бундай НМА ва ИМОга эга бўлмаган корхона фойдасига нисбатан қўшимча соф фойда тушунилади.

Ўхшаш корхоналар бўйича бундай ахборот бўлмаганда, баҳоланаётган корхонанинг баҳолаш объектидан фойдаланишдан олдин ва кейин фаолиятининг натижаларини бир корхона доирасида солиштириш орқали қиёслаш мумкин.

27. Баҳолаш объектидан фойдаланиш натижасида юзага келадиган фойдадаги устунликнинг шаклланиш манбаси қуйидагилар бўлиши мумкин:

маҳсулотлар (хизматлар) бирлигини сотиш нархларининг оширилиши;

маҳсулотлар (хизматлар) сотишнинг натурал шаклда амалга оширилиши;

маҳсулотлар (хизматлар) ишлаб чиқарилиши ва/ёки сотилиши билан боғлиқ харажатларнинг қисқартирилиши.

28. Фойдадаги устунлик ретроспектив ва баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишнинг самарали муддатининг қолган даврида фойданинг кутилаётган кўрсаткичларига асосланади.

29. Фойдадаги устунлик усули қуйидаги босқичлардан иборат:

баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг (хизматнинг) нархини баҳолаш объектидан фойдаланмасдан ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг (хизматнинг) нархи билан солиштирма таҳлили амалга оширилади;

баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали маҳсулотни (хизматларни) сотишдан олиниши кутилаётган қўшимча даромад аниқланади;

мазкур устунлик кутилаётган вақт даври аниқланади.

30. Баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлардан фойдаланишдан келадиган даромад (пул оқими) баҳолаш объектидан фойдаланиш билан амалга оширилаётган фаолиятдан олинадиган фойда ҳамда бундай фаолиятни баҳолаш объектидан фойдаланмаган ҳолда амалга оширишдан олинган фойда ўртасидаги тафовут сифатида шаклланади.

31. Фойдадаги устунлик қуйидаги формула билан аниқланади:

       

ADPi = Vi *[(Pbefore - СPbefore) (Pafter - СPafter)]

         

бунда,

ADPi - i-чи йилда олинган фойдадаги устунлик (қўшимча фойда);

Vi - i-чи йилда баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажми;

Pafter, Pbefore - баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг нархи ҳамда тегишлича баҳолаш объектидан фойдаланиш бошлангунга қадар ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг нархи;

СPаfter, СPbefore - тегишлича баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг таннархи ҳамда баҳолаш объектидан фойдаланиш бошлангунга қадар ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг таннархи.

32. Роялтидан озод қилиш усули баҳолаш объектига бўлган мулкий ҳуқуқлар лицензия шартномаси бўйича бошқа шахсга тақдим қилинган ёки тақдим қилиниши мумкин бўлганда қўлланилади.

33. Роялтидан озод қилиш усули баҳолаш объектининг ҳуқуқ эгаси агарда у баҳолаш объектининг эгаси бўлмаганда, баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқлардан фойдаланганлиги учун унинг эгасига роялтини (даврий тўловларни) тўлашга мажбур бўлишини тахмин қилади. Бироқ, ушбу тўловлар ўтказилмайди ва ҳосил бўлган тежаш баҳолаш объекти билан яратиладиган қўшимча фойдага тенглаштирилади.

34. Роялтидан озод қилиш усулида потенциал йиллик тўловларнинг миқдори баҳолаш объектини қўллаган ҳолда чиқарилган маҳсулотларни (хизматларни) сотишдан тушган йиллик тушумни роялти ставкасига кўпайтириш йўли билан аниқланади. Мазкур тўловлар (роялти) баҳолаш объектидан фойдаланиш орқали олинадиган соф даромад (пул оқими) сифатида қабул қилинади.

35. Роялтидан озод қилиш усули қуйидаги босқичлардан иборат:

роялти тўланиши кутилаётган даврдаги баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларнинг фойдаланиш муддати аниқланади;

баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг (хизматларнинг) қиймат ва натура ҳажмлари прогнози тузилади. Бу кўрсаткичларнинг қийматлари потенциал роялти тўловларининг ҳисоби учун асос ҳисобланади;

роялти ставкаси аниқланади;

йиллик тўловлар (роялти) лицензион маҳсулотларни (хизматларни) сотиш ҳажмидан фоиз ажратмаларни ҳисоблаш йўли билан аниқланади;

ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучда сақлаб туриш билан боғлиқ бўлган барча харажатлар ҳамда баҳолаш объектидан фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ харажатлар аниқланади (агарда мавжуд бўлса);

соф роялти тўловлари оқимлари баҳолаш объектининг ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатини кучда сақлаб туриш ҳамда фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ барча харажатларни айириш йўли билан ҳисобланади.

36. Роялтидан озод қилиш усули билан баҳолаш объектидан олинган даромад (пул оқими) қуйидаги формула бўйича аниқланади:

       

PRi = (Vi * Pi * R) - Сi

         

бунда,

PRi - i-чи йилда баҳолаш объектидан олинган даромад (пул оқими);

Vi - i-чи йилда баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулот ҳажми;

Pi - i-чи йилда баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда ишлаб чиқарилган маҳсулотнинг нархи;

R - роялти ставкаси;

Сi - ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатни кучида сақлаб туриш ҳамда баҳолаш объектидан фойдаланишни ташкилий-ҳуқуқий таъминлаш билан боғлиқ бўлган харажатлар (агарда мавжуд бўлса).

37. Қуйидагилар роялтини тўлаш асоси бўлиши мумкин:

ялпи даромад (сотишдан тушадиган тушум, сотиш ҳажми);

солиқ солишгача бўлган соф даромад (фойда);

солиқ солишдан кейинги соф даромад (фойда);

баҳолаш объектини сотиб олган ёки фойдаланаётган корхонада вужудга келувчи қўшимча фойда;

маҳсулот (хизматлар) бирлигининг (партиясининг) нархи;

таннарх;

ишлаб чиқариш қуввати.

38. Роялти ставкаси қуйидаги усуллар асосида аниқланади:

муайян маҳсулот ёки саноат тармоғи бўйича юзага келган ҳамда оммавий ахборот воситаларида чоп этиладиган роялтининг стандарт ставкаларидан фойдаланишга асосланган усул;

лицензиар билан аввал тузилган лицензия шартномаларидан олинган аналогларни таҳлил қилишга асосланган усул;

ушбу саноат тармоғи учун ўхшаш маҳсулотлар бўйича аввал тузилган лицензия шартномаларидан олинган роялти ставкаларини қўллашга асосланган усул;

лицензиатнинг қўшимча фойдаси миқдорини ҳисоблаш усули (энг сўнгги роялти усули деб ҳам аталади);

лицензиарнинг лицензиат ялпи даромадидаги ҳиссасини ҳисобга олишга асосланган роялти ставкасини ҳисоблаб чиқиш усули;

солиштирма харажатлар кўрсаткичларини ҳисобга олишга асосланган роялти ставкасини ҳисоблаш усули.

Баҳоловчи лицензия шартномаси лойиҳаси шартларидан келиб чиққан ҳолда роялти ставкасини белгилаши мумкин.

39. Даромад ҳисобланганидан ва баҳолаш объекти томонидан келтирилаётган пул маблағлари оқими таҳлил қилинганидан кейин улар жорий қийматга айлантирилиши лозим.

40. Баҳолаш объектидан келадиган ҳар йиллик даромаднинг унинг жорий қийматига айлантирилиши баҳолаш объектидан фойдаланишдан келадиган даромадни тўғридан-тўғри капиталлаштириш ёки баҳолаш объектидан фойдаланишдан келадиган пул оқимларини дисконтлаш орқали ўтказилади.

41. Пул оқимларини дисконтлаш усули келгусидаги пул оқимларининг даражаси бир меъёрда бўлмаганда, жорий пул оқимларидан жиддий фарқ қилганда, прогноз қилинаётган келгусидаги пул оқимлари прогноз йиллари учун ижобий миқдор ҳисобланганда ишлатилади.

42. Пул оқимларини дисконтлаш усулини қўллаш қуйидаги асосий босқичларни назарда тутади:

дисконтланадиган пул оқимининг миқдорини аниқлаш;

дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш;

дисконт кўпайтирувчиларини ҳар йиллик даромадларнинг тушиш даврларига мувофиқ ҳисоблаш;

баҳолаш объекти қиймати миқдорини баҳолаш объектидан келувчи ҳар йиллик даромадларга тегишли дисконт кўпайтирувчиси бўйича кўпайтириш орқали аниқлаш.

43. Пул оқимларини таҳлил қилишда маълум бир давр учун пул оқимлари прогнози тузилади, у молиявий оқимлардаги ҳар қандай ўзгаришларни акс эттириши мумкин ва ушбу оқимларга таъсир қилувчи кўплаб омилларни ҳисобга олади.

Прогноз даври барқарор ўсиш суръатларига ёки ўзгарувчансиз пул оқимига эришгунга қадар корхона фаолиятидан даромад ва фойданинг кутилаётган ўсиш суръатларини энг аниқ прогноз қилиш имконини берадиган давр ҳисобланади.

Прогноз даври корхона ўсиш суръати барқарорлашгунча давом этади (даврнинг қолган қисмида барқарор узоқ муддатли ўсиш суръати ёки бир даражадаги доимий даромад оқими назарда тутилади).

Aгар баҳолаш объектидан фойдаланиш муддати чекланмаган ва фойдаланишнинг прогноз муддати прогноз давридан узоқроқ бўлса, баҳолаш объекти терминал (прогноздан кейинги) қийматга эга бўлиши мумкин (масалан, савдо белгиси ёки ноухау).

44. Дисконтлаш ставкаси инвестицияларнинг баҳолаш санасидаги таваккалчилик даражаси билан таққосланувчи муқобил вариантлар бўйича даромад ставкаси сифатида ҳисобланиши мумкин. Дисконтлаш ставкасини ҳисоблаш қўлланилаётган (солиқ тўлангунга қадар ёки солиқ тўланганидан кейинги) пул оқимига мос келадиган асосда, қийматда (номинал ёки реал қийматда) ва ҳисоблаш валютасида амалга оширилиши лозим.

45. Баҳолаш объекти томонидан яратиладиган пул оқимлари учун дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллар билан аниқланиши мумкин:

кумулятив тузиш усули;

капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати усули;

капитал активларни баҳолаш усули.

46. Кумулятив тузиш усули билан дисконтлаш ставкасини ҳисоблашда инвестицияларнинг таваккалсиз ставкаси баҳолаш объектидан хўжаликда фойдаланиш тавсифига мос келувчи таваккалчиликка кўпайтирилиши лозим. Баҳолаш объектини бошқаришда энг кўп учрайдиган таваккалчиликлар қуйидагилар ҳисобланади:

баҳолаш объектига қўйиладиган инвестициялардан келадиган даромад инвестор томонидан аввалдан ҳисоблаб чиқилган даромаддан кам бўлганлиги туфайли юзага келувчи инвестицион таваккалчилик;

баҳолаш объектидан фойдаланган ҳолда маҳсулот ишлаб чиқаришда юзага келувчи таваккалчилик, шу жумладан бекор туриб қолиш, хом ашё, материаллар етишмовчилиги ва бошқаларни акс эттирувчи ишлаб чиқариш таваккалчилиги;

баҳолаш объектининг фойдалилиги прогноз кўрсаткичларини ҳисоблашда юзага келувчи фойдани прогноз қилиш таваккалчилиги;

объектни сотишдаги бозор экспозициясининг давомлилигига тузатишни ёки тахмин этилаётган инвесторни қидириш вақтини ифодаловчи баҳолаш объектининг уларнинг тижорий сотилишидаги юзага келувчи паст ликвидлилик таваккалчилиги.

47. Капиталнинг ўртача ҳисобланган қиймати усули фаолияти қарз ва шахсий маблағлар ёрдамида молиялаштириладиган корхоналар учун ишлатилади. Капиталнинг ўртача ҳисобланган қиймати қуйидаги формула бўйича аниқланади:

        

WACC = EWc - DWz * (1 - NP)

          

бунда,

WACC - капиталнинг ўртача ўлчанган қиймати;

E - хусусий капитал қиймати;

Wc - корхона капиталидаги шахсий маблағлар улуши;

D - қарз маблағлар қиймати;

Wz - корхона капиталидаги қарз маблағлар улуши;

NP - фойда солиғи ставкаси.

48. Дисконтлаш ставкасини капитал активларни ҳисоблаш модели (CAPM) билан ҳисоблаш фонд бозорининг эркин муомаладаги акциялар даромадлилик даражасининг ўзгаришига доир ахборотни таҳлил қилиш асосида қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

       

D = Rf + β×(Rm - Rf ) + S1 + S2 + C

         

бунда,

D - дисконтлаш ставкаси;

Rf - давлат қимматли қоғозларининг фоиз ставкаси, яъни таваккалсиз ставка;

β -бета коэффициенти, тизимли таваккалчилик кўрсаткичи;

Rm - бозорнинг умумий даромадлилик даражаси (даромадлиликнинг бозордаги ўртача меъёри);

(Rm - Rf) - инвестиция хавфи учун фоиз мукофоти;

S1 - кичик корхоналарга таваккалчилик учун мукофот бўлиб, устав капитали миқдори йирик корхоналар билан таққослаганда унча катта бўлмаган корхоналарнинг паст даражадаги кредит қобилияти ва молиявий барқарорлиги билан белгиланади;

S2 - аниқ корхонага инвестициялар қилиш таваккалчилиги учун мукофот (специфик таваккалчиликлар);

С - мамлакат хавфи. Бу фақат бошқа мамлакатларнинг бозор маълумотларини формуланинг элементлари сифатида ишлатишда ҳисобга олинади.

49. Даромадни тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули келгуси соф даромадлар жорий даромадларга тенг бўлиши кутилганда ёки уларнинг ўсиш суръати мўътадил ва башорат қилса бўладиган ҳолларда ишлатилади. Соф даромадни капиталлаштириш баҳолаш объектини ишлатишдан тушадиган даромад барқарор бўлган ҳолларда етарли аниқлик билан баҳолаш объектининг қийматини аниқлашга имкон беради.

50. Капиталлаштириш усулидан фойдаланишда соф даромадлар миқдори баҳолаш объектини ишлатишдан тушган соф даромадларни унинг қийматига қайтадан ҳисоб-китоб қилиш учун капиталлаштириш коэффициентига бўлинади.

51. Капитализация ставкаси дисконтлаш ставкаси суммаси (инвестициялар учун даромад меъёрлари) ва бу инвестицияларни қайтариш ставкаси сифатида ҳисобланиши мумкин.

52. Баҳолаш объекти билан яратиладиган пул оқимлари учун капиталлаштириш коэффициенти ўхшаш НМА ва ИМО билан яратиладиган пул оқими миқдорини унинг нархига бўлиш орқали ҳам аниқланиши мумкин.

3-§. Харажат ёндашуви

53. Харажат ёндашуви баҳолаш объектини тиклаш харажатлари миқдорини баҳолаш объектини яратиш учун рағбатлантириш сифатида калькуляцияга қўйиладиган тадбиркорлик даромадини инобатга олган ҳолда қадрсизланишни чегирган тарзда жорий нархларда ҳисоблаб чиқишдан иборат.

54. Қуйидагилар харажат ёндашувининг асосий усуллари ҳисобланади:

яратиш қиймати усули (ҳақиқий харажатларни индексация қилиш усули);

такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усули (жорий қийматларда харажатларнинг калькуляциясини моделлаштириш);

алмаштириш қиймати усули (ўхшаш объектлар бўйича харажатлар асосида харажатлар калькуляцияси).

55. Яратиш қиймати усули доирасида муқаддам амалда сарфланган баҳолаш объектини яратиш харажатлари индексация қилиш орқали жорий қийматга келтирилади. Баҳолаш объектининг қиймати жорий нархларда баҳоланган ва инвестиция учун даромад ставкасига кўпайтирилган барча харажатларни жамлаш билан аниқланади.

56. Яратиш қиймати усули қуйидаги босқичлардан иборат:

баҳолаш объектини яратиш ва ҳаракатга келтириш билан боғлиқ барча ҳақиқий харажатлар, жумладан уни фойдаланишга яроқли ҳолатга келтириш бўйича харажатлар аниқланади;

баҳолаш санасига харажатлар юзага келган пайтдан бошлаб нархлар индекси (инфляция) қиймати бўйича тузатилади;

тузатилган харажатлар жамланади ва қабул қилинган рентабеллилик коэффициентига (инвестиция учун даромад ставкасига) кўпайтирилади;

баҳолаш объектининг эскириш суммаси аниқланади;

тузатилган харажатлар суммаси ҳамда баҳолаш объектининг эскириш суммаси ўртасидаги фарқ сифатида баҳолаш объектини яратиш қиймати аниқланади.

57. Баҳолаш объектининг қиймати яратиш қиймати усули асосида қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

        

           

бунда:

Val - баҳолаш объектининг қиймати;

Rate - инвестициялар учун даромад меъёри;

Кt - баҳолаш объектининг эскириш коэффициенти;

n - баҳолаш объектини яратилган пайтдан бошлаб баҳолаш санасигача ўтган йиллар сони;

Ci - i-чи йилда ишлаб чиқарилган баҳолаш объектини тўлиқ яратишнинг ҳақиқий харажатлари;

КIndi - i-чи йилдаги харажатларнинг баҳолаш санасига индексация коэффициенти.

58. Баҳолаш объектини яратишнинг ҳақиқий харажатлари қуйидаги формула бўйича аниқланади:

        

С= С1 + С2 + С3

          

бунда,

С - баҳолаш объектини тўлиқ яратишнинг ҳақиқий харажатлари;

С1 - баҳолаш объектини яратишнинг ҳақиқий харажатлари рентабеллиликни инобатга олган ҳолда ҳисоблаб чиқилган илмий тадқиқот ишларини тўлиқ ҳажмда бажариш ҳамда техник ҳужжатларнинг (масалан, эскиздан бошлаб иш лойиҳасигача) барча босқичларини ишлаб чиқиш учун амалда сарфланган харажатлар суммаси ҳисобланади.

Бунда, илмий-тадқиқот ишлари учун харажатлар қидирув ишлари, жумладан муаммони дастлабки ўрганиб чиқиш, назарий тадқиқотлар, тажрибаларни ўтказиш ва ҳисоботни тасдиқлаш ҳамда бошқа шу каби харажатлардан ташкил топади.

Техник ҳужжатларни ишлаб чиқиш харажатлари эскиз, техник ва иш лойиҳаларини бажариш, ҳисоб-китобларни бажариш, синовлар ўтказиш, ташқи ташкилотларнинг хизматлари, муаллиф назоратини ўтказиш ва бошқалар учун харажатлардан иборат бўлиши мумкин.

Технологик ва лойиҳа ҳужжатлари қисман бажариладиган ёки баҳолаш объектини яратишдан олдин фақат илмий-тадқиқот ишлари ўтказиладиган ҳолларда баҳолаш объектининг қийматини ҳисоблаш амалда бажарилган ишлар харажатлари бўйича амалга оширилади;

С2 - баҳолаш объектини ҳуқуқий муҳофаза қилишнинг ҳақиқий харажатлари (патент (гувоҳнома) олиш учун буюртма материалларини расмийлаштириш, буюртма бўйича ёзишмалар, буюртма топшириш, экспертиза ўтказиш, ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатни олиш, уни кучда сақлаб туриш ва бошқалар учун божлар тўлаш);

С3 - баҳолаш объектини ишлаб чиқаришга ва тижорий сотишга тайёр ҳолга етказиш учун ҳақиқий харажатлар ҳамда бошқа харажатлар.

59. Индексация коэффициенти - нисбий муайян вақт даврида товарлар нархларининг ўзгаришини тавсифловчи кўрсаткичдир. Индексация ўтказишда харажатларнинг элементлари бўйича нархлар ўзгариши индексларига амал қилиш лозим.

Харажатлар элементлари бўйича нархлар ўзгариши индекслари тўғрисида олиш осон бўлган ишончли ахборот мавжуд бўлмаганда тегишли саноат тармоқлари бўйича нархлар ўзгариши индекслари ёки бошқа тегишли индекслар ишлатилиши мумкин бўлади.

Индексация қилишнинг тегишли коэффициенти иш ҳақи, валюта, материаллар, бутловчи қисмлар ёки тайёр маҳсулот нархларининг ўзгаришини акс эттирувчи кўрсаткич сифатида ҳисобланиши мумкин.

60. Индексация коэффициенти қуйидаги формула бўйича аниқланади:

        

Кind = P1 / P0

          

бунда,

Кind - индексация коэффициенти;

P1 - товарлар нархлари, иш хақи миқдори ёки баҳолаш санасидаги валюталар курсининг ўзгариши;

P0 - товарлар нархлари, иш хақи миқдори ёки харажатларни амалга ошириш санасидаги валюталар курсининг ўзгариши.

61. Инвестициялар учун даромад меъёри (Rate) баҳолаш объектининг инвестициялаш таваккалчилиги даражасига ўхшаш бўлган (масалан саноатнинг тегишли тармоғидаги) капитал учун унумдорлик ставкаларидан келиб чиқиб ҳисобланиши мумкин.

62. Баҳолаш объектининг эскириши ўхшаш НМА ва ИМОларнинг пайдо бўлиши билан боғлиқ бўлган маънавий эскиришдан иборат. Маънавий эскириш сотувларнинг тушиши ва баҳолаш объекти даромадлилигининг пасайиши билан баравар юз беради.

63. Баҳолаш объектининг эскириши унинг фойдали хизмат қилиш муддати ва ҳуқуқий муҳофаза ҳужжатининг қолган муддати асосида аниқланиши мумкин. Бунда, баҳолаш объектини фойдали хизмат қилиш муддати шартнома бўйича баҳолаш объектидан фойдаланиш ҳуқуқи берилиши мумкин бўлган муддат сифатида ёки баҳолаш объекти эгасининг шахсий ишлаб чиқаришида (бизнесида) ишлатилиши мумкин бўлган муддат сифатида аниқланади.

64. Баҳолаш объектининг эскириш коэффициенти қуйидаги формула бўйича аниқланиши мумкин:

          

Кt = 1 - FP/ LP

         

бунда,

Кt - баҳолаш объектининг эскириш коэффициенти;

FP - ҳуқуқий муҳофазасига эга бўлган баҳолаш объектлар учун устуворлик санасидан (ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатга биноан) баҳолаш санасигача бўлган ҳақиқий муддат ёки ҳуқуқий муҳофазага эга бўлмаган баҳолаш объектлари учун улардан ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиш бошланган ҳақиқий муддат;

LP - ҳуқуқий муҳофазага эга бўлган баҳолаш объектлари учун ҳуқуқларнинг (ҳуқуқий муҳофаза қилувчи ҳужжатга биноан) номинал амал қилиш муддати ёки ҳуқуқий муҳофазага эга бўлмаган баҳолаш объектлари учун ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиш муддати.

65. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усулида корхона даромади миқдорини инобатга олган ҳолда тиклаш харажатларини ҳисоблаш асосида баҳолаш объектига бўлган ҳуқуқларнинг қиймати аниқланади. Ушбу тиклаш баҳолаш объектини баҳолаш санаси ҳолатига жорий нархларда тўлиқ асл ҳолатда тиклашни (моделлаштиришни) назарда тутади.

66. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усули баҳолаш объектини яратиш учун ҳақиқий маълумотлар билан ҳужжатли тасдиқлаш имконияти мавжуд бўлмаган тақдирда энг мақбул усул ҳисобланади. Мазкур усулни ишлатишда баҳолаш объектининг такрор ишлаб чиқариш қиймати (тиклаш қиймати) унинг янги аниқ нусхасини яратиш учун зарур бўлган харажатлар суммаси сифатида аниқланади. Мазкур харажатлар айнан ўхшаш хом ашё, материаллар, энергия манбалари, тармоқдаги ўртача меҳнатга ҳақ тўлаш ва бошқа харажатларга нисбатан баҳолаш санасида амалдаги нархлар асосида ҳисобланиши лозим.

67. Такрор ишлаб чиқариш харажатлари қиймати усули қуйидаги босқичларда амалга оширилади:

баҳолаш объектини яратиш ва режалаштирилган мақсадларда фойдаланишга тайёр ҳолга келтириш билан боғлиқ бўлган барча зарур харажатлар аниқланади;

баҳолаш санаси ҳолатига хом ашё, материаллар, энергия манбалари, бутловчи буюмлар, тармоқда тегишли малакага эга бўлган ишчиларнинг меҳнатига ўртача ҳақ тўлаш бўйича ахборот ҳамда баҳолаш объекти учун хос бўлган бошқа таркибий қисмларга нисбатан нархлар белгиланади;

баҳолаш объектини яратиш қийматининг калькуляцияси аниқланади;

баҳолаш объектиининг тиклаш қиймати тадбиркор даромадига (инвестиция учун даромад ставкаси) кўпайтирилган харажатлар суммаси сифатида аниқланади;

баҳолаш объектининг эҳтимолий эскириш миқдори ҳисобланади;

баҳолаш объектининг қиймати унинг тикланиш қиймати ҳамда эскириш миқдори ўртасидаги фарқ сифатида аниқланади.

68. Алмаштириш қиймати усули баҳоланаётган баҳолаш объектининг аниқ нусхасини асл ҳолатида яратиш мумкин бўлмаганда, лекин истеъмолчилик хусусиятлари билан баҳолаш объектига ўхшаш бўлган, бироқ ташқи кўриниши ва таркибий элементлари бўйича айнан бир хил бўлмаган аналоги билан алмаштирилиши мумкин бўлганда қўлланилади.

69. Баҳолаш объектини алмаштириш қиймати ўзининг истеъмолчилик, функционал, иқтисодий кўрсаткичлари бўйича баҳолаш объектининг тенг қийматли ўрнини босувчиси бўлиши мумкин бўлган, ундан энг самарали фойдаланилишини таъминлай оладиган баҳолаш объектининг аналогини яратиш (ишлаб чиқиш) ёки сотиб олиш харажатларининг баҳолаш санаси бўйича жорий қиймати тўғрисидаги ахборотга асосан аниқланади.

70. Алмаштириш қиймати усулида баҳолаш объекти қиймати ўхшаш фойдалилик ёки истеъмолчилик қийматига эга бўлган НМА ва ИМОни сотиб олишда тўланиши лозим бўлган нарх асосида аниқланади.

71. Алмаштириш қиймати усули қуйидаги босқичлардан иборат:

бозор ўрганиб чиқилади ва баҳолаш объектининг ўхшаш фойдалилик ёки бошқа хусусиятларига эга бўлган аналоглари аниқланади, уларнинг бозор қиймати ёки уларни яратиш харажатлари суммаси белгиланади;

агарда аналогни сотиш (ёки таклиф этиш) санаси баҳолаш объектини баҳолаш санасидан фарқ қилса, аналоглар қиймати (ёки яратиш харажатлари) баҳолаш санаси ҳолатига индексация йўли билан келтирилади;

баҳолаш объектининг аналогига нисбатан баҳолаш объектининг эскириш миқдори аниқланади;

баҳолаш объектининг бозор қийматини баҳолаш объектига ўхшаш бўлган янги объектни яратиш харажатларидан баҳолаш объектининг қадрсизланиш миқдорини чегириб ташлаш йўли билан ҳисобланади ёки тенг фойдалиликка эга аналогни сотиб олишда тўланиши лозим бўлган энг кам нархдан келиб чиқиб баҳолаш объектининг қиймати аниқланади.

72. Баҳолаш объектига ўхшаш янги объектни яратиш харажатлари суммаси аналогни яратиш ҳамда уни фойдаланиш учун тайёр ҳолатга келтириш билан боғлиқ бевосита ва билвосита харажатларни, шунингдек баҳолаш объектини яратишга инвестиция учун энг эҳтимолий мукофот миқдорини (тадбиркор даромадини) ўз ичига олади.

4-§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

73. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш 6-сон МБС "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" ҳамда "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" Миллий баҳолаш стандарти (6-сон МБС)нинг баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш тартиби методикаси асосида амалга оширилади.

5-БОБ. АЛОҲИДА ОБЪЕКТЛАРНИ

БАҲОЛАШНИНГ ХУСУСИЯТЛАРИ

74. Тижорат фойдаларини олиш учун ишлатилмайдиган, экологик, ижтимоий, илмий ёки таълим вазифаларини ечишда фойдаланиладиган ноёб НМА ва ИМОларни баҳолашда уларнинг бозор қийматини баҳолашнинг ягона ёндашуви сифатида харажат ёндашувидан фойдаланилади.

75. Товар белгисини баҳолашнинг хусусияти шундан иборатки, товар белгисини баҳолашда баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш асосланадиган фундаментал принципларга амал қилиш тавсия этилади.

Товар белгисига бўлган ҳуқуқларнинг қиймати фақат ушбу ҳуқуқлардан мавжуд ёки энг яхши фойдаланишда уларнинг эгасига келтириладиган даромадлар билан аниқланади.

76. Товар белгисини харажат ёндашуви асосида баҳолашда харажатлар сифатида қуйидаги харажат турлари ҳисобга олинади:

товар белгисини яратиш харажатлари;

товар белгисини ҳуқуқий ва бошқа муҳофазаси харажатлари;

баҳоланаётган товар белгиси остидаги маҳсулотларнинг (хизматларнинг) маркетинг тадқиқотлари харажатлари;

реклама тадбирлари харажатлари.

77. Амалдаги товар белгисини баҳолашдан ўтказиш учун корхонанинг сўнгги уч йил учун молиявий ҳисоботлари таҳлили ўтказилади.

78. Товар белгисидан олинадиган даромадларни даромад ёндашуви доирасида баҳолашда қуйидаги асосий усуллар қўлланилади:

фойдадаги устунлик усули;

ортиқча фойда усули;

товар белгисидан олинадиган қўшимча даромадни ажратиб олиш усули;

роялтидан озод қилиш усули.

79. Даромад ёндашувидан фойдаланишда товар белгиси маҳсулотлар (хизматлар) қийматини яратишда бошқа активлар (кўчмас мулк, асбоб-ускуна ва б.) билан биргаликда иштирок этиши тахмин қилинади. Машҳур товар белгиси ўхшаш товарларга бўлган ўртача бозор нархи билан таққослаганда нархни ошириш имконини беради. Айнан шу фарқ фойдадаги устунлик усулидан фойдаланиш асосида ҳисоблаб чиқилиши мумкин бўлган товар белгисидан фойдаланиш ҳисобига яратиладиган қиймат ҳисобланади. Баҳоловчидан рентабеллиликнинг қўшимча фоизини ҳисоблашда корхонанинг сотувлари прогнозини тузиш ва қўшимча фойданинг жорий суммасини аниқлаш талаб қилинади.

80. Ортиқча фойда усули иқтисодий жиҳатдан фойдадаги устунлик усулига ўхшаш, бироқ гудвилл қийматини баҳолаш учун қўлланилади. Ушбу усулдан товар белгисини баҳолаш учун фойдаланиш ҳам мумкин. Бунда, корхона томонидан товар белгисини ишлатишдан олинадиган қўшимча фойда алоҳида товарлар ва хизматларга нисбатан эмас, балки хусусий капиталдан фойдаланиш рентабеллилигини аниқлаш йўли билан ҳисоблаб чиқилади.

Рентабеллиликнинг ҳисоблаб чиқилган фоизи ўртача тармоқ фоизи билан солиштирилади, олинган фарқ хусусий капитал миқдорига кўпайтирилади. Бу эса ортиқча фойда ёки товар белгисининг бозор қиймати ҳисобланади.

81. Товар белгисидан олинадиган қўшимча даромадни ажратиб олиш усули билан фойдани (пул оқимини) аниқлашда қийматни ҳисоб-китоб қилиш учун қуйидаги формуладан фойдаланилади:

        

P = Кad * Pei * Rate

          

бунда,

Р - фойда (пул оқими);

Кad - товар белгисини қўллаш билан боғлиқ қўшимча фойдани инобатга олувчи ва товар белгиси остида маҳсулотлар ишлаб чиқариш (хизматлар кўрсатиш) тавсифига боғлиқ бўлган коэффициент. Ушбу коэффициентнинг қиймати мазкур Методиканинг иловасида келтирилган шкала бўйича аниқланади;

Pei - i-чи йилда сотилган маҳсулотлар (хизматлар) ҳажмини i-чи йилдаги маҳсулотлар (хизматлар) бирлигининг эҳтимолий нархига кўпайтириш натижаси сифатида аниқланадиган i-чи йилдаги товар белгисини ишлатишдан олинган тушум (ялпи фойда);

Rate - инвестициялар учун фойда меъёри.

82. Харажат ёндашувига мувофиқ товар белгисини баҳолаш учун бошланғич харажатлар усулидан фойдаланишда мос равишда товар белгисининг уни яратиш харажатларини ҳисобга олишдаги хусусиятларини тавсифловчи бир қатор коэффициентларни инобатга олиш лозим.

83. Бошланғич харажатлар усули асосида товар белгисининг қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

       

          

бунда,

Val - товар белгиси қиймати;

Ci - i-чи йилда қилинган товар белгисини яратиш ва ривожлантириш (шу жумладан дизайни, ҳуқуқий муҳофазаси, маркетинг, реклама ва бошқаларга) харажатлари;

n - товар белгисидан фойдаланиш бошланган пайтдан бошлаб баҳолаш санасига қадар ўтган йиллар сони;

КInd - харажатларни индексация қилиш коэффициенти;

Rate - инвестициялар учун фойда меъёри;

Кt - товар белгисидан фойдаланиш вақти коэффициенти;

Кm - товар айланмаси ҳажми бўйича аниқланадиган товар белгисидан фойдаланишнинг кўламлилиги коэффициенти;

Ке - эстетик қабул қилиш коэффициенти.

84. Кўламлилик ва эстетик қабул қилиш коэффициентлари қийматлари мазкур Методиканинг иловасига мувофиқ аниқланади.

85. Товар белгисидан фойдаланиш вақти коэффициенти қуйидаги формула бўйича ҳисобланиши мумкин:

        

Кt = 1 + FP/ LP

           

бунда,

Кt - товар белгисидан фойдаланиш вақти коэффициенти;

FP - товар белгисининг ҳақиқий хизмат муддати;

LP - товар белгисининг номинал хизмат муддати (муддатни 10 йил қилиб кўрсатиш мақсадга мувофиқ, чунки товар белгисига бериладиган гувоҳнома шу муддат даврига, гувоҳноманинг муддатини узайтиришни ҳисобга олмаган ҳолда берилади).

86. ИМОга бўлган ҳуқуқлардан ғайриқонуний фойдаланганлиги учун зарарлар миқдори ушбу объектдан ғайриқонуний фойдаланиш натижасида контрафакт маҳсулотни ишлаб чиқариш ва/ёки сотиш ҳажмларидан келиб чиққан ҳолда ИМОнинг ҳуқуқ эгаси ва/ёки лицензиатнинг олинмаган фойдасининг (даромаднинг) тўпланиши баҳолаш жараёнини қўллаш орқали баҳолаш санаси ҳолатига аниқланади.

87. ИМОдан ғайриқонуний фойдаланилганлиги оқибатидаги зарар деганда қуйидагилар назарда тутилади:

ҳуқуқи бузилган шахс томонидан қилинган ёки қилиниши лозим бўлган харажатлар;

ушбу шахс фуқаролик муомаласи шароитларида, агарда унинг ҳуқуқи бузилмаганда, олиши мумкин бўлган (бой берилган фойда), олинмаган даромадлар.

88. Ҳуқуқ эгасининг харажатларига унинг далиллар тўплаш билан боғлиқ чиқимлари, экспертизалар ўтказиш (шу жумладан, зарарни ва бой берилган фойдани баҳолаш бўйича) харажатлари, суд харажатлари, маъмурий чиқимлари (шу жумладан нотариал тасдиқлатиш) ва бошқа харажатлари киради. Харажатларнинг жамланган миқдори тасдиқловчи ҳужжатларга асосида аниқланади.

           

          

Номоддий активлар ва интеллектуал мулк

бъектлари қийматини баҳолаш

(11-сон МБС) методикасига

1-ИЛОВА

1. Товар белгисини қўллаш билан боғлиқ қўшимча даромадни ҳисобга олувчи Кad коэффициенти қиймати:

Кad = 0,1 гача - якка тартибда ишлаб чиқариш;

Кad = 0,1-0,2 - кичик серияли ишлаб чиқариш;

Кad = 0,2-0,3 - серияли ишлаб чиқариш;

Кad = 0,3-0,4 - йирик серияли ишлаб чиқариш;

Кad = 0,4-0,5 - оммавий ишлаб чиқариш.

2. Ке эстетик қабул қилиш коэффициенти қиймати:

Ке = 1,3 - 10 йилдан ортиқ ишлатилган ва дунё миқёсидаги истеъмолчилар орасида машҳурлик;

Ке = 1,2 - 5 йилдан ортиқ ишлатилган ва кенг миқёсда таниқли бўлиш;

Ке = 1,1 - 5 йилдан кам ишлатилган ва истеъмолчиларнинг ишлаб чиқарувчи тўғрисида барқарор тасаввури;

Ке = 1,05 - камида 3 йил ишлатилган;

Ке = 1 - 1 йил мобайнида ишлатиш.

3. Товар айланмасининг қуйидаги ҳажмида товар белгисининг ишлатилиши кўламлилиги Кm коэффициенти қиймати:

ойига 10 минг АҚШ долларигача Кm = 1,0;

ойига 10 - 50 минг АҚШ долларигача Кm = 1,2;

ойига 50 - 100 минг АҚШ долларигача Кm = 1,4;

ойига 100 - 500 минг АҚШ долларигача Кm = 1,6;

ойига 500 минг АҚШ долларидан - 1 млн АҚШ долларигача Кm = 1,8;

ойига 1 млн АҚШ долларидан юқори Кm = 2,0.

            

            

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

7-ИЛОВА

"Товар-моддий захиралар қийматини баҳолаш"

Миллий баҳолаш стандартига

(12-сон МБС)

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 12-сон "Товар-моддий захиралар қийматини баҳолаш" МБСни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Методика ЯМБСга мувофиқ товар-моддий захиралар (бундан буён матнда баҳолаш объекти деб юритилади) қийматини баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайди. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка, ЯМБСга ҳамда баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган бошқа усуллардан ҳам фойдаланишлари мумкин.

2. Ушбу Методика мақсадида қуйидаги асосий тушунча ва таърифлардан фойдаланилади:

айнан бир хил объект - кимёвий таркиби ва физик хоссаларига кўра баҳолаш объектига ўхшаш ҳамда табиий келиб чиқиши (стандарти) бўйича баҳолаш объектидан бирор-бир фарқланишлари мавжуд бўлмаган объект;

товар-моддий захиралар - кейинчалик сотиш мақсадида нормал фаолият юритиш жараёнида тутиб туриладиган ва ишлаб чиқариш жараёнида бўлган, шунингдек маҳсулот ишлаб чиқариш жараёнида ёхуд маъмурий ва ижтимоий-маданий вазифаларни амалга ошириш учун фойдаланиладиган моддий активлар;

товар қийматининг йўқотилиши - истеъмол хоссаларининг пасайиши ёки ёмонлашуви сабабли товар-моддий захираларнинг қиймати пасаядиган нисбий миқдор.

2-БОБ. АХБОРОТНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

3. Баҳолаш объекти тўғрисидаги маълумотларни тўплаш ва таҳлил қилиш баҳолаш объекти бўйича ҳужжатларни олиш, баҳолаш объектини кўздан кечириш жараёнида олинган маълумотларни ўрганиш, товар бозори ҳақидаги маълумотларни ўрганиш, маълумотларни таҳлил қилиш, баҳолаш объектини тавсифлашни ўз ичига олади.

4. Товар-моддий захиралардан фойдаланиш, эгалик қилиш ва уларни тасарруф этиш ҳуқуқи қонунчилик ҳужжатларида назарда тутилган ҳолларда давлат рўйхатидан ўтказилиши ва назорат қилиниши лозим бўлган тақдирда, баҳоловчи тегишли рўйхатга олиш ва/ёки рухсат бериш хужжатларини талаб қилиши шарт.

5. Аналоглар тўғрисидаги ахборотни йиғишда импорт товарга қўшимча харажатлар (солиқлар ва йиғимлар, транспорт харажатлари, бошқа харажатлар) ҳисоб-китобига холис ёндашиш мақсадида баҳолаш объекти ва аналогларнинг ишлаб чиқарилган мамлакати мувофиқ келиши тўғрисидаги шартларга риоя этилиши зарур.

Объектларнинг бошқа параметр ва тавсифлари баҳолаш объекти учун нархни шакллантирувчи омил ҳисобланган тақдирда, уларни ҳам қиёслаш лозим.

6. Баҳолаш объектининг аналоглари тўғрисида ахборот йиғишда аналогларни танлаш элементларининг талабларини ҳисобга олиш лозим.

Баҳолаш объекти муайян товар белгиси остида ишлаб чиқарилган товар ҳисобланган тақдирда, баҳоловчи айнан ўхшаш баҳолаш объектини танлашда баҳолаш объектининг товар белгисига алоҳида эътибор қаратиши керак.

7. Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилишда, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи 3-сон МБС талабларига амал қилиши керак.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ

ВА УСУЛЛАРИНИ ТАНЛАШ, АСОСЛАШ

ҲАМДА ҚЎЛЛАШ

1-§. Қиёсий ёндашув

8. Қийматни қиёсий ёндашув бўйича ҳисоблаш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:

бозорни тадқиқ этиш, аналог-объектлар бўйича ахборотни таҳлил қилиш ва йиғиш;

таққослаш аналогларини танлаш;

таққослаш бирликларини аниқлаш;

таққослаш элементларини танлаш;

қийматни ҳисоблаш усулларини танлаш;

таққослаш элементлари бўйича тузатишларни ҳисоблаш;

аналог-объектлар нархига (қийматига) тузатишлар киритиш;

баҳолаш объекти қийматини аниқлаш.

9. Баҳолаш объектлари бозори аналог-объектларга доир битимлар (таклифлар) тўғрисида ахборот олиш мақсадида тадқиқ ва таҳлил қилинади.

10. Таққослаш аналогларини танлаш асосан маҳаллий бозорда амалга оширилади (масалан, келиб чиқишига кўра импорт бўлган аналоглар учун). Маҳаллий бозорда аналоглар мавжуд бўлмаганда, 12-сон МБС талабларини ҳисобга олган ҳолда хорижий бозорлар аналоглари тўғрисидаги ахборотдан фойдаланишга йўл қўйилади.

11. Баҳолаш объектининг таққослаш бирликларини аниқлаш баҳолаш объекти ўлчов бирликларини ҳисобга олиш хусусиятларига мувофиқ амалга оширилади (масалан, оғирлик (тонна, килограмм, грамм, литр ва ҳ.к.), узунлик (километр, метр, сантиметр ва ҳ.к.), майдон (квадрат метр, квадрат сантиметр ва ҳ.к.) ўлчов бирлиги ёки уюмланган ўлчов бирлиги (вагон, контейнер ва ҳ.к.).

12. Таққослаш элементларини танлаш фақат нархни шакллантирувчи ва аналоглар нархига сезиларли таъсир кўрсатиши мумкин бўлган қуйидаги элементлар ёрдамида амалга оширилади:

мулкий ҳуқуқлар (чекланишлар, чекловлар ва ҳ.к.);

молиялаштириш шартлари (бўлиб-бўлиб тўлаш, имтиёзли тўловлар ва ҳ.к.);

алоҳида шартлар (тўловлар ва етказиб беришнинг бозорга оид бўлмаган шартлари);

бозор шартлари (вақт мобайнида нархларнинг ўзгариши ва ҳ.к.);

жойлашган жойи (маҳаллий ва хорижий бозорлар ва ҳ.к.);

жисмоний тавсифлари (хоссалари, таркиби ва ҳ.к.);

иқтисодий хоссалари (таннархи, харажатларни тежаши ва ҳ.к.);

нархни шакллантиришнинг бошқа хусусиятлари.

Баҳолашни қиёсий ёндашув усуллари билан ўтказаётганда, баҳоловчи объектнинг якуний қийматига таъсир кўрсатувчи бошқа таққослаш элементларини ҳам кўриб чиқиши мумкин. Баҳоловчи буни баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттириши ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлашда ҳисобга олиши зарур.

13. Қиёсий ёндашув усулларини қўллашда камида учта аналог-объекти тўғрисидаги ахборотни йиғиш лозим.

14. Баҳолаш объекти қийматини қиёсий ёндашув воситасида баҳолаш аналог билан тўғридан-тўғри таққослаш усули орқали амалга оширилади.

15. Аналог билан тўғридан-тўғри таққослаш усули ўхшаш маҳсулот ишлаб чиқарувчи корхоналарнинг нархларидан фойдаланишни назарда тутади.

16. Аналог билан тўғридан-тўғри таққослаш усули аналогларнинг нархларига тегишли тузатишларни киритиш орқали амалга оширилади:

        

С = Сан * К1 * К2 * К3* … * Kn

           

бунда,

С - баҳолаш объектининг нархи;

Сан - аналог объектнинг нархи;

К1, К2, К3,…Kn - баҳоланаётган объект ва аналогнинг параметрлари қийматларидаги фарқларни ҳисобга олувчи тузатувчи коэффициентлар.

17. Баҳолашда хорижий бозор тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилган ҳолда, жойлашган жойига қараб тузатиш киритилади. Жойлашган жойига қараб тузатишни ҳисоблаш кетма-кетлиги:

аналогнинг шартномавий нархи аниқланади ҳамда у аналогнинг сотиш (таклиф) ва етказиб бериш (транспорт харажатлари) нархлари йиғиндисига тенг;

импорт қилишда солиқлар ва йиғимлар қонунчилик ҳужжатларига мувофиқ ҳисобланади.

Транспорт харажатлари ҳақиқатдаги ташиш харажатларига қараб қабул қилинади. Ташиш харажатларининг ҳақиқатдаги миқдорини аниқлаш ёки ҳисоб-китоб қилишнинг имкони бўлмаганда, транспорт харажатлари аналог-объектни сотиш/таклиф қийматининг беш фоизи миқдорида қабул қилинади.

18. Жисмоний ҳолатга тузатиш баҳолаш объектининг ва танланган аналогларнинг жисмоний ҳолати даражасини солиштириш асосида қуйидаги формула бўйича ҳисобланади (товар қийматининг йўқотилиши сифатида аниқланади):

          

             

бунда,

К - товар қиймати йўқотилишига тузатиш киритувчи коэффициент;

Иобъект - баҳолаш объекти жисмоний ҳолатининг коэффициент кўрсаткичи;

Ианалог - аналог-объект жисмоний ҳолатининг коэффициент кўрсаткичи.

19. Аналог-объектларнинг нархига (қийматига) қиёслаш элементлари бўйича тузатиш киритиш қуйидаги қоидалардан келиб чиқиб амалга оширилади:

аналог-объектларнинг нархига (қийматига) қиёслаш элементлари бўйича тузатиш баҳолаш объектига нисбатан киритилади;

агар таққослаш элементи бўйича баҳолаш объекти аналог-объект билан солиштирганда яхшироқ кўрсаткичларга эга бўлса, аналог-объектнинг нархи (қиймати) тузатиш миқдорига оширилади;

агар таққослаш элементи бўйича баҳолаш объекти аналог-объект билан солиштирганда ёмонроқ кўрсаткичларга эга бўлса, аналог-объектнинг нархи (қиймати) тузатиш миқдорига камайтирилади.

Аналоглар орасидаги нарх диапозони 30 фоиздан ошмаслиги керак.

20. Тузатишлар фоиз ва/ёки пул ифодасида киритилади.

2-§. Харажат ёндашуви

21. Баҳолаш объектини баҳолашда харажат ёндашуви товар қиймати йўқотилишини чегирган ҳолда баҳолаш объектининг тўлиқ тиклаш қийматини ёки алмаштириш қийматини аниқлашга асосланади.

22. Баҳолаш объектининг қийматини харажат ёндашуви билан баҳолашда ҳисоб-китобларнинг қуйидаги босқичларига риоя этиш талаб этилади:

тиклаш қийматини (такрор ишлаб чиқариш қиймати ёки алмаштириш қиймати) аниқлаш;

баҳолаш объектининг товар қиймати йўқотилиши ҳажмини аниқлаш;

баҳолаш объектининг қийматини тўлиқ тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати ва товар қиймати йўқотилишининг қиймат кўрсаткичи ўртасидаги фарқ сифатида аниқлаш.

23. Тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бирини қўллаш орқали амалга оширилади:

такрор ишлаб чиқариш/алмаштириш усули;

қийматни индексациялаш усули;

ўртача ҳисобланган қиймат усули;

ўртача нарх бўйича баҳолаш усули.

24. Такрор ишлаб чиқариш усули билан баҳолаш объектининг тиклаш қиймати янги айнан бир хил объект ёки аналог-объектнинг нархига қараб аниқланади. Тавсифларга доир тафовутлар бўлган тақдирда, аналогнинг нархига тузатишлар киритилишига йўл қўйилади. Баҳолаш объектининг такрор ишлаб чиқариш қиймати ишлаб чиқарувчи заводнинг сотиш нархига (ёки расмий дилерларнинг сотиш нархига) тенглаштирилади.

Алмаштириш усули товар-моддий захираларнинг қийматини айнан бир хил объектларни сотиш (савдолашиш учун чегирмани ҳисобга олган ҳолда таклиф) ёки агар айнан бир хил объект ишлаб чиқаришдан чиқариб ташланган бўлса, унга яқин аналоглар нархига қараб баҳолашга асосланади.

Алмаштириш усули билан баҳолаш объектининг тиклаш қиймати айнан бир хил объектларни сотиш (ёки савдолашиш учун чегирмани ҳисобга олган ҳолда таклиф) нархига асосланган ҳолда аниқланади, агар айнан бир хил объект ишлаб чиқаришдан чиқариб ташланган бўлса.

25. Аналог-объект Ўзбекистон Республикасидан ташқарида бўлган ҳолларда мазкур аналогнинг нархига жойлашган жойига қараб тузатиш киритиш зарур. Қуйидаги харажатларни ҳисобга олган ҳолда нархга тузатиш киритилади:

Ўзбекистон Республикасига етказиб бериш (ташиш);

баҳолаш вақтига қонунчилик ҳужжатларида белгиланган солиқлар ва йиғимлар турлари.

26. Турган жойига қараб тузатишни ҳисоблаш кетма-кетлиги қуйидаги тартибда амалга оширилади:

аналогнинг шартномавий нархи аниқланади. Бу нарх аналогнинг сотиш (таклиф) ва етказиб бериш (транспорт харажатлари) нархи қўшилмасига тенг;

импорт қилишда солиқлар ва йиғимлар қонунчилик ҳужжатларига мувофиқ ҳисобланади.

Транспорт харажатлари ҳақиқий ташиш харажатлари бўйича қабул қилинади. Ташиш харажатларининг ҳақиқий миқдорини аниқлаш ёки ҳисоб-китоб қилишнинг имкони бўлмаганда транспорт харажатлари аналог-объектни сотиш/таклиф қийматидан беш фоиз миқдорида қабул қилинади.

27. Қийматни индексациялаш усули статистика органлари белгилайдиган нархларнинг қимматлашиш индексини қўллаш орқали амалга оширилади. Бунда индекслар нархлар индекслари ҳисобланган даврга қараб, балансга қабул қилинган санадан бошлаб баҳолаш объектининг базавий (бошланғич, тикланиш) қийматига нисбатан қўлланади.

Базавий қиймат сифатида бухгалтерия ҳисоби маълумотлари ёки ишлаб чиқарувчиларнинг (ёки дилерлар, етказиб берувчиларнинг) ретроспектив санадаги нарх ахборотидан фойдаланиш мумкин (бунда, айнан бир хил аналог нархлари тўғрисидаги маълумотлардан фойдаланиш зарур).

28. Ўртача ҳисобланган қиймат усули турдош товар-моддий захираларнинг гуруҳ ва кичик гуруҳларини шакллантиришни назарда тутади.

Гуруҳлаш товар-моддий захираларнинг ўзига хос тавсифларидан (тури, фойдаланиш соҳаси, моделлари ва бошқалар) келиб чиқиб амалга оширилади.

Товар-моддий захираларнинг кичик гуруҳларига ўртача ҳисобланган қийматни ҳисоблашга солиштирма ўлчовлар бериш асос ҳисобланади.

Солиштирма ўлчовлар корхона балансига келиб тушаётган ҳар бир товарлар туркумига берилади. Баланс нархи жорий бозор нархларига яқинроқ бўлган кичик гуруҳларга каттароқ солиштирма ўлчов берилиши зарур. Кичикроқ солиштирма ўлчовни балансга биринчи бўлиб қабул қилинган кичик гуруҳга бериш керак.

Ўртача ҳисобланган қиймат усули қуйидаги формула билан аниқланади:

          

Ссв = (С1 * У1) + (С2 * У2) + … + (Сn * Уn)

            

бунда,

Ссв - баҳолаш объекти бир товар позициясининг ўртача ҳисобланган қиймати;

С1, С2, …, Cn - баҳолаш объекти бир товар позициясининг баланс қиймати;

У1, У2, …, Уn - ҳар бир товар позицияси солиштирма ўлчови.

Товар позицияларининг солиштирма ўлчовларининг умумий кўрсаткичи 1 (бир)га тенг бўлиши керак.

Баҳолаш объекти бир товар позициясининг баланс қиймати ҳар бир гуруҳ (ёки кичик гуруҳ) умумий баланс қийматини мазкур гуруҳнинг (ёки кичик гуруҳнинг) товар-моддий захиралар миқдорига бўлиш йўли билан аниқланади.

29. Ўртача нарх бўйича баҳолаш усули ҳисобот даврида харид қилинган, туркумларнинг умумий миқдорига бўлинган етказиб беришларнинг қолдиғида ва ҳар бир туркумида мавжуд бўлган товарлар бирликлари қийматларининг суммасини аниқлаш йўли билан қўлланилади:

       

              

бунда,

Сср - харид қилинган товар бирлигининг ўртача таннархи;

Сi - i-туркумдаги бирликнинг харид қиймати;

n - давр учун товарлар хариди туркумларининг сони;

Со - қолдиқдаги товар бирлигининг ҳисобот даври бошидаги таннархи.

30. Баҳолаш санасида баҳолаш объекти товар қийматининг йўқотилиши жисмоний, функционал ва иқтисодий йўқотишларнинг йиғиндиси сифатида белгиланади. Товар қийматининг йўқотилиши 100 (юз) фоиздан ортиқ бўлиши мумкин эмас.

Жисмоний йўқотишда товар-моддий захиралар қийматининг йўқотишлари баҳолаш объектининг фойдаланишга яроқлилик хоссаларини, шу жумладан табиий эскириш, табиат ҳодисаларининг таъсири, авариялар, бошқа жисмоний таъсирлар натижасида қисман ёки тўлиқ йўқотиши билан боғлиқ бўлади.

Функционал йўқотиш истеъмол жиҳатидан афзалликлар, техник инновациялар ёки бозор стандартларининг ўзгариши оқибатида юзага келади.

Иқтисодий йўқотиш баҳолаш объектига нисбатан ташқи вазиятнинг ўзгариши (шу жумладан, товар бозоридаги ўзгаришлар, ижтимоий, молиявий, қонунчилик, экологик ва бошқа шароитларнинг ўзгариши) натижасида юзага келади.

Товар қийматининг йўқотилиши тўлиқ тиклаш қиймати бўйича (коэффициент кўрсаткичи) фоизларда ёки улушларда, шунингдек алмаштириш қиймати бўйича (мутлақ миқдор) пул ифодасида белгиланиши мумкин.

31. Хом ашё материали ҳисобланган товар-моддий захиралар, жисмоний (техник) хоссаларини йўқотмаган тақдирда, товар қиймати йўқотилишининг миқдори нолга тенг бўлади.

32. Товар қиймати йўқотилишининг миқдори, қуйидаги формулага мувофиқ аниқланади:

               

УТС= 1 - (1 - УТСфиз) * (1 - УТСфунк) * (1 - УТСэк)

           

бунда,

УТС - баҳолаш объекти товар қиймати йўқотилишининг коэффициент кўрсаткичи;

УТСфиз - баҳолаш объекти жисмоний йўқотишининг коэффициент кўрсаткичи;

УТСфунк - баҳолаш объекти функционал йўқотишининг коэффициент кўрсаткичи;

УТСэк - баҳолаш объекти иқтисодий йўқотишининг коэффициент кўрсаткичи.

33. Баҳолаш объектининг жисмоний йўқотиши қуйидаги усуллар билан аниқланади:

фойдалилик усули;

эксперт ҳисоб-китоби усули.

34. Фойдалилик усули жисмоний йўқотишни бартараф этишга мулжалланган харажатлар (қўшимча товарларни харид қилиш, турли хил қўшимча ва ингредиентларни қўшиш, фойдалиликни ошириш ва ҳ.к.) йиғиндиси сифатида ҳисобланади.

35. Эксперт ҳисоб-китоби усули қуйидаги жадвалда келтирилган жисмоний ҳолатнинг эксперт баҳолари шкаласига мувофиқ аниқланади:

          

36. Қийматнинг функционал йўқотиши баҳолаш объектининг тавсифлари (яхшилашлар ва/ёки уларнинг элементлари) истеъмол бозорининг жорий талабларига номувофиқлигини юзага келтирган тўлиқ тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати миқдорида тузатиш киритиш орқали аниқланади.

Функционал йўқотиш миқдорини айнан бир хил объект ва замонавийроқ аналогнинг нархларидаги фарқ сифатида ҳисоблаш мумкин.

37. Иқтисодий йўқотиш баҳолаш объекти қийматига ташқи омилларнинг салбий таъсирини юзага келтирган баҳолаш объектининг тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматининг пасайиш миқдорини билдиради. Бозордаги вазият, фойдаланишдаги чекловлар, инфратузилманинг ёки қонунчилик ҳужжатларининг ўзгариши ва бошқалар ташқи омилларга киради.

Иқтисодий қимматлашишни аниқлаш аналог-объектлардан бири иқтисодий йўқотишга эга бўлиб, уларни сотиш нархи ёки бозор қийматини таққослашга асосланади.

38. Харажат ёндашуви қўлланганда, баҳолаш объектининг қиймати товар қийматининг йўқотилиши миқдорини чегирган ҳолда тиклаш қиймати (ёки алмаштириш қиймати) сифатида аниқланади. Баҳолаш объектининг қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

           

С = Св(з) * (100% - УТС)

          

бунда,

Св(з) - баҳолаш объектининг такрор ишлаб чиқариш қиймати ёки алмаштириш қиймати;

УТС - баҳолаш объекти товар қийматининг йўқотилиши, фоизда.

3-§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

39. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш 6-сон МБС "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" ҳамда "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" Миллий баҳолаш стандарти (6-сон МБС)нинг баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш тартиби методикаси асосида амалга оширилади.

           

            

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

8-ИЛОВА

"Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш"

Миллий баҳолаш стандарти

(13-сон МБС)

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 13-сон "Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш" МБСни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Методика ЯМБСга мувофиқ машина ва ускуналар (бундан буён матнда баҳолаш объекти деб юритилади) қийматини баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайди. Баҳоловчилар баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонунчиликка, ЯМБСга ҳамда баҳолашнинг халқаро тажрибасига зид бўлмаган бошқа усуллардан ҳам фойдаланишлари мумкин.

2. Ушбу Методика мақсадида қуйидаги асосий тушунча ва таърифлардан фойдаланилади:

айнан бир хил объект - баҳоланаётган объект билан бир хил моделдаги (модификациядаги) объект бўлиб, унинг стандарт (заводдаги) конструкцияси, жиҳозланиши, параметрлари ва қўлланиладиган материаллари бўйича баҳолаш объектидан бирор-бир фарқланишлари мавжуд бўлмаган объект ;

жамланган эскириш - жисмоний эскириш, шунингдек функционал ва иқтисодий (ташқи) эскириш турлари таъсирида машина ва ускуналарнинг техник-иқтисодий тавсифларини йўқотиши билан бирга кечадиган қадрсизланиши;

жисмоний эскириш - фойдаланилиши давомида ишлаб чиқариш омиллари (корпус, агрегатлар, материалларнинг эскириши, ишқаланиш, занглаш, вибрация ва бошқалар) таъсирида баҳолаш объекти тавсифларининг табиий ёмонлашуви, шунингдек авариялар, табиий офатлар ва бошқалар натижасида ёмонлашуви оқибатида машина ва ускуналар қийматининг пасайиши;

машиналар - хўжалик юритувчи субьектнинг эксплуатацион талабларидан келиб чиққан ҳолда ихтисослаштирилган технологик жараёнларни бажариш учун фойдаланиладиган энергия, материаллар ва ахборотни бир турдан бошқа турга ўзгартириш мақсадида механик характердаги ҳаракатларни амалга оширадиган техник қурилмалар;

машина парки - мажмуада мавжуд бўлган (масалан, ишлаб чиқариш цехи кўринишида), бироқ технологик жиҳатдан ўзаро боғлиқ бўлмаган, якка тартибдаги техникадан иборат машина ва ускуналар бирликларининг йиғиндиси. Машина ва ускуналар ишлаб чиқариш жараёнида ягона циклнинг босқичма-босқич функцияларини бажариши мумкин, бироқ машина парки техникасининг ҳар бир бирлиги материалга ишлов беришнинг тугалланган жараёнини амалга ошириши муносабати билан машина паркини технологик мажмуадан фарқлаш зарур;

ташқи эскириш - машина ва ускуналарга истеъмол талабига таъсир кўрсатувчи ташқи омиллар (иқтисодий, экологик ва бошқа) ўзгариши оқибатида ушбу машина ва ускуналар қийматининг пасайиши;

технологик мажмуа - қорхонанинг ишлаб чиқариш фаолиятида фойдаланиладиган ҳамда узлуксиз ишлаб чиқариш жараёнини таъминловчи технологик ва ташкилий жиҳатдан ўзаро боғлиқ машина ва ускуналарнинг, шунингдек компонентларнинг (инструментлар, материаллар, дастурий таъминотлар ва бошқалар) йиғиндиси;

функционал эскириш - ишлаб чиқаришнинг арзонлашиши ёки янгиларига нисбатан ишлаб чиқариш унумдорлиги пастроқлиги сабабли машина ва ускуналар истеъмол қийматининг қисман йўқотилиши;

ускуналар - иш ёки ишлаб чиқаришда ишлатиладиган машиналар, механизмлар, асбоблар, қурилмалар жамланмаси, шунингдек корхонани ташкилий-технологик таъминлаш учун фойдаланиладиган уларнинг бутловчи қисмлари, аксессуарлари, инвентарлари ва асбоблари.

3. Баҳолашга оид вазифани тузишда баҳолаш объекти барча техник параметрлар ва конструктив элементлар, шунингдек барча ҳуқуқ ва мажбуриятларни ҳисобга олган ҳолда тавсифланади.

2-БОБ. АХБОРОТНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

4. Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилишда, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи 3-сонли МБС талабларига амал қилиши керак.

5. Баҳолаш объекти тўғрисида ахборот йиғиш буюртмачидан баҳолаш объектига доир ҳужжатларни олиш, баҳолаш объектини кўздан кечираётганда олинган ахборотни ўрганиш, машина ва ускуналар бозорига доир ахборотни излаш ва ўрганиш, ахборотни таҳлил қилиш, баҳолаш объектини тавсифлашни ўз ичига олади.

6. Ахборот ва тақдим этилган ҳужжатлар таҳлил қилинганда баҳолаш объектини кўздан кечириш натижалари ҳисобга олинади. Уларда номувофиқликлар, қарама-қаршиликлар аниқланганда ёки уларнинг ишончлилигига шубҳа туғилганда баҳоловчи дастлабки маълумотларни аниқлаштиришга ва уларни келгуси ҳисоб-китобларда қўллашга ёки баҳолаш учун бошқа асосланган ахборотдан фойдаланишга ҳақлидир.

7. Буюртмачи баҳолаш объектини кўздан кечираётганда, баҳолаш объектининг паспортини, баҳолаш объектининг паспорти бўлмаган тақдирда, унинг техник тавсифларини ўз ичига олган ҳужжатни тақдим этиши шарт. Қонунчилик ҳужжатларида баҳолаш объектини давлат рўйхатидан ўтказилиши назарда тутилган тақдирда, буюртмачи унинг рўйхатдан ўтказиш ҳужжатларини ҳам тақдим этади.

Баҳолаш объектини рўйхатдан ўтказиш ҳужжатлари бўлмаган тақдирда, кўздан кечириш вақтида ҳисоб-фактура, олди-сотди (ҳадя) шартномаси ёки унинг етказиб бериш шартномаси маълумотларидан фойдаланишга йўл қўйилади.

8. Баҳолаш объекти ва аналог-объектларнинг параметр ва тавсифлари солиштирилганда, унумдорлиги ва қуввати тўғрисидаги тавсифларни, шунингдек объектларнинг бутлиги ва жисмоний ҳолатини солиштириш таомилини ўтказиш мажбурий ҳисобланади.

Агар параметр ва тавсифлар баҳолаш объекти учун нархни шакллантирувчи аҳамиятга эга бўлса, объектларнинг бошқа параметр ва тавсифларини солиштириш ҳам мажбурий ҳисобланади.

9. Aналогни танлашда битта ишлаб чиқарувчи томонидан ва битта мамлакатда ишлаб чиқарилган, шунингдек бир хил мақсадга (умумий, ихтисослаштирилган, махсус ва бошқалар) эга бўлган объектларга устунлик бериш керак.

10. Аналог-объектлар ҳақидаги баҳолаш жараёнида тўпланган ахборот қуйидаги кўрсаткичлар бўйича таҳлил қилинади:

қатъий белгиланган нархнинг амал қилиш вақти;

нарх акс эттирилган пул бирлиги (валютаси);

келиб чиқиш манбаси бўйича (интернет, маълумотномалар ва ҳ.к.) нархнинг хусусияти (улгуржи, чакана, биржа ва ҳ.к.);

сотиш жойи;

объектнинг эскириши (фоизда);

нархда маҳаллий солиқларнинг бор-йўқлиги;

сотувчининг нархдаги транспорт ва бошқа чиқимларининг мавжудлиги.

11. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашда аналог-объектларни танлаш ва улар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланишнинг қуйидаги устувор жиҳатлари ўрнатилади:

афзал ҳолатда баҳолаш учун айнан бир хил объектлар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилади;

айнан бир хил объектлар тўғрисидаги ахборот мавжуд бўлмаганда аналоглар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилади.

Аналоглар тўғрисидаги ахборотдан фойдаланишда қуйидаги талабларга риоя этиш зарур:

аналоглар ва баҳолаш объектининг тармоқдаги мақсади (фойдаланиш, қўллаш соҳаси) бир хил бўлиши керак;

баҳолаш объекти ва танланган аналоглар битта савдо маркасига (брендга) эга бўлиши керак, бундан савдо маркаси ишлаб чиқаришдан олиб қўйилган ёки мазкур савдо маркаси остида аналогларни ишлаб чиқариш тўхтатилган ҳоллар мустасно;

баҳолаш объектлари ва битта мамлакатда ишлаб чиқарилган танланган аналоглар, шунингдек ягона минтақавий сотиш бозори (Европа, Осиё ва бошқалар) тўғрисидаги маълумотларнинг мавжудлиги. Аналогларнинг нархлари (сотиш ёки таклифлар) тўғрисида ахборот мавжуд бўлмаганда, тегишли тузатишларни киритган ҳолда бошқа минтақавий бозорлардаги ахборотдан фойдаланишга йўл қўйилади.

12. Ахборот тўплаш жараёнида машина ва ускуналарни қуйидагиларга ажратиш мумкин:

қувват машиналари ва ускуналари - ядро реакторлари, қозонхоналар, буғ двигателлари, турбиналар, қувват трансформаторлари, ички ёнув двигателлари ва бошқалар;

ишлайдиган машиналар ва ускуналар - меҳнат объектларига механик, термик, кимёвий ёки бошқа технологик таъсир кўрсатиш учун мўлжалланган станоклар, аппаратлар, агрегатлар;

ўлчаш ва назорат қилиш асбоб ва ускуналари ҳамда лаборатория жиҳозлари - тарозилар, дозаторлар, манометрлар, термостатлар, сигнализация ускуналари, тадқиқот лабораториялари, сейсмик станциялар учун ускуналар ва бошқалар;

бошқа машина ва ускуналар - телефон станцияларининг жиҳозлари ва олдинги гуруҳларга кирмаган бошқа машина ва ускуналар.

3-БОБ. БАҲОЛАШ ОБЪЕКТИНИ

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ҚИЛИШ

13. Баҳолаш объектини идентификация қилиш кўздан кечириш, унинг паспорти ва рўйхатдан ўтказиш ҳужжатларини (мавжуд бўлганда) ўрганиш йўли билан ўтказилади.

14. Ўрнатилган қўшимча ускунага буюртмачи ва/ёки манфаатдор шахс томонидан тегишли техник, рухсат бериш ҳужжатлари ва баланс қиймати тўғрисидаги маълумотлар (юридик шахслар учун) тақдим этилади.

15. Баҳолаш объектини кўздан кечириш ва идентификация қилиш якунлари бўйича баҳолаш объектининг техник ҳолатини кўздан кечириш далолатномаси тузилади ҳамда унда баҳолаш объектининг техник ҳолати акс эттирилади, идентификация қилиш, бутлаш натижалари, носозликлар, эксплуатацион ва бошқа нуқсонлари тўғрисида хулосалар шакллантирилади.

Мазкур методиканинг 1-иловасига мувофиқ баҳолаш объектининг техник ҳолатини кўздан кечириш далолатномаси расмийлаштирилади.

16. Кўздан кечириш далолатномасида мазкур Методиканинг 2-иловасида келтирилган машина ва ускуналар жисмоний ҳолатининг эксперт баҳолари шкаласига мувофиқ баҳолаш объектининг техник тавсифлари кўрсатилади.

17. Функционал жиҳатдан бир хил бўлган кўплаб машина ва ускуналардан таркиб топган машина парки баҳолаш объекти бўлган ҳолларда, машина ва ускуналарнинг турдош гуруҳларини (русуми ёки функционал йўналишига кўра) шакллантириш йўли билан ёппасига идентификация (оммавий идентификация) қилишга йўл қўйилади.

Ёппасига идентификация таркибига камида 30 та техника кирадиган машина парки баҳолаш объекти ҳисобланган тақдирдагина ўтказилади.

Ёппасига идентификация ҳар бир гуруҳда камида иккита баҳолаш объектини танлаб идентификация қилишни назарда тутади.

4-БОБ. БАҲОЛАШ ЁНДАШУВЛАРИ ВА УСУЛЛАРИНИ

ТАНЛАШ, АСОСЛАШ ВА ҚЎЛЛАШ

3 -§. Харажат ёндашуви

4-§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

1-§. Қиёсий ёндашуви

18. Қийматни қиёсий ёндашув билан ҳисоблаш қуйидаги кетма-кетликда амалга оширилади:

бозорни тадқиқ этиш, аналог-объектлар бўйича ахборотни таҳлил қилиш ва йиғиш;

таққослаш аналогларини танлаш;

таққослаш бирликларини аниқлаш;

таққослаш элементларини танлаш;

қийматни ҳисоблаш усулларини танлаш;

таққослаш элементлари бўйича тузатишларни ҳисоблаш;

аналог-объектлар нархига (қийматига) тузатишлар киритиш;

баҳолаш объекти қийматини аниқлаш.

19. Машина ва ускуналар бозори аналог-объектларга доир битимлар (таклифлар) тўғрисида ахборот олиш мақсадида тадқиқ ва таҳлил қилинади.

20. Қиёсий ёндашув усулларини қўллашда камида учта аналог-объектлар тўғрисида ахборот йиғиш лозим.

21. Таққослаш бирликлари баҳолаш объекти ва аналог-объектлар тўғрисида ахборот мавжудлигига қараб аниқланади. Қуйидагилар машина ва ускуналар қийматини баҳолашда асосий таққослаш бирликлари ҳисобланади:

техник тавсифлар - унумдорлиги ёки қуввати, юк кўтариши, юк тортиши, иш макони ҳажмлари, аниқлик тоифаси, автоматлаштириш даражаси ва бошқалар;

фойдаланиш тавсифлари - автоматик, ярим автоматик ёки ноавтоматик фойдаланилиши, тўхтовсиз ишлаши, чидамлилиги, таъмирга яроқлилиги, бут сақланганлиги ва бошқалар;

конструктив тавсифлар - оғирлиги, асосий конструктив материалларининг таркиби ва бошқалар;

иқтисодий тавсифлар - машиналар вақт бирлигида, маҳсулот ёки ишлар бирлигида фаолият кўрсатганда турли ресурсларнинг сарфланиши.

Баҳоловчи ўзида мавжуд ахборот ва баҳолаш объектининг хусусиятларидан (ноёблиги) келиб чиқиб, баҳолаш объектининг бошқа тавсифларидан ҳам таққослаш бирликлари сифатида фойдаланиши мумкин.

22. Баҳолаш объекти ва аналог-объектларни таққослаш бирлиги бўйича солиштириш асосида қуйидаги таққослаш элементлари танланади:

мулкий ҳуқуқлар - баҳолаш объекти ва (ёки) аналог-объектлар сотилганда ўтадиган мулкий ҳуқуқлар таҳлил қилинади;

молиялаштириш шартлари - баҳолаш объекти ва (ёки) аналог-объектнинг бозор қийматига таъсир кўрсатадиган тўлов шартлари (бўлиб тўлаш, кредит, лизинг ва бошқалар) таҳлил қилинади;

бозор ҳолати (сотиш вақти) - аналог-объектлар нархларининг ўзгариши таҳлил қилинади ва ҳисоби юритилади;

сотиш шартлари - сотувчи ва харидор ўртасидаги бозорга хос бўлмаган муносабатлар аниқланади;

физик тавсифлар - баҳолаш объекти ва аналог-объектларнинг техник-фойдаланиш тавсифлари таҳлил қилинади ва ҳисоби юритилади. Ҳажмлардаги, конструктив қисмлардаги (элементлардаги), техник ҳолатидаги (эскириш фоизи), жорий фойдаланиш хусусиятидаги, қўшимча бутланишидаги ва бошқа фарқлар таҳлил қилинади;

фойдаланиш шартлари - баҳолаш объекти ва аналог-объектлардан фойдаланишдаги фарқлар (жорий фойдаланиш, функционал фойдаланиш), шунингдек мазкур фарқларнинг аналог-объектлар нархига таъсири аниқланади.

Баҳолаш объектининг нархига таъсир кўрсатувчи бошқа таққослаш элементлари ҳам таҳлил қилиниши мумкин.

23. Таққослаш элементлари сифатида физик тавсифларни икки гуруҳга ажратиш мумкин:

баҳолаш объектининг конструкциясига (стандарт бутланишига) тегишли бўлган таққослаш элементлари (ишлаб чиқарувчи томонидан ўрнатилган туркум бутлаш қисмларининг мавжуд эмаслиги, қўшимча бутлашнинг мавжудлиги, туркум ишлаб чиқариладиган конструкциянинг жиддий ўзгартирилганлиги билан боғлиқ тузатишлар);

баҳолаш объектининг ҳақиқатдаги техник ҳолатига тегишли бўлган таққослаш элементлари (баҳолаш объектидан интенсив фойдаланиш режими, баҳолаш объекти асосий тизимлари ва қисмларининг жиддий бўлмаган фойдаланиш нуқсонлари, фойдаланишдаги, авариявий жиддий шикастланиш ва нуқсонлар, баҳолаш объекти товар кўринишининг (қийматининг) йўқотилиши билан боғлиқ тузатишлар).

24. Қиёсий ёндашув қуйидаги усулларнинг биридан фойдаланган ҳолда амалга оширилади:

сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули;

статистик таҳлил усули.

25. Сотувларни тўғридан-тўғри қиёслаш усулини қўллашда баҳоловчи айнан бир хил объектларнинг сотилиш нархлари ва/ёки сотиш таклифлари тўғрисида ахборотга эга бўлиши керак.

26. Айнан бир хил объектнинг нархи (ёки сотиш ҳақидаги таклифи) баҳолаш объектининг қийматини тайинлаш учун асос бўлиб хизмат қилади. Тўлиқ алмаштириш қиймати тузатишлар киритилган аналогнинг нархига тенгдир.

27. Сотишларни тўғридан-тўғри қиёслаш усули аналогларнинг нархларига тегишли тузатишларни киритиш йўли билан қуйидаги формулага асосан амалга оширилади:

         

С = Сан * (Кфв/ (1 - Киз)) * К1 * К2 * К3* … * Kn +/- Сдоп ,

          

бунда,

С - баҳолаш объектининг нархи;

Сан - аналог-объектининг нархи;

Кфв - аналоглар нархларининг вақт омили бўйича (ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача) ўзгаришини ҳисобга олувчи коэффициент;

Киз - ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача фойдаланиш даврида аналогнинг жисмоний эскиришини ҳисобга олувчи коэффициент;

К1, К2, К3 … Kn - баҳоланаётган объект ва аналогнинг параметрлари қийматидаги фарқларни ҳисобга олувчи тузатувчи коэффициентлар;

Сдоп - аналог-объект қўшимча қурилмаларнинг мавжудлиги билан фарқланиб турадиган нарх.

28. Вақт омили бўйича тузатишлар (вақт омили бўйича аналоглар нархларининг ўзгаришини ҳисобга олувчи тузатиш (ишлаб чиқарилган пайтидан бошлаб баҳолаш пайтигача) аналог ишлаб чиқарилган йил билан уни баҳолаш йили ўртасидаги вақт даврида худди шундай объектлар нархлари ўзгаришининг ўртача коэффициент кўрсаткичи сифатида аниқланади. Аналог бир йилнинг ўзида ишлаб чиқарилган ва баҳоланганда тузатиш киритилмайди.

Вақтга кўра машина ва ускуналар нархлари ўзгариши динамикасининг таҳлили асосида вақт омили бўйича тузатиш коэффициентини аниқлашнинг имкони бўлмаганда тегишли гуруҳ бўйича маҳсулот нархлари қимматлашишининг статистик индексларидан фойдаланишга йўл қўйилади.

29. Ишлаб чиқарилгандан бошлаб баҳолаш вақтигача фойдаланиш даврида аналогнинг жисмоний эскиришини ҳисобга олувчи коэффициент қуйдаги формула бўйича ҳисобланади:

           

          

бунда,

Киз - эскиришга тузатиш киритувчи коэффициент;

Иобъект - баҳолаш объектининг жисмоний эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;

Ианалог - аналог-объектнинг жисмоний эскиришининг коэффициент кўрсаткичи.

30. Баҳолашда хорижий бозорнинг машина ва ускуналари тўғрисидаги ахборотдан фойдаланилган ҳолларда ҳам аналог-объектларнинг нархларига жойлашган жойига қараб тузатиш киритилади. Жойлашган жойига қараб тузатишни ҳисоблашда:

аналогнинг шартномавий нархи аниқланади ва у аналогнинг сотиш (таклиф) ҳамда етказиб бериш (транспорт харажатлари) нархлари йиғиндисига тенг;

импорт қилишда солиқлар ва йиғимлар қонунчилик ҳужжатларига мувофиқ ҳисобланади.

Транспорт харажатлари ҳақиқатдаги ташиш харажатларига қараб қабул қилинади. Ташиш харажатларининг ҳақиқатдаги миқдорини аниқлаш ёки ҳисоб-китоб қилишнинг имкони бўлмаганда, транспорт харажатлари аналог-объектни сотиш/таклиф қийматининг беш фоизи миқдорида қабул қилинади.

31. Нархлар (сотиш ва/ёки таклифлар) тўғрисидаги ахборотдан фойдаланганда тузатишлар қуйидаги кетма-кетликда киритилади:

сотишнинг ноодатий шартларини бартараф этадиган тузатишлар (етказиб беришнинг тезлаштирилган муддатлари, кафолат муддати, чегирмалар, бутлаш, қўшимча хизматлар ва бошқалар);

қўшилган қиймат солиғи (ҚҚС) мавжудлигига қараб тузатишлар;

вақт омили бўйича тузатишлар.

Иккинчи ва учинчи гуруҳлардаги тузатишлар доим амалга оширилади, биринчиси эса унинг белгиланганлиги ва аҳамиятлилигини ҳисобга олиб амалга оширилади.

32. Aналогларни сотиш нархлари ва/ёки таклифлари тўғрисидаги маълумотлардан фойдаланганда баҳолаш нархлар (сотиш ва/ёки таклифлар) ва объектларнинг асосий параметрлари ўртасидаги муносабатни аниқлашга асосланади (масалан, даражали боғлиқликни аниқлаш).

Мазкур норма қуйидаги формулада акс эттирилади:

           

          

бунда,

Р1, Р2 -аналоглар нархлари;

N1, N2 -аналоглар асосий параметрлари;

n - техник қурилмаларнинг аниқ турига боғлиқ бўлган даражали коэффициент (нархни тўхтатиб туриш коэффициенти*).

         

           

*) Тўхтатиб туриш коэффициенти (Чилтон коэффициенти) объект қийматига асосий параметр (қиймат омили) таъсирининг кучини тавсифловчи кўрсаткич ҳисобланади. Машина ва ускуналар учун асосий параметр унумдорлик, қувват, энергия сарфи, атроф-муҳитга мослиги, объектнинг миқёси (ҳажми, сиғими) ва бошқалар бўлиши мумкин.

33. Қиёсий ёндашувнинг барча усулларини қўллашда тузатишлар киритишнинг ягона тартибига риоя этиш зарур (дастлаб қиймат тузатишлари, ундан кейин фоизли тузатишлар киритилади).

34. Аналогларнинг тузатилган нархларини ягона қиймати фойдаланилган ахборотнинг тўлиқлиги, батафсиллиги ва ишончлилигидан келиб чиқиб, ўртача арифметик, ўртача ўлчанган ёки медиана қийматларини ҳисоблаш йўли билан аниқланади.

35. Статистик таҳлил усуллари, аналог-объектлар нархларининг корреляцион-регрессион таҳлилдан фойдаланган ҳолда таққослаш элементларига боғлиқлигини аниқлаш йўли билан баҳолаш объекти қийматини белгилашга имкон беради.

Мазкур усулни қўллаганда, моделлаштириш эҳтимолий потенциал нарх билан корреляцион боғлиқликда бўлган аналогларнинг бир ёки бир нечта асосий ишлаб чиқариш ва/ёки функционал параметрларининг таҳлили асосида амалга оширилади.

36. Ўзгарувчан миқдорлар ўртасидаги статистик боғлиқликлар корреляцион ва регрессион таҳлил усуллари орқали ўрганилади.

Корреляцион таҳлил баҳолаш объекти/аналоглар нархи ва уларнинг асосий параметрлари (бир ва бир нечта) ўртасидаги алоқани ўрнатишга имкон беради. Корреляцион таҳлилнинг асосий вазифаси тасодифий миқдорлар ўртасидаги алоқани аниқлаш ва баҳолашдан иборат.

Регрессион таҳлил усуллари билан эса аниқ математик моделни танлаш ва танланган моделнинг адекватлигини баҳолаш мумкин бўлади (модель хоссаларининг (функциялари/параметрлари/тавсифлари ва бошқалар) ҳамда моделланаётган объектнинг тегишли хоссаларига тўғри келиши). Регрессион таҳлилнинг асосий вазифаси шаклни белгилаш ва тасодифий миқдорлар ўртасидаги боғлиқликни ўрганишдан иборат.

37. Корреляцион таҳлил, бир аломатнинг (асосий кўрсаткичнинг) ўзгарувчанлиги бошқасининг(нархнинг, қийматнинг) ўзгарувчанлигига мос келишини акс эттирувчи аломатларнинг келиштирилган ўзгаришини ифодалайди.

Жуфт корреляция иккита тасодифий миқдорлар ўртасидаги, кўп тармоқли корреляция - кўп сонли миқдорлар ўртасидаги ўзаро боғлиқликни ўрганади.

Корреляцион таҳлил элементлари: (α, β) тасодифий миқдор кузатувларидан n танланганда, (x1, y1), ..., (xn, yn) икки ўлчамли нормал тақсимланишга эга бўлади.

Координаталарнинг декарт тизимида танлов элементларини нуқталар билан тасвирлаб, тарқалиш диаграммаси ёки корреляцион майдонга эга бўламиз. Корреляцион майдоннинг кўринишига қараб, корреляциянинг танлов коэффициенти асосида α ва β ўртасида алоқанинг мавжудлиги ва тавсифи хусусида тахмин қилса бўлади.

Корреляциянинг танлов коэффициенти қуйидагича сон ҳисобланади:

            

        

| rвыб | ≤ 1

        

Асос сифатида коэффициентлари кўпроқ даражада 1 (бир) рақамига интиладиган аналогларнинг нархлари олинади.

38. Регрессион таҳлил - мустақил ўзгарувчан миқдорнинг мустақил бўлмаган бир ёки бир нечта ўзгарувчан миқдорлар ўртасидаги алоқани ўрганади.

(α, β) икки ўлчамли тасодифий миқдорнинг (x1, y1),..., (xn, yn) қийматлари кузатилади. β тасодифий миқдорининг α тасодифий миқдорига боғлиқлиги текширилади.

Умумий олганда регрессион модель қуйидаги кўринишга эга:

       

y = ƒ (x, βk0, βk1, …, βkn)

           

βk0, βk1, …, βkn - параметрлари регрессия коэффициентлари деб номланади.

Регрессион таҳлилнинг вазифаларидан бири - регрессия коэффициентларини баҳолаш. Регрессия коэффициентларини баҳолаш учун, қоида тариқасида, энг кичик квадратлар усули қўлланилади. Энг кичик квадратлар усули квадратлар суммасини камайтиришга асосланган бўлиб, бунда кузатилаётган қийматларнинг оғиш квадратлари суммасини камайтирадиган параметрларнинг қийматлари баҳолаш сифатида қабул қилинади:

       

          

Агар ўзгарувчилар ўртасидаги алоқа чизиқли деб фараз қилинса, тегишли регрессия модели қуйидаги кўринишга эга бўлади:

        

y = βk0 + βk1 x

        

бунда, βk0 ва βk1 - чизиқли регрессия коэффициентлари.

2-§. Даромад ёндашуви

39. Даромад ёндашуви машина ва ускуналарнинг жорий қийматини улардан фойдаланишдан(эксплуатация қилишдан) олинадиган келгусидаги даромадларнинг йиғиндиси сифатида аниқлашга асосланади.

40. Мазкур МБС доирасида даромад ёндашуви қуйидаги усулларни қўллаш йўли билан амалга оширилади:

фойдани (даромадни) тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;

қолдиқ усули;

тенг самарали функционал аналог усули.

41. Даромад ёндашуви усуллари баҳолаш объектидан фойдаланишдан олинган соф операцион даромад миқдорини капиталлаштиришга асосланган.

Соф операцион даромад операцион харажатлар суммасини ялпи даромад миқдоридан айириш йўли билан аниқланади. Бунда, соф операцион даромаднинг миқдори савдо маркаси (бренд) учун пул устамасидан тозаланган бўлиши зарур.

Соф операцион даромаднинг ўртача йиллик миқдорига, жорий молия йили давомида баҳолаш объектининг юкланганлигини ҳисобга олган ҳолда тузатиш киритилади.

42. Фойдани (даромадни) тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули қуйидаги формулагамувофиқ ҳисобланади:

       

           

бунда,

С - баҳолаш объектининг қиймати;

ЧОД - соф операцион даромад;

Rк - капиталлаштириш ставкаси (коэффициент ифодасида).

43. Қолдиқ усулини, технологик мажмуани ялпи бизнес доирасидаги мулкий мажмуа (ёки ишлаб чиқариш цехи) сифатида ажратиш имконияти мавжуд бўлган ҳолларда қўллаш мумкин.

44. Қолдиқ усули технологик мажмуа улушига тўғри келадиган соф операцион даромаднинг бир қисмини капиталлаштириш асосида амалга оширилади.

45. Технологик мажмуанинг ишлаб чиқариш фаолиятидан соф операцион даромадни ҳисоблаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

а) корхонанинг бутун мулкий мажмуасидан ускунаси баҳоланиши лозим бўлган мажмуа (ялпи, шартли равишда мустақил) ажратилади;

б) ушбу мажмуага тўғри келадиган корхона соф даромадининг улуши ҳисоб-китоб қилинади (корхонанинг молиявий ҳисоботи ва/ёки ишлаб чиқариш ҳисоботи асосида);

в) соф даромад улушидан технологик мажмуа жойлашган ер участкасига тегишли қисм аниқланади. Ҳисоб-китоб қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

           

ЧДзем = Сзем * Rзем

           

бунда,

ЧДзем - ер участкаси ҳисобидан олинган соф даромад;

Сзем - ер участкасининг бозор қиймати;

Rзем - капиталлаштириш ставкаси (ер участкаси учун);

г) баҳоланаётган технологик мажмуага тўғри келадиган соф даромад улушидан мазкур технологик мажмуанинг биносига тўғри келадиган қисми ажратилади. Ҳисоб-китоб қуйидаги формула бўйича амалга оширилади:

         

ЧДзд = Сзд * Rзд

         

бунда,

ЧДзд - бинолар ҳисобидан олинган соф даромад;

Сзд - бинонинг бозор қиймати;

Rзд - капиталлаштириш ставкаси (бино учун);

д) технологик мажмуанинг машиналари/ускуналарига тўғри келадиган соф даромад улуши (ЧДоб) ер участкаси ва бинолар ҳисобидан олинган соф даромадлар миқдорини айириш йўли билан аниқланади:

            

ЧДоб = ЧДик - ЧДзем - ЧДзд

        

бунда, ЧДик - корхонанинг (ялпи бизнеснинг) мулкий мажмуасига тўғри келадиган соф даромад;

е) баҳоланаётган машиналар/ускуналарга тўғри келадиган соф даромад улуши қолдиқ усули билан аниқланади:

        

                

бунда,

Соб - баҳоланаётган ускунанинг қиймати;

ЧДоб - баҳоланаётган ускунага тўғри келадиган соф даромад;

Rк - капиталлаштириш ставкаси (коэффициент ифодасида).

Ер участкаси ва кўчмас мулкнинг бозор қиймати 10-сон МБСда белгиланган тартибда аниқланади.

46. Тенг самарали функционал аналог усули қуйидаги тартибда амалга оширилади:

бир хил функцияларни бажарувчи, лекин унумдорлиги, хизмат муддати, унинг ёрдамида тайёрланган маҳсулот сифати, бошқа кўрсаткичлари бўйича баҳолаш объектидан фарқланиши мумкин бўлган аналог (таянч аналог) танланади;

баҳоланаётган объектдан олинадиган даромад аниқланади, лекин тўлиқ ҳажмда эмас, балки баҳоланаётган объектнинг даромади аналог (таянч аналог) объектдан фарқланадиган қисмида.

47. Баҳолаш объекти ва таянч аналог бир хил фойда келтирган тақдирда, баҳолаш объектининг қиймати таянч аналог нархидан келиб чиқиб аниқланади. Ушбу усул самарадорлик назарияси қоидаларига асосланади.

48. Агар самарадорлик нолга тенг (тенг самарадорлик шарти) деб фараз қилинса, бунда қўлланиладиган математик модель қиёсий иқтисодий самарани ҳисоблаш формуласидан олинади:

            

          

бунда,

С - баҳолаш объектининг қиймати;

Сб - таянч аналогнинг нархи;

И, Иб - тегишли равишда баҳолаш объекти ва таянч аналогнинг йиллик фойдаланиш чиқимлари (эскиришни ҳисобламаганда);

Ка, Ка.б. - қоплаш фонди омилига асосан ҳисоблаб чиқариладиган, тегишли равишда баҳолаш объекти ва таянч аналогнинг эскириш коэффициенти;

Q, Qб - тегишли равишда баҳолаш объекти ва таянч аналог томонидан ишлаб чиқариладиган маҳсулотнинг йиллик ҳажми;

Rк - капиталлаштириш ставкаси.

Тенг самарали функционал аналог усулида баҳоланаётган объект қиймати, башарти улар бир хил самара келтирса, таянч аналог нархидан чиқарилади.

49. Машина ва ускуналар қийматини баҳолашга даромад ёндашуви усулларини қўллаш капиталлаштириш ставкасидан фойдаланишни назарда тутади.

50. Мавжуд ахборотга қараб капиталлаштириш ставкаси бозор экстракцияси усули ёки кумулятив тузиш усули билан ҳисобланиши мумкин.

51. Бозор экстракцияси усулига мувофиқ капиталлаштириш ставкаси соф операцион даромад ва айнан бир хил объектларни сотиш нархи тўғрисидаги бозор маълумотларининг таҳлили асосида аниқланади:

             

           

бунда,

ЧОД - ҳар бир сотилган объект бўйича соф операцион даромад;

Ц - сотиш нархи.

52. Кумулятив тузиш усули билан капиталлаштириш ставкаси таваккалсиз даромад келтириш нормаси ҳамда баҳолаш объектига эгалик қилиш ва ундан фойдаланиш таваккалчилиги учун баҳолаш объектига хос бўлган даромад келтириш нормасининг суммаси сифатида аниқланади:

          

Rк = Ro + Rс + Rл + Rin + nк

           

бунда,

Rк - капиталлаштириш ставкаси;

Ro - таваккалсиз фоиз ставкаси (фоизда);

Rс - тармоқ таваккалчилиги (фоизда);

Rл - паст ликвидлиликка мукофот (фоизда);

Rin - баҳолаш объектига инвестициялаш таваккалчилиги (фоизда);

nк - капиталга қайтиш нормаси (фоизда).

Капиталнинг қайтиш нормасини ҳисоблашда 10-сон МБСнинг Методикасида акс эттирилган Ринг усули, Инвуд усули ва Хоскольд усулларидан фойдаланилади.

53. Баҳолаш объекти қиймати даромад ёндашуви билан ҳисоб-китоб қилиниши асос қилиб олинадиган даромад шаклланган даврга мувофиқ келувчи давр учун баҳолаш объектининг эскиришини ҳисобга олган ҳолда капиталлаштириш ставкасига тузатиш киритиш зарур.

54. Баҳолаш объекти тавсифлари ва ундан фойдаланиш соҳасининг ўзига хослигидан келиб чиқиб, таваккалчилик учун даромад келтириш нормалари муайян объектга хос бўлган таваккалчиликларнинг бошқа турлари билан тўлдирилиши мумкин.

3 -§. Харажат ёндашуви

55. Баҳолаш объектини баҳолашда харажат ёндашуви жамланган эскиришни чегирган ҳолда баҳолаш объектининг қисмлари ва (ёки) қўшимча ускуна қийматини ҳисобга олиб, баҳолаш объектининг тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини аниқлашга асосланади.

56. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда харажат ёндашуви ҳисоб-китобларнинг қуйидаги босқичларига риоя этишни ўз ичига олади:

тўлиқ тиклаш қийматини ёки алмаштириш қийматини аниқлаш;

баҳолаш объектига ўрнатилган, баҳолаш объектининг стандарт бутланишига кирмайдиган қўшимча ускунанинг қийматини аниқлаш (зарур ҳолларда);

баҳолаш объектининг товар қиймати йўқотилиши ҳажмини аниқлаш;

қўшимча ускуна қиймати ва жамланган эскиришнинг қиймат кўрсаткичини ҳисобга олган ҳолда тўлиқ тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати ўртасидаги фарқ сифатида баҳолаш объектининг қийматини аниқлаш.

57. Тиклаш қиймати ёки алмаштириш қийматини аниқлаш қуйидаги усуллардан бирини қўллаш орқали амалга оширилади:

такрор ишлаб чиқариш/алмаштириш усули;

турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усули;

элементма-элемент ҳисоблаш усули;

қийматни индексациялаш усули.

58. Такрор ишлаб чиқариш/алмаштириш усули аналог (аниқ ёки тахминий) объектлар тўғрисидаги нарх ахборотидан (битим далиллари ва/ёки етказиб берувчиларнинг таклифлари тўғрисидаги ахборот) фойдаланган ҳолда қўлланилади.

Аналог-объектларнинг битим ёки таклиф нархига тузатишларнинг қуйидаги асосий турлари киритилиши мумкин:

ишлаб чиқариш, техник, технологик, функционал тавсифлари, бутланиши, жиҳозланиши ва бошқалар бўйича тафовутларга қараб тузатиш киритиш;

ташиш, битимни расмийлаштириш, солиқ ва йиғимларга қараб тузатиш киритиш;

аналог-объектнинг жойлашган жойига қараб тузатиш киритиш;

нархлар ўзгариши динамикасини ҳисобга олиб тузатиш киритиш (аналогларга доир битимлар ва таклифлар тўғрисидаги ахборот олинганига бир йилдан ортиқ бўлган тақдирда қўлланилади).

Битимлар ва таклифларнинг нархларига нархни шакллантирувчи бошқа омилларни ҳисобга олиб тузатишлар киритилиши ҳам мумкин.

59. Турдош объект нархи бўйича ҳисоблаш усулини қўллаган ҳолда баҳолаш объектининг қиймати қуйидаги тартибда аниқланади:

а) баҳоланаётган объект учун аввало тайёрлаш технологияси, фойдаланадиган материаллари, конструкциялари бўйича баҳоланаётган объектга ўхшаш турдош объект танланади. Турдош объектнинг нархи маълум бўлиши керак;

б) турдош объектни ишлаб чиқаришнинг тўлиқ таннархи қуйидаги формула бўйича аниқланади:

             

          

бунда,

Сп.од - турдош объектни ишлаб чиқаришнинг тўлиқ таннархи;

Цод - турдош объект нархи;

Ндс - қўшилган қиймат солиғи ставкаси;

Нпр - фойда солиғи ставкаси;

Кр - рентабеллик кўрсаткичи;

рентабеллик кўрсаткичи талаб юқори бўлган маҳсулотлар учун 0,25 - 0,35 оралиғида, талаб ўртача бўлган маҳсулотлар учун 0,1 - 0,25 оралиғида, талаб паст бўлган маҳсулотлар учун 0,05 - 0,1 оралиғида қабул қилинади;

в) баҳолаш объектининг тўлиқ таннархи ҳисоблаб чиқилади. Бунинг учун турдош объект таннархига асосий тавсифга қараб тузатишлар киритилади:

         

            

бунда,

Сп - баҳоланаётган объектни ишлаб чиқаришнинг тўлиқ таннархи;

Gо ва Gод - тегишинча баҳоланаётган ва турдош объектларнинг асосий тавсифи кўрсаткичи;

Кс ва Кс/о - тегишинча баҳоланаётган ва турдош объектларни ишлаб чиқаришнинг туркумлилиги коэффициенти (туркумлилик коэффициенти ишлаб чиқариш турига боғлиқ, у йирик туркумда бўлса 1 га тенг, ўртача туркумда - 1,1 га, майда туркумда - 1,2 га, ягона ишлаб чиқаришда - 1,3 га тенг).

Баҳоланаётган объектнинг тикланиш қиймати қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

             

             

60. Элементма-элемент ҳисоблаш усули қўлланганда баҳолаш қуйидаги босқичларда амалга оширилади:

баҳолаш объектининг бутловчи узеллари ва агрегатлари рўйхати тузилади;

бутловчи узеллар ва агрегатлар нархига доир ахборот йиғилади;

қуйидаги формула бўйича баҳолаш объектининг тўлиқ таннархи аниқланади:

        

Сп = ∑ Цэ + В

           

бунда,

Сп - объектнинг тўлиқ таннархи;

Цэ - бутловчи узел ва агрегатнинг қиймати;

В - тайёрловчининг ўз харажатлари (йиғиш қиймати, ходимларнинг иш ҳақи ва бошқалар).

Баҳоланаётган объектнинг тикланиш қиймати қуйидаги формула бўйича аниқланади:

         

            

бунда,

Св - баҳоланаётган объектнинг тикланиш қиймати.

61. Қийматни индексациялаш усули статистика органлари томонидан белгиланадиган нархларнинг қимматлашуви индексларини қўллаш орқали амалга оширилади. Бунда, индекслар нархлар индекслари ҳисобланган даврга қараб, асосий воситаларни сўнгги қайта баҳолаш санасидан бошлаб баҳолаш объектининг базавий (бошланғич, тикланиш) қийматига нисбатан қўлланади.

Базавий қиймат сифатида бухгалтерия ҳисоби маълумотлари ёки тайёрловчиларнинг (ёки дилерлар, етказиб берувчиларнинг) ретроспектив санадаги нархга оид ахборотдан фойдаланиш мумкин (бунда, айнан бир хил бутланган аниқ аналог нархлари тўғрисидаги маълумотлардан фойдаланиш зарур).

62. Баҳолаш объектининг баҳолаш санасидаги жамланган эскириши унинг жисмоний ҳолатидан (жисмоний эскириш), баҳолаш объекти бозорнинг замонавий талабларига мувофиқлигидан (функционал эскириш), шунингдек ташқи омилларнинг таъсири остида қийматининг пасайишидан (ташқи/иқтисодий эскириш) келиб чиқиб, баҳолаш объектини кўздан кечириш натижалари бўйича аниқланади. Жамланган эскириш 100 фоиздан ортиқ бўлиши мумкин эмас.

Жамланган эскириш тиклаш қийматидан (коэффициент кўрсаткичи) ёки пул ифодасида алмаштириш қийматидан (мутлақ миқдор) фоизларда ёки улушларда аниқланиши мумкин.

63. Жамланган эскириш қуйидаги формулага мувофиқ аниқланади:

        

Инак = 1 - (1 - Ифиз) * (1 - Ифунк) * (1 - Ивн)

         

бунда,

Инак - баҳолаш объекти жамланган эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;

Ифиз - баҳолаш объекти жисмоний эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;

Ифунк - баҳолаш объекти функционал эскиришининг коэффициент кўрсаткичи;

Ивн - баҳолаш объекти ташқи эскиришининг коэффициент кўрсаткичи.

64. Баҳолаш объектининг жисмоний эскириши қуйидаги усуллардан бири билан аниқланади:

асосий параметрнинг ёмонлашуви усули;

норматив эскириш усули;

жисмоний эскиришни ўлчашнинг тўғридан-тўғри усули;

хронологик ёшга тузатиш киритиш усули;

тикланиш усули;

ўртача ўлчанган эскириш усули;

ёшни ва қилинган капитал таъмирлашларни ҳисобга олиш усули;

эксперт-таҳлилий усул.

65. Асосий параметрнинг ёмонлашуви усули жисмоний эскириш баҳолаш объектига хос муайян бир фойдаланиш параметрининг (унумдорлиги, аниқлиги, қуввати, ёнилғи сарфи ва ҳ.к.) ёмонлашувида намоён бўлишини назарда тутади. Агар мазкур турдаги машина/ускуналар учун шундай параметр топилган бўлса, у ҳолда жисмоний эскириш қуйидаги тартибда ҳисобланади:

        

           

бунда,

Х, Хо - баҳолаш объектининг ундан фойдаланила бошлагунга қадар ва баҳолаш пайтидаги асосий параметри қийматлари;

n - асосий параметрнинг баҳолаш объекти қийматига таъсир кучини тавсифловчи даража кўрсаткичи (0,6 - 0,8).

66. Норматив эскириш усули баҳолаш объекти ҳақиқатдаги хизмат муддатининг норматив муддатга нисбати сифатида жисмоний эскириш ҳисобланишини англатади. Мазкур усулни норматив-техник ҳужжатларда босиб ўтадиган масофаси нормативи ёки хизмат қилиш муддатини белгиланган баҳолаш объектлари учун қўллаш мақсадга мувофиқдир. Бунда жисмоний эскириш қуйидаги формула билан ҳисобланади:

        

         

бунда,

Тэф - баҳолаш объектининг баҳолаш санасидаги самарали ёши (ишлаган вақти);

Тн - ҳисобдан чиқариш ёки капитал таъмирлашгача норматив хизмат муддати (ишлаган вақти).

Баҳолаш объектининг унумдорлик ёши қуйидаги формулага мувофиқ аниқланади:

         

          

бунда,

Тост - қолдиқ хизмат муддати.

67. Жисмоний эскиришни ўлчашнинг тўғридан-тўғри усулида эскиришни бартараф этиш учун талаб қилиниши мумкин бўлган баҳолаш объектининг алоҳида элементларини (пул ифодасида) алмаштириш харажатлари суммаси ҳисобланади. Ушбу сумма янги (аналогик) объектнинг қиймати билан солиштирилади:

        

          

бунда,

Ср - эскиришни бартараф этиш учун талаб қилинадиган таъмирлаш қиймати;

Са - янги аналогнинг қиймати.

68. Хронологик ёшга тузатиш киритиш усули билан жисмоний эскиришни ҳисоб-китоб қилиш, баҳолаш объектини ишлаб чиқариш хусусияти, фойдаланиш муҳити, ишнинг сменалилиги ва шароитларига асосланади. Ҳисоб-китоб қуйидаги формулага мувофиқ амалга оширилади:

         

Ифиз = Т * Кхп * Кур * Ксм

          

бунда,

Т - ускунанинг хронологик ёши;

Кхп - ишлаб чиқариш хусусияти коэффициенти (0,9-1 оммавий ишлаб чиқариш учун, 0,67-0,77 туркум ишлаб чиқариш учун, 0,5-0,65 ягона ишлаб чиқариш учун);

Кур - иш шароитлари коэффициенти (цех биносида ишлаганда 1, алоҳида хонада ишлаганда 0,6-0,7, ишнинг зарарли шароитларида 1,3-1,5);

Ксм - сменалилик коэффициенти.

Сменалилик коэффициенти ҳар бир ускунанинг ўртача неча сменада ишлашини кўрсатади.

Ускуна ишлашининг сменалилик коэффициенти қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

           

         

MC1, MC2, МСЗ - суткада ҳақиқатда ишлаган машина-сменаларининг миқдори;

Nycт - ўрнатилган ускуналарнинг умумий сони.

69. Тикланиш усули баҳолаш объектини янги ҳолатга келтириш харажатларининг йиғиндисини ҳисоблаш йўли билан жисмоний эскиришни қуйидаги тартибда ҳисоблашни назарда тутади:

кейинчалик фойдаланишга яроқлилигидан қатъий назар, алоҳида асосий агрегатлар ва қисмларни (узелларни) янгиларига алмаштириш билан капитал таъмирлаш харажатлари жамланади;

янги баҳолаш объектини харид қилиш билан боғлиқ харажатлар суммасини ҳисоб-китобда назарда тутади:

         

Ифиз = ∑ Скр + ∑ Сп

            

бунда,

Скр - капитал таъмирлашни ўтказишга харажатлар суммаси;

Сп - янги баҳолаш объектини харид қилиш билан боғлиқ харажатлар суммаси (транспорт харажатлари, мажбурий тўловлар).

70. Ўртача ўлчанган эскириш усули жисмоний эскиришни ҳисоб-китоб қилишга асосланган бўлиб, бунда баҳолаш объектини алоҳида конструктив элементларнинг умумий баҳолаш объекти қийматидаги салмоғини ҳисобга олган ҳолда аниқланади.

Жисмоний эскиришни аниқлаш усули ишлаб чиқарувчининг техник ҳужжатларига мувофиқ салмоқларнинг нормативлари мавжуд бўлган тақдирда қўлланилиши мумкин.

Баҳолаш объекти ва унинг бутловчи қисмлари учун жисмоний эскириш қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

          

          

бунда,

Ифиз i - баҳоланаётган баҳолаш объекти i-конструктив элементининг (узелининг) жисмоний эскириши, фоизда;

ai - бутун баҳолаш объектининг таннархида i-узел таннархининг салмоғи;

n - баҳоланаётган баҳолаш объектининг конструктив элементлари (узеллари) сони.

71. Ёшни ва қилинган капитал таъмирлашларни ҳисобга олиш усули техник ҳужжатлар билан режали капитал таъмирлашларни ўтказиш назарда тутилган баҳолаш объектларига нисбатан қўлланилади. Эскириш қуйидаги формула бўйича аниқланади:

           

          

бунда,

α - бир марта капитал таъмирлаш ўтказилгандан кейин жисмоний эскириш катталашадиган доимий миқдор, фоизда;

k - баҳолаш санасига қадар ўтказилган капитал таъмирлашларнинг сони;

е - натурал логарифманинг асоси, е ≈ 2,72;

Tk - охирги капитал таъмирлаш ўтказилган пайтдан бошлаб баҳолаш объектининг баҳолаш санасидаги ҳақиқатдаги хизмат муддати;

Тнкр - баҳолаш объектининг капитал таъмирлашга қадар бўлган норматив хизмат муддати.

Бир марта капитал таъмирлаш ўтказилгандан кейин жисмоний эскириш катталашадиган α доимий миқдори ўртача 20 фоизга тенг деб қабул қилинади (агар техник ҳужжатларда бошқача миқдор белгиланган бўлса, техник ҳужжатлардаги маълумотлар асос сифатида қабул қилинади).

72. Ҳисоблаш учун зарур бўлган дастлабки маълумотлар мавжуд бўлса, баҳолаш объектининг жисмоний эскиришини аниқлашда ҳисоблаш ва аналитик усуллар қўлланилади.

73. Ҳисоб-китобларни амалга ошириш учун зарур бўлган дастлабки маълумотлар мавжуд бўлмаган тақдирда, баҳоловчи мазкур Методиканинг 2-иловасида келтирилган машина ва ускуналарнинг жисмоний ҳолатини эксперт баҳолаш шкаласидан фойдаланиши мумкин.

74. Функционал эскириш баҳолаш объектининг ишлаб чиқаришдан олиб ташланиши худди шундай машина ва ускуналарни ишлаб чиқариш соҳасида янги технологияларнинг ривожланиши муносабати билан баҳолаш объекти у ёки бу хоссаларининг истеъмол жозибадорлиги пасайиши билан белгиланади. Функционал эскириш маънавий ва технологик эскиришга бўлинади.

Маънавий эскириш - худди шундай қурилмаларнинг хоссалари ва тавсифларининг яхшилаши (техник параметрлари ёки конструктив ечимларининг ўзгариши, янги имкониятларининг вужудга келиши, экологик хусусияти, энергия сарфини тежаши ва бошқалар) ёки улар туркум ишлаб чиқарилишининг арзонлашуви сабабли юзага келган эскириш ҳисобланади.

Технологик эскириш - худди шундай қурилмаларда фойдаланиладиган конструктив материалларнинг дизайни ва таркибидаги фарқланиш, ишлаб чиқариш (ишлов бериш) технологик циклининг ўзгариши, қулайликлар ва механика ўрнига электроника туфайли янги функцияларнинг қўшилиши билан боғлиқ эскириш ҳисобланади.

75. Функционал эскириш қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

  

Ифунк = 1 - (По / Пан) n

          

бунда,

По - баҳолаш объектининг унумдорлик кўрсаткичи (натурал бирликларда ёки пул ифодасида);

Пан - функционал такомиллашув аломатлари бўлган янги аналогнинг унумдорлик кўрсаткичи (натурал бирликларда ёки пул ифодасида);

n - қўлланилаётган параметрнинг баҳолаш объекти қийматига таъсир кучини тавсифловчи даража кўрсаткичи (нархни тўхтатиш коэффициенти 0,6 - 0,8).

76. Баҳолаш объектининг функционал эскиришини ҳисоблашда технологик ва функционал эскиришни ҳисобга олиш зарур.

77. Ташқи эскириш баҳолаш объектининг қийматига ташқи омилларнинг салбий таъсир кўрсатиши билан юзага келган эскиришдан иборат. Ташқи омилларга бозордаги вазият, молиялаштириш шартлари, фойдаланишдаги чекловлар, инфратузилма ва қонунчилик ҳужжатларининг ўзгариши ҳамда бошқалар киради.

78. Баҳолаш объектининг жалб этилмаган захираларини (ишлаб чиқариш қувватлари) ва бунинг оқибатида фойда (даромад) даражасининг йўқотилишини аниқлаш ташқи эскиришни ҳисоблашни тақозо этади ҳамда бу баҳолаш объекти қийматининг пасайишида акс этади.

79. Ташқи эскиришнинг ҳисоб-китоби қуйидаги формула асосида амалга оширилади:

         

           

бунда,

Np - баҳолаш объектини реал қуввати ёки реал ишлаб чиқариши;

NH - баҳолаш объектини номинал қуввати ёки номинал ишлаб чиқариши;

n - тўхтатиб туриш коэффициенти (Чилтон коэффициенти).

80. Харажат ёндашувини қўллаганда баҳолаш объектининг қиймати жамланган эскиришни чегирган ва ташқи қимматлашувни ҳисобга олган ҳолда баҳолаш объектининг тиклаш қиймати (алмаштириш қиймати) сифатида аниқланади. Баҳолаш объекти қийматини ҳисоблаш формуласи:

        

С = Св * (100% - Исов)

          

бунда,

Св - баҳолаш объектининг тиклаш қиймати ёки алмаштириш қиймати;

Исов - баҳолаш объектининг жамланган эскириши, фоизда.

4 -§. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш

81. Баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш ва баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш 6-сон МБС "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" ҳамда "Баҳолаш ёндашувлари ва усуллари" Миллий баҳолаш стандарти (6-сон МБС)нинг баҳолаш натижаларини мувофиқлаштириш тартиби методикаси асосида амалга оширилади.

        

           

Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш

(13-сон МБС) методикасига

1-ИЛОВА

Баҳолаш объектининг техник ҳолатини

кўрикдан ўтказиш тўғрисида

ДАЛОЛАТНОМА

(намунавий шакл)

      

        

Комиссия таркиби:

          

          

         

…

Қуйидагилар иштирокида:

          

          

           

…

Баҳолаш объектининг номи (техник ҳужжатларга мувофиқ кўрсатилади; техник ҳужжатлар бўйича номи бухгалтерия ҳужжатларидаги номи билан тафовут қилганда кейингиси дробь орқали кўрсатилади):

          

          

       

Модели (ишлаб чиқарувчини кўрсатган ҳолда русуми):

          

          

      

Жойлашган жойи (жорий):

          

          

        

Инвентар рақами:

          

          

         

Баланс қиймати:

          

          

       

Қолдиқ қиймати:

          

          

           

Ишлаб чиқарилган йили:

          

          

          

Фойдаланишга топширилган санаси:

          

          

          

Таснифи: ишлаб чиқариш / ноишлаб чиқариш.

Ҳуқуқлар: мулкда / эгаликда / фойдаланишда.

          

             

Қилинган охирги таъмир: капитал (ишларнинг тури ва ҳажми)

          

          

          

жорий (ишларнинг тури ва ҳажми)

          

          

   

Баҳолаш объектининг жисмоний ҳолати:

          

          

           

Кўздан кечиришда фойдаланилган материал ва ускуналар:

          

          

           

Кўздан кечиришда иштирок этганларнинг алоҳида фикр-мулоҳазалари:

          

          

            

Далолатномага илова қилинадиган ҳужжатлар:

          

          

             

Кўздан кечиришда иштирок этганларнинг имзолари:

          

          

            

          

          

          

          

          

Изоҳ: баҳолаш объектининг техник ҳолати тўғрисидаги далолатнома намунавий ҳисобланади ҳамда зарур ҳошиялар ва устунлар, бошқа зарур ахборот билан тўлдирилиши мумкин.

     

      

Машина ва ускуналар қийматини баҳолаш

(13-сон МБС) методикасига

2-ИЛОВА

Машина ва ускуналар жисмоний

ҳолатининг эксперт баҳолари

ШКАЛАСИ

            

             

          

Ўзбекистон Республикасининг

Ягона миллий баҳолаш стандартига

9-ИЛОВА

"Хусусийлаштириш мақсадида давлат

уй-жой фонди қийматини баҳолаш"

Миллий баҳолаш стандарти

(14-сон МБС)

МЕТОДИКАСИ

Мазкур Методика 14-сон "Хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди қийматини баҳолаш" МБСни қўллаш тартибини белгилайди.

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Методика ЯМБСга мувофиқ хусусийлаштириш мақсадида давлат уй-жой фонди (бундан буён матнда баҳолаш объекти деб юритилади) қийматини баҳолаш учун зарур бўлган минимал усулларни белгилайди.

2. Баҳолашга оид вазифани аниқлаш 2-сон МБСга мувофиқ амалга оширилади.

2-БОБ. АХБОРОТНИ ТЎПЛАШ

ВА ТАҲЛИЛ ҚИЛИШ

3. Ахборотни тўплаш, ўрганиш ва таҳлил қилишда, шунингдек баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳоловчи 3-сон МБС талабларига амал қилиши керак.

4. Баҳолаш объектини идентификация қилишда баҳолаш объектининг амалдаги ҳолатидан келиб чиқиб унинг сифат ва миқдор кўрсаткичларининг буюртмачи ва (ёки) унинг вакили тақдим этган ҳужжатларда кўрсатилган маълумотларга мувофиқлиги аниқланади ҳамда баҳоловчи томонидан мазкур Методиканинг 1-иловасига мувофиқ шаклдаги квартиранинг (уйнинг) турар жой ва ёрдамчи хоналари техник тавсифи тўлдирилади.

Баҳолаш объектига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг мулкка бўлган ҳуқуқни тасдиқловчи ҳужжатларга мувофиқлиги ўрганилади. Заруратга кўра баҳоловчининг сўровига биноан, ҳужжатларни тақдим қилган шахс томонидан тегишли ҳужжатларга аниқликлар (изоҳлар) қўшимча маълумотномалар кўринишида расмийлаштирилади. Баҳолаш объектини идентификация қилиш билан боғлиқ барча бажарилган ишлар баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда акс эттирилади.

5. Буюртмачи томонидан қуйидаги ҳужжатлар ҳам тақдим қилиниши лозим:

турар жойга кўчиб кириш учун асос бўладиган ордер ёки бошқа тасдиқловчи ҳужжат;

балансда сақловчи томонидан бериладиган баҳолаш объекти тўғрисидаги маълумотнома, жумладан уй-жойнинг қурилган йили, уй-жой жойлашуви, унинг бошланғич баланс қиймати (ўтказилаётган қайта баҳолашни кўрсатган ҳолда), йиғилган амортизацияси, қолдиқ баланс қиймати, уй-жойнинг нотурар жойлар майдони ажратилган ҳолдаги умумий майдони тўғрисидаги маълумотлар;

уй-жой жойлашган ер участкасинин солиқ солиш зоналари ва квартирани қайта қуриш тўғрисидаги маълумотлар мажбурий кўрсатилган ҳолда, баҳолаш объектининг кадастр ҳужжатларининг нусхаси.

3-БОБ. БАҲОЛАШ УСУЛИНИ ҚЎЛЛАШ

6. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолашда фақат қолдиқ баланс қийматини аниқлаш усулидан фойдаланилади.

7. Баҳолаш объектининг қийматини баҳолаш қуйидаги тартибда амалга оширилади:

а) балансда сақловчининг бухгалтерия маълумотларидан уй-жойнинг бошланғич қиймати, уй-жой таркибига кирадиган нотурар жойларнинг (мавжуд бўлганда) бошланғич қиймати, шунингдек тўпланган амортизация аниқланади;

б) кадастр ҳужжатлари бўйича уй-жой ҳамда уй-жой таркибига кирадиган нотурар жойлар (мавжуд бўлганда) майдони аниқланади;

в) 1 м2 турар жойнинг қиймати уйнинг барча квартиралари умумий майдонининг йиғиндисига нисбатан уй-жой қолдиқ баланс қийматининг нисбати сифатида ҳисобланади. Уй-жойда нотурар жойлар мавжуд бўлган тақдирда, уларнинг қиймати ҳамда умумий майдони ҳисобдан чиқариб ташланади ва қуйидаги формула бўйича ҳисобланади:

         

         

бунда,

Ц - умумий майдон 1 м2 нинг қолдиқ баланс қиймати;

Сб - уйнинг баланс қиймати;

Снт - нотурар жойларнинг баланс қиймати;

Q - йиғилган амортизация меъёри;

Fобщ - уйнинг умумий майдони;

Fнп - нотурар жойларнинг майдони.

г) баҳоланаётган турар жойнинг қиймати қуйидаги формула бўйича 1 м2 нинг қолдиқ баланс қийматини квартиранинг умумий майдонига кўпайтириш йўли билан ҳисобланади:

           

Цф = Ц * Fкв

           

бунда,

Цф - баҳоланаётган турар жойнинг қолдиқ баланс қиймати;

Ц - умумий майдон 1 м2 нинг қолдиқ баланс қиймати;

Fкв - квартиранинг умумий майдони.

8. Йиғилган амортизация 90 ва ундан юқори фоизни ташкил қилган тақдирда қолдиқ баланс қиймати сифатида бошланғич қийматининг 10 фоизи қабул қилинади.

9. Баҳоловчи томонидан турар жойнинг истеъмолчилик сифатлари коэффициенти мазкур Методиканинг 2-иловасида келтирилган истеъмолчилик сифатлари коэффициентларини қўшиш йўли билан ҳисобланади.

10. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳоловчи баҳолаш объектининг қолдиқ баланс қийматини ҳамда истеъмолчилик сифатлари коэффициентларининг йиғиндисини кўрсатиши шарт.

11. Баҳоловчининг 14-сон МБС талабларини қисман ёки тўлиқ бажариш учун имкони бўлмаган тақдирда, баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда ушбу ҳолатни асослаб бериши шарт.

               

            

Хусусийлаштириш мақсадида давлат

уй-жой фонди қийматини баҳолаш

(14-сон МБС) методикасига

1-ИЛОВА

_________________________ манзилидаги квартиранинг

(уйнинг) турар жой ва ёрдамчи хоналари

ТЕХНИК ТАВСИФИ

            

(ер тузиш, рўйхатга олиш ва кўчмас мулк кадастри хизматининг

маълумотлари ҳамда балансда сақловчининг маълумотлари

асосида тўлдирилади)

         

             

             

Хусусийлаштириш мақсадида давлат

уй-жой фонди қийматини баҳолаш

(14-сон МБС) методикасига

2-ИЛОВА

Уй-жойнинг истеъмолчилик

сифатлари коэффициентларини

ҲИСОБЛАШ

            

          

        

IV. Квартирани истеъмолчилик хусусиятларининг қаватларга

боғлиқ ҳолдаги коэффициентлари (фоизларда)

1. 4 қаватгача бўлган квартиралар учун

К1 - (+3) - 1 қаватга ва (-3) охирги қават учун;

К2 - 0 - барча оралиқдаги қаватлар учун.

2. Қават (5 қаватли уй):

К1 - (+3) - 1, 2, 3-қаватлардаги ва (-3) 5-қаватдаги квартиралар учун;

К2 - 0 - 4-қаватдаги квартиралар учун.

3. Қават (9 қаватли уй):

К1 - (+3) - 1 дан бошлаб 4-қаватлардаги ва (-3) 9-қаватдаги квартиралар учун;

К2 - 0 - 7, 8-қаватлардаги квартиралар учун; К3 - (+1) - 5, 6-қаватлардаги квартиралар учун.

4. Қават (12 қаватли уй):

К1 - (+3) - 1 дан бошлаб 4-қаватлардаги ва (-3) 12-қаватдаги квартиралар учун;

К2 - (-2) - 9 дан бошлаб 11-қаватлардаги квартиралар учун;

К3 - 0 - 7, 8-қаватлардаги квартиралар учун; К4 - (+1) - 5, 6-қаватлардаги квартиралар учун.

5. Қават (16 қаватли уй)

К1 - (+3) - 1 дан бошлаб 5-қаватлардаги ва (-) 16-қаватдаги квартиралар учун;

К2 - (-2) - 12 дан бошлаб 15-қаватлардаги квартиралар учун;

К3 - 0 - 9 дан бошлаб 11-қаватлардаги квартиралар учун;

К4 - (+1) - 6 дан бошлаб 8-қаватлардаги квартиралар учун.

6. Хоналарнинг баландлиги:

К1 - (-4) - баландлиги 2,5 м дан кам бўлган квартиралар учун;

К2 - 0 - баландлиги 2,5 м дан 2,7 м гача бўлган квартиралар учун;

К3 - (+2) - баландлиги 2,7 м дан 3 м гача бўлган квартиралар учун;

К4 - (+5) - баландлиги 3 м дан ортиқ квартиралар учун.

          

            

Қонун ҳужжатлари маълумотлари миллий базаси (www.lex.uz),

2023 йил 30 декабрь