язык интерфейса

Нормативно-правовые акты

Нормативно-правовые акты / Предпринимательство / Оценочная деятельность/ Единый Национальный стандарт оценки Республики Узбекистан (Утвержден Приказом директора Агентства по управлению госактивами от 25.10.2023 г. N 01/11-14/29, зарегистрированным МЮ 28.12.2023 г. N 3487)

Полный текст документа доступен в платной версии. По вопросам звоните на короткий номер 1172

ПРИЛОЖЕНИЕ

к Приказу директора Агентства

по управлению госактивами

от 25.10.2023 г. N 01/11-14/29,

зарегистрированному МЮ

28.12.2023 г. N 3487


ЕДИНЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ

оценки Республики Узбекистан

 

Настоящий Единый национальный стандарт оценки Республики Узбекистан (далее - ЕНСО) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности, а также устанавливает требования к порядку проведения оценки и экспертизы оценки.


РАЗДЕЛ I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И СТРУКТУРА

ЕДИНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Данный ЕНСО включает в себя общие стандарты оценки, а также специальные стандарты оценки и методики к ним, устанавливающие минимальные методы, необходимые для оценки стоимости конкретных объектов оценки.


2. Общие стандарты оценки определяют общие требования к порядку проведения оценки всех видов объектов оценки и экспертизы отчетов об оценке.


3. Общие стандарты оценки состоят из следующих Национальных стандартов оценки (далее - НСО):

НСО N 1 "Термины, определения и принципы оценочной деятельности";

НСО N 2 "Задание на оценку";

НСО N 3 "Изучения и анализы, проводимые в процессе оценки";

НСО N 4 "Отчет об оценке и порядок его составления";

НСО N 5 "Виды стоимости";

НСО N 6 "Подходы и методы оценки";

НСО N 7 "Общие требования к внутренним правилам контроля качества работы оценщиков";

НСО N 8 "Экспертиза достоверности отчета об оценке".


4. Специальные стандарты оценки определяют дополнительные требования к порядку проведения оценки отдельных видов объектов оценки (бизнеса, недвижимости, нематериальных активов, товарно-материальных запасов и др.).


5. Специальные стандарты оценки состоят из следующих НСО:

НСО N 9 "Оценка стоимости бизнеса и прав на участие в бизнесе";

НСО N 10 "Оценка стоимости недвижимости";

НСО N 11 "Оценка стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности";

НСО N 12 "Оценка стоимости товарно-материальных запасов";

НСО N 13 "Оценка стоимости машин и оборудования";

НСО N 14 "Оценка стоимости государственного жилищного фонда для целей приватизации".


ГЛАВА 2. ПРИНЦИПЫ ЕНСО

6. Основными принципами ЕНСО являются:


принцип соблюдения требований стандарта - настоящий ЕНСО предназначается для оценщиков, оценочных организаций и других пользователей, и обязателен к применению при оказании услуг оценки стоимости активов и обязательств, составлении отчета об оценке, а также при проверке экспертами достоверности отчета об оценке объекта оценки. Если указано, что оценка проведена или будет проводиться в соответствии с настоящим ЕНСО, это означает, что оценка стоимости подготовлена или готовиться в соответствии с требованиями национальных стандартов оценки (НСО) данного ЕНСО;


принцип применения стандарта при проведении оценки активов и / или обязательств - означает обязательность применение настоящего ЕНСО при оценке стоимости активов, обязательств или групп активов и обязательств;


принцип объективности - процесс оценки, требующий от оценщика формирования объективных суждений о достоверности исходных данных, предположений и результатов оценки. Для обеспечения достоверности результатов оценки эти суждения должны разрабатываться с учетом прозрачности и возможности минимального воздействия любых субъективных факторов на процесс оценки;


принцип квалифицированности - оценка стоимости объекта оценки должна производиться оценщиком, имеющим соответствующий квалификационный сертификат оценщика и обладающим необходимыми навыками, опытом, знаниями об объекте оценки, рынке его оборота и целях оценки;


принцип отступлений - вынужденная мера в процессе оценки, согласно которой оценщику необходимо выполнять требования законодательства, отличающиеся от требований настоящего ЕНСО. В данном случае считается, что оценка проведена согласно настоящему ЕНСО. Не допускаются иные отступления от требований настоящего ЕНСО;


принцип независимости - оценочная организация в своей деятельности является независимой. Не допускается вмешательство заказчика или иных заинтересованных лиц в деятельность оценочной организации.


РАЗДЕЛ II. ТЕРМИНЫ, ОПРЕДЕЛЕНИЯ

И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

(НСО N 1)

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ


7. Национальный стандарт оценки "Термины, определения и принципы оценочной деятельности" (далее - НСО N 1), являясь неотъемлемой частью ЕНСО, устанавливает основные принципы, термины и определения, используемые в оценочной деятельности.


8. НСО N 1 должен применяться при определении стоимости имущества любых форм собственности, видов стоимости, идентификации объекта оценки, выборе подходов и методов оценки, составлении отчета об оценке.


ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

9. В настоящем ЕНСО используются следующие термины и определения:


оборотный капитал (working capital) - часть капитала хозяйствующего субъекта, вложенная в оборотные активы, т.е. в активы, в отношении которых есть основание полагать, что они будут проданы или потреблены в ходе производственного процесса в течение года или обычного операционного цикла, превышающего (в силу специфики технологии производства) год;


актив или обязательство - объекты оценки, указанные в задании на оценку. Если в настоящем ЕНСО не предусмотрено иное значение понятия "актив или обязательство", его применение предусматривается в значениях "актив или группы активов", "обязательство или группы обязательств", а также "группы активов и обязательств";


стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - сумма затрат, потраченных на создание нового объекта, идентичного объекту оценки, с использованием идентичных материалов и технологий (в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки);


аналог - другой объект, близкий объекту оценки по основным экономическим, физическим, техническим и другим характеристикам, по которому имеется информация по цене сделке, заключенной на конкурентном рынке или предложению;


объект-аналог - идентичный объект или аналог, информация о которых используется в процессе оценки;


срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;


задание на оценку - заключенный в письменной форме между заказчиком оценки и оценочной организацией документ, содержащий условия оказания услуг и исходную информацию, которую заказчик должен предоставить оценщику для проведения оценки объекта оценки;


подход к оценке - определение стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;


цель оценки - предполагаемое использование результатов оценки, указанное в задании на оценку, отражающее причины, в связи с которыми возникла необходимость определения стоимости (рыночная или отличная от рыночной) объекта оценки;


объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их нахождения в гражданском обороте, включенные в объекты оценки в Законе Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности";


итоговая величина стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная величина стоимости, полученная оценщиком как итог обобщения результатов расчетов стоимостей объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки;


метод оценки - процедура, используемая оценщиком для определения стоимости объекта оценки;


дата оценки - дата, на которую определяется стоимость объекта оценки;


экспертиза достоверности отчета об оценке (экспертиза оценки) - проведение оценочной организацией, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и договором с заказчиком экспертизы, проверки достоверности отчета об оценке, без проведения повторной оценки объекта оценки;


отчет об оценке - представляет собой документ, составленный оценщиком в соответствии с требованиями ЕНСО и содержащий его профессиональное суждение относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку;


оценщик - физическое лицо, имеющее в соответствии с законодательством об оценочной деятельности квалификационный сертификат оценщика, выданный уполномоченным органом;


оценочная организация - юридическое лицо, осуществляющее оценочную деятельность;


профессиональные общественные объединения оценочных организаций - негосударственные некоммерческие организации, основанные на членстве не менее пятидесяти оценочных организаций, действующие в целях содействия повышению и поддержанию профессионального уровня оценщиков, защиты их профессиональных интересов, в том числе в судах;


заказчик - лицо, заключившее с оценочной организацией договор на проведение оценки;


весовой коэффициент - уровень доверия к показателю определенной оценочной стоимости объекта оценки в процессе формирования заключения об итоговой стоимости;


гудвилл - нематериальный актив, возникающий в результате воздействия факторов (известность наименования предприятия и выпускаемой продукции, наличие определенной репутации и деловых связей, местоположение и другие подобные факторы), которые невозможно идентифицировать и оценить отдельно от предприятия;


полевая экспертиза - экспертиза, включающая в себя обследование оцениваемого имущества с выездом на объект оценки и обследование сопоставимых объектов имущества для подтверждения данных, представленных в отчете об оценке, при проведении экспертизы оценки;


недвижимое имущество в процессе девелопмента - земля и/или здания в процессе работ по строительству, реконструкции или ремонту или планируемые для таких работ в ближайшем будущем;


ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости;


текущая стоимость - стоимость будущих доходов, приведенная на определенную дату с использованием соответствующей ставки дисконтирования;


объект интеллектуальной собственности (интеллектуальная собственность) - результаты интеллектуальной деятельности физического или юридического лица, а также исключительное право участников гражданского оборота на средства, отражающие особенности товаров, работ и услуг;


участник (участники) - соответствующий участник или участники согласно видам стоимости, определенным в задании на оценку;


ставка капитализации - делитель, как правило, выраженный в процентном отношении, используемый для преобразования величины дохода за определенный период в стоимость;


следует (рекомендация) - указывает на предпочтительные действия оценщика. В каждом случае оценщик рассматривает возможность и целесообразность выполнения требования и при наличии оснований вправе отказаться от его выполнения;


стоимость объекта оценки (стоимость) - мера ценности объекта оценки для участников рынка или конкретных лиц, выраженная в денежной форме, определенная на конкретную дату, не означающую фактическую цену сделки;


должен - указывает на безусловную обязанность оценщика выполнить определенное требование. Оценщик должен выполнять требование, когда имеет место такое указание в ЕНСО;


мультипликатор - коэффициент, отражающий соотношение между ценой объекта оценки и финансовым, производственным или вещественным показателем, характеризующим его деятельность;


может (не обязательный) - указывает на действия и продедуры, которые не являются обязательным для выполнения со стороны оценщика в пределах своей компетенции. В данном случае оценщик на основе профессионального суждения имеет право использовать либо не использовать ту или иную возможность;


цена - денежное или иное вознаграждение, запрашиваемое, предлагаемое или уплачиваемое за актив, которое может отличаться от его стоимости;


денежный поток - поток денежных средств, создаваемый в течение периода времени активом, группой активов или предприятием;


ретроспективная оценка - оценка, выполненная оценщиком на соответствующую дату прошедшего периода. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, должны соответствовать дате, на которую выполняется оценка. При необходимости приведения текущих цен аналогов на дату оценки с учетом нормативных данных (курсы валют, индексация, инфляция);


роялти - платеж, который покупатель франшизы регулярно выплачивает компании за то, что пользуется ее брендом, опытом, деловой репутацией и технологией;


весомый / значительный / серьезный (либо важный) - значимость оценочных аспектов с точки зрения задания на оценку (в т.ч. исходные сведения, предположения, а также методы и подходы, которые могут быть применены), их применения и/или их воздействия на оценку, оказывающие влияние на экономические или иные решения пользователей оценки;


чистые активы - разница между совокупными активами и совокупными обязательствами;


безрисковая ставка - процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств;


себестоимость - совокупность затрат на приобретение, создание, производство и реализацию товаров, работ или услуг;


аналитическая экспертиза - экспертиза, осуществляемая на основании анализа данных, представленных в отчете об оценке, которая проводится для проверки соответствия вида стоимости целям оценки, обоснованности использованных в оценке данных, уместности методологии, точности расчетов и соблюдения требований законодательства об оценочной деятельности;


терминальная стоимость (terminal value) - при расчетах методами доходного подхода - стоимость актива в следующий за прогнозным периодом;


стоимость замещения - сумма затрат, потраченных на создание нового объекта, равная полезности объекту оценки, с использованием современных материалов и технологий (в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки);


международные стандарты оценки - Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards - EVS), Международные стандарты оценки (International Valuation Standards - IVS), Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP), стандарты Королевского института дипломированных специалистов по оценке (Royal Institution of Chartered Surveyors RICS);


затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства товаров, работ или услуг;


собственный капитал - имущество, находящееся в собственности организации, включая уставный, добавочный и резервный капитал и нераспределенную прибыль;


ограничительные условия - ограничения, налагаемые на оценку законодательством, заказчиком или оценщиком;


экспертное заключение - документ, отражающий результаты экспертизы, с комментариями относительно содержания отчета об оценке, качества проведенных оценочных работ и достоверности отчета об оценке;


наиболее эффективное использование - наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование объекта оценки;


улучшения - изменения на земельном участке, созданные в результате деятельности по его преобразованию для последующего использования и прочно с ним связанные. Улучшения включают здания и сооружения (объекты капитального строительства), инженерные системы и сети, многолетние насаждения и прочие объекты, составляющие в совокупности с перечисленными конструктивное или функциональное целое.


ГЛАВА 3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

10. Оценка осуществляется на основании совокупности экономических принципов, позволяющих определить степень воздействия различных факторов на величину стоимости объекта оценки.

Совокупность экономических принципов, влияющие на стоимость объекта оценки, можно классифицировать следующим образом:

принципы оценки, связанные с рыночной средой;

принципы оценки, связанные с представлением собственника об объекте оценки;

принципы оценки, связанные с характером использования объекта оценки;

основные принципы, связанные с оценочной деятельностью оценщика.


11. Принципы оценки, связанные с рыночной средой, включают:

а) принцип спроса и предложения - стоимость объекта оценки складывается в результате сбалансированности спроса и предложения, и конкуренции на рынке;

б) принцип конкуренции - принцип оценки, который подразумевает создание равных условий для обеспечения конкуренции между участниками рынка;

в) принцип изменения - стоимость объекта оценки меняется со временем  и определяется на дату оценки. Сам объект оценки, а также внешние условия также могут изменяться;

г) принцип соответствия - заключается в том, что максимальная стоимость объекта оценки возникает тогда, когда уровень использования и характер объектов оценки соответствуют требованиям и ожиданиям рынка;

д) принцип зависимости (внешнего влияния) - принцип оценки, который означает, что стоимость объекта оценки зависит от воздействия на него совокупности внутренних и внешних факторов.


12. Принципы оценки, связанные с представлением собственника об объекте оценки, включают:

а) принцип полезности - принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки быть полезным, удовлетворять потребности собственника в определенном месте и в течение определенного времени;

б) принцип замещения - принцип оценки, заключающийся в том, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен или заменен другим объект-аналогом с эквивалентной полезностью;

в) принцип предвидения - принцип оценки, заключающийся в том, что стоимость объекта оценки, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения объектом оценки.


13. Принципы, связанные с характером использования объекта оценки, включают:

а) принцип наиболее эффективного использования принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование объекта оценки это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости объекта оценки. Принцип наиболее эффективное использование является основополагающим и является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта оценки;

б) принцип вклада - принцип оценки, означающий, что затраты на приобретение и внедрение любых дополнительных элементов и улучшений оправданы, если они не превысят величину прироста стоимости, полученного в результате внедрения дополнительных элементов и улучшений объекта оценки;

в) принцип сбалансированности - принцип оценки, который утверждает, что если объект оценки состоит из двух и более составных элементов, такие составные элементы должны находиться в функциональной связи, и максимальную стоимость объекта можно получить при соблюдении их оптимальной сбалансированности;

г) принцип повышающейся и понижающейся отдачи - принцип оценки, гласящий, что увеличение затрат факторов производства (труда, капитала и т.д.) необязательно приводит к повышению стоимости объекта оценки, равному этому увеличению;

д) принцип оптимального разделения - принцип оценки, означающий, что элементы объектов оценки и имущественные права на них следует разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.


14. Оценщик должен соблюдать следующие основные принципы при осуществлении оценочной деятельности:

этика - оценщики должны следовать этическим принципам добросовестности, объективности, беспристрастности, конфиденциальности, компетентности и профессионализма для укрепления и сохранения общественного доверия;

компетенция - оценщики должны обладать навыками и знаниями, необходимыми для надлежащего выполнения задания на оценку;

соответствие - оценщики должны раскрывать или сообщать о стандартах оценки, использованных для выполнения задания на оценку, и соблюдать эти стандарты;

вид стоимости - оценщики должны выбрать вид стоимости, подходящий для соответствующего задания на оценку, и соблюдать все применимые требования. Вид стоимости должен быть указан в задании на оценку;

дата определения стоимости (дата оценки) - оценщики должны раскрывать или сообщать дату оценки, которая является основой их анализа, мнений или выводов. Оценщики также должны указать дату составления отчета об оценке;

допущения и дополнительные условия - оценщики должны раскрывать в отчете об оценке существенные допущения и условия, характерные для задания на оценку, которые могут повлиять на результат его выполнения;

использование по назначению - оценщики должны указывать в отчете об оценке точное описание предполагаемого использования результатов оценки в соответствии с заданием на оценку;

предполагаемый(е) пользователь(и) - оценщики должны указывать в отчете об оценке точное описание пользователя (пользователей) результатов оценки, в соответствии с заданием на оценку (при наличии информации);

объем работ - оценщики должны определить, выполнить и при необходимости раскрыть объем работ, выполнение которого приведет к достоверной оценке;

идентификация объекта оценки - оценщики должны четко определить объект оценки в задании на оценку;

данные - оценщики должны использовать исходную и иную информацию для достоверной оценки объекта оценки;

методика оценки - оценщики должны правильно использовать соответствующую(ие) методику(и) оценки для получения достоверной оценки объекта оценки;

сообщение об оценке - оценщики должны четко раскрыть в отчете об оценки пользователю (пользователям)об анализах, мнениях и выводах оценки;

хранение и ведение учета - оценщики должны обеспечивать хранение отчета об оценке (бумажном или электронном виде) с даты его составления, в течение 3 лет, а также вести их реестр.


РАЗДЕЛ III. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

(НСО N 2)

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

15. Национальный стандарт оценки "Задание на оценку" (далее - НСО N 2) устанавливает общие требования к заданию на оценку.


16. НСО N 2 должен использоваться при подготовке и согласовании с заказчиком задания на оценку, а также при внесении в него изменений и дополнений.


17. Подготовка задания на оценку осуществляется оценщиком совместно с заказчиком и прилагается как неотъемлемая часть к договору об оценке.


18. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

наименование и характеристика объекта оценки;

оцениваемые права на объект оценки;

место нахождения объекта оценки;

наименование заказчика и его реквизиты;

наименование оценочной организации и ее реквизиты;

цель оценки;

дата оценки;

вид определяемой стоимости;

валюта, применяемая при оценке;

важные и / или специальные допущения;

ограничительные условия;

перечень исходной информации, предоставляемой заказчиком для проведения оценки;

сроки выполнения работ по оценке;

формат составления отчета об оценке (электронная или на бумажном носителе);

предполагаемые пользователи (при наличии).

В зависимости от цели оценки и специфики объекта оценки задание на оценку может содержать иные дополнительные сведения, согласованный оценщиком совместно с заказчиком.


19. Оценщик должен обсудить c заказчиком при составлении задания на оценку следующую информацию:

а) сведения об оценочной организации. Если оценочная организация имеет отношение или причастность к заказчику, оцениваемому объекту оценки или другим аспектам задания на оценку или ограничены возможности оценочной организации при подготовке объективной оценки, то она обязана заявить о таких фактах с момента получения задания на оценку.

Если оценочной организации необходимо обратиться к другим лицам за существенной помощью для выполнения какой-либо части задания на оценку, то характер этой помощи и степень доверия необходимо сообщить заказчику;

б) сведения о заказчике (заказчиках). Информация о заказчике (заказчиках) является важным при определении формы и содержания отчета об оценке и гарантирует, что информация в отчете соответствует их потребностям;

в) сведения о предполагаемых потребителях (если имеются). Подтверждение наличия любых предполагаемых потребителей отчета об оценке, имеет значение для гарантирования соответствия содержания и формата отчета об оценки их потребностям;

г) объект оценки. В задании на оценку следует дать четкое определение оцениваемого объекта (объектов);

д) цель оценки. В задании на оценку необходимо четко определить цель оценки для того, чтобы избежать осуществления оценки, не соответствующей его содержанию или целям, указанным в задании на оценку. Цель оценки также влияет на вид / виды стоимости или на их определение;

е) вид определяемой стоимости. Вид определяемой стоимости должен соответствовать цели оценки. Если оценщик использует вид стоимости, не указанный в ЕНСО, который определен заказчиком, оценщик должен указать данный вид стоимости и дать ему определение;

ж) валюта, применяемая при оценке. Необходимо определить валюту, которая будет применена (использована) при проведении оценки и отражаться в отчете  об оценке;

з) дата оценки. Следует обязательно указать дату оценки. Если дата оценки отличается от даты составления отчета об оценке необходимо четко разграничить эти даты;

и) характер и объем работ оценщика и любые, связанные с этим ограничения. Должны быть определены все ограничительные условия, связанные с проведением осмотров, информационных запросов и анализом. Если информация недоступна, должны быть указаны все подобные ограничения и любые важные и/или специальные допущения;

к) характер и источники информации, на которые опирается оценщик. Следует определить характер и источник любой важной информации, на которой основывается оценка, а также объем проверки информации в процессе выполнения оценки;

л) важные и/или специальные допущения. Должны быть определены все важные и/или специальные допущения, которые будут использованы в процессе проведения оценки и составления отчета об оценке;

м) формат составления отчета об оценке. Необходимо указать формат отчета об оценке, т.е. представление отчета об оценке в бумажном виде и/или в виде электронного документа с использованием электронной цифровой подписи и других реквизитов электронного документа, позволяющие его идентифицировать;

н) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке. Следует ограничить использование отчета об оценке и круг лиц, доступных к нему, при этом целесообразно указать соответствующие ограничения в задании на оценку;

о) обязательное проведение оценки в соответствии с ЕНСО и отступления. Оценщик обязан проводить оценку в соответствии с требованиями ЕНСО, а также при наличии  отступлений от ЕНСО они должны быть обоснованы.


20. Задания на оценку подписывается уполномоченными лицами оценочной организации и заказчика до начала процесса оценки.

В случае если невозможно определить точный объем работ по оценке, оценочная организация с заказчиком указывают в задании на оценку приблизительный объем проводимых работ, в последующем при точном определении объема работ оформляют внесение изменений и дополнений в задание на оценку.


21. Договорные отношения в оценочной деятельности между оценочной организацией и государственным заказчиком регулируется законодательством о государственных закупках и договорно-правовой базе деятельности хозяйствующих субъектов, и должны соответствовать требованиям НСО N 2.


ГЛАВА 2. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ

В ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

22. В случае невозможности решения отдельных вопросов пункта 19 ЕНСО до начала выполнения процесса оценки указанной в задании на оценку, появления информации, вследствие чего возникает необходимость внесения изменений и дополнений в задании на оценку, либо в иных ситуациях, которые требуют проведения изучения, допускается внесение изменений и дополнений в задание на оценку в течение всего периода проведения оценки.

При этом изменения и дополнения в задание на оценку должны быть подписаны уполномоченными лицами оценочной организации и заказчика.


23. О любых изменениях, возникших после начала выполнения работ по оценке (изменении объемов работ, изменениях, касающиеся вопросов, указанных в пункте 19 ЕНСО и др.) оценщик должен сообщать заказчику до завершения работ по выполнению задания на оценку и составления отчета об оценке.


РАЗДЕЛ IV. ИЗУЧЕНИЯ И АНАЛИЗЫ,

ПРОВОДИМЫЕ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

(НСО N 3)

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

24. Национальный стандарт оценки "Изучения и анализы, проводимые в процессе оценки" (далее - НСО N 3) устанавливает порядок сбора, изучения, анализа и использования информации в ходе выполнения задания на оценку.


25. НСО N 3 должен применяться при выполнении задач на оценку объектов оценки, а также при экспертизе достоверности отчетов об оценке.


26. Изучения, проводимые для обеспечения обоснованности и достоверности оценки объекта оценки, а также процесс сбора необходимой информации и данных, должны соответствовать требованиям настоящего ЕНСО, целям задания на оценку и виду (видам) стоимости.


ГЛАВА 2. СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ

27. Для подготовки обоснованного отчета об оценке оценщик должен собрать необходимое количество информации путем идентификации (осмотра) объекта оценки, составления запросов, а также проведения анализа и расчетов.


28. Процесс сбора информации и ее анализ осуществляется оценщиком одновременно с идентификацией объекта оценки, что отражается им в отчете об оценке.


29. От собранной информации и документов, необходимых для проведения оценки будет зависеть объем расчетов и их детализация.

Порядок сбора информации по объекту оценки включает в себя:

определение состава необходимых сведений;

сбор необходимой информации;

систематизацию, обработку и анализ данных;

изучение количественных и качественных характеристик объекта оценки;

описание информации в отчете об оценке.


30. В ходе сбора информации оценщиком проводится анализ рынка, к которому относится объект оценки, по итогам которого подбираются данные о продаже и предложениях идентичных объектов и аналогов в соответствии с признаками объекта оценки. Основные параметры и характеристики объекта оценки сравниваются с подобными параметрами и характеристиками объектов-аналогов.

При сборе информации приоритетом считается информация об идентичных объектах-аналогах.


31. При анализе информации и предоставленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки. При наличии несоответствий, противоречий или сомнений в достоверности информации и представленных документов оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах или использовать для оценки другую обоснованную информацию.


32. Если задание на оценку предполагает использование информации, получаемой от другого лица, то следует проанализировать, является ли такая информация достоверной и можно ли будет полагаться на эту информацию, чтобы это не оказало негативного воздействия на достоверность отчета об оценке.


33. Информация, представленная оценщику, должна быть подтверждена (подписана).

В случае, когда достоверность или надежность представленной информации не может быть подтверждена, следует рассмотреть вопрос о том, будет ли использоваться такая информация.


34. При решении вопроса о правильности и достоверности представленной информации оценщик обязан учитывать:

цель проведения оценки;

значимость информации для вывода итоговой стоимости;

достоверность источника;

связь или отсутствие связи источника информации с аффилированным лицом заказчика или заказчиком оценки, а также объектом оценки.


35. Собранная информация считается достоверной, если ее использование не приводит к существенному изменению стоимости объекта оценки.

В случае если недостаток информации повлияет на итоговый результат стоимости объекта оценки, это должно быть отражено в отчете об оценке.


ГЛАВА 3. ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

36. Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с заказчиком или представителем балансодержателя объекта оценки, проводит осмотр, изучение фактического состояния объекта оценки, его описание, обмер, фотографирование и другие действия, необходимые для идентификации объекта оценки.


37. Осмотр объектов оценки проводится в целях их идентификации, определения их состояния, соответствия представленным исходным (первичным) документам.


38. Процедура идентификации (осмотра) объекта оценки включает следующие основные этапы:

визуальный осмотр объекта оценки;

фотосъемка объекта оценки;

идентификация объекта оценки;

составление акта осмотра.


39. При идентификации объекта оценки определяется соответствие качественных и количественных характеристик объекта оценки, исходя из его фактического состояния данным, указанным в документах, предоставленным заказчиком и / или уполномоченным им лицом.

Изучается соответствие имущественных прав на объект оценки документам, подтверждающим право на имущество. При необходимости по запросу оценщика лицом, предоставившим документы, оформляются уточнения (пояснения) к соответствующим документам в виде дополнительных справок. Вся проделанная оценщиком работа по идентификации объекта оценки отражается в отчете об оценке.


40. Оценщику  следует идентифицировать и описать следующие характеристики объекта оценки:

наименование, функциональное назначение и текущее использование;

местоположение, физическое и правовое описание объекта оценки;

общая площадь объекта оценки;

ограничения по отношению к объекту оценку.


41. Заказчик оценки или уполномоченное им лицо должны обеспечить оценщику доступ к объекту оценки в установленном порядке.


42. В случае непроведения идентификации (осмотра) оценщик должен указать в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не был идентифицирован (осмотрен), а также допущения, связанные с его непроведением.


43. Если результаты изучений, включенных в задание на оценку и выполняемых при идентификации объекта оценки, не обеспечивают достоверную оценку, либо если предоставленная информация неверна или получить информацию невозможно, оценщику следует отказаться от продолжения оценки.


ГЛАВА 4. ХРАНЕНИЕ ИЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

МАТЕРИАЛОВ ПО ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

44. Оценщик обязан сохранять все материалы, полученные в процессе оценки, с помощью которых была получена итоговая стоимость, в течение всего периода хранении копии отчета об оценке (бумажном или электронном виде), определенного законодательством. Эти материалы должны включать исходные данные, расчеты, изучения и анализы, а также любые документы, использованные в отчете об оценке.


45. При проведении оценки, оценщик обязан пользоваться всей имеющейся информацией и сведениями, исходя из требования законодательства с соблюдением условий конфиденциальности.


ГЛАВА 5. УСЛОВИЯ ОТСТУПЛЕНИЯ ОТ ЕНСО

46. Если в процессе оценки необходимо соблюдать требования законодательства, отличающиеся от некоторых требований ЕНСО, оценщик должен соблюдать данные требования законодательства в соответствии с принципами ЕНСО.

В случае наличия в отчете об оценке обоснования отступления от ЕНСО, как вынужденной меры, данная оценка считается проведенной в соответствии с ЕНСО.


47. Оценочные организации могут соблюдать установленные во внутренних документах процедуры проведения изучения, анализа и сбора информации при проведении оценки, если они не противоречат ЕНСО и законодательству об оценочной деятельности.


РАЗДЕЛ V. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ И ПОРЯДОК

ЕГО СОСТАВЛЕНИЯ

(НСО N 4)

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

48. Национальный стандарт оценки "Отчет об оценке и порядок его составления" (далее - НСО N 4) устанавливает порядок составления и оформления отчета об оценке.


49. НСО N 4 должен применяться при составлении отчетов об оценке объектов оценки.

Результаты работ по оказанию оценочными организациями дополнительных профессиональных услуг в соответствии с Законом Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" не являются отчетом об оценке.


50. Результаты оценки должны быть составлены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и оформлены в виде отчета об оценке, отражающего стоимость объекта оценки, подтвержденного на основании собранной оценочной организацией информации и расчетов.

Стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, носит рекомендательный характер.


51. В отчете об оценке должна содержаться информация, необходимая для правильного понимания оценки или проведения экспертизы отчета об оценке. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

При оценке стоимости машин и оборудования, товарно-материальных запасов, а также прочих активов и обязательств итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может использоваться, если с даты составления отчета об оценке прошло не более шести месяцев.

При оценке стоимости нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, бизнеса и прав участия в бизнесе и недвижимости итоговая стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может использоваться, если с даты составления отчета об оценке прошло не более двенадцати месяцев.

В случае проведения ретроспективной оценки, заключение о стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения данной оценки.


52. В отчете об оценке необходимо точно описать объем и содержание задания на оценку, его цель и назначение (в т.ч. любые ограничения на использование), а также информацию, включающую любые важные, неопределенные или ограничительные условия, напрямую влияющие на оценку.

В отчете об оценке также следует указать его соответствие ЕНСО и раскрыть любые отступления от настоящего ЕНСО.


53. Формат составления отчета об оценке (электронная или на бумажном носителе) должен быть согласован между заказчиком и оценщиком в соответствии с заданием на оценку.


54. Отчет об оценке должен содержать сведения о требованиях в задании на оценку, проведенных работах и полученных результатах.


55. Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использованную в процессе проведения оценки, если использование этой информация не является обязательным согласно требованиям ЕНСО.


ГЛАВА 2. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ

ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

56. В отчете об оценке должно быть указано:

дата составления отчета об оценке и его порядковый (регистрационный) номер;

основание для проведения оценки объекта оценки;

цель оценки объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

сведения о заказчике (заказчиках),

наименование оценочной организации, ее местонахождение (почтовый адрес), банковские реквизиты, информация о членстве в профессиональном общественном объединении оценочных организаций и наличие соответствующего полиса страхования;

информация о квалификационном сертификате оценщика (оценщиков), проводившего(их) оценку объекта оценки;

описание объекта оценки, позволяющее однозначно идентифицировать его на дату определения стоимости объекта оценки, а также сведения о собственнике объекта оценки;

стандарты оценки, основания их применения, перечень данных, использованных при оценке объекта оценки, с указанием источников, из которых эти данные получены;

последовательность проведения оценки объекта оценки, а также ограничения по применению полученных результатов;

дата оценки;

перечень документов, используемых оценочной организацией и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

формат составления отчета об оценке (электронная или на бумажном носителе).

В случае, если оценка объекта оценки проводилась несколькими оценщиками, в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется стоимость, отличная от рыночной, в отчете об оценке должны быть указаны критерии ее определения и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке может содержать и иные сведения, необходимые для обоснования стоимости объекта оценки.


57. В процессе оценки использованная информация должна быть раскрыта, за исключением конфиденциальной информации.

Конфиденциальную информацию оценщик может раскрыть только по согласованию с заказчиков и (или) с лицами, представившими данную информацию, либо согласно решению суда.

Степень конфиденциальности использованной информации определяется заказчиком и (или) лицами, представившими данную информацию, либо лицами, непосредственно связанными с данной информацией.


58. В случае подготовки отчета об оценке в бумажном виде, каждая ее страница должна быть пронумерована и подписана оценщиком (оценщиками), а отчет должен быть прошнурован, подписан и утвержден руководителем оценочной организации.

В случае подготовки отчета об оценке в формате электронного документа, данный отчет должен быть подтвержден электронной цифровой подписью оценщика (оценщиков), проводившего оценку, и руководителя оценочной организации, а также иметь другие реквизиты электронного документа, позволяющие его идентифицировать.


59. К отчету об оценке должны быть приложены:

копия свидетельства о членстве оценочной организации в профессиональном общественном объединении оценочных организаций;

копии квалификационных сертификатов оценщиков;

копия страхового полиса, подтверждающего вступление в силу обязательств страховщика по договору страхования гражданской ответственности оценочной организации;

копии документов, использованных в процессе подготовки отчета об оценки и определении стоимости объекта оценки.


ГЛАВА 3. ТРЕБОВАНИЯ К СТРУКТУРЕ

ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

60. Структура отчета об оценке содержит следующие основные разделы:

титульный лист;

оглавление разделов;

сопроводительное письмо к отчету об оценке;

задание на оценку и основные факты и выводы по объекту оценки;

описание общей экономической ситуации в стране и регионе, связанной с объектом оценки;

описание отрасли и рынка, к которым относится объект оценки;

описание объекта оценки;

анализ данных финансовой отчетности объекта оценки (при наличии);

описание выбора и применения подходов и методов оценки;

итоговая стоимости объекта оценки и ее определение;

приложения.


61. На титульном листе отчета об оценке указываются:

регистрационный номер отчета об оценке;

наименование и адрес объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

дата оценки;

дата составления отчета об оценке;

наименования заказчика и оценочной организации (оценщика);

членство в профессиональном общественном объединении оценочных организаций.

Окончательная структура отчета об оценке может быть изменена оценщиком в зависимости от характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого пользователя отчета об оценке.


РАЗДЕЛ VI. ВИДЫ СТОИМОСТИ

(НСО N 5)

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

62. Национальный стандарт оценки "Виды стоимости" (далее - НСО N 5) устанавливает виды стоимости, их определения и интерпретацию и должен применяться при определении вида стоимости, которая должна быть определена для объекта оценки.


63. В зависимости от целей оценки объекта оценки устанавливается рыночная или отличная от рыночной стоимости.


ГЛАВА 2. ВИДЫ СТОИМОСТИ

64. Вид стоимости определяет основные принципы, послужившие основанием для стоимости, указанной в отчете об оценке.

Вид стоимости может оказать воздействие на выбор исходных данных и предположений или определить их, а также на итоговую величину стоимости.


65. Следующие общие элементы присущи для видов стоимости применяемых при проведении оценки :

предполагаемая сделка с объектом оценки (далее - предполагаемая сделка);

дата предполагаемой сделки;

стороны предполагаемой сделки.


66. В зависимости от вида стоимости, предполагаемая сделка по форме разделяется на:

гипотетическая сделка;

фактическая сделка;

сделка по приобретению (инвестированию);

сделка по продажам (выход из объекта инвестирования);

сделка, осуществляемая на определенном или гипотетическом рынке по заранее заданным характеристикам.


67. Дата предполагаемой сделки будет влиять на то, какую информацию и данные оценщик примет во внимание при проведении оценки.

Большинство видов стоимости не позволяют принимать во внимание информацию или ситуацию на рынке, которые недоступны участникам, или которые не могут быть им доступны без проведения дополнительных исследований на дату оценки или на дату составления отчета.


68. Вид стоимости отражает основные допущения, в том числе особенности гипотетической сделки, отношения и мотивацию между сторонами сделки, а также продолжительность периода экспозиции объекта оценки на рынке.


69. Оценщик обязан выбрать вид стоимости, соответствующий условиям и целям задания на оценку, и соблюдать все требования, связанные с выбранным видом стоимости.

Выбор подхода и методов оценки, исходных данных и ограничений будет зависеть от вида стоимости.


70. Оценщик не должен использовать вид стоимости, который неприменим для цели оценки, указанной в задании на оценку.


71. Характер и источник исходных данных для оценки должны соответствовать виду стоимости.


72. В рамках ЕНСО виды стоимости разделены на следующие группы:

а) связанные с рыночной стоимостью:

рыночная стоимость;

рыночная арендная плата;

стоимость объекта залога;

б) связанные с отличной от рыночной стоимости:

справедливая стоимость;

инвестиционная стоимость,

синергетическая стоимость;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость;

остаточная балансовая стоимость;

остаточная стоимость замещения;

остаточная стоимость воспроизводства;

специальная стоимость;

страховая стоимость;

налоговая стоимость.


73. Любой результат оценки, выполненный на основе видов стоимости, отличных от рыночной стоимости, требует различных допущений, которые оценщик обязан четко идентифицировать и включить в отчет об оценке.

В случае отсутствия возможности определения соответствующего вида стоимости, отличного от рыночной, оценщик должен внести изменения в задание на оценку по согласованию с заказчиком.


74. Вид стоимости представляет собой расчетную стоимость объекта оценки без учета затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку, а также каких-либо налогов, подлежащих уплате сторонами в результате совершения сделки.


75. Оценщик несет ответственность за правильное толкование и применение видов стоимости.


ГЛАВА 3. ВИДЫ СТОИМОСТИ, СВЯЗАННЫЕ

С РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ

§ 1. Рыночная стоимость

76. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют в своих интересах разумно и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, включая обязанность для одной из сторон вступить в данную сделку.

В случае, если в нормативном акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном акте не предусмотренных Законом Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" или ЕНСО терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки.


77. Рыночная стоимость должна трактоваться в следующих концептуальных рамках:

а) "наиболее вероятная цена... " относится к выраженной в деньгах цене, которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке.

Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, и не учитывается какой-либо элемент стоимости, доступный только для конкретно определенного собственника или покупателя;

б) "… на открытом рынке в условиях конкуренции... " стоимость объекта оценки является предполагаемой расчетной величиной в условиях конкуренции, а не предопределенной заранее или фактически оговоренной ценой продажи (неконкурентные условия). Она представляет собой цену в сделке на дату оценки, при осуществлении которой выполняются все прочие условия, содержащиеся в определении рыночной стоимости;

в) "...сделка... " означает, что стороны действуют независимо и между ними нет никаких особых взаимоотношений, которые могут сделать уровень цены сделки нехарактерным для рынка;

г) "...действуют в своих интересах разумно…" означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Обладая этой информацией, они действуют в своих интересах, стремясь достичь наилучшей цены, с точки зрения их позиции в сделке.

д) "...и без принуждения... " означает, что у каждой из сторон имеются свои мотивы для совершения сделки, но ни одна из сторон не вынуждена или не понуждается совершить сделку.


78. Рыночная стоимость предполагает установление цены на открытом конкурентном рынке и состоящем из покупателей и продавцов.


79. Рыночная стоимость актива отражает его наиболее эффективное использование. Такое его использование должно быть физически возможным, юридически допустимым и финансово реализуемым.


80. Оценки, основанные на рыночной стоимости, должны опираться на информацию, касающуюся сравниваемых объектов.

Процесс оценки требует от оценщика проведения необходимой и должной проверки, проведение правильного анализа и формирование предположений, основанных на фактах и доказательствах. В этом процессе оценщики должны рассмотреть все факты, тенденции, сравнительные сделки и иную информацию, наблюдаемую на рынке и связанную с заданием на оценку.

Если рыночные данные ограничены или вообще отсутствуют, оценщик обязан описать в отчете об оценке сложившуюся ситуацию и указать, что расчеты были ограничены (если имелись ограничения) определенным образом из-за недостаточности сведений.

Во всех оценках требуется личное суждение оценщика.


81. Если оценщик имеет возможность проведения анализа доступных сведений и обстоятельств, связанных с рынком оцениваемого объекта оценки, каждый подход или метод, применяемый в процессе оценки, должен обеспечить установление рыночной стоимости объекта оценки.


§ 2. Рыночная арендная плата

82. Под рыночной арендной платой понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны аренды (заинтересованный арендодатель и арендатор) действуют в своих интересах разумно и без принуждения, располагая всей необходимой информацией (маркетинг), а на величине арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, включая обязанность для одной из сторон вступить в данную арендную сделку.


83. Под договорной арендной платой понимается арендная плата, выплачиваемая согласно условиям заключенного договора аренды. Она может быть фиксированной на срок аренды или переменной. Изменения арендной платы отражаются в договоре аренды и должны быть определены и понятны для установления общего объема выгод, получаемых арендодателем, и обязательств арендатора.


84. Рыночная арендная плата может быть использована в качестве вида стоимости при оценке договора аренды или права аренды. В подобных случаях необходимо принимать во внимание договорную арендную плату и рыночную арендную плату (если она отличается от договорной).


85. В отдельных случаях рыночная арендная плата может быть принята/ рассчитана на основании условий заключенного договора аренды.


§ 3. Стоимость объекта залога

86. Под стоимостью объекта залога понимается рыночная стоимость объекта оценки, являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, об алиментах и иных требований, уступка которых другому лицу запрещена законом.


87. В задании на оценку, оценщик должен указать, что оценка объекта оценки производится для целей залога.


ГЛАВА 4. ВИДЫ СТОИМОСТИ, ОТЛИЧНЫЕ

ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

§ 1. Справедливая стоимость

88. Под справедливой стоимостью понимается расчетная цена при продаже объекта оценки (реализации имущества или списании задолженности) между заинтересованными сторонами, которая отражает соответствующие интересы данных сторон в свободной сделке.


89. Определение справедливой стоимости потребует оценку такой цены, которая будет являться справедливой в сделке между конкретно определенными сторонами с учетом всех преимуществ или отрицательных свойств, которые каждая из сторон обретет по сделке.

В данном случае, при определении стоимости, необходимо игнорировать все преимущества или отрицательные свойства, которые не будут в целом характерны или доступны для участников рынка.


§ 2. Инвестиционная стоимость

90. Под инвестиционной стоимостью следует понимать стоимость объекта оценки, учитывающую инвестиционные или операционные (хозяйственные) цели для его конкретного или потенциального инвестора.


91. Инвестиционная стоимость является субъектно-специфическим видом стоимости, когда стоимость актива хотя и равна размеру, который он мог бы получить при продаже другой стороне, при данном виде стоимости отражаются выгоды, которые можно получить от владения экономическим субъектом и без применения всякого обмена соответствующим активом.


92. В инвестиционной стоимости отражаются финансовое состояние экономического субъекта и финансовые цели выполнения оценки. Этой стоимостью, в основном, пользуются для определения эффективности инвестиций.


§ 3. Синергетическая стоимость

93. Синергетическая стоимость - это стоимость, которая образуется в результате сочетания двух или более активов, или долей участия, когда совокупная величина стоимости оказывается больше, чем сумма их стоимостей, взятых по отдельности (положительная синергия), или наоборот (отрицательная синергия).


94. Если синергетического эффекта достигает только один конкретный покупатель, то синергетическая стоимость будет отличаться от рыночной, так как в синергетической стоимости будут отражены конкретные характеристики актива, которые имеют ценность только для конкретного покупателя.


95. Необходимость определения синергетической стоимости возникает при оценке имущественных и инвестиционных комплексов объектов недвижимости, в которых объекты функционально дополняют друг друга (положительная синергия) или мешают реализации каких-либо функций на требуемом уровне (отрицательная синергия).


§ 4. Ликвидационная стоимость

96. Ликвидационная стоимость означает сумму к получению при продаже актива или группы активов по частям. В ликвидационной стоимости следует учитывать затраты на предпродажную подготовку активов, а также затраты по их реализации.


97. Ликвидационную стоимость можно определить, используя следующие предварительные условия при проведении оценки:

упорядоченная сделка с обычным периодом маркетинга;

вынужденная сделка с сокращенным периодом маркетинга.

Оценщик должен указать в отчете об оценке, какие из предварительных условий он использовал при определении ликвидационной стоимости.


§ 5. Утилизационная стоимость

98. Утилизационная стоимость означает стоимость, равную рыночной стоимости материалов, составляющих объект оценки.

Эта стоимость может выражаться как совокупная или чистая стоимость (за вычетом затрат на продажу).

Частным случаем утилизационной стоимости является скраповая стоимость (Scrap value), когда стоимость объектов, для которых наиболее эффективным способом использования признается реализация на металлолом.


§ 6. Остаточная балансовая стоимость

99. Остаточная балансовая стоимость означает первоначальную (восстановительную) стоимость основных средств за вычетом суммы совокупного износа.


§ 7. Остаточная стоимость замещения

100. Остаточная стоимость замещения означает сумму затрат, требуемых на создание нового объекта, равной полезности объекту оценки, с использованием современных материалов и технологий, в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки и учитывающих износ объекта оценки.


§ 8. Остаточная стоимость воспроизводства

101. Понятие остаточной стоимости воспроизводства означает сумму затрат, требуемых на создание нового объекта, идентичного объекту оценки, с использованием идентичных материалов и технологий, в рыночных ценах, сложившихся по состоянию на дату оценки и учитывающих износ объекта оценки.


§ 9. Специальная стоимость

102. Специальная стоимость - это сумма, выше рыночной стоимости, которая отражает определенные характеристики активов, имеющих ценность только для специального покупателя (имеющего особую заинтересованность).


§ 10. Страховая стоимость

103. Страховой стоимостью является стоимость имущества, предусматриваемая договором страхования или полисом. При этом фактическая стоимость имущества для страховых целей определяется на дату подписания договора страхования или полиса.


§ 11. Налоговая стоимость

104. Налоговая стоимость представляет собой стоимость, рассчитываемую в соответствии с действующим налоговым законодательством.


105. В задании на оценку и в отчете об оценке должно быть указано для какого вида налога определяется данная стоимость.


ГЛАВА 5. ПРЕДПОСЫЛКИ ОЦЕНКИ

(ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ)

106. В предпосылках оценки (предполагаемом использовании) выражаются условия (обстоятельства) использования активов или обязательств. Это своего рода предположение относительно наиболее вероятного набора обстоятельств сделки, которые могут быть применимы к объекту оценки. Для разных видов стоимости могут потребоваться особые предпосылки оценки или могут быть рассмотрены несколько предпосылок оценки. Общими предпосылками оценки являются:

наиболее эффективное использование;

текущее / существующее использование;

упорядоченная ликвидация (продажа);

вынужденная продажа.


107. Под наиболее эффективным использованием понимают такую форму использования актива, при которой, с точки зрения участника, этому активу обеспечивается наиболее высокая стоимость.

Наиболее эффективное использование должно быть физически возможным (если это уместно), финансово обоснованным, юридически допустимым, и это должно приводить к наибольшей стоимости.

Если подобное использование отличается от простого текущего использования, затраты по переводу актива в более эффективную форму использования окажут влияние на его стоимость.

С точки зрения предпосылки "наиболее эффективное использование" под активом понимается объект недвижимости.


108. Определение вида наиболее эффективного использования подразумевает следующее:

определить, является ли то или иное использование актива физически возможным, при этом будут учитываться те использования, которые были бы сочтены участниками разумными;

для того, чтобы учесть требование "юридической допустимости", необходимо принять во внимание любые правовые ограничения на использование актива. Например, градостроительные требования или ограничения по зонированию, а также вероятность того, что эти ограничения изменятся в будущем;

требование о том, что использование должно быть "финансово обоснованным", учитывает, принесет ли альтернативное использование актива, которое физически возможно и юридически допустимо, достаточную отдачу типичному участнику сверх отдачи в его текущем использовании, после учета затрат на перевод актива в такое альтернативное использование.


109. Текущее / существующее использование означает форму использования актива или обязательства в настоящее время. Текущее использование может совпадать с наиболее эффективным использованием актива.


110. При упорядоченной ликвидации (продаже) подразумеваются разумные сроки на поиск покупателя (покупателей), указывается стоимость активов, которые предполагается продать при ликвидации, при которой продавец вынужден продавать актив "в существующем состоянии" и "в месте

...